ECLI:NL:RBNHO:2026:7053

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/367634 / HA ZA 25-423

Vonnis van 17 juni 2026

in de zaak van

[eiser],

te [plaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. P.G. Bekkers,

tegen

[gedaagde] B.V.,

te [plaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: mr. N.H. Fridsma.

Zaak in het kort

[gedaagde] is sinds 30 augustus 2021 eigenaar van een bedrijfsruimte in het flatgebouw van de VvE. Als lid van de VvE heeft zij vanaf het begin af aan geen van de door de algemene ledenvergadering van de VvE vastgestelde (voorschot)bijdragen betaald. Ook heeft [gedaagde] zonder toestemming van de algemene ledenvergadering van de VvE twee buitenunits door nieuwe installaties vervangen en een nieuwe derde unit geplaatst. De VvE vordert onder andere dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt tot betaling van haar achterstand in de betalingen van de (voorschot)bijdragen en tot verwijdering en het verwijderd houden van de buitenunits. [gedaagde] is van mening dat de breukdelen in de splitsingsakte in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en dat de door de VvE berekende (voorschot)bijdragen daarom grotendeels niet verschuldigd zijn. Ook betoogt hij dat de buitenunits niet verwijderd hoeven worden. [gedaagde] heeft tweemaal een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter gevoerd met onder andere het verzoek tot de vernietiging van besluiten van de algemene ledenvergadering met betrekking tot de vaststelling van de (voorschot)bijdragen van 2024, en tot vervangende toestemming voor de plaatsing van een extra buitenunit en tot wijziging van de splitsingsakte. De kantonrechter heeft de verzoeken van [gedaagde] in beide procedures afgewezen.
De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] de - op grond van de in de geldende splitsingsakte opgenomen breukdelen berekende - achterstallige (voorschot)bijdragen moet betalen en toestemming nodig had voor het (laten) vervangen en plaatsen van de buitenunits. De rechtbank wijst de vorderingen van de VvE grotendeels toe.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 13

- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3

- het tussenvonnis van 28 januari 2026

- de akte overlegging productie 14 van de VvE

- de akte vermeerdering van eis en overlegging producties (de rechtbank begrijpt:) 15 en 16 van de VvE

- de mondelinge behandeling van 7 mei 2026, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Het perceel met het flatgebouw aan de [adres 1] [nummer 1] tot en met [nummer 2] (oneven nummers) en het [adres 2] te [plaats 1] is bij akte van 24 oktober 1975 gesplitst in 186 appartementsrechten, waaronder drie appartementsrechten met de bestemming bedrijfsruimte.

2.2.

In de splitsingsakte is het modelreglement van splitsing van eigendom van 22 februari 1973 van toepassing verklaard en met wijzigingen en aanvullingen in de splitsingsakte opgenomen. Gelijktijdig met de splitsing is de VvE opgericht.

2.3.

In artikel 2 van Pro de splitsingsakte is bepaald welke gedeelten tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend.

2.4.

In het eerste lid van artikel 6 van Pro de splitsingsakte is bepaald dat iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de Algemene Ledenvergadering (hierna: ALV) verboden is.

2.5.

In artikel 7 van Pro de splitsingsakte is bepaald dat de eigenaars of gebruikers zonder toestemming van de ALV geen verandering in het flatgebouw mogen aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.

2.6.

In artikel 17 van Pro de splitsingsakte is bepaald welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.

2.7.

In artikel 18 van Pro de splitsingsakte staat voor zover van belang:

“ (…)
2. Met ingang van de eerste dag van de maand volgende op die waarin het privé gedeelte beschikbaar is gesteld aan de betrokken eigenaar, zal door de eigenaar(s) ten behoeve van de vereniging bij wijze van voorschotbijdragen maandelijks aan de administrateur worden overgemaakt een/twaalfde gedeelte van zijn/hun na te vermelden aanslag in het onder 1 bedoelde bedrag, bij welk bedrag gevoegd wordt een/twaalfde gedeelte van het bedrag, dat de eigenaars uit hoofde van de in artikel 37 lid 7 bedoelde Pro omslag verschuldigd zijn, alsmede een door de vergadering te bepalen percentage van het totale bedrag van de begroting zulks tot het vormen van het reservefonds, hierna in artikel 31 omschreven Pro.(…)”

2.8.

In artikel 23 lid 1 van Pro de splitsingsakte is voor iedere eigenaar bepaald voor welk breukdeel hij gerechtigd is in de gemeenschap. Voor het appartementsrecht met het indexnummer [kadaster nummer 1] is het breukdeel 373/10.000.

2.9.

Verder staat in artikel 23 van Pro de splitsingsakte:
“(…)
2. De gemeenschappelijke baten moeten in dezelfde verhouding tussen eigenaars worden verdeeld.3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in – en zijn zij tegenover derden aansprakelijk voor – de gezamenlijke schulden, kosten en lasten, met uitzondering van de in lid 4 van dit artikel te omschrijven schulden, kosten en lasten, waarin de eigenaars van de appartementsrechten met de index-nummers [kadaster nummer 1], [kadaster nummer 2] en [kadaster nummer 3] niet verplicht zijn bij te dragen, en tegenover derden niet aansprakelijk.4. De in lid 3 van dit artikel bedoelde schulden, kosten en lasten, waarin de eigenaars van de appartementsrechten met de index-nummers 1,2 en 3 niet behoeven bij te dragen zijn: kosten van warmwatervoorzieningsinstallatie, centrale antenne, lift-installatie, hydrofoor, noodaggregaten, deurtelefoon-installaties, waterverbruik, drie/vierde gedeelte van het elektra-gebruik en de kosten van schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten(…)
5. De vergadering van eigenaars kan in de lastenverdeling in de leden 3 en 4 van dit artikel nader uitgewerkt, wijziging brengen, indien blijkt dat aanpassing nodig is, omdat de appartementsrechten 1,2 en/of 3 tóch gebruik maken van de in lid 4 omschreven installaties, diensten en leveringen.”

2.10.

[gedaagde] is sinds 30 augustus 2021 eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer [kadaster nummer 1], plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 3] en [nummer 4] te [plaats 1], rechtgevende tot het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond.

2.11.

[gedaagde] heeft vanaf de datum waarop zij het appartementsrecht in eigendom heeft geen (voorschot)bijdragen aan de VvE betaald.

2.12.

In de ALV van 8 april 2024 heeft de VvE de begroting voor 2024 aangenomen en de maandelijkse (voorschot)bijdragen bepaald. Bij beschikking van 11 februari 2025 heeft de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam het verzoek van [gedaagde] om deze besluiten te vernietigen dan wel nietig te verklaren afgewezen.^[1]Ook haar verzoek om de juiste hoogte van de servicekosten vast te stellen, is afgewezen.

2.13.

In deze beschikking heeft de kantonrechter kort gezegd overwogen dat:

in de splitsingsakte is bepaald dat de eigenaars naar rato van hun breukdeel moeten bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten;
het standpunt van [gedaagde] dat de kosten gelijkelijk moeten worden verdeeld, onjuist is;
het standpunt van [gedaagde] dat de breukdelen gebaseerd moeten zijn op de oppervlakte en dat de splitsingsakte daarop moet worden aangepast, ook onjuist is;
in de splitsingsakte weliswaar niet is opgenomen wat de grondslag van de verdeling van de breukdelen is, maar dat dit ten tijde van het opstellen van de splitsingsakte ook niet verplicht was (zie artikel 5:113 lid 1 tweede Pro zin van het Burgerlijk Wetboek (BW) juncto artikel 172 lid 4 Overgangswet Pro NBW);
de begroting over 2024 al zodanig is opgesteld dat de eigenaren van de bedrijfsruimten worden uitgezonderd van de kosten zoals omschreven in artikel 23 lid 4 van Pro de splitsingsakte;
de eigenaren van de bedrijfsruimten vóór 2024 wel moesten meebetalen aan de dotatie groot-onderhoud, maar dat van die besluiten geen vernietiging is verzocht;
het profijtbeginsel geen rol speelt;
de begroting rechtsgeldig is vastgesteld en niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid is;
[gedaagde] niet gerechtigd is haar verplichting tot betaling van (voorschot)bijdragen op te schorten.

2.14.

Op 7 april 2025 heeft een ALV van de VvE plaatsgevonden. [gedaagde] heeft voorafgaand aan die vergadering vier agenda punten ingediend, te weten:

wijziging tot akte van splitsing;
voorstel overstap verzekeringsmaatschappij;
opmerkingen notulen ALV 08-04-2024;
aanvraag/verzoek tot plaatsing extra buitenunit voor koel-verwarmingsinstallatie en afkoppeling blokverwarming.

2.15.

In de notulen van de vergadering staat over het verzoek tot het plaatsen van een extra buitenunit het volgende:
“(…)
De heer [gedaagde] heeft een aanvraag gedaan voor ontkoppeling van de verwarmingsinstallatie en plaatsing van een nieuw verwarmingssysteem en vervanging van de huidige buiten-units voor airco/koeling. De heer [betrokkene] legt uit dat voor de aanwezige huidige installaties nimmer toestemming is gegeven door de vergadering. Ook vult de heer [betrokkene] aan, dat de heer [gedaagde] zijn aanvraag niet heeft onderbouwd met een plan van aanpak. De zware units worden op betonnen delen van de VvE gemonteerd en/of aan de gemetselde gevel. Of deze oude gevel de units constructief kan dragen, dient door een constructeur te worden berekend en schriftelijk worden vastgelegd. Daarbij dienen ook de spouwankers in de gevelmuren, die zorgen voor de constructieve versterking, te worden beoordeeld.De vergadering geeft niet eerder toestemming nadat een constructief rapport met installatietekeningen en de offerte met specificaties van de installatie (aantal dB’s) door [gedaagde] is aangeleverd en in een volgende vergadering ter besluitvorming wordt ingediend. Er dient in overleg met de VvE en RLD een constructeur aangewezen te worden, de kosten van dit constructief onderzoek zijn voor aanvrager [gedaagde].(…)
Het voorstel van [gedaagde] wordt hiermee afgewezen.”

2.16.

[gedaagde] heeft korte tijd na de vergadering de twee bestaande buitenunits vervangen voor nieuwe installaties en nog een derde buitenunit aangebracht.

2.17.

De (advocaat van de) VvE heeft per brief van 6 mei 2025 [gedaagde] gesommeerd tot betaling van de achterstand van de voorschotbijdragen en tot verwijdering van de drie buitenunits. Ook stelt de VvE [gedaagde] aansprakelijk voor de door haar geleden en te lijden schade in verband met het (laten) plaatsen van de drie buitenunits.

2.18.

De notulen van de vergadering zijn op 20 mei 2025 naar de leden verstuurd.

2.19.

De kantonrechter van deze rechtbank heeft bij beschikking van 16 april 2026 de verzoeken van [gedaagde] tot wijziging van de splitsingsakte en tot vrijstelling van de betalingsverplichting van de voorschotbijdragen afgewezen.^[2]Daarnaast heeft zij geoordeeld dat [gedaagde] in haar verzoek, dat ziet op het verlenen van een vervangende machtiging voor de al door [gedaagde] geplaatste (3e) buitenunit, niet ontvankelijk is.

2.20.

In deze beschikking heeft de kantonrechter kort gezegd overwogen dat:

zij geen wettelijke mogelijkheid heeft om de splitsingsakte te wijzigen en het geven van een rechterlijk bevel evenmin aan de orde is, omdat geen van de in de wet genoemde gronden tot wijziging van de splitsingsakte zich voordoet;
de door [gedaagde] voorgestelde wijziging van de splitsingsakte ook op inhoudelijke gronden niet aan de orde is, althans dat de daartoe door [gedaagde] aangedragen argumenten ontoereikend zijn, heeft de kantonrechter in zijn beschikking van 11 februari 2025 al gemotiveerd toegelicht;
hierdoor het verzoek tot vrijstelling van de betalingsverplichting van [gedaagde] ook niet kan slagen, omdat het verzoek op de veronderstelling berust dat de splitsingsakte wordt gewijzigd, waarvan de kantonrechter geen machtiging kan en zal geven;
[gedaagde] haar verzoek tot vernietiging van het besluit van de vergadering om de extra buitenunit niet toe te staan te laat heeft ingediend;
ook op inhoudelijke gronden het verzoek tot vernietiging niet toegewezen zou zijn, omdat gesteld noch gebleken is dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid of met de splitsingsakte en het reglement.

2.21.

In april 2026 heeft een ALV van de VvE plaatsgevonden. [gedaagde] heeft geen nieuw verzoek tot toestemming voor het (laten) plaatsen van de drie buitenunits gedaan.

3.Het geschil

3.1.

De VvE vordert – na vermeerdering van eis – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] veroordeelt om binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE, te betalen:
- de hoofdsom van € 81.413,46;
- een bedrag aan wettelijke rente van € 6.775,52;
- een bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 1.680,44 (inclusief btw),
alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding, tot aan de datum der algehele voldoening toe;

voor recht verklaart dat [gedaagde] de regels in de splitsingsakte van 24 oktober 1975 moet naleven en de kostenverdeling zoals daarin is bepaald moet nakomen door ook de toekomstige (voorschot)bijdragen aan de VvE te voldoen overeenkomstig de besluiten van de vergadering van eigenaars;

[gedaagde] veroordeelt om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, dan wel binnen een nader door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, voor rekening en risico van [gedaagde] de drie buitenunits die zijn bevestigd aan de gevel ter hoogte van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 3] en [nummer 4] te [plaats 1], kadastraal bekend gemeente [plaats 1] [kadaster nummer 1], van het gebouw van de VvE gelegen te [plaats 1] aan de [adres 1] [nummer 1] tot en met [nummer 2] (oneven nummers) en aan het [adres 2], te (laten) verwijderen en verwijderd te houden, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00;

voor recht verklaart dat [gedaagde] aansprakelijk is voor alle schade die de VvE heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van het (laten) plaatsen en weer (laten) verwijderen van de buitenunits en deze schade aan de VvE moet vergoeden;

[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

De VvE legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] is verplicht de achterstallige (voorschot)bijdragen tot en met mei 2026 en daarna aan de VvE te betalen, want ieder lid is op grond van artikel 17 van Pro de splitsingsakte verplicht in de schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening komen bij te dragen. Tot op heden heeft [gedaagde], zelfs na de beschikkingen van de kantonrechter, de (voorschot)bijdragen niet betaald. Daarnaast heeft de VvE belang bij haar verklaring voor recht, omdat [gedaagde] van mening blijft dat zij niet aan de regels in de splitsingsakte hoeft te voldoen en dat zij een afwijkende kostenverdeling kan hanteren. Zij handelt hiermee in strijd met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 BW Pro.

Verder moet [gedaagde] de buitenunits verwijderen, omdat zij voor het (laten) vervangen van de twee bestaande buitenunits en het plaatsen van de nieuwe unit toestemming nodig had van de vergadering en deze niet heeft gekregen. De VvE heeft er belang bij dat de appartementseigenaren zich aan de regels binnen de VvE houden en de besluiten van de ALV respecteren en daarnaar handelen. Daarbij is een dwangsom nodig gelet op de houding van [gedaagde].

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Zij voert ten aanzien van de (voorschot)bijdragen aan dat de in de splitsingsakte genoemde breukdelen in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid, want de breukdelen zijn niet op basis van de oppervlaktes van de appartementen opgesteld, maar zo berekend dat de VvE de eenkamerappartementen qua servicekosten ontziet. Deze methode kan niet als een objectieve en eerlijke maatstaf voor de verdeling van de servicekosten worden gezien. Daarom moeten de vorderingen die daarop zien, worden afgewezen. [gedaagde] heeft inmiddels ook een nieuwe verzoek tot wijziging van de splitsingsakte bij de kantonrechter ingediend. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat de rechtbank het toe te wijzen bedrag moet matigen. De wettelijke rente kan daarnaast niet eerder dan met ingang van 6 mei 2025 worden toegewezen, omdat [gedaagde] pas op die datum een brief heeft ontvangen waarin de VvE aanspraak op de wettelijke rente heeft gemaakt.

Ten aanzien van de geplaatste buitenunits voert [gedaagde] aan dat zij ruim voor de ALV van 7 april 2025 een verzoek bij de beheerder van de VvE heeft ingediend voor het plaatsen van één extra buitenunit voor verwarmen/koelen. Ondanks dat dit verzoek tijdig bij hem is ingediend, heeft de beheerder geen enkele vraag aan [gedaagde] gesteld. Deze vragen kwamen pas bij de ALV naar voren. Ook hingen zonder toestemming van de ALV de twee bestaande buitenunits al tientallen jaren aan het flatgebouw. Bij [gedaagde] was aldus het vertrouwen opgewekt dat zij de bestaande units zonder toestemming mocht vervangen. De vordering tot verwijdering moet daarom worden afgewezen. Verder heeft de VvE niet toegelicht en aangetoond enige schade te hebben geleden als gevolg van de buitenunits, waardoor de verklaring voor recht die daarop ziet, moet worden afgewezen volgens [gedaagde].

3.4.

Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna, voor zover nodig, nader ingaan.

4.De beoordeling

4.1.

De rechtbank zal de vorderingen van de VvE op de in de beslissing genoemde wijze grotendeels toewijzen. Zij zal hierna toelichten hoe zij tot haar oordeel is gekomen.

[gedaagde] moet de (voorschot)bijdragen betalen

4.2.

Voor ligt de vraag of [gedaagde] de gevorderde (voorschot)bijdragen vanaf september 2021 tot en met mei 2026 aan de VvE moet betalen.

4.3.

[gedaagde] betwist niet dat zij als lid van de VvE op grond van artikel 5:113 lid 2 BW Pro en artikel 18 lid Pro van de splitsingsakte maandelijks een (voorschot)bijdragen aan de VvE moet betalen, maar betwist wel de hoogte ervan. Zij voert als verweer aan dat de breukdelen in de splitsingsakte op basis waarvan de VvE de hoogte van de (voorschot)bijdragen berekent een onredelijk resultaat opleveren en daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. [gedaagde] heeft daarom de kantonrechter verzocht de splitsingsakte te wijzigen.

4.4.

De rechtbank is van oordeel dat het verweer van [gedaagde] niet slaagt. De kantonrechter van deze rechtbank heeft in haar beschikking van 16 april 2026 het verzoek van [gedaagde] tot wijziging van de splitsingsakte op formele en inhoudelijke gronden, zoals weergegeven onder 2.20, afgewezen. Dit betekent dat de huidige splitsingsakte op basis waarvan de besluiten van de ALV ter vaststelling van de begroting en de hoogte van de (voorschot)bijdragen voor de jaren 2021 tot en met 2026 zijn genomen, nog steeds leidend is in de rechtsverhouding tussen de VvE en [gedaagde]. Niet in geschil is dat de rechtbank daarom van de huidige splitsingsakte moet uitgaan. Dat [gedaagde] een nieuw verzoek tot wijziging van de splitsingsakte heeft ingediend, kan daaraan dus ook niet afdoen.
Daarnaast zijn de door de ALV van de VvE voor de jaren 2021 tot en met 2026 op grond van de in de splitsingsakte vastgelegde breukdelen genomen besluiten ter vaststelling van de begroting en de hoogte van (voorschot)bijdragen niet aangetast. De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft het verzoek van [gedaagde] tot vernietiging c.q. nietigverklaring van de besluiten van de ALV van april 2024 bij de beschikking van 11 februari 2025 afgewezen. Deze besluiten en de besluiten ter vaststelling van de begroting en de hoogte van de (voorschot)bijdragen zijn dus geldig en uitgangspunt voor de rechtbank. [gedaagde] is daarom op grond van artikel 5:113 lid 2 BW Pro en artikel 18 lid 2 van Pro de splitsingsakte de door de ALV van de VvE vastgestelde en door de VvE gevorderde (voorschot)bijdragen vanaf 30 augustus 2021 tot en met 30 mei 2026 aan de VvE verschuldigd.

4.5.

[gedaagde] voert ook als verweer aan dat de rechtbank een eventueel toe te wijzen bedrag moet matigen. De rechtbank begrijpt dit verweer zo dat [gedaagde] ook hieraan ten grondslag legt dat de kostenverdeling in de splitsingsakte in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank heeft hiervoor al overwogen dat de huidige splitsingsakte leidend is en de op grond daarvan door de ALV vastgestelde (voorschot)bijdragen verschuldigd zijn. Het verweer gaat daarom al niet op.
Als overwogen, is in de wet en de splitsingsakte bepaald dat appartementseigenaren in de schulden en de kosten, die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, bijdragen in de verhouding die daarvoor geldt. Dat en op welke grondslag in deze situatie ruimte voor matiging bestaat, is niet toegelicht. De rechtbank zal dus niet tot matiging overgaan.

4.6.

[gedaagde] heeft niet betwist dat het gevorderde bedrag aan achterstallige (voorschot) bijdragen in overeenstemming is met de over die jaren genomen besluiten van de ALV van de VvE. De rechtbank zal de vordering tot betaling van de achterstallige (voorschot)betalingen (€ 81.413,46) daarom volledig toewijzen.

De wettelijke rente over de hoofdsom en reeds verschenen wettelijke rente is op de wijze zoals vermeld in de beslissing toewijsbaar

4.7.

De rechtbank zal het gevorderde bedrag aan verschenen wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro op de volgende wijze toewijzen. [gedaagde] betwist dat zij de wettelijke rente aan de VvE verschuldigd is, omdat de VvE pas bij brief van 6 mei 2025 de wettelijke rente heeft aangezegd. In artikel 6:119 lid 1 BW Pro staat dat de wettelijke rente begint te lopen vanaf het moment van verzuim van [gedaagde] en dus niet, zoals [gedaagde] veronderstelt, vanaf het moment van aanzegging. [gedaagde] is daarom, zoals de VvE heeft gesteld, de wettelijke rente verschuldigd vanaf de eerste dag van de volgende maand na de maand waarin [gedaagde] de betreffende (voorschot)bijdrage verschuldigd was.
Verder heeft de VvE bij haar vermeerdering van eis het gevorderde bedrag aan verschenen wettelijke rente met een bedrag van € 370,48 vermeerderd. Dit bedrag is berekend over de periode vanaf 1 juli 2025 tot en met 5 mei 2026. Over dit bedrag is naar het oordeel van de rechtbank niet de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 lid 1 BW Pro vanaf de datum van de dagvaarding (7 juli 2025) toewijsbaar, maar vanaf 6 mei 2026. De rechtbank zal daarom de verschenen wettelijke rente en wettelijke rente toewijzen zoals vermeld in de beslissing.

[gedaagde] moet de buitengerechtelijke incassokosten betalen

4.8.

De VvE vordert een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat de VvE tegenover de betwisting door [gedaagde] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Zij zal dan ook het gevorderde bedrag van € 1.680,44 toewijzen.

4.9.

De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal de rechtbank toewijzen zoals vermeld in de beslissing.

De verklaring voor recht dat [gedaagde] zich aan de regels in de splitsingsakte moet houden, is niet toewijsbaar

4.10.

De VvE vordert een verklaring voor recht dat [gedaagde] de regels in de splitsingsakte van 24 oktober 1975 moet naleven en de kostenverdeling zoals daarin is bepaald moet nakomen door ook de toekomstige (voorschot)bijdragen aan de VvE te voldoen overeenkomstig de besluiten van de vergadering van eigenaars. Dit omdat [gedaagde] van mening blijft dat zij niet hoeft te voldoen aan de regels in de splitsingsakte. Met een verklaring voor recht heeft de VvE dan een executoriale titel, zo betoogt zij.

4.11.

De rechtbank is van oordeel dat de VvE onvoldoende belang bij haar vordering heeft en zal daarom de gevorderde verklaring voor recht afwijzen. Ten eerste geldt, als overwogen, dat [gedaagde] al op grond van artikel 5:113 lid 2 BW Pro en artikel 18 lid 2 van Pro de splitsingsakte verplicht is om toekomstige (voorschot)bijdragen te betalen, zodra de ALV de hoogte hiervan heeft vastgesteld. Dat [gedaagde] met een verklaring voor recht een executoriale titel heeft, volgt de rechtbank niet. Een verklaring voor recht kan een executoriale titel opleveren als voor de vordering conservatoir beslag was gelegd, maar dat is in deze zaak niet gebeurd.^[3]

[gedaagde] moet de buitenunits verwijderen en verwijderd houden; de dwangsom is toewijsbaar

4.12.

De rechtbank zal de vordering van de VvE over de buitenunits toewijzen, gelet op het volgende.

4.13.

Tijdens de ALV van 7 april 2025 is de aanvraag/verzoek van [gedaagde] tot plaatsing extra buitenunit voor koel-verwarmingsinstallatie en afkoppeling blokverwarming aan de orde geweest. De ALV heeft geen toestemming verleend voor het (doen) plaatsen van een extra buitenunit. [gedaagde] heeft enkele dagen na de ALV van 7 april 2025 de twee bestaande buitenunits voor nieuwe installaties (laten) vervangen en een derde nieuwe unit laten plaatsen/geplaatst. In geschil is of [gedaagde] de buitenunits moet verwijderen in verband met het ontbreken van toestemming van de ALV voor plaatsing ervan.

4.14.

[gedaagde] voert met betrekking tot de twee vervangen buitenunits als verweer aan dat de VvE bij [gedaagde] het vertrouwen heeft opgewekt dat zij de twee units kon (laten) vervangen, omdat zij jarenlang niet tegen de zonder toestemming geplaatste oude units heeft opgetreden. De VvE betwist dit en wijst op het toestemmingsvereiste van artikel 6 lid 1 van Pro de splitsingsakte.

4.15.

In artikel 6 lid 1 van Pro de splitsingsakte staat dat iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de ALV verboden is. Dit vereiste geldt dus ook voor het vervangen van de twee oude buitenunits door nieuwe installaties. Dat de VvE door niet op te treden tegen de oude units bij [gedaagde] het vertrouwen heeft opgewekt dat zij deze units - in afwijking van artikel 6 lid 1 van Pro de splitsingsakte - zonder toestemming mocht vervangen, heeft [gedaagde] tegenover de gemotiveerde betwisting van de VvE onvoldoende onderbouwd. Dat betekent dat [gedaagde] voor de vervanging van de oude buitenunits ook toestemming nodig had.

4.16.

Ten aanzien van de derde nieuwe buitenunit overweegt de rechtbank dat de kantonrechter van deze rechtbank in haar beschikking van 16 april 2026 heeft overwogen dat het besluit van de ALV in april 2025 om geen toestemming te verlenen voor de extra (3e) buitenunit niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid of de splitsingsakte. Volgens de kantonrechter had de ALV legitieme vragen, waarop [gedaagde] deugdelijk en onderbouwd antwoord moet geven alvorens eventueel toestemming verleend kan worden. De rechtbank sluit zich daarbij aan. De VvE heeft [gedaagde] de gelegenheid gegeven om tijdens de volgende ALV opnieuw en onderbouwd met stukken zijn verzoek te doen, maar [gedaagde] heeft dit niet gedaan. Ook de extra buitenunit is dus zonder de op grond van de splitsingsakte vereiste toestemming van de ALV geplaatst.

4.17.

Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank de VvE erin volgt dat zij verwijdering kan vorderen van de zonder toestemming geplaatste buitenunits. De rechtbank zal daarom de vordering tot het (laten) verwijderen en verwijderd houden van de drie buitenunits toewijzen.

4.18.

Omdat [gedaagde] de door de VvE gevorderde dwangsom niet heeft betwist, is deze toewijsbaar.

De rechtbank wijst de verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de geleden en te lijden schade als gevolg van de buitenunits en deze schade aan de VvE moet vergoeden, toe

4.19.

De rechtbank stelt vast dat de VvE geen schadevergoeding vordert, maar een verklaring voor recht met betrekking tot de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor de geleden en te lijden schade als gevolg van het (laten) plaatsen en weer (laten) verwijderen van de buitenunits. [gedaagde] voert tegen de gevorderde verklaring voor recht aan dat de VvE niet heeft onderbouwd dat zij enige schade heeft geleden dan wel zal lijden. De VvE heeft in reactie daarop aangegeven dat zij nu nog niet aangeven welke schade is en/of zal ontstaan door het plaatsen en verwijderen van de buitenunits. De eventuele omvang van de schade wordt pas duidelijk op het moment dat [gedaagde] de buitenunits verwijdert of laat verwijderen en/of op het moment dat de VvE de gevolgen van de plaatsing en verwijdering van de drie units voor de constructie van de gevel van het flatgebouw kan onderzoeken.

4.20.

De rechtbank zal de verklaring voor recht toewijzen, omdat voor de vestiging van de aansprakelijkheid van [gedaagde] niet is vereist dat de VvE in dit stadium de door haar geleden en te lijden schade nader concretiseert. Voor toewijzing van de verklaring voor recht is het voldoende dat de VvE voldoende heeft gesteld dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door het handelen (plaatsen en/of verwijderen van de buitenunits) van [gedaagde] geleden of te lijden schade.

[gedaagde] moet de proceskosten betalen

4.21.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank begroot de proceskosten van de VvE op:

- kosten van de dagvaarding

€

148,05

- griffierecht

€

2.995,00

- salaris advocaat

€

2.580,00

(2 punten × € 1.290,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

5.912,05

4.22.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal de rechtbank toewijzen zoals vermeld in de beslissing.

De rechtbank zal de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaren

4.23.

De rechtbank zal dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dit betekent dat de beslissing van de rechtbank op dit punt moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval in beginsel totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE te betalen een bedrag van € 88.188,98, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 87.818,50 vanaf 7 juli 2025 en over € 370,48 vanaf 6 mei 2026, telkens tot en met de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE te betalen een bedrag van € 1.680,44 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 7 juli 2025 tot en met de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis voor rekening en risico van [gedaagde] de drie buitenunits die zijn bevestigd aan de gevel ter hoogte van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 3] en [nummer 4] te [plaats 1], kadastraal bekend gemeente [plaats 1] [kadaster nummer 1], van het gebouw van de VvE gelegen te [plaats 1] aan de [adres 1] [nummer 1] tot en met [nummer 2] (oneven nummers) en aan het [adres 2], te (laten) verwijderen en verwijderd te houden, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00,

5.4.

verklaart voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor alle schade die de VvE heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van het (laten) plaatsen en weer (laten) verwijderen van de buitenunits en deze schade aan de VvE moet vergoeden,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 5.912,05, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 98,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.

5.7.

verklaart dit vonnis onder 5.1 tot en met 5.3, 5.5 en 5.6 uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.B. van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.

1835

VvE vordert betaling achterstallige bijdragen en verwijdering buitenunits door eigenaar bedrijfsruimte