Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 12075414 \ VV EXPL 26-12
Vonnis in kort geding van 9 april 2026
in de zaak van
de stichting
STICHTING PRE WONEN,
te Haarlem,
eisende partij,
hierna te noemen: Pré Wonen,
gemachtigde: Van der Hoeden / Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen,
tegen
[gedaagde],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. E.J. Huizinga.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 26 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 26 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Pré Wonen is een (sociale) woningcorporatie. Zij is eigenaar van de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
Met ingang van 11 april 2022 verhuurt Pré Wonen de woning aan [gedaagde]. De huur bedraagt momenteel € 644,84 per maand.
2.3.
In het voorjaar van 2025 komen bij Pré Wonen signalen binnen dat de woning door andere personen dan [gedaagde] wordt gebruikt.
2.4.
Op 2 juni 2025 omstreeks 17:20 uur legt Pre Wonen een huisbezoek af bij de woning. Er is dan niemand thuis. Een omwonende vertelt dat er volgens hem in de woning een gezin woont, waarvan de kinderen inmiddels in de dertig zijn en dat er daarvoor een alleenstaande man woonde.
2.5.
Op 11 augustus 2025 omstreeks 18:45 uur legt Pré Wonen opnieuw een huisbezoek
af bij de woning. Pré Wonen treft dan drie mannen aan. Deze mannen zijn afkomstig uit Roemenië. Zij vertellen dat ze de woning van hun baas hebben gekregen om te gebruiken en dat hun baas de woning van [gedaagde] heeft gekregen. De mannen verblijven daar op dat moment volgens eigen zeggen circa drie weken en zouden er nog ongeveer vier weken blijven. Deze personen staan niet op het adres van de woning ingeschreven.
2.6.
Op 14 augustus 2025 stuurt Pré Wonen aan [gedaagde] een uitnodiging voor een gesprek op 26 augustus 2025 om de aangetroffen situatie in de woning te bespreken.
2.7.
Op 26 augustus 2025 verschijnt de [gedaagde] op het kantoor van Pré Wonen. Pré
Wonen confronteert hem met haar bevindingen tijdens het huisbezoek op 11 augustus 2025. [gedaagde] verklaart dat de bij het huisbezoek aangetroffen personen werknemers waren van een vriend die een onderneming heeft in Amsterdam. Volgens [gedaagde] mocht hij met zijn woning doen wat hij wilde. Verder verklaart hij dat hij veel in het buitenland, waaronder Alaska, verblijft voor zijn werk in de kassenbouw. Op een vraag van Pré Wonen hoe hij zijn woning gebruikt, antwoordt [gedaagde] dat hij een eigen slaapkamer heeft en dat hij nog een tweede slaapkamer heeft die is ingericht voor zijn dochter. De inwoners verblijven volgens hem in de slaapkamer van zijn dochter en slapen op luchtbedjes.
2.8.
Pré Wonen stelt vervolgens voor om aansluitend een bezoek te brengen aan de woning. Hier wil [gedaagde] op dat moment niet aan meewerken, maar hij zegt toe Pré Wonen op een later moment in de woning toe te laten.
2.9.
Vervolgens wordt op 12 en 18 september en 9 en 16 oktober 2025 door Pré Wonen een afspraak met [gedaagde] gemaakt voor een huisbezoek. Deze afspraken worden steeds kort van tevoren door [gedaagde] afgezegd.
2.10.
In oktober 2025 ontvangt Pré Wonen een melding van Liander dat er geen
energiecontract is op het adres van de woning.
2.11.
Op 17 oktober 2025 stuurt Pré Wonen aan [gedaagde] een brief waarin zij een
huisbezoek op 28 oktober 2025 aankondigt. Ook deze afspraak heeft geen doorgang gevonden, waarna nieuwe afspraken worden gemaakt voor een huisbezoek op 20 en 26 november 2025. Ook die afspraken worden kort van tevoren door de [gedaagde] afgezegd.
Uiteindelijk wordt door [gedaagde] een nieuwe afspraak gemaakt voor 4 december 2025.
2.12.
Op 4 december 2025 wordt [gedaagde] niet thuis aangetroffen. Pré Wonen spreekt dan wel met een omwonende. De omwonende vertelt dat drie mannen en een vrouw die ochtend al vroeg vanuit de woning naar hun werk zijn vertrokken.
2.13.
Op 2 januari 2026 ontvangt Pre Wonen een bericht van de gemeente [plaats]
dat [gedaagde] zich gedurende de looptijd van zijn huurcontract meerdere keren heeft uitgeschreven van het adres van de gehuurde woning en dat hij zich dan maanden later weer heeft ingeschreven.
3.Het geschil
3.1.
Pré Wonen vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot – samengevat –ontruiming van de woning aan het adres [adres] te [plaats] en betaling van een huurachterstand.
3.2.
Pré Wonen legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] de woning in strijd met de huurovereenkomst aan derden onderverhuurd/in gebruik heeft gegeven. Verder heeft [gedaagde] een huurachterstand van vier maanden laten ontstaan en nagelaten een energiecontract voor het gehuurde af te sluiten. Volgens Pré Wonen rechtvaardigen deze tekortkomingen (afzonderlijk maar in ieder geval tezamen) ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure en daarop vooruitlopend in deze procedure ontruiming van de woning.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat hij zelf niet in de woning woont en de woning aan anderen onderverhuurt. Verder heeft [gedaagde] betoogd dat er (inmiddels) wel een energiecontract voor de woning is afgesloten en dat de huurachterstand (grotendeels) is ingelopen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Beoordelingskader
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat de ontruiming van een huurwoning een maatregel is, die gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Omdat in deze procedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar de feiten moet bij de beoordeling van een dergelijke vordering - volgens vaste jurisprudentie – daarom grote terughoudendheid worden betracht. De vordering kan alleen worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Bovendien moet Pré Wonen een spoedeisend belang hebben bij de vordering.
Onderhuur / zelfbewoningsplicht
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat met inachtneming van bovengenoemd kader de vordering van Pré Wonen tot ontruiming van de woning kan worden toegewezen. Daarvoor is het volgende redengevend.
4.3.
Het hebben van een hoofdverblijf in het gehuurde is voor een huurder één van de essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als uitgangspunt wordt daarom genomen dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde ernstig genoeg is om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan.
4.4.
Hoofdverblijf is volgens vaste rechtspraak de plaats waar iemand werkelijk woont, waar hij de zetel van zijn fortuin heeft, zijn zaken behartigt en waar de eigendommen staan, de plek waar het leven van iemand zich in hoofdzaak afspeelt. Het gaat erom waar zich het middelpunt van zijn persoonlijke belangen bevindt en waar hij ’s avonds (meestal) weer naar terugkeert.
4.5.
Pré Wonen heeft ter onderbouwing van haar stellingen dat [gedaagde] de woning niet feitelijk zelf bewoont maar deze aan derden in gebruik heeft gegeven (onder meer) verwezen naar verklaring van een omwonende van 12 december 2025. Volgens deze omwonende, die in de nabijheid van de betreffende woning woont en veel thuis is, kan hij/zij goed waarnemen wat zich in en rond de woning afspeelt. De omwonende verklaart dat er sinds augustus 2023 verschillende personen in de woning verblijven. Aanvankelijk verbleven er gedurende ongeveer een jaar drie personen, waarna nieuwe bewoners kwamen en het aantal varieerde tussen drie en zes personen. In de zomer van 2025 leek de woning tijdelijk leeg, maar kort daarna namen volgens de omwonende weer andere personen hun intrek in de woning. In september 2025 verbleven er volgens de omwonende tijdelijk zes personen in de woning. Ten tijde van de verklaring zijn er volgens de omwonende meestal drie tot vier personen aanwezig, waaronder een jonge vrouw en meerdere jonge mannen die gebruikmaken van een auto met een Roemeens kenteken. Doordeweeks vertrekken de bewoners meestal rond zeven uur ’s ochtends en komen tussen vijf en zeven uur ’s avonds weer thuis, aldus de omwonende.
4.6.
Deze verklaring staat niet op zichzelf, maar wordt ondersteund door de bevindingen van Pré Wonen tijdens het huisbezoek van Pré Wonen op 11 augustus 2025, waarbij [gedaagde] niet in de woning aanwezig is, maar wel drie mannen die afkomstig zijn uit Roemenië. Volgens eigen zeggen verblijven zij sinds circa drie weken in de woning en zouden ze daar nog ongeveer vier weken blijven (zie hiervoor onder 2.5). Ook de verklaring van een aannemer die in het kader van planmatig onderhoud in de periode eind 2024 tot half 2025 een aantal werkzaamheden in de woning heeft uitgevoerd past in het plaatje dat [gedaagde] de woning niet zelf bewoont maar aan anderen in gebruik geeft. Volgens deze aannemer werd hem de deur geopend door een Engelstalige man die aangeeft dat “de verhuurder” contact zal opnemen. Bij een later bezoek door de aannemer zegt deze man dat hij ongeveer € 15.000,00 in de woning heeft geïnvesteerd. De bewoner geeft ook aan alleen op afspraak aanwezig te zijn. Vervolgens gaf deze bewoner niet meer thuis. [gedaagde] wordt door de aannemer nooit aangetroffen.
Na het huisbezoek van 11 augustus 2025 heeft Pré Wonen geen toegang meer gehad tot de woning. Door de huisbezoeken steeds af te zeggen heeft [gedaagde] Pré Wonen de mogelijkheid ontnomen om de situatie in de woning te controleren.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat op grond van het voorgaande voldoende aanleiding is om er ernstig aan te twijfelen of [gedaagde] zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Het is dan aan [gedaagde] om concrete en relevante gegevens aan te voeren dat hij wel het hoofdverblijf in de woning heeft gehad, de zogeheten verzwaarde motiveringsplicht.
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] daar niet aan heeft voldaan. [gedaagde] heeft slechts in het algemeen aangevoerd dat hij wel zelf in de woning verblijft en deze niet heeft onderverhuurd. Daarbij heeft hij toegelicht dat hij voor zijn werk vaak onverwacht naar het buitenland moet waardoor hij de afspraken met Pré Wonen moest afzeggen. Verder heeft hij aangevoerd dat zijn dochter (ook tijdens zijn afwezigheid) regelmatig in de woning verblijft. De kantonrechter acht dit echter in het licht van de onderbouwde stellingen van Pré Wonen onvoldoende. Het voorgaande verklaart immers niet waarom door zowel de omwonende als door Pré Wonen verschillende personen in de woning zijn waargenomen die zich gedragen als bewoners van de woning. [gedaagde] heeft ook geen verklaring van zijn dochter overgelegd, terwijl dat gezien zijn stellingen wel op zijn weg had gelegen.
4.9.
Bovendien heeft Pré Wonen er nog op gewezen dat [gedaagde] gedurende langere periodes niet in de BRP was ingeschreven op het adres van de woning. Volgens [gedaagde] was dit noodzakelijk omdat de oude huurder nog op het adres van de woning stond ingeschreven waardoor hij fiscale problemen kreeg. Pré Wonen heeft echter terecht opgemerkt dat deze verklaring niet klopt met de gegevens die de gemeente [plaats] heeft aangeleverd. Daaruit blijkt immers dat de betreffende oud-huurder tot 5 januari 2023 op het adres van het gehuurde ingeschreven heeft gestaan, terwijl [gedaagde] zich pas op 31 januari van dat jaar (voor bijna een jaar) heeft uitgeschreven. Nog afgezien van de vraag of een inschrijving van een oud-huurder een geldige reden kan zijn om zich van het gehuurde uit te schrijven, staat dus vast dat toen [gedaagde] zich pas heeft uitgeschreven na de uitschrijving van de oud-huurder. Waarom [gedaagde] ook van 19 oktober tot 12 december 2025 niet op het adres van het gehuurde stond ingeschreven is evenmin toegelicht.
4.10.
Bij deze stand van zaken is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] het gehuurde langdurig aan anderen in gebruik heeft gegeven terwijl hij zelf elders woonachtig was. Daarmee is [gedaagde] ernstig en langdurig tekortschoten in de nakoming van één van de essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst: het hebben van een hoofdverblijf. Gelet hierop acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden toegewezen. Mede gelet op het grote belang dat Pré Wonen heeft bij het in het kader van haar taak als sociale verhuurder zo spoedig mogelijk ter beschikking stellen van de woning aan een woningzoekende die voor de woning in aanmerking komt, zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen.
4.11.
De overige gronden die Pré Wonen aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd behoeven gelet op het voorgaande geen bespreking.
Ontruimingstermijn
4.12.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Huurachterstand
4.13.
Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] nog een betaling gedaan. Niet in geschil is dat thans nog een huurachterstand van € 644,84 resteert (tot en met maart 2026). Dit bedrag wordt toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.14.
Pré Wonen vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Omdat [gedaagde] een consument is moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. Pré Wonen heeft aan [gedaagde] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Daarom zal een bedrag van € 117,04 worden toegewezen.
Ambtshalve toetsing van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden
4.15.
Omdat de vorderingen zijn gebaseerd op een overeenkomst tussen een handelaar en een consument heeft de kantonrechter bij de beoordeling van de vorderingen ook ambtshalve getoetst aan het dwingende consumentenrecht. Deze toets heeft geen aanleiding gegeven de vorderingen af te wijzen.
Proceskosten
4.16.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pré Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
151,94
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
872,94
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Pré Wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Pré Wonen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Pré Wonen:
a. a) € 644,84 aan achterstallige huur tot en met maart 2026,
b) € 644,84 per maand vanaf 1 april 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Pré Wonen te betalen een bedrag van € 117,04 aan buitengerechtelijke kosten,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 872,94, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2026.