ECLI:NL:RBNHO:2026:7574

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 12089716 \ VV EXPL 26-23

Vonnis in kort geding van 24 april 2026

in de zaak van

PTW ADVENTURE B.V.,

te Beverwijk,

eisende partij,

hierna te noemen: PTW,

gemachtigde: mr. A.G. Moeijes,

tegen

1.POWERGO PUBLIC I B.V.,

2.
POWERGO B.V.,

te Wormer,

gedaagde partijen,

hierna te noemen: Powergo c.s. (tezamen) of Powergo Public (gedaagde 1) en Powergo B.V. (gedaagde 2) afzonderlijk,

gemachtigde: mr. F. Caris.

De zaak in het kortDeze zaak betreft de huur van onbebouwde grond ten behoeve van de aanleg van elektrische laadstations. Huurder heeft de huurbetalingen gestaakt, stellende dat een opschortende voorwaarde bij het aangaan van de overeenkomst niet was vervuld waardoor deze niet tot stand is gekomen. Verhuurder vordert in kort geding betaling van de huurachterstand. Volgens huurder leent de zaak zich niet voor kort geding.
De kantonrechter oordeelt dat de feiten en omstandigheden in deze zaak voldoende duidelijk en aannemelijk zijn en nader onderzoek of bewijslevering is niet nodig. Ook is voldoende gebleken dat PTW een spoedeisend belang heeft bij haar vordering en dat het restitutierisico wordt ondervangen.
De vorderingen zijn toewijsbaar. PTW kon en mocht in dit geval uit de gedragingen van Powergo c.s. afleiden dat zij zich niet op de voorwaarde zoals genoemd in artikel 2.2 (en artikel 8.1) van de huurovereenkomst zou beroepen. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Powergo c.s. zich nu alsnog hierop beroept.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord met producties

- aanvullende producties van PTW
- de mondelinge behandeling van 2 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van PTW.

1.2.

Op verzoek van partijen is de zaak op de mondelinge behandeling aangehouden voor schikkingsonderhandelingen. Bij brief van 14 april 2026 hebben partijen alsnog om vonnis gevraagd. Daarna is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

PTW is eigenaar van de onroerende zaken kadastraal bekend Beverwijk A8501 (Noorderweg 15 te Beverwijk) en A9605 (Noorderweg 13A en 15 te Beverwijk).

2.2.

Powergo c.s. exploiteert oplaadstations voor elektrische voertuigen.

2.3.

In augustus 2024 hebben PTW en Powergo Public twee overeenkomsten gesloten, te weten:
- locatieovereenkomst perceel A8501, Fase 1, waarbij PTW over de periode 1 september 2024 tot 1 september 2044 aan Powergo Public het gebruik van het perceel aan de Noorderweg 15 heeft verleend tegen betaling van een vaste huurprijs van € 750,- per parkeerplaats met een maximum van € 5.000,- per maand en een variabele huurprijs van
€ 0,04 per geladen kWh, alles met een minimumhuur van € 3.300,- in het eerste jaar naar
€ 10.000,- vanaf het achtste jaar.
- locatieovereenkomst perceel A9605, Fase 2, waarbij PTW over de periode vanaf ingebruikname van een 2000 kVA netaansluiting tot 1 september 2044 aan Powergo Public het gebruik van het perceel aan de Noorderweg 13A en 15 heeft verleend tegen betaling van een vaste huurprijs van € 750,- per parkeerplaats met een maximum van € 5.000,- per maand en een variabele huurprijs van € 0,04 per geladen kWh, alles met een minimumhuur van
€ 3.300,- in het eerste jaar naar € 10.000,- vanaf het achtste jaar.

2.4.

Powergo c.s. zou zorgdragen voor een 2000 kVA aansluiting en bij het in gebruik nemen daarvan zou locatieovereenkomst Fase 1 vervallen en locatieovereenkomst Fase 2 van toepassing zijn. Powergo B.V. heeft voor beide contracten een concerngarantie verstrekt. In de algemene voorwaarden^[1]die op beide contracten van toepassing zijn, is een incassokostenbeding^[2]en een boetebepaling^[3]opgenomen.

2.5.

In locatieovereenkomst Fase 1 is bepaald:
“
2.2. (…) Deze Overeenkomst en de Fase 2 Overeenkomst worden aangegaan onder de voorwaarde dat Grondeigenaar binnen 2 maanden na heden van de hypotheekhouder toestemming krijgt voor het vestigen van een huurafhankelijk opstalrecht zoals opgenomen in artikel 8.1. van deze Overeenkomst. (…)8.1. Grondeigenaar verleent op verzoek van PowerGo zijn medewerking om ervoor te zorgen dat PowerGo eigenaar een exploitant blijft van de EV-laadinfrastructuur. Dit kan geschieden door middel van het vestigen van een huurafhankelijk recht van opstal (of een vergelijkbaar recht naar lokaal recht waarbij het eigendom van haar bezittingen zeker gesteld kunnen worden). Grondeigenaar maakt daarbij het voorbehoud dat de hypotheekhouder daarmee dient in te stemmen. Deze Overeenkomst wordt aangegaan onder de voorwaarde dat Grondeigenaar binnen 2 maanden na heden toestemming van de hypotheekhouder ontvangt voor het vestigen van dit recht van opstal. PowerGo draagt de kosten voor het vestigen van een recht van opstal.(…)”.

2.6.

De gemachtigde van PTW is bij de onderhandelingen over de contracten betrokken geweest. Hij heeft in een e-mail van 12 juli 2024 aan Powergo c.s. laten weten dat als het opstalrecht essentieel zou zijn, dit een opschortende voorwaarde voor de gehele overeenkomst zou worden.

2.7.

PTW heeft bij haar hypotheekhouder toestemming gevraagd voor de vestiging van een opstalrecht. De hypotheekhouder heeft laten weten dat zij daarvoor het notarisverzoek en de conceptakte van vestiging opstalrecht wilde ontvangen. Dat bericht heeft [betrokkene 1] van PTW naar [betrokkene 2] van Powergo c.s. gestuurd met de mededeling: “
Ook geregeld dit.”

2.8.

Over de periode augustus 2024 tot en met augustus 2025 heeft Powergo Public de overeengekomen huur betaald. Zij heeft het gehuurde perceel toen niet gebruikt. Vanaf september 2025 heeft Powergo Public de huur onbetaald gelaten.

2.9.

Bij e-mail van 24 december 2024 heeft Powergo c.s., in verband met een opgelopen huurachterstand, aan PTW laten weten dat zij maandelijks een post voor de huurbetalingen in haar budgetten zou opnemen. Verder heeft zij bericht dat de planning voor de aanleg van vier parkeerplaatsen op het gehuurde perceel volledig afhankelijk was van de beschikbaarheid van nieuw budget. Verwacht werd dat dit in het tweede kwartaal van 2025 zou zijn.

2.10.

Naar aanleiding van een vraag van PTW wanneer Powergo c.s. tot ontwikkeling van het gehuurde over zou gaan, heeft Powergo c.s. bij e-mail van 15 mei 2025 laten weten nog bezig te zijn met een investeringsronde, maar dat de plannen verder ongewijzigd waren.

2.11.

Bij e-mail van 17 september 2025 heeft Powergo c.s. aan PTW laten weten dat het haar niet gelukt was om groeikapitaal op te halen bij investeerders. Omdat zij niet op korte of middellange termijn kon starten met de ontwikkeling van het gehuurde heeft zij voorgesteld om in overleg met PTW ofwel een nieuwe uitbater te vinden ofwel het contract op te zeggen.

2.12.

Bij e-mail van 1 oktober 2025 heeft Powergo c.s. een afkoopsom van drie maanden huur aangeboden.

2.13.

Bij brief van 1 december 2025 heeft de gemachtigde van PTW Powergo c.s. gesommeerd tot betaling van de achterstallige huur.

3.Het geschil

3.1.

PTW vordert – samengevat – dat de kantonrechter Powergo c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 26.499,-, de maandelijkse huurtermijnen vanaf 1 maart 2026 en de contractuele boete van 1% per maand over de achterstand met een minimum van
€ 300,00, het voorgaande vermeerderd met de rente en kosten.

3.2.

Het geschil laat zich als volgt samenvatten.
Volgens PTW is sprake van een onvoorwaardelijke huurovereenkomst en heeft Powergo Public ondanks aanmaningen nagelaten de verschuldigde huur tijdig en volledig te voldoen, zodat tot 1 maart 2026 sprake is van een huurachterstand van € 26.499,-. Op grond van de overeenkomsten^[4]is zij daarom naast de achterstallige huur ook de buitengerechtelijke incassokosten en de contractuele boete verschuldigd^[5]. Powergo BV is op grond van de verleende concerngarantie eveneens voormelde bedragen verschuldigd.
Volgens Powergo c.s. is de locatieovereenkomst Fase 1 aangegaan onder een opschortende voorwaarde dat PTW binnen twee maanden na ondertekening een schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder zou krijgen voor het vestigen van een huurafhankelijk opstalrecht, welke voorwaarde niet is vervuld. Daarom zijn de overeenkomsten^[6]uiteindelijk nooit tot stand gekomen en is zij geen huur of verdere kosten verschuldigd.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Het juridisch kader

4.1.

Als uitgangspunt geldt dat degene die een vordering in kort geding instelt, daarbij spoedeisend belang moet hebben.^[7]Dat spoedeisend belang ziet enerzijds op de toegang tot de kort geding rechter (bevoegdheids- of ontvankelijkheidsvereiste) en anderzijds op de toewijsbaarheid van de vordering. Aan het eerste worden doorgaans geen hoge eisen gesteld: de enkele mededeling van eiser dat hij spoedeisend belang heeft, is vaak al voldoende. Aan het tweede worden doorgaans zwaardere eisen gesteld: een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de eiser daarbij een spoedeisend belang heeft. Of de spoedvoorziening ook daadwerkelijk wordt verleend, is afhankelijk van de voorlopige beoordeling van de zaak en van de afweging van de belangen van partijen, (in beginsel) beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Of verder van eiser kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht, hangt af van onder meer het voorlopig karakter van het rechterlijk oordeel en de ingrijpendheid van de gevolgen voor partijen bij af- of toewijzing van de vordering. Het hoge niveau van de ene factor kan het lagere niveau van een andere factor compenseren.^[8]Het is aan de eiser om het spoedeisend belang te stellen en te onderbouwen, zeker als daartegen gemotiveerd verweer wordt gevoerd.

4.2.

Een vordering tot betaling van een geldsom kan in kort geding worden toegewezen als:
- het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn;
- uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en;
- het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.
Ook hier is sprake van communicerende vaten waarin het hoge niveau van de ene factor het lage niveau van een andere factor kan opheffen: bij een onbestreden of harde vordering kunnen aan de spoedeisendheid minder hoge eisen worden gesteld dan als sprake is van een (gemotiveerd) bestreden vordering.

4.3.

De hoofdregel is dat het spoedeisend belang voor alle voorzieningen afzonderlijk moet worden vastgesteld. Maar het spoedeisend belang van de hoofdvordering kan in geval van een nauw verwante nevenvordering in beginsel die nevenvordering ‘meetrekken’ als de nevenvordering niet of onvoldoende wordt betwist.^[9]

4.4.

Niet elke vordering is geschikt om in kort geding te worden beslist.^[10]Dat kan het geval zijn als de feiten binnen het beperkte kader van het kort geding niet voldoende duidelijk worden of als de rechter de gevolgen van een door haar te geven beslissing niet voldoende kan overzien. Vereist is dat de aan de vordering in kort geding ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Dit geschil leent zich voor kort geding

4.5.

Powergo c.s. heeft als primair verweer aangevoerd dat de zaak zich niet leent voor kort geding. Volgens Powergo c.s. is het bestaan en de omvang van de vordering niet in hoge mate aannemelijk, is geen sprake van enig spoedeisend belang en is sprake van een reëel restitutierisico. PTW heeft aangevoerd dat wel degelijk sprake is van een spoedeisend belang. De lopende huur wordt al geruime tijd niet meer voldaan en bij gebreke van een uitspraak over het juridische geschil dat partijen verdeeld houdt, zal de huurschuld alleen maar oplopen en kunnen partijen niet verder. Het spoedeisend belang is er verder in gelegen dat als niet op afzienbare termijn de geplande stroomaansluiting wordt gerealiseerd, die aansluiting naar een andere locatie gaat en een dergelijke stroomvoorziening voorlopig helemaal niet meer mogelijk is. Voor wat betreft het restitutierisico heeft PTW aangevoerd dat zij eigenaar is van de aan Powergo Public in gebruik gegeven locaties en dat daarop een hypotheek rust die minder is dan de helft van de waarde van die locaties. Verder zijn de bestuurders en aandeelhouders bereid om persoonlijk garant te staan voor enig restitutierisico.

4.6.

De kantonrechter oordeelt dat dit geschil zich leent voor een kort gedingprocedure en overweegt daartoe als volgt. Hetgeen PTW als spoedeisend belang heeft aangevoerd, is voldoende voor de toegang tot de kantonrechter. De zaak is verder in die zin ook niet ongeschikt voor behandeling in kort geding omdat de feiten en omstandigheden voldoende duidelijk en aannemelijk zijn en nader onderzoek of bewijslevering niet nodig is. Het gaat in wezen alleen om de vraag hoe de voorwaarde betreffende de benodigde toestemming van de hypotheekhouder voor het vestigen van een opstalrecht moet worden geïnterpreteerd en of Powergo c.s. zich daarop kan beroepen. Als het oordeel is dat de betreffende voorwaarde niet aan de totstandkoming van de locatieovereenkomst Fase 1 in de weg staat, dan staat daarmee het bestaan en de omvang van de vordering vast. Voor wat betreft het restitutierisico geldt dat PTW onbetwist heeft aangevoerd dat zij eigenaar is van slechts deels met hypotheek belaste grond en dat haar bestuurders en aandeelhouders garant willen staan.

De vordering is toewijsbaar

4.7.

Het gaat dus om de voorwaarde van artikel 8.1. (ook opgenomen in artikel 2.2.) van de huurovereenkomst(en)^[11]. De achtergrond van het opnemen van deze bepaling was de volgende. De laadapparatuur die Powergo c.s. op de gehuurde locatie zou gaan aanbrengen, vergt een aanzienlijke investering. Om te voorkomen dat die investering bij het einde van de huur verloren zou gaan als de laadpalen door natrekking eigendom van de grondeigenaar zouden worden, had Powergo c.s. een opstalrecht bedongen. Zij zou de notariële vastlegging daarvan regelen. Blijkens de omschrijving in artikel 8.1. was het voor de grondeigenaar (PTW) van belang dat de hypotheekhouder daarmee zou instemmen. Dat ligt ook voor de hand omdat PTW verplichtingen jegens de hypotheekhouder heeft, terwijl Powergo c.s. geen partij is bij de hypotheekovereenkomst. Zou de toestemming van de hypotheekhouder uitblijven dan zou PTW ofwel een probleem met Powergo c.s. hebben (omdat die dan haar laadstations niet zou kunnen bouwen) ofwel een probleem met de hypotheekhouder (omdat zonder haar toestemming een opstalrecht op de grond was gevestigd). De voorwaarde is dus ten behoeve van PTW opgenomen. Powergo c.s. had de notariële vastlegging van het opstalrecht moeten regelen. Dat heeft zij niet gedaan omdat zij de financiering voor het ontwikkelen van het gehuurde niet rond had. Gelet op het in rechtsoverweging 2.7. genoemde bericht van PTW wist zij wel dat de hypotheekhouder het concept van de notariële akte wilde ontvangen om het verzoek tot goedkeuring te kunnen beoordelen. Er waren overigens geen aanwijzingen om te vrezen dat die goedkeuring er niet zou komen.

4.8.

Verder is van belang dat partijen uitvoering aan de huurovereenkomsten^[12]hebben gegeven en het niet in vervulling gaan van de voorwaarde als het ware hebben genegeerd. PTW heeft de verhuurde locatie aan Powergo Public ter beschikking gesteld en Powergo Public heeft de huur gedurende een jaar betaald. Dat, zoals Powergo c.s. nu aanvoert, sprake was van een administratieve vergissing, wordt tegengesproken door de in rechtsoverweging 2.9. en 2.10. genoemde e-mailberichten. Uit die berichten blijkt ook dat Powergo c.s. steeds van plan was het laadstation te gaan bouwen. De enige reden dat zij daartoe uiteindelijk niet is overgegaan, is het niet verkrijgen van financiering. Dat is voor Powergo c.s. ook reden geweest om PTW te verzoeken in te stemmen met een regeling ter beëindiging van de overeenkomsten door ofwel een andere uitbater aan te dragen ofwel een afkoopsom te betalen. Op geen enkel moment heeft Powergo c.s. kenbaar gemaakt dat het nog ontbreken van toestemming van de hypotheekhouder voor het vestigen van een opstalrecht, een probleem was. Dat deed zij pas nadat zij al enkele maanden de huur niet meer had betaald en zij op die betaling werd aangesproken. Zou Powergo c.s. daadwerkelijk vrezen voor het niet verkrijgen van toestemming van de hypotheekhouder voor het te vestigen opstalrecht, dan had het op haar weg gelegen om alsnog een concept voor de notariële akte aan te leveren zodat de hypotheekhouder het verzoek zou kunnen beoordelen.

4.9.

Gelet op het voorgaande kon en mocht PTW uit de gedragingen van Powergo c.s. afleiden dat zij zich niet op de voorwaarde zou beroepen, net zoals PTW dat zelf ook niet meer had kunnen doen. Het is dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Powergo c.s. zich nu alsnog beroept op de voorwaarde van artikel 8.1. De overeenkomst moet worden geacht onvoorwaardelijk tot stand gekomen te zijn en beide partijen zijn daaraan gebonden. Dat betekent dat Powergo Public de overeengekomen huur onverkort moet betalen. De vordering zal dan ook worden toegewezen. Gelet op hetgeen PTW over het restitutierisico naar voren heeft gebracht, staat dat aan toewijzing niet in de weg. De kantonrechter gaat er van uit dat de bestuurders en aandeelhouders van PTW op eerste verzoek aan Powergo c.s. zullen bevestigen dat zij persoonlijk garant staan voor het eventueel restitueren van datgene wat PTW op grond van dit vonnis incasseert. Zij zal een dergelijke voorwaarde evenwel niet aan de veroordeling verbinden omdat PTW daar in rechte ook niet om heeft gevraagd.

4.10.

De vordering zal ook tegen Powergo B.V. worden toegewezen omdat zij vanwege de door haar verstrekte concerngarantie hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de overeenkomst. Powergo c.s. heeft dit ook niet weersproken.

Powergo c.s. wordt veroordeeld in de rente en kosten

4.11.

De verschuldigdheid van de gevorderde rente, contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten vloeien voort uit de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomsten. Ook dat is niet weersproken. Ook deze zullen daarom worden toegewezen.

4.12.

Omdat Powergo c.s. in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van PTW worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

131,73

- griffierecht

€

1.504,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.313,73

4.13.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt Powergo c.s. hoofdelijk tot betaling aan PTW van:

a. de huurachterstand per datum dagvaarden ad € 26.499,-, vermeerderd met de wettelijke handelsrente^[13]over de onderscheidenlijke huurtermijnen, telkens te berekenen vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag der algehele voldoening, tevens te vermeerderen met de contractuele boete van 1% per maand over de achterstand te berekenen vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag der algehele voldoening met een minimum van € 300,-;

b. de maandelijkse huurtermijnen vanaf 1 maart 2026 waarbij de hoogte wordt berekend conform artikel 7 van Pro de huurovereenkomsten totdat de huurovereenkomsten eindigen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente^[14]over de onderscheidenlijke huurtermijnen, telkens te berekenen vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag der algehele voldoening, tevens te vermeerderen met de contractuele boete van 1% per maand over de achterstand te berekenen vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag der algehele voldoening met een minimum van € 300,-;

5.2.

veroordeelt Powergo c.s. hoofdelijk tot betaling aan PTW van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.039,99;

5.3.

veroordeelt Powergo c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 2.313,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als RA Bewindvoering niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.2.

veroordeelt Powergo c.s. hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente^[15]over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2026.

Verhuurder vordert betaling huurachterstand ondanks opschortende voorwaarde opstalrecht