ECLI:NL:RBNHO:2026:7219 - Rechtbank Noord-Holland - Verhuurder veroordeeld tot aangesloten houden water en el...

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 12235109 \ VV EXPL 26-69

Vonnis in kort geding van 16 juni 2026

in de zaak van

1.[eiser 1],

te [plaats],
2.
[eiser 2],

te [plaats],

eisende partijen,

hierna samen te noemen: afzonderlijk [eiser 1] en [eiser 2] en te samen [eisers],

gemachtigde: mr. M. Raaijmakers,

tegen

[gedaagde],

te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. J.G.A. Linssen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de akte overlegging producties van [eisers]

- de e-mail van mr. Raaijmakers van 21 mei 2026 met productie 7
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 mei 2026
- de pleitnota (tevens conclusie van antwoord) van [gedaagde].

1.2.

Op de mondelinge behandeling zijn partijen overeengekomen om een loodgieter onderzoek te laten uitvoeren om te bezien of een van de geschilpunten – de niet (goed) werkende riolering – alsnog in onderling overleg kon worden beslecht. De kantonrechter heeft de zaak op verzoek van partijen daarom twee weken aangehouden.

1.3.

Op 8 juni 2026 heeft de griffier bij gemachtigden van partijen geïnformeerd naar de stand van zaken. Dezelfde dag hebben mrs. Raaijmakers en Linssen beiden per e-mail gereageerd. Naar aanleiding van die reactie is op 10 juni 2026 aan partijen meegedeeld dat vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn echtgenoten.

2.2.

[eiser 1] huurt sinds 2020 de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van [gedaagde]. [eiser 1] en [eiser 2] wonen daar met hun dertienjarige dochter.

2.3.

In de huurovereenkomst staat onder meer:

Artikel 3 Betalingsverplichtingen, betaalperiode en waarborgsom

3.1

De huurprijs, de vergoeding voor gas, water en elektriciteit en de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, zijn door de huurder aan de verhuurder bij vooruitbetaling verschuldigd,

(…)

Artikel 4 Bijzondere Pro bepalingen

(…)

4.3

Huurder dient er rekening mee te houden dat de volgende zaken in ieder geval voor zijn rekening komen:

- schade ten gevolge van bevriezing van leidingen;

- verstopping van riool;

- schoonmaken van de woning bij vertrek;

- elke vorm van schade aan muren, ramen, vloer en plafond.

2.4.

De woning bevindt zich op een perceel waarop ook een aan [gedaagde] toebehorend(e) c.q. gelieerd pompstation, winkeltje, oliegroothandel en olietransportbedrijf zijn gevestigd.

2.5.

De toevoer van elektriciteit en water naar de woning kan van buiten de woning worden afgesloten.

2.6.

De riolering van de woning mondt uit in een op of een nabij het perceel gelegen septictank. Ook bevindt zich daar een met een deksel afgesloten put die onderdeel uitmaakt van een blusvoorziening voor de bedrijven van [gedaagde].

2.7.

[eisers] kampten rond de jaarwisseling van 2025/2026 met een niet goed werkende riolering. Zij hebben dat gemeld bij [gedaagde]. [gedaagde] zegde daarop toe een ontstoppingsbedrijf te laten komen, maar [eisers] moesten dan wel de zaken verwijderen die bovenop de toegang tot de septictank waren geplaatst. [eisers] hebben vervolgens zelf een ontstoppingsbedrijf laten komen.

2.8.

[gedaagde] heeft [eisers] bij brief van 20 januari 2026 aangeschreven. In die brief staat onder meer dat [eisers] ondanks voorafgaande waarschuwing van [gedaagde] het ontstoppingsbedrijf rond de jaarwisseling in de waterput hebben laten werken die onderdeel uitmaakt van de blusinstallatie ten behoeve van de bedrijven van [gedaagde], dat die installatie daardoor beschadigd is geraakt en dat de schade € 30.000,00 beloopt.

2.9.

Ook staat in de brief dat [gedaagde] [eisers] daarom heeft meegedeeld niet langer te kunnen tolereren dat zij in de woning verblijven en geschreven dat zij voor 1 februari 2026 de woning moeten hebben verlaten. Ook staat in de brief dat [gedaagde] dat [eisers] op 31 december 2025 ook al heeft meegedeeld. Vanaf 1 februari 2026 zal in de woning worden gewerkt, aldus de brief.

2.10.

[gedaagde] heeft nabij de woning een container laten plaatsen.

2.11.

[gedaagde] heeft op 17 mei 2026 de levering van water en elektriciteit naar de woning afgesloten. Die dag heeft er ook een incident plaatsgevonden nabij het tankstation tussen [eiser 2] en [gedaagde].

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

i. [gedaagde] beveelt om binnen twee uur na betekening van het te wijzen vonnis de levering van gas, water, elektriciteit en de riolering volledig te herstellen en hersteld te houden;

[gedaagde] verbiedt om zonder rechterlijk vonnis en zonder tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder tot feitelijke ontruiming van [eisers] over te gaan;

[gedaagde] verbiedt [eisers] verder lastig te vallen, te intimideren, te bedreigen of voorzieningen af te sluiten ten einde [eiser 1] tot vertrek te bewegen;

bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van € 2.500,00 per dag dan wel gedeelte daarvan dat [gedaagde] in strijd handelt met het onder I, II en/of III gevorderde, met een maximum van € 100.000,00;

bepaalt dat [eiser 1] recht hebben op huurvermindering van 100% vanaf de dag van afsluiting van de voorzieningen tot aan de dag van volledig herstel;

[gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van alle door [eisers] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;

[gedaagde] veroordeelt in de volledige proceskosten, waaronder het griffierecht, de kosten van betekening, het salaris gemachtigde en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening

3.2.

[eisers] leggen verkort weergegeven aan de vordering het volgende ten grondslag.

[gedaagde] probeert door het afsluiten van essentiële voorzieningen buiten iedere wettelijke procedure om [eisers] uit de woning te krijgen. Normale bewoning van de woning is daardoor onmogelijk geworden. [gedaagde] dan wel een van haar medewerkers heeft [eiser 2] op 17 mei 2026 mishandeld, waarbij [eiser 2] in haar oog is geprikt. [gedaagde] heeft gedreigd [eisers] met geweld uit de woning te verwijderen en ook een container voor de woning geplaatst om feitelijke ontruiming mogelijk te maken. [gedaagde] weigert aan haar (wettelijke) verplichtingen tegenover [eisers] te voldoen en weigert iedere medewerking. Er is sprake van een acute noodsituatie, ernstige aantasting van het huurgenot, bedreiging van de gezondheid en veiligheid van [eisers] en er bestaat een reële dreiging van een gewelddadige feitelijke ontruiming.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Omvang van het geschil

4.1.

Bij haar e-mail van 8 juni 2026 heeft mr. Raaijmakers nog een extra vordering ter beoordeling voorgelegd te weten [gedaagde] te veroordelen de container voor de woning te verplaatsen. Volgens [eisers] belemmert de container een normale doorgang naar de woning.

4.2.

Mr. Linssen heeft tegen dit verzoek in zijn e-mail van 8 juni 2026 bezwaar gemaakt onder meer omdat dan feitelijk sprake is van een eiswijziging en de vordering niet voortvloeit uit de wel tijdig ingestelde vorderingen. Ook schrijft mr. Linssen dat de container inderdaad ongelukkig is geplaatst, maar dat het nog steeds mogelijk is om van en naar de woning te gaan.

4.3.

De kantonrechter is met mr. Linssen van oordeel dat sprake is van een eisvermeerdering. In kort geding moet een eiswijziging na het uitbrengen van de dagvaarding zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk op de mondelinge behandeling worden gedaan. De kantonrechter laat deze eiswijziging niet toe. De door mr. Raaijmakers gegeven toelichting en producties voor zover deze niet zien op de riolering blijven daarom buiten beschouwing. Zij maken geen onderdeel uit van het procesdossier.

Toetsingskader

4.4.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eisers] daarbij een spoedeisend belang hebben. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

4.5.

Het spoedeisende belang van [eisers] vloeit voort uit de aard van de vorderingen, met uitzondering van de vorderingen onder v. en vi. Deze twee vorderingen kunnen naar hun aard ook niet in kort geding worden toegewezen. [eisers] zullen zich daarvoor tot de huurcommissie en/of de bodemrechter kunnen wenden. Deze twee vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

i.
Het aansluiten en aangesloten houden van de voorzieningen

Elektriciteit en water

4.6.

Op de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat mr. Linssen [gedaagde] heeft uitgelegd dat het niet is toegestaan de voorzieningen voor elektriciteit en water af te sluiten, maar ook dat de voorzieningen inmiddels weer waren aangesloten. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom niet veroordelen de voorzieningen weer te herstellen. Wél zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen om deze hersteld te houden. Aan deze veroordeling zal de kantonrechter de onder de beslissing genoemde dwangsom verbinden. In dat verband overweegt de kantonrechter nog het volgende. Er kunnen zich omstandigheden voordoen dat [gedaagde] de voorzieningen wel voor korte duur moet afsluiten – ook in het belang van [eisers] – bijvoorbeeld om een reparatie mogelijk te maken of een storing op te lossen. In een dergelijk geval is geen dwangsom verschuldigd. [gedaagde] zal voor zover mogelijk [eisers] daarover wel tijdig moeten informeren en de afsluiting mag ook niet langer duren dan strikt noodzakelijk is.

Gas

4.7.

[eisers] en [gedaagde] twisten over de vraag of de woning is voorzien van een gasaansluiting. [eisers] maken nu in ieder geval gebruik van een elektrische kookplaat. Ter zitting is van de zijde van [gedaagde] aangevoerd dat de woning van gas wordt voorzien via een gasfles die [eisers] bij de onderneming van [gedaagde] kan kopen. [eisers] hebben dit onvoldoende weersproken. De kantonrechter zal de vordering van [eisers] op dit punt daarom afwijzen.

Riolering

4.8.

Volgens [eisers] heeft [gedaagde] de riolering van de woning laten afsluiten. Dit zou hun door een loodgieter zijn medegedeeld. [eiser 1] hebben dat verder niet toegelicht. [gedaagde] heeft dat betwist en aangevoerd dat dit helemaal niet kan en gesteld dat het heel goed mogelijk is dat sprake is van een reguliere verstopping en dat [eisers] voor het verhelpen daarvan zelf verantwoordelijk zijn.

4.9.

Op de mondelinge behandeling zijn partijen overeengekomen een loodgieter een camera-inspectie te laten doen naar de oorzaak van het niet goed functioneren van de riolering.

4.10.

Bij e-mails van 8 juni 2026 hebben de gemachtigden van partijen meegedeeld dat het de loodgieter niet lukte om vanuit de woning een camera-inspectie uit te voeren en dat het voor het uitvoeren van een inspectie nodig is de zware deksel van de septictank met een heftruck te lichten.

4.11.

De kantonrechter overweegt als volgt. Het is niet voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde], zoals [eisers] stellen, de riolering heeft afgesloten of laten afsluiten. Het niet goed werken daarvan zou dus ook kunnen worden veroorzaakt door een verstopping voor het verhelpen waarvan [eisers] in principe zelf verantwoordelijk zijn.

4.12.

In de bijlage die hoort bij het Besluit kleine herstellingen staan gebreken genoemd waarvan het herstel voor rekening van de huurder komt. Onder meer worden genoemd:

n. het schoonhouden en zonodig ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel op het hoofdriool, voorzover deze riolering voor de huurder bereikbaar is;

v. het legen van zink- en beerputten en septictanks.

Of de riolering vanuit de woning voor [eisers] bereikbaar is, is niet duidelijk.
Volgens mr. Linssen heeft de loodgieter hem verteld dat ‘de leidingen dichtzitten’, maar daaruit kan naar het oordeel van mr. Linssen niet worden opgemaakt dat [gedaagde] de riolering heeft geblokkeerd. In de reactie van mr. Raaijmakers is geen aanwijzing te vinden dat dit toch zo is. Zij schrijft:
Voor wat betreft het openen van de put heeft de loodgieter dat bevestigd. Zonder verwijdering van de deksel kan hij niet onderzoeken wat de oorzaak is van de verstopping. Tot op heden is de verstopping af en aan opgelost.Dit laatste (‘af en aan’ opgelost) duidt overigens eerder op een verstopping dan op een (permanente) blokkade door [gedaagde]. Mogelijk is de septictank vol. [gedaagde] heeft tijdens de zitting namelijk verklaard dat vier maanden eerder ook sprake was van een verstopping, dat er toen onder andere papier uit de riolering kwam en dat de septictank toen al wel aardig gevuld was.

4.13.

Bij deze stand van zaken bestaat er onvoldoende grond om [gedaagde] te veroordelen de werking van de riolering weer te herstellen en hersteld te houden. Die vordering zal daarom worden afgewezen.

4.14.

Ten overvloede overweegt de kantonrechter op dit punt het volgende. In het verlengde van de afspraken ter zitting ligt het voor de hand dat partijen een bedrijf inschakelen dat de zware deksel kan verwijderen en de septictank kan legen. Aannemelijk is dat [gedaagde] in het verleden een dergelijk bedrijf al eerder heeft ingeschakeld omdat septictanks op enig moment vol raken en volgens [gedaagde] sprake is van een eerder gebruikte personeelswoning. Het ligt dan voor de hand dat [gedaagde] hierin het initiatief neemt. Mocht blijken dat de riolering door het gebruik ervan is verstopt dan wel dat de septictank te vol zit, dan zullen [eisers], gelet op het Besluit kleine herstellingen, de kosten moeten dragen van het leegpompen en ontstoppen. Voor zover de door [gedaagde] geplaatste container het leegpompen en/of openen van de septictank belemmert, is [gedaagde] gehouden die container zodanig te verplaatsen dat dit wél kan gebeuren. Het ligt in dat geval voor de hand de container, zoals mr. Linssen in zijn e-mail van 8 juni 2026 suggereert, bij het terugplaatsen verder naar de heg toe te plaatsen.

ii.
Geen eigenmachtige ontruiming

4.15.

Mr. Linssen heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat hij aan [gedaagde] heeft uitgelegd welke juridische wegen [gedaagde] moet bewandelen als zij wil dat de huurovereenkomst tot een einde komt en dat [gedaagde] over een door de rechter verstrekte ontruimingstitel moet beschikken. Dit heeft [gedaagde] desgevraagd bevestigd en zij heeft verklaard dat het haar duidelijk is wat niet mag. [gedaagde] heeft verklaard dat de container is geplaatst om de tegels van het voorterrein af te voeren. Aangezien niet gebleken is van andere feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] voornemens is het gehuurde eigenhandig en zonder geldige ontruimingstitel te (doen) ontruimen, zal de vordering worden afgewezen.

iii.
Verbod lastig vallen, intimideren, bedreigen, afsluiten voorzieningen

4.16.

Het verbod om [eisers] lastig te vallen is te onbepaald om voor toewijzing in aanmerking te komen. Dat deel van de vordering zal worden afgewezen.

4.17.

Het verbod om te intimideren en te bedreigen zal worden toegewezen. Het is duidelijk dat de verhoudingen tussen partijen verstoord zijn. Er zijn ook aanwijzingen dat dit niet alleen op het conto van [gedaagde] kan worden geschreven. Ook kan niet worden uitgesloten dat, zoals mr. Linssen heeft opgemerkt, het feit dat partijen elkaars taal niet (altijd goed) verstaan, voor miscommunicatie heeft gezorgd. Dit neemt niet weg dat [gedaagde] heeft erkend dat zij tegen [eiser 2] heeft gezegd een stok klaar te hebben staan voor het geval [eiser 2] haar nog een keer slaat. Verder heeft [gedaagde] op de mondelinge behandeling duidelijk gemaakt dat zij zich ‘niet nog een keer laat slaan’. Ook heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling op enig moment geroepen ‘een kogel voor die mensen’ of woorden van die strekking. Naar het oordeel van de kantonrechter was [gedaagde] op dat moment behoorlijk geëmotioneerd, kennelijk naar aanleiding van wat er op 17 mei 2026 tussen haar en [eiser 2] is voorgevallen en bij haar veel pijn heeft veroorzaakt. Dit zat [gedaagde] overduidelijk nog heel hoog. De kantonrechter heeft geen aanwijzingen dat [gedaagde] inmiddels inziet dat zij dergelijke uitlatingen niet moet doen. De uitlatingen van [gedaagde] zijn intimiderend en bedreigend. [eisers] heeft daarom voldoende belang bij het verbod en de daaraan verbonden, bij de beslissing vermelde, dwangsom.

4.18.

Het gevorderde verbod om voorzieningen af te sluiten valt samen met de vordering onder i. Die vordering zal voor wat betreft de elektriciteit en het water worden toegewezen. Dat de woning is voorzien van een door [gedaagde] afsluitbare gasaansluiting en dat [gedaagde] ook extern de riolering kan afsluiten is, zoals eerder overwogen, niet voldoende aannemelijk geworden. De vordering zal daarom op dit punt worden afgewezen.

Proceskosten

4.19.

[gedaagde] is in overwegende mate in het ongelijk gesteld, althans [eisers] hadden gelet op de afsluiting van het water en de elektriciteit alle reden een kort geding te starten. Mr. Raaijmakers heeft namelijk na de afsluiting tijdig contact gezocht met [gedaagde] en [gedaagde] heeft daar niet op gereageerd. Als [gedaagde] dat wel had gedaan, had het kort geding misschien geen doorgang hoeven vinden. [gedaagde] moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eisers] hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- griffierecht

€

93,00

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

72,00

Totaal

€

1.030,00

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

beveelt [gedaagde] om de levering van water en elektriciteit aan de woning hersteld te houden,

5.2.

verbiedt [gedaagde] om [eisers] te intimideren en/of te bedreigen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dan wel gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet voldoet aan de beslissingen onder 5.1 en voor iedere overtreding van het verbod onder 5.2., tot (voor beide opgeteld) een maximum van € 25.000,00 is bereikt;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.030,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 van Pro het Burgerlijk Wetboek vanaf de vijftiende dag na de aanschrijving tot de dag van voldoening,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.

1998