Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 12091777 \ CV EXPL 26-850
Vonnis van 3 juni 2026
in de zaak van
1.[eiser 1],
te [plaats 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats 1],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
gemachtigde: mr. C.A. Gentile Martin,
tegen
1.[gedaagde 1],
te [plaats 2],
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats 2],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
procederend in persoon.
De zaak in het kortDe vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn toewijsbaar. Daarbij wordt een ontruimingstermijn aangehouden van twee maanden, omdat een minderjarig kind in het gehuurde woont. De gevorderde betaling van de huurachterstand van € 21.850,- is ook toewijsbaar. Het meer gevorderde is niet toewijsbaar, omdat de door [eisers] gestelde huurverhoging van € 150,00 per maand vanaf februari 2024 hoger lijkt dan mogelijk is uitgaande van de verhoging die de huurovereenkomst mogelijk maakt (conform de CPI) en die mogelijk is ingevolge artikel 7:248 lid 3 BW Pro.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 februari 2026
- het mondeling antwoord van 11 februari 2026
- de dagvaarding van 3 februari 2026
- het mondeling antwoord van 11 februari 2026
- het tussenvonnis van 25 maart 2026
- de aanvullende producties die namens [eisers] zijn overgelegd
- de aanvullende producties die namens [eisers] zijn overgelegd
- de mondelinge behandeling van 12 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] huurt vanaf 1 februari 2023 de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde) van [eisers]
2.2.
In de huurovereenkomst staat:
4.5. Per betaalperiode van één maand bedraagt- de huurprijs € 1.850,-Huurprijswijziging(…)5.2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1. gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 augustus en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhoging met maximaal 1%.
4.5. Per betaalperiode van één maand bedraagt- de huurprijs € 1.850,-Huurprijswijziging(…)5.2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1. gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 augustus en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhoging met maximaal 1%.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ 2017) van toepassing verklaard. In artikel 16 van Pro deze algemene voorwaarden staat dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd conform het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) en dat de wijziging ook geldt als daarvan geen mededeling aan de huurder is gedaan.
2.4.
[gedaagden] heeft in de maanden maart 2024 tot en met december 2024 zeven keer een bedrag van € 2.000,- aan [eisers] overgemaakt en één keer een bedrag van
€ 1.850,-. Deze bedragen heeft [eisers] afgeschreven op de huur over maart tot en met oktober 2024. Vanaf februari 2025 heeft op negen momenten een steeds wisselend bedrag aan [eisers] betaald. De laatste betaling vond plaats op 17 oktober 2025. [eisers] heeft deze bedragen afgeschreven op de huur over de maanden november 2024 tot en mei 2025.
€ 1.850,-. Deze bedragen heeft [eisers] afgeschreven op de huur over maart tot en met oktober 2024. Vanaf februari 2025 heeft op negen momenten een steeds wisselend bedrag aan [eisers] betaald. De laatste betaling vond plaats op 17 oktober 2025. [eisers] heeft deze bedragen afgeschreven op de huur over de maanden november 2024 tot en mei 2025.
2.5.
Bij aangetekende brief van 4 juli 2025 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagden] gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 11.450,- aan huurachterstand.
2.6.
Bij vonnis van 15 oktober 2025 heeft de kantonrechter een door [eisers] ingestelde vordering tot betaling van huurachterstand en ontruiming van het gehuurde afgewezen. De kantonrechter overwoog daartoe dat de hoogte van de huurachterstand in kort geding niet kon worden vastgesteld omdat [gedaagden] aan de hand van bankafschriften verklaarde meer aan huur te hebben betaald dan hij verschuldigd was en de door [gedaagden] gemaakte kosten voor het opknappen van het gehuurde nog moesten worden verrekend met de huur.
2.7.
Op 31 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eisers] de (toenmalige) gemachtigde van [gedaagden], die zich na het kort geding had gemeld, aangeschreven omdat volgens [eisers] sprake was van een huurachterstand van € 14.050,-.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, ontbinding van die huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en een veroordeling tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De verweren van [gedaagden] slagen grotendeels niet
4.1.
De vorderingen van [eisers] zijn gegrond op zijn stelling dat [gedaagden] al geruime tijd de huur onbetaald heeft gelaten. [gedaagden] heeft daartegen de volgende verweren gevoerd.
4.2.
Ten eerste heeft [gedaagden] aangevoerd dat de huur contant is betaald aan de heer [betrokkene], een door de verhuurder gestuurde tussenpersoon. Hoewel [eisers] heeft erkend dat [betrokkene] regelmatig als tussenpersoon voor hem is opgetreden omdat partijen wegens taalproblemen anders niet met elkaar konden communiceren, betwist hij dat sprake is geweest van contante betalingen. [eisers] accepteert uitsluitend betalingen per bank.
4.3.
[gedaagden] heeft niet toegelicht over welke maanden hij de huur contant heeft betaald en welke bedragen hij op welke momenten heeft voldaan. Hij heeft ook niet uitgelegd waarom hij, nadat hij lange tijd de huur via de bank op een bankrekeningnummer van [eisers] had overgemaakt, tot contante betaling is overgegaan. Hij heeft alleen enkele Whatsapp berichten overgelegd waaruit weliswaar blijkt dat hij contact heeft gehad met [betrokkene] maar niet dat hij aan hem de huur contant heeft betaald. Dit verweer kan daarom niet slagen, ook niet omdat het strijdig lijkt te zijn met zijn verdere verweer.
4.4.
Als tweede verweer heeft [gedaagden] namelijk aangevoerd dat hij de huur onbetaald heeft gelaten omdat hij het gehuurde, dat volgens [gedaagden] min of meer onbewoonbaar was, heeft opgeknapt (keuken, badkamer, schilderwerk) en [eisers] weigert de daarvoor aan hem verstuurde facturen te betalen. [eisers] heeft betwist dat hij toestemming heeft gegeven voor het op zijn kosten uitvoeren van werkzaamheden in het gehuurde.
4.5.
Ook dit verweer kan niet slagen. [gedaagden] heeft niet toegelicht welke werkzaamheden hij wanneer heeft uitgevoerd en waarom die werkzaamheden noodzakelijk waren. Bovendien heeft hij niet onderbouwd dat [eisers] ermee had ingestemd dat [gedaagden] die werkzaamheden voor rekening van [eisers] zou uitvoeren. Als, zoals [gedaagden] stelt, de woning onbewoonbaar was, valt niet in te zien waarom hij pas ruim twee jaar na het ingaan van de huurovereenkomst gestopt is met de betaling van de huur en hij niet eerder heeft geprotesteerd bij [eisers]
4.6.
[gedaagden] heeft ten slotte nog aangevoerd dat in de huurovereenkomst staat dat de huurprijs € 1.850,- per maand bedraagt, maar dat hij steeds € 2.000,- heeft betaald en hij dus te veel heeft betaald. Volgens [eisers] is de huurprijs conform de bepalingen in de huurovereenkomst verhoogd van € 1.850,- naar € 2.000,-. Als echter uitgegaan wordt van een huurprijs van € 1.850,- per maand heeft Hristov nog steeds een aanzienlijke huurachterstand, aldus [eisers]
4.7.
[eisers] heeft niet toegelicht per wanneer de huurprijs is verhoogd van € 1.850,-
naar € 2.000,-. Een huurverhoging van € 150,- per maand lijkt hoger dan mogelijk is uitgaande van de verhoging die de huurovereenkomst mogelijk maakt (conform de CPI) en die mogelijk is ingevolge artikel 7:248 lid 3 BW Pro. Gelet hierop moet ervan uit worden gegaan dat de huurprijs steeds € 1.850,- is gebleven. Ook in dat geval heeft [gedaagden] een huurachterstand die groter is dan drie maanden huur, te weten € 21.850,- (tot en met mei 2026).
De ontbinding, ontruiming en betaling van de huurachterstand zijn toewijsbaar.
4.8.
Het voorgaande betekent dat de gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen. [gedaagden] is immers tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Die tekortkoming is zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Ook de gevorderde huurachterstand van € 21.850,- tot en met mei 2026 is toewijsbaar, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente.
4.9.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat op grond van de wet alleen de deurwaarder een ontruiming van een woning mag uitvoeren. [1]
4.10.
[gedaagden] wordt niet veroordeeld tot betaling van de ontruimingskosten conform de specificatie van de kosten in het proces-verbaal van de deurwaarder. Die vordering is te onbepaald. Het staat nog niet vast of er kosten gemaakt worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn.
4.11.
[gedaagden] heeft aangevoerd dat in het gehuurde tenminste één minderjarig kind woonachtig is. Er wonen nog meer kinderen van [gedaagden] maar deze zijn meerderjarig. Bij de beslissing of de ontruiming moet worden toegewezen, moet de kantonrechter de belangen van de minderjarige betrekken. [2] Dat ontruiming van het gehuurde nadelig is voor het minderjarige kind, is evident. Dat maakt echter niet dat de gevorderde ontruiming zal worden afgewezen. De verantwoordelijkheid voor het welzijn van het minderjarige kind ligt immers primair bij de ouders. De kantonrechter zal evenwel aan de ontruiming een termijn van twee maanden verbinden zodat [gedaagden] meer tijd heeft om alternatieve huisvesting te zoeken.
[gedaagden] wordt veroordeeld in de rente en kosten
4.12.
[eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagden] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De overeenkomst bevat een incassokostenbeding, artikel 25.2 van de algemene voorwaarden. Het is een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Omdat [gedaagden] een consument is, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of dit beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het beding wijkt niet ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling die zonder dat beding zou gelden. Het beding is daarom niet oneerlijk en staat niet aan toewijzing van incassokosten in de weg. De gevorderde vergoeding zal worden berekend op basis van de hoofdsom die in deze procedure wordt toegewezen. Daarom zal een bedrag van € 993,50 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.
4.13.
[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
154,09
- griffierecht
€
753,00
- salaris gemachtigde
€
86,00
(2 punten × € 43,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.137,09
4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisers] welke voortvloeien uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst,
5.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagden] om binnen twee maanden na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats 2] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eisers] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen € 21.850,- aan
Huurachterstand over de maanden oktober 2025 tot en met mei 2026,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 januari 2026 aan huur tot en met mei 2025 en de wettelijke rente over de huurtermijnen die vanaf juni 2026, exclusief kosten, telkens, na elke debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen € 1.850,- per maand met ingang van de maand juni 2026 tot en met de ontruimingsdatum,
5.6.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 993,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente [3] , vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
5.7.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.137,09, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.8.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente [4] over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026.