Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/372529 / KG ZA 25-765
Vonnis in kort geding van 1 juni 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat: mr. J.B. de Bruin,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. L. Leenders.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 20
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met 5 producties
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026
1.2.
Voor de mondelinge behandeling op 3 februari 2026 zijn verschenen [eiser], bijgestaan door mr. De Bruin voornoemd en [gedaagde], vergezeld van haar echtgenoot [betrokkene] en bijgestaan door mr. Leenders voornoemd.
1.3.
Nadat partijen over en weer het woord gevoerd hebben, is de verdere behandeling van de zaak pro forma aangehouden gedurende twee weken, in afwachting van nader bericht van mr. De Bruin over de gewenste voortgang van de zaak.
1.4.
Na ommekomst van de oorspronkelijke pro forma termijn hebben partijen nadere aanhouding gevraagd omdat zij besloten hadden met een mediator in gesprek te gaan. In verband met de lopende mediation is de verdere behandeling van de zaak meermalen op verzoek van partijen aangehouden.
1.5.
Bij brief van 15 mei 2026 heeft de advocaat van [eiser] de voorzieningenrechter meegedeeld dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen en verzocht om vonnis te wijzen.
1.6.
Eveneens op 15 mei 2026 heeft de advocaat van [gedaagde] meegedeeld dat partijen naar haar beleving nog in mediation zijn en dat van haar kant vier voorstellen zijn gedaan die nog niet uit onderhandeld zijn.
1.7.
Op verzoek van de voorzieningenrechter heeft de advocaat van [eiser] op laatstgenoemd bericht gereageerd en meegedeeld dat de mediator heeft meegedeeld dat de mediation is geëindigd. Zij handhaaft haar verzoek om vonnis te wijzen.
1.8.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn zussen. Zij zijn gezamenlijk de erfgenamen van hun moeder, mevrouw [erflaatster], overleden op 19 oktober 2022 te [plaats 1]. Zij hebben de nalatenschap van hun moeder zuiver aanvaard.
2.2.
Tot de nalatenschap behoort onder meer een appartement aan de [adres]
te ([postcode]) [plaats 1] (hierna: de woning). Na het overlijden van hun moeder heeft [eiser], met instemming van [gedaagde] de woning bewoond tot 1 december 2024.
2.3.
Nadat [eiser] de woning had verlaten, wilde [gedaagde] de woning eerst renoveren voordat deze verkocht zou worden, om zo een hogere opbrengst te genereren.
[eiser] was het daar aanvankelijk niet mee eens, maar uiteindelijk hebben partijen afgesproken om de woning toch op te knappen.
2.4.
Veel van de werkzaamheden zijn uitgevoerd door de echtgenoot en zoon van [gedaagde]. Op dit moment is de woning geheel gestript: de keuken, de badkamer, de binnenmuren en een deel van de vloer zijn verwijderd.
2.5.
[eiser] heeft de op de woning rustende (particuliere) erfpacht voor een bedrag van € 73.527,79 afgekocht. [gedaagde] moet volgens [eiser] de helft van dit bedrag dragen. [eiser] moet volgens [gedaagde] de helft van de verbouwingskosten dragen, waarbij [gedaagde] vindt dat er ook een vergoeding betaald moet worden voor de werkzaamheden van haar man en zoon. Partijen hebben nog geen overeenstemming kunnen bereiken over de afwikkeling van de kosten.
2.6.
In een e-mail van 7 juli 2025 heeft de advocaat van [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld dat [eiser] de woning zo spoedig mogelijk wil verkopen.
2.7.
In een e-mail van 29 augustus 2025 geeft [gedaagde] aan dat zij akkoord gaat met verkoop van de woning, dat zij kiest voor [bedrijf] Makelaardij en dat zij een bod van € 285.000,00 heeft ontvangen, zonder voorbehoud, met overdracht een aantal weken later.
2.8.
In reactie hierop heeft [eiser] contact opgenomen met de makelaar en nagevraagd of het bod dat [gedaagde] had ontvangen redelijk is. De makelaar heeft bij e-mail van 13 oktober 2025 laten weten dat hij een "strategische" vraagprijs adviseert van € 300.000,00, om zo een grote doelgroep van potentiële kopers te bereiken die bereid zijn om de woning af te bouwen.
2.9.
In een e-mail van 25 november 2025 heeft de makelaar aan [eiser] meegedeeld dat het makelaarskantoor in het weekend benaderd is door de partner van [gedaagde], met de mededeling dat er geen overeenstemming is over verkoop van de woning.
3.Het geschil
in conventie en in reconventie
3.1.
[eiser] vordert in conventie – samengevat - dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, haar machtigt om de woning mede namens [gedaagde] te verkopen voor een minimale vraag- en laatprijs van € 285.000,00, dan wel een nader in overleg met een door haar te kiezen makelaar overeen te komen bodemprijs, alles kosten koper, door het geven van een verkoopopdracht aan een makelaar en het sluiten van een verkoopovereenkomst, en haar verder machtigt om de woning mede namens [gedaagde] aan een derde te leveren, tegen de minimale bodemprijs van € 285.000,00, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2.
[eiser] stelt dat [gedaagde] onrechtmatig handelt jegens haar door niet mee te willen werken aan verkoop van de woning in de huidige staat. Zij stelt dat zij [gedaagde] duidelijk heeft gezegd dat zij geen geld had voor een grote verbouwing en haar ook op een later moment heeft gezegd dat zij er geen geld meer in wil steken. Zij stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vordering omdat zij als mede-eigenaar van de woning door de belastingdienst wordt aangeslagen in box 3 en dat [gedaagde] heeft aangegeven dat er beslaglegging op de woning door de Belastingdienst dreigt.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] dan wel afwijzing van de vorderingen. Ter zitting verklaart zij dat haar mededeling over dreigende beslaglegging door de Belastingdienst onhandig was geformuleerd en dat hiervan geen sprake is, zodat geen sprake is van een spoedeisend belang. Zij benadrukt dat verkoop van de woning in de huidige staat kapitaalvernietiging is en dat met verkoop van de woning de geschilpunten tussen partijen niet zijn opgelost, omdat er over en weer de nodige verrekenposten zijn die in mindering zullen strekken op de netto verkoopopbrengst van de woning. In reconventie vordert zij dan ook dat [eiser] wordt bevolen haar medewerking te verlenen aan de verdere verbouwing van de woning, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.4.
[eiser] voert in reconventie verweer op de gronden die zij in conventie heeft aangevoerd.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie in feite elkaars spiegelbeeld vormen, zullen de vorderingen gezamenlijk behandeld en beoordeeld worden.
Spoedeisend belang
4.2.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor toewijzing is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
4.3.
[eiser] heeft onder meer gesteld dat er sprake is van dreigende beslaglegging op de woning door de Belastingdienst. [gedaagde] heeft weliswaar ter zitting verklaard dat dit niet juist is, maar de voorzieningenrechter is van oordeel dat toch voldoende sprake is van een spoedeisend belang. Partijen zijn zussen van elkaar en zij zijn gezamenlijk de enige erfgenamen in de nalatenschap van hun moeder. Zij kunnen dan ook alleen samen beslissen over de wijze waarop de nalatenschap wordt afgewikkeld. Ter zitting is voldoende aannemelijk geworden dat hun onderlinge communicatie is verstoord. Partijen bevinden zich bovendien in een patstelling over hoe verder te gaan met de afwikkeling van de woning die onderdeel uitmaakt van de nalatenschap, hetgeen de onderlinge communicatie ook niet beter maakt. Uit die patstelling vloeit een voldoende spoedeisend belang voort.
Verkoop in de huidige staat of afbouwen?
4.4.
Partijen verschillen van mening over de vraag of de woning verkocht moet worden in de huidige staat (vordering [eiser]) of eerst verder verbouwd moet worden voor een hogere opbrengst (vordering [gedaagde]).
4.5.
Partijen zijn gezamenlijk erfgenamen van de nalatenschap waarvan de woning onderdeel uitmaakt. Zij kunnen alleen gezamenlijk beslissen over verkoop van de woning of over verder verbouwen. Ter zitting is nog gesproken over de mogelijkheid dat een van partijen de ander zou uitkopen ten aanzien van de woning, maar ook na de zitting en tijdens de mediation hebben partijen hierover geen overeenstemming kunnen bereiken.
4.6.
Gelet op bestaande situatie, waarin de onderlinge communicatie tussen de zussen is verstoord, wordt geoordeeld dat van [eiser] niet gevergd kan worden om in te stemmen met verder verbouwen van de woning en daaraan verder bij te dragen. [eiser] heeft ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat de verbouwactiviteiten in de woning al veel verder zijn gegaan dan zij ooit wilde. Dit betekent dat de woning moet worden verkocht in de staat waarin deze zich op dit moment bevindt. De vordering van [eiser] zal worden toegewezen, waarbij aan [gedaagde] nog wel de mogelijkheid zal worden gegeven om haar medewerking te verlenen aan verkoop, een en ander op de wijze zoals hierna onder de beslissing wordt vermeld. [eiser] gaat in haar vordering uit van een vraagprijs waarvan [gedaagde] had gezegd dat zij voor dat bedrag een bod op de woning had gekregen, welk bedrag de voorzieningenrechter, gelet op de staat waarin de woning zich bevindt, niet onredelijk voorkomt. De voorzieningenrechter zal bepalen dat de verkoopopdracht zal worden gegeven aan [bedrijf] Makelaardij, aangezien partijen zich eerder allebei konden vinden in bemiddeling door deze makelaar.
4.7.
Omdat de vordering van [eiser] wordt toegewezen, wordt de vordering van [gedaagde] in reconventie afgewezen.
proceskosten
4.8.
Gelet op de familierelatie tussen partijen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om van die hoofdregel af te wijken.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
machtigt [eiser] om, mede namens [gedaagde], de woning te verkopen voor een minimale vraagprijs van € 285.000,00, met minimale bodemprijs bij koopovereenkomst van
€ 285.000,00,
- dan wel, indien dit tot onvoldoende belangstelling leidt, een na overleg met partijen door [bedrijf] Makelaardij te [plaats 1] geadviseerde lagere vraagprijs,
- door het geven van een verkoopopdracht aan [bedrijf] Makelaardij en het sluiten van een verkoopovereenkomst, indien [gedaagde] niet op eerste schriftelijk verzoek van (de advocaat van) [eiser] hieraan haar medewerking verleent,
- alles kosten koper,
5.2.
machtigt [eiser] om de woning mede namens [gedaagde] aan een derde te leveren, tegen de minimale bodemprijs van € 285.000,00, indien [gedaagde] niet op eerste schriftelijk verzoek van de notaris hieraan haar medewerking verleent,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde,
in reconventie
5.5.
wijst het gevorderde af,
in conventie en in reconventie voorts
5.6.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op
1 juni 2026.
1155