Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11383186 \ CV EXPL 24-7686
Vonnis van 22 april 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J. de Groot,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga.
De zaak in het kort
[eiser] vordert ontbinding van zijn huurovereenkomst met [gedaagde] en ontruiming van de gehuurde woning dan wel wijziging van de huurprijs. Hij stelt daartoe dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, waardoor [gedaagde] een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mocht verwachten. Dit beroep slaagt niet. De vorderingen zijn niet toewijsbaar.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 oktober 2024,
- de conclusie van antwoord van 15 januari 2025,
- het tussenvonnis van 22 januari 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de dagvaarding van 24 oktober 2024,
- de conclusie van antwoord van 15 januari 2025,
- het tussenvonnis van 22 januari 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de aanvullende producties namens [gedaagde] ,
- de aanvullende productie namens [eiser] ,
- de mondelinge behandeling van 23 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitaantekeningen die door [eiser] zijn overgelegd en voorgedragen,
- de mondelinge behandeling van 26 maart 2026.
- de aanvullende productie namens [eiser] ,
- de mondelinge behandeling van 23 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitaantekeningen die door [eiser] zijn overgelegd en voorgedragen,
- de mondelinge behandeling van 26 maart 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
[eiser] en [gedaagde] hebben een affectieve relatie gehad die in 2020 is geëindigd.
2.2.
[eiser] verhuurt per 1 februari 2020 de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning) aan [gedaagde] voor een huurprijs van € 500,00 per maand. Het betreft een zelfstandige woning van 140 m2. [gedaagde] woont thans alleen in de woning.
2.3.
In de huurovereenkomst staat:
“(…)
- partijen kiezen nadrukkelijk niet voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst, maar voor een langdurige(re) en bestendige(re) huurrelatie;- partijen kiezen nadrukkelijk om geen gebruik te maken van het huurregime van twee (2) jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf (5) jaar (onzelfstandige woonruimte) of korter ex artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek;- aan huurder komt huurbescherming toe vanaf aanvang huurovereenkomst;(…)
Betalingsverplichting, betaalperiode4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:- de huurprijs4.2 De kosten voor gas/water/elektra zijn voor rekening van verhuurder.”
“(…)
- partijen kiezen nadrukkelijk niet voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst, maar voor een langdurige(re) en bestendige(re) huurrelatie;- partijen kiezen nadrukkelijk om geen gebruik te maken van het huurregime van twee (2) jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf (5) jaar (onzelfstandige woonruimte) of korter ex artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek;- aan huurder komt huurbescherming toe vanaf aanvang huurovereenkomst;(…)
Betalingsverplichting, betaalperiode4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:- de huurprijs4.2 De kosten voor gas/water/elektra zijn voor rekening van verhuurder.”
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 20 maart 2017’ van overeenkomstige toepassing verklaard.
2.5.
[eiser] betaalde aanvankelijk € 500,00 per maand aan leefgeld aan [gedaagde] . Partijen zijn nader overeengekomen dat [eiser] vanaf december 2023 de aan de woning verbonden kosten voor gas, water en elektra van dit leefgeld mag aftrekken. Na aftrek van deze kosten ontvangt [gedaagde] van [eiser] € 166,00 aan leefgeld per maand.
2.6.
In de e-mail van 12 september 2025 van [betrokkene] aan de gemachtigde van [eiser] staat:
“(…)
Hieronder geven wij een kostenanalyse voor de heer [eiser] voor het pand [adres] te [plaats 2] , voor en na de gewijzigde situatie.(…)
Na de wijziging valt het pand in Box 3 en komt de situatie er als volgt uit te zien. Doordat er geen sprake is van een normaal verhuurde woning moet als leegwaarderatio 5,5% worden gehanteerd waardoor over de volledige WOZ-waarde het fictief rendement dient te worden berekend.De (box3) inkomstenbelasting werd daarna als volgt berekend, 743.000 x 4% = 29.720 tegen 30% belasting = 8.916Na de aanpassing in de belastingwet wordt het dan als volgt berekend. 743.000 x 5,88% = 43.688 (verondersteld rendement) tegen 36% belasting = 15.727.(…)
Het lijkt me duidelijk dat de gewijzigde situatie een enorme lastenverzwaring voor de heer [eiser] heeft veroorzaakt.(…)”.
“(…)
Hieronder geven wij een kostenanalyse voor de heer [eiser] voor het pand [adres] te [plaats 2] , voor en na de gewijzigde situatie.(…)
Na de wijziging valt het pand in Box 3 en komt de situatie er als volgt uit te zien. Doordat er geen sprake is van een normaal verhuurde woning moet als leegwaarderatio 5,5% worden gehanteerd waardoor over de volledige WOZ-waarde het fictief rendement dient te worden berekend.De (box3) inkomstenbelasting werd daarna als volgt berekend, 743.000 x 4% = 29.720 tegen 30% belasting = 8.916Na de aanpassing in de belastingwet wordt het dan als volgt berekend. 743.000 x 5,88% = 43.688 (verondersteld rendement) tegen 36% belasting = 15.727.(…)
Het lijkt me duidelijk dat de gewijzigde situatie een enorme lastenverzwaring voor de heer [eiser] heeft veroorzaakt.(…)”.
2.7.
In de e-mail van 13 januari 2020 van [eiser] aan [gedaagde] staat:
“
Hi [gedaagde] , Zoals wij hebben besproken beloof ik je dat je ten alle tijden in de woning, [adres] ,zal kunnen blijven wonen.(…)”.
“
Hi [gedaagde] , Zoals wij hebben besproken beloof ik je dat je ten alle tijden in de woning, [adres] ,zal kunnen blijven wonen.(…)”.
2.8.
Partijen zijn zowel voor als na de mondelinge behandeling van 23 september 2025 én 26 maart 2026 met elkaar in overleg getreden. Dit heeft niet geleid tot beëindiging van het geschil.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – na wijziging van eis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – dat de kantonrechter:
- primair; de huurovereenkomst ontbindt per 1 juli 2025, dan wel een in goede justitie te bepalen datum, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming,
- subsidiair; de huurprijs per 1 juli 2025, althans een in goede justitie te bepalen datum, vast te stellen op € 1.750,00 per maand,
- [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
- primair; de huurovereenkomst ontbindt per 1 juli 2025, dan wel een in goede justitie te bepalen datum, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming,
- subsidiair; de huurprijs per 1 juli 2025, althans een in goede justitie te bepalen datum, vast te stellen op € 1.750,00 per maand,
- [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De gewijzigde fiscale behandeling van de woning, meer specifiek een door de wet- en regelgeving gewijzigde berekening van het belastbaar vermogen binnen Belasting Box 3, is zodanig dat deze als onvoorzienbare omstandigheid [1] moeten worden aangemerkt. Dit tezamen met de lage huurprijs van € 500,00 per maand maakt dat van [eiser] niet langer kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst (ongewijzigd) voortzet. [eiser] is bereid om [gedaagde] voor de ontbinding en ontruiming te compenseren met een bedrag van € 200.000,00 alsook door handhaving van een ontruimingstermijn van zes maanden.
3.3.
[gedaagde] betwist dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. De door [eiser] naar voren gebrachte omstandigheden worden niet, althans onvoldoende en te laat onderbouwd. [gedaagde] concludeert daarom tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Er is geen sprake van onvoorziene omstandigheden
4.1.
De kantonrechter kan op verzoek van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op de grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten [2] . Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend. Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken voor zover de omstandigheden
krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
4.2.
Er moet dus niet alleen sprake zijn van onvoorziene omstandigheden, maar deze moeten bovendien van dien aard zijn dat de redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat [gedaagde] ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Bovendien moet het niet gaan om omstandigheden, die op grond van de aard van de overeenkomst of de in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen voor rekening van [eiser] als verhuurder behoren te blijven.
4.3.
Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden
is bepalend wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst op 1 februari 2020 voor ogen heeft gestaan en welke omstandigheden zij geacht kunnen worden daarin te hebben verdisconteerd.
is bepalend wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst op 1 februari 2020 voor ogen heeft gestaan en welke omstandigheden zij geacht kunnen worden daarin te hebben verdisconteerd.
4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn partijen na het verbreken van hun affectieve relatie een (voor [gedaagde] genereuze) regeling overeengekomen, waarbij [gedaagde] de woning mocht huren voor een huurprijs van € 500,00 per maand. Daarbij hebben het verbreken van de relatie én verschillende bij de mondelinge behandeling toegelichte persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] een rol gespeeld. Tijdens de mondelinge behandeling is door partijen verklaard dat [eiser] – ook ten tijde van het sluiten van deze huurovereenkomst – verschillende panden verhuurt en goed op de hoogte is van de huurbescherming die de wet huurders biedt. De kantonrechter begrijpt daarom dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen zonder een zakelijk motief en met vergaande financiële gevolgen voor [eiser] in zijn hoedanigheid als verhuurder.
4.5.
De vordering van [eiser] ziet – kort gezegd – op de naar zijn inzicht onvoorziene omstandigheid die is ontstaan door wijzigingen in de wet- en regelgeving, die hebben geleid tot een gewijzigde berekening van het belastbaar vermogen vallende in Belasting Box 3. Tijdens de mondeling behandeling heeft de gemachtigde van [eiser] desgevraagd nader toegelicht dat dit heeft geleid tot een zwaardere belastingplicht voor [eiser] . De fiscale wetswijzigingen zijn zodanig dat partijen daar bij aanvang van de huurovereenkomst geen rekening hadden (kunnen en) hoeven houden. Gelet op deze omstandigheden kan [gedaagde] een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet verwachten, aldus [eiser] . Ter onderbouwing heeft [eiser] een e-mail van zijn boekhouder, de heer [betrokkene] [3] , overgelegd waarin staat dat zijn lasten door de gewijzigde wet- en regelgeving met ruim € 15.000,00 zijn gestegen.
[gedaagde] betwist (mede bij gebrek aan wetenschap) dat sprake is van een zodanige verzwaring van de belastingplicht van [eiser] dat dit als een onvoorziene omstandigheid [4] moet worden aangemerkt. De e-mail van de heer [betrokkene] moet daarbij als ongefundeerd worden gepasseerd, aldus [gedaagde] .
[gedaagde] betwist (mede bij gebrek aan wetenschap) dat sprake is van een zodanige verzwaring van de belastingplicht van [eiser] dat dit als een onvoorziene omstandigheid [4] moet worden aangemerkt. De e-mail van de heer [betrokkene] moet daarbij als ongefundeerd worden gepasseerd, aldus [gedaagde] .
4.6.
De kantonrechter wil als feit van algemene bekendheid als uitgangspunt aannemen dat de nieuwe wet- en regelgeving heeft geleid tot een zwaardere belastingplicht voor de verhuurder van een niet door hem/haar zelf bewoonde woning die voortvloeit uit de wijzigingen binnen Belasting Box 3. Tegenover de betwisting van [gedaagde] heeft [eiser] echter onvoldoende (concreet) onderbouwd welke financiële wijzigingen zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan en waarom deze omstandigheden als onvoorzien zouden moeten worden aangemerkt.
4.7.
De berekening van het belastbaar inkomen over het jaar 2020 en het jaar 2023 die tijdens de mondelinge behandeling van 23 september 2025 bij wijze van voorbeeld door (de gemachtigde van) [eiser] is uiteengezet, kan hem daarbij niet baten.
Daarbij is allereerst de zogenaamde waarheidsplicht [5] van belang. Op grond daarvan hebben partijen de verplichting om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig aan te voeren. De rechter mag, als deze verplichting niet wordt nageleefd, daaruit de gevolgtrekking maken, die zij geraden acht. De kantonrechter stelt vast dat in de dagvaarding is opgenomen dat de veranderingen van wet- en regelgeving, met name op fiscaal gebied moeten gelden als onvoorziene omstandigheden, maar dat uit het debat tussen partijen is gebleken dat tot op de mondelinge behandeling onduidelijk is gebleven of [eiser] daarbij voor ogen had dat de woning eerst in Belasting Box 1 belast werd en later in Belasting Box 3, dan wel de latere verzwaring van de belastingdruk in Belasting Box 3. Zelfs uit de door [eiser] ingebrachte e-mail van 12 september 2025 van kantoor Nooter blijkt niet welke onvoorziene omstandigheden worden bedoeld, omdat in deze e-mail zowel de wijziging dat de woning van Belasting Box 1 naar Belasting Box 3 gaat is vermeld, maar ook de later verzwaarde lasten in Belasting Box 3. In de dagvaarding is voorts geen cijfermatig vergelijkend overzicht opgenomen van de door partijen geregelde situatie en de situatie die [eiser] als onvoorzien stelt, noch is van deze beide situaties bij de dagvaarding een onderbouwing ingebracht. Door eerst in de mondelinge behandeling te verduidelijken dat de onvoorziene omstandigheden zouden zijn gelegen in de verzwaarde behandeling van niet zelf bewoonde woningen in Belasting Box 3 en daarbij concreter in te gaan op die fiscale behandeling heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter de waarheidsplicht zodanig geschonden dat er geen aanleiding is om hem verder in de gelegenheid te stellen zijn standpunt te onderbouwen.
Voorts is van belang dat [eiser] ook op de zitting van 23 september 2025 de situatie op dat moment heeft vergeleken met de situatie dat hij nog zijn hoofdverblijf in de woning had en de met zijn uitschrijving gepaard gaande fiscale gevolgen niet kunnen gelden als ‘onvoorzien’.
Daarbij is allereerst de zogenaamde waarheidsplicht [5] van belang. Op grond daarvan hebben partijen de verplichting om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig aan te voeren. De rechter mag, als deze verplichting niet wordt nageleefd, daaruit de gevolgtrekking maken, die zij geraden acht. De kantonrechter stelt vast dat in de dagvaarding is opgenomen dat de veranderingen van wet- en regelgeving, met name op fiscaal gebied moeten gelden als onvoorziene omstandigheden, maar dat uit het debat tussen partijen is gebleken dat tot op de mondelinge behandeling onduidelijk is gebleven of [eiser] daarbij voor ogen had dat de woning eerst in Belasting Box 1 belast werd en later in Belasting Box 3, dan wel de latere verzwaring van de belastingdruk in Belasting Box 3. Zelfs uit de door [eiser] ingebrachte e-mail van 12 september 2025 van kantoor Nooter blijkt niet welke onvoorziene omstandigheden worden bedoeld, omdat in deze e-mail zowel de wijziging dat de woning van Belasting Box 1 naar Belasting Box 3 gaat is vermeld, maar ook de later verzwaarde lasten in Belasting Box 3. In de dagvaarding is voorts geen cijfermatig vergelijkend overzicht opgenomen van de door partijen geregelde situatie en de situatie die [eiser] als onvoorzien stelt, noch is van deze beide situaties bij de dagvaarding een onderbouwing ingebracht. Door eerst in de mondelinge behandeling te verduidelijken dat de onvoorziene omstandigheden zouden zijn gelegen in de verzwaarde behandeling van niet zelf bewoonde woningen in Belasting Box 3 en daarbij concreter in te gaan op die fiscale behandeling heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter de waarheidsplicht zodanig geschonden dat er geen aanleiding is om hem verder in de gelegenheid te stellen zijn standpunt te onderbouwen.
Voorts is van belang dat [eiser] ook op de zitting van 23 september 2025 de situatie op dat moment heeft vergeleken met de situatie dat hij nog zijn hoofdverblijf in de woning had en de met zijn uitschrijving gepaard gaande fiscale gevolgen niet kunnen gelden als ‘onvoorzien’.
4.8.
Zoals hiervoor is overwogen was reeds bij aanvang van de huur geen sprake van zakelijke motieven bij deze huurovereenkomst. Voorts staat vast dat [gedaagde] inmiddels, in afwijking van de oorspronkelijke afspraken, bijdraagt aan de kosten voor gas, water en elektra. Tegen deze achtergrond moeten strenge eisen gesteld worden aan de stelplicht van [eiser] , waaraan hij naar het oordeel van de kantonrechter niet heeft voldaan.
4.9.
De kantonrechter is bij deze stand van zaken van oordeel dat niet, althans onvoldoende is gebleken van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mocht verwachten.
4.1
Voor zover [eiser] betoogt dat de stijgende energieprijzen als een onvoorziene omstandigheid moet worden gezien, slaagt dit betoog evenmin. Gelet op de stijgende energieprijzen zijn partijen in 2023 immers overeengekomen dat [eiser] de kosten voor het gas, water en elektra mag verrekenen met de door hem aan [gedaagde] te betalen leefgeldkosten. Daarom betaalt [eiser] vanaf december 2023 geen € 500,00, maar € 166,00 aan leefgeldkosten aan [gedaagde] .
De vorderingen zijn niet toewijsbaar
4.11
[eiser] beroept zich ten aanzien van zowel de primaire als de subsidiaire vordering op onvoorziene omstandigheden. Omdat een beroep daarop niet slaagt, betekent dat dat de primair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet toewijsbaar is. De subsidiair gevorderde huurprijsverhoging is om diezelfde reden evenmin toewijsbaar.
[eiser] wordt veroordeeld in de rente en kosten
4.12
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
542,50
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kleij en in het openbaar uitgesproken op
22 april 2026.
22 april 2026.