Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 12183554 \ VV EXPL 26-51
Vonnis in kort geding van 26 mei 2026
in de zaak van
BOXTOM B.V.,
te Goirle,
eisende partij,
hierna te noemen: Boxtom,
gemachtigde: mr. J.H. A . van den Hoogen en mr. A . van Wanrooij,
tegen
[gedaagde] T.H.O.D.N. [bedrijf],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 12 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- het tegen [gedaagde] verleende verstek.
- de mondelinge behandeling van 12 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- het tegen [gedaagde] verleende verstek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
2.1.
Bostom heeft gevorderd zoals is vermeld in de dagvaarding waarmee deze procedure is ingeleid. De inhoud van deze dagvaarding moet als hier herhaald en ingelast worden beschouwd. Kort gezegd komt de zaak op het volgende neer. [gedaagde] huurt op grond van huurovereenkomsten van Boxtom voor onbepaalde tijd vier tijdelijke woonunits type Starter (sinds 2019) en een tijdelijke mantelzorgwoning type MA3 (sinds 2023). De objecten zijn rond een centraal gebouw geplaatst op grond die aan [gedaagde] in eigendom toebehoort, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] . [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan en onderhoudt de gehuurde objecten niet. Boxtom krijgt in het geheel geen contact meer met [gedaagde] . Hij heeft zijn telefoonlijn afgesloten, haalt aangetekende post niet op en accepteert de aangetekend verzonden e-mailberichten niet. Boxtom heeft toegelicht dat hij met deze procedure probeert [gedaagde] in beweging te krijgen om tot een oplossing te komen. Daarbij is het uitdrukkelijk niet de bedoeling van Boxtom om de huidige bewoners van de verhuurde units, meer specifiek zorgbehoevende jongvolwassenen met een handicap, uit de units te verwijderen.
De gevorderde ontruiming en retourname van de objecten zijn niet toewijsbaar
2.2.
Boxtom vordert ontruiming van de objecten, alsook veroordeling van [gedaagde] tot medewerking aan retourname van de objecten, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een dwangsom voor zover hij niet aan deze veroordelingen voldoet. Deze vorderingen zijn niet toewijsbaar. Daartoe is het onderstaande van belang.
2.3.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar de feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
2.4.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Boxtom als volgt verklaard. De objecten zijn zodanig uitgerust dat zij als zelfstandige woonruimte kunnen worden gebruikt. Zij zijn geplaatst op een met puin of zand en tegels gestabiliseerde ondergrond en aangesloten op elektriciteit, het riool en de waterleiding. Nadat ze zijn afgekoppeld kunnen ze eenvoudig op een vrachtwagen worden getakeld. [gedaagde] gebruikt de objecten voor de huisvesting van zorgbehoevende jongvolwassenen met een handicap. Boxtom heeft geen inzicht in de overeenkomsten die [gedaagde] met (de verzorgers van) deze jongvolwassenen heeft gesloten wat betreft het gebruik van de objecten en (eventueel) het verlenen van zorg. Wel staat Boxtom in contact met (de vertegenwoordigers van) de jongvolwassenen. Zodoende kan Boxtom verklaren dat de jongvolwassenen zelfstandig in de woonunits wonen en daarbij zorgondersteuning krijgen van (voorheen [gedaagde] en thans) een lokale organisatie genaamd Stichting Humblebees.
2.5.
Afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ziet op de huur van woonruimte en bevat verschillende bepalingen waaraan een specifieke beschermingsgedachte ten grondslag ligt. Gelet op het (semi) dwingende karakter van deze bepalingen dient de kantonrechter - ook in het geval van verstek tegen de huurder - bij de beoordeling mee te wegen of de gebruikers van de objecten eventueel een beroep op huurbescherming zou kunnen toekomen.
2.6.
In het onderhavige geval zou daarvan sprake kunnen zijn als het gebruik moet worden gekwalificeerd als onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, omdat de onderhuur na beëindiging van de huur tussen verhuurder en huurder van rechtswege wordt voortgezet door de verhuurder (artikel 7:269 lid 1 BW Pro). Gelet op de definities in de artikelen 7:233 BW tot en met 7:236 BW geldt deze bepaling in het onderhavige geval indien de objecten kwalificeren als onroerende zaken. Daarvoor is vereist dat ze duurzaam met de grond zijn verenigd als bedoeld in artikel 3:3 lid 1 BW Pro. In dit verband is niet beslissend of ze in technische zin gemakkelijk verplaatsbaar zijn, maar of ze met de grond zijn verenigd en naar aard en inrichting bedoeld zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Hierbij moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is uit bijzonderheden van aard en inrichting van de objecten. Niet van belang is dat partijen zijn overeengekomen dat de objecten na beëindiging van de huur aan Boxtom moeten worden teruggegeven.
2.7.
Uit hetgeen door Boxtom in de stukken en op de mondelinge behandeling naar voren is gebracht moet het volgende worden afgeleid. De objecten zijn, voorzien van een vorm van fundering en aangesloten op elektriciteit, het riool en de waterleiding, geplaatst om te dienen als zelfstandige woonruimte voor de gebruikers en zijn daarvoor ook volledig toegerust. Ter zitting is met Boxtom besproken dat op een via www.wozwaardeloket.nl te raadplegen kaart bij het adres van de locatie waar de objecten zijn geplaatst is te zien dat onderscheid wordt gemaakt tussen zeven verschillende opstallen waarbij het centrale gebouw is aangeduid als [adres] en de overige opstallen als Kinheim [adres] [1] tot en met [adres] [7] . Voorts is besproken dat in de kadastrale hypotheekinformatie hetzelfde onderscheid wordt gemaakt. Hoewel maar beperkt zicht bestaat op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is, leidt de kantonrechter hieruit af dat thans niet valt uit te sluiten dat de objecten als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW Pro aangemerkt moeten worden.
2.8.
Vervolgens is de vraag aan de orde of er aanwijzingen zijn dat de contractuele relatie tussen [gedaagde] en de gebruikers als onderhuurovereenkomst moet worden gekwalificeerd. De bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW Pro komt immers niet toe aan de feitelijk gebruiker van een zelfstandige woning, indien geen sprake is van een contractuele relatie die kwalificeert als een huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder ( [gedaagde] ) en de feitelijk gebruiker (de jongvolwassenen). Zoals door Boxtom verklaard, bestaat geen inzicht in de overeenkomsten op grond waarvan de objecten aan de jongvolwassenen ter beschikking zijn gesteld. Bekend is alleen dat betaald wordt voor huisvesting en zorg.
2.9.
Binnen het bestek van dit kort geding is het niet mogelijk nader onderzoek te doen naar de aard van de zorg en/of begeleiding die door [gedaagde] is verleend aan de jongvolwassenen en die thans door Stichting Humblebees wordt verleend, naar de aard van het gebruik van de objecten en hoe zorg en gebruik zich contractueel tot elkaar verhouden. Gezien het voorgaande en in aanmerking nemende dat het tegendeel niet te snel aangenomen mag worden, gaat de kantonrechter er voorshands vanuit dat de jongvolwassenen aanspraak kunnen maken op huurbescherming. Mede gelet op hun kwetsbare positie kan een veroordeling tot ontruiming en retournering van de objecten daarom niet bij wege van voorlopige voorziening worden toegewezen.
De toewijsbare vorderingen
2.10.
De vordering tot betaling van de huurachterstand van € 12.705,00 is toewijsbaar, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt en Boxtom voldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die meebrengen dat toewijzing van de vordering uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden. De wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW daarover is eveneens toewijsbaar.
2.11.
De gevorderde veroordeling tot betaling van € 1.815,00 per maand vanaf 1 mei 2026 is toewijsbaar, met dien verstande dat de kantonrechter dit deel van de vordering voor de duur van 3 maanden - dus tot en met 1 augustus 2026 - toewijst. Daartoe is redengevend dat Boxtom voldoende gemotiveerd heeft aangevoerd en onderbouwd dat zij er niet in slaagt in contact te komen met [gedaagde] , vreest dat [gedaagde] de toekomstige huurpenningen niet zal voldoen en aannemelijk heeft gemaakt dat de personen die gebruik maken van de objecten maandelijks wel bedragen aan [gedaagde] voldoen. De kantonrechter acht het daarom aannemelijk dat niet onmacht maar onwil de oorzaak is van het uitblijven van betalingen en dat [gedaagde] ook de toekomstige huurpenningen niet zal gaan voldoen. In dit specifieke geval wijst hij daarom betaling van de toekomstige huurpenningen voor de duur van drie maanden toe. De wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW daarover is eveneens toewijsbaar.
2.12.
De vordering tot het bevelen van [gedaagde] om zich als een goed huisvader te gedragen en zich ter zake te onthouden van schadeveroorzakende gedragingen, het voorgaande op straffe van een dwangsom, is toewijsbaar, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt en Boxtom voldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die meebrengen dat toewijzing van de vordering uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden. De dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd zoals vermeld in de beslissing.
[gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten
2.13.
Boxtom vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Boxtom heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Boxtom heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 902,05 worden toegewezen. De subsidiair gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de buitengerechtelijke incassokosten zal eveneens worden toegewezen van de dag van dagvaarding, te weten 20 april 2026.
2.14.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Boxtom worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,54
- griffierecht
€
1.504,00
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.354,54
2.15.
De subsidiair gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Boxtom van € 12.705,00, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke data van verzuim tot de dag der algehele voldoening,
3.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Boxtom van € 1.815,00 per maand vanaf 1 mei 2026, voor de duur van drie maanden tot en met 1 augustus 2026, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke data van verzuim tot de dag der algehele voldoening,
3.3.
beveelt [gedaagde] om zich per direct en blijvend als een goed huisvader te gedragen ten aanzien van de objecten en zich ter zake te onthouden van schadeveroorzakende gedragingen, op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00,
3.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan Boxtom te betalen een bedrag van € 902,05 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf 20 april 2026 tot de dag van volledige betaling,
3.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.354,54, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
3.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2026.