Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11930923 \ CV EXPL 25-3904 (NE)
Vonnis van 24 juni 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R. Muurlink,
tegen
de besloten vennootschap Pantheum Vastgoed Ontwikkeling B.V.,
te Schoorl,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Pantheum,
gemachtigde: A.S.F. Vastgoed Beheer B.V.
De zaak in het kort
Een huurder vordert plaatsing van individuele meters voor elektriciteit, gas en water. Een tussen partijen gemaakte afspraak over individuele meters in het gehuurde ontbreekt echter, zodat een rechtsgrond voor deze vordering ontbreekt. Wel zijn partijen overeengekomen dat verhuurder zorg zal dragen voor de levering van deze nutsvoorzieningen op basis van zich in het woonruimtegedeelte van het gehuurde bevindende individuele tussenmeters. Omdat in het woonruimtegedeelte van het gehuurde tussenmeters voor gas en water ontbreken, wordt deze afspraak door verhuurder niet nagekomen. Verhuurder zal worden veroordeeld tot het mindere, namelijk tot plaatsing van een tussenmeter voor gas en water in het woonruimtegedeelte van het gehuurde. De kantonrechter stelt verder een aantal gebreken aan het gehuurde vast die verhuurder moet herstellen. Dat deze gebreken een vermindering van het huurgenot opleveren en daarmee een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen, is onvoldoende onderbouwd. Verhuurder heeft op haar beurt haar vordering tot betaling van de jaarrekeningen inclusief huurachterstand onvoldoende onderbouwd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 september 2025
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 7 januari 2026
- de conclusie van antwoord in reconventie teven akte overlegging producties
- de mondelinge behandeling van 28 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Pantheum is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] en [adres 2] in [woonplaats] , bestaande uit twee zelfstandige woonruimtes (hierna woning [adres 1] en woning [adres 2] ), een algemeen deel (een overhead deur die leidt tot een binnenplaats met carport voor drie auto’s) en een loods.
2.2.
De onroerende zaak heeft een hoofdmeter voor elektriciteit, gas en water. Het verbruik daarvan wordt vastgesteld en afgerekend door de energieleverancier en PWN op basis van de meterstanden op deze hoofdmeters. In woning [adres 1] is een tussenmeter voor elektriciteit en in woning [adres 2] zijn er tussenmeters voor elektriciteit, gas en water.
2.3.
[eiser] huurt sinds 15 februari 2019 woning [adres 1] , eerst van de rechtsvoorgangers van Pantheum en vanaf 25 september 2020 van Pantheum, tegen een actuele huurprijs van
€ 1.151,26en een voorschot voor het gebruik van elektriciteit, gas en water van € 120,00 per maand.
€ 1.151,26en een voorschot voor het gebruik van elektriciteit, gas en water van € 120,00 per maand.
2.4.
In de huurovereenkomst in artikel 4.1 is terug te vinden dat de huurbetalingsverplichting van [eiser] bestaat uit een huurprijs en een voorschot voor het gebruik van gas, water en elektra. In artikel 6 van Pro de huurovereenkomst staat dat
“Verhuurder zal zorgdragen voor de levering vanelektriciteit, gas en watervoor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individueletussenmeter”.
“Verhuurder zal zorgdragen voor de levering vanelektriciteit, gas en watervoor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individueletussenmeter”.
2.5.
Tussen partijen bestaat discussie over de afrekening van elektriciteit, gas en water en het sluiten van een energiecontract. Pantheum heeft een voorstel gedaan aan [eiser] (en de andere huurders) om zelf afspraken te maken met een energieleverancier. De huurders kunnen zich daarin vinden, maar wel onder de voorwaarde dat er individuele aansluitingen en individuele meters zijn. Op enig moment heeft Pantheum het energiecontract met de energieleverancier beëindigd. Dat heeft geleid tot een kortgedingprocedure waarin Pantheum in een vonnis van 10 juli 2023 bij verstek is veroordeeld tot het zorgdragen voor energielevering aan [eiser] door een energiecontract af te sluiten onder redelijke voorwaarden.
2.6.
Omdat Pantheum niet heeft voldaan aan de veroordeling, is [eiser] opnieuw een kortgedingprocedure gestart. Pantheum is in deze procedure in een vonnis van 6 september 2023 veroordeeld tot nakoming van de huurovereenkomst en ervoor zorg te dragen dat een energiecontract in samenspraak met de huurders tot stand komt, zodat de energielevering op/aan de door [eiser] van Pantheum gehuurde woning ook voor de toekomst zal worden gewaarborgd. Aan de veroordeling is een dwangsom verbonden van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 30.000,00. Aan dit vonnis heeft Pantheum voldaan.
2.7.
Pantheum heeft in deze kortgedingprocedure ook verklaard dat de aanleg van individuele meters was aangevraagd.
2.8.
Op 1 juni 2024 heeft [eiser] aan Pantheum laten weten dat sprake is van een lekkage als gevolg van een defecte cv-ketel, waarna Pantheum een nieuwe cv-ketel heeft laten plaatsen.
2.9.
[eiser] heeft op 6 augustus 2024 aan Pantheum bericht dat schade is ontstaan aan plafond en laminaat. Ook heeft [eiser] gevraagd naar de status van de splitsing van de energiemeters en er onder andere op gewezen dat de carport moet worden hersteld en dat sprake is van schimmelvorming die erger wordt en reden kan zijn tot het opschorten van huurbetalingen.
2.10.
Op 30 september 2024 heeft [eiser] Pantheum in gebreke gesteld en aangezegd dat als de gebreken niet worden opgelost, hij vanaf 1 oktober 2024 betaling van 10% van de huurprijs zal opschorten tot de gebreken zijn hersteld, waarna de opgeschorte huurpenningen alsnog worden betaald.
2.11.
Op 30 september 2024 heeft Pantheum [eiser] onder andere geïnformeerd over een offerte die is gemaakt in verband met de schade aan het plafond en heeft Pantheum betwist dat sprake is van verminderd huurgenot. Ook heeft Pantheum laten weten dat alle onderdelen van het complex te koop staan en daarom de aanleg van een tweede gas- en stroomaansluiting niet doorgaat. Op 4 november 2024 heeft [eiser] aan Pantheum bericht dat alleen al schimmel in de woonkamer stress oplevert en zijn woongenot aantast.
2.12.
Pantheum heeft op 17 februari 2025 aan [eiser] bericht dat een bouwkundig inspecteur de waterschade heeft opgenomen en aanvullend onderzoek wil laten doen door firma Belfort, die inmiddels is langs geweest en een rapport zal uitbrengen. Zodra het rapport binnen is zal Pantheum de aannemer verzoeken contact met [eiser] op te nemen.
2.13.
Op 10 maart 2025 heeft Pantheum laten weten dat de werkzaamheden bestaande uit het vervangen van het plafond in de slaapkamer en het plaatsen van voorzetwanden op 24, 25 en 26 maart 2025 zullen plaatsvinden en dat op 28 maart een stukadoor werkzaamheden zal uitvoeren. [eiser] heeft op 16 maart 2025 verzocht om vervangende woonruimte omdat de woning onbewoonbaar wordt door het vervangen van het plafond. Pantheum heeft daarop als reactie gegeven dat het gaat om beperkte overlast en een tijdelijk verblijf elders niet nodig is. [eiser] heeft op 18 maart 2025 bericht dat de beoogde werkzaamheden zodanig zijn dat hij de woning tijdelijk niet kan gebruiken.
2.14.
Op 19 maart 2025 heeft de schadespecialist aan Pantheum laten weten dat zij van Belfort bericht heeft ontvangen dat het plafond niet hoeft te worden vervangen.
2.15.
[eiser] heeft op 21 maart 2025 via zijn gemachtigde Pantheum gesommeerd binnen veertien dagen correcte en goed onderbouwde overzichten te verstrekken van het energieverbruik. Ook heeft de gemachtigde van [eiser] erop gewezen dat er schimmelvorming in de woonkamer is door een bouwkundige of bouwtechnische oorzaak, zodat dit de verantwoordelijkheid van Pantheum is. Ten slotte heeft de gemachtigde Pantheum gesommeerd over te gaan tot de plaatsing van een carport met dakbedekking en verlichting, voor welke werkzaamheden eerder op 16 juli en 12 december 2021 door haar in verband met achterstallig onderhoud opdracht aan een aannemer is gegeven. Pantheum heeft hierop op [adres 3] april 2025 gereageerd.
2.16.
Op 14 mei 2025 heeft Pantheum aan [eiser] meegedeeld dat het huidige leiding verloop van water, elektriciteit en gas in kaart wordt gebracht en de huidige leidingen zullen worden aangepast en zo nodig uitgebreid en voorzien van eigen meters.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - plaatsing van individuele meters voor de levering van nutsvoorzieningen ten behoeve van het gehuurde, plaatsing van een (deugdelijke) carport inclusief verlichting, herstel van de waterschade aan de plafond(s) en het laminaat, verhelpen van de vochtproblemen, vermindering van de huurprijs vanwege aantasting van het huurgenot met € 690,76 vanaf 15 november 2024 en een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat steeds discussie bestaat over de wijze waarop het verbruik van elektriciteit, gas en water wordt afgerekend en hij daarom belang heeft bij de plaatsing van een individuele meter. Volgens de huurovereenkomst moet worden afgerekend op basis van het feitelijk gebruik. [eiser] vordert verder herstel van de gebreken, waaronder aan de carport. Het standpunt van Pantheum dat zij geen eigenaar is van de carport wordt verworpen, de carport maakt onderdeel uit van het gehuurde en wordt ook door de huurders gebruikt.
3.3.
Pantheum voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Pantheum betwist dat sprake is van ernstige gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Eventuele schimmelvorming of vochtplekken zijn voornamelijk het gevolg van ondeugdelijk ventilatiegedrag van [eiser] . De vochtmeting door [eiser] kan niet op juistheid worden getoetst. Door lekkage zijn vochtkringen ontstaan aan het plafond in de slaapkamer en schade aan het laminaat, maar dat is slechts een esthetische kwestie en het is droog. Het wooncomfort is niet ernstig aangetast. Aan herstelwerkzaamheden heeft [eiser] niet meegewerkt. De carport is geen eigendom van Pantheum. Ten slotte betwist Pantheum de noodzaak voor het opleggen van een dwangsom en voert zij verweer tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.6.
Pantheum vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] tot betaling van € 8.385,36, vermeerderd met rente en kosten.
3.7.
Pantheum legt aan de vordering ten grondslag dat [eiser] vanaf 2020 de jaarrekeningen nutsvoorzieningen van in totaal € 6.003,50 niet heeft betaald. Pantheum vordert betaling van dat bedrag en maakt daarbij aanspraak op € 455,54 aan incassokosten. Omdat er geen eigen meter is, moeten de kosten worden verdeeld via een redelijke verdeelsleutel, zoals verdeling op basis van vierkante meters. Bij verschil van mening kan [eiser] zich tot Huurcommissie wenden. De huidige meters staan door het vertrek van de andere huurder volledig tot [eiser] ’s beschikking, zodat verrekening niet meer aan de orde is. Ook heeft [eiser] ten onrechte huur ingehouden over de maanden april tot en met juli 2025 van in totaal € 442,32 en is daarom naast dat bedrag ook € 50,00 administratiekosten verschuldigd. Ten slotte vordert Pantheum € 1.434,00 aan kosten voor het voeren van verweer.
3.8.
[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Pantheum, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Pantheum in de kosten van deze procedure.
3.9.
Primair stelt [eiser] zich op het standpunt dat Pantheum vanwege het niet duidelijk vermelden dat een tegenvordering is ingesteld, niet ontvankelijk is in de tegenvorderingen. Subsidiair voert [eiser] aan dat Pantheum geen deugdelijke onderbouwing van de gevorderde jaarrekeningen heeft gegeven en die onderbouwing blijkbaar moet worden teruggevonden in de door Pantheum bijgevoegde stukken, waarin niet alle bedragen zijn terug te vinden. Verder heeft [eiser] benadrukt dat hij alle huurpenningen heeft betaald en heeft hij de juistheid van de jaarafrekeningen gemotiveerd betwist. Pantheum brengt middels verdeelsleutels de kosten voor het verbruik van het gehele complex in rekening terwijl dat volgens de huurovereenkomst op basis van tussenmeters en feitelijk verbruik moet gebeuren. [eiser] beroept zich ook op verjaring van de eindafrekeningen over 2020 tot en met 2023. Verder heeft [eiser] de huurinhoudingen van in totaal € 442,32 al betaald. [eiser] voert ten slotte verweer tegen de gevorderde proceskosten.
3.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Individuele meters elektriciteit, gas en water
4.1.
[eiser] vordert plaatsing van individuele meters voor elektriciteit, gas en water. Aan deze vordering legt [eiser] ten grondslag dat Pantheum daartoe is gehouden, zodat er geen discussie meer kan ontstaan over de afrekening van de kosten voor de geleverde nutsvoorzieningen en hij zelf afspraken kan maken met een energieleverancier. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] met individuele meter bedoelt de plaatsing van hoofdmeters en geen tussenmeters, omdat hij ter onderbouwing mede aanvoert dat hij zelf een contract wil afsluiten met een energieleverancier.
4.2.
Hoewel de kantonrechter het belang bij een individuele meter onderstreept, bestaat er geen algemene verplichting voor Pantheum om het gehuurde daarvan te voorzien. Deze verplichting is er wel op het moment dat partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde beschikt over een individuele meter. In artikel 6 van Pro de huurovereenkomst is overeengekomen:
“Verhuurder zal zorgdragen voor de levering vanelektriciteit, gas en watervoor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individueletussenmeter”.
“Verhuurder zal zorgdragen voor de levering vanelektriciteit, gas en watervoor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individueletussenmeter”.
4.3.
Op grond van deze bepaling moet zich in het woonruimtegedeelte van het gehuurde dus een tussenmeter bevinden. Daarbij is expliciet opgenomen dat Pantheum zal zorgdragen voor de levering van de nutsvoorzieningen en is “tussen” dikgedrukt, zodat daaruit zonder nadere toelichting, die [eiser] niet heeft gegeven, niet kan worden afgeleid dat partijen een individuele (hoofd)meter zijn overeengekomen of partijen redelijkerwijs de verwachting mochten hebben dat het gehuurde een individuele (hoofd)meter heeft. De vordering tot plaatsing van individuele (hoofd)meters is daarom in zoverre niet toewijsbaar.
4.4.
In het complex bevindt zich een hoofdmeter die het verbruik van elektriciteit, gas en water vaststelt voor woning [adres 1] , woning [adres 2] , het algemene deel en de loods. In het woonruimtegedeelte van [eiser] bevindt zich overeenkomstig artikel 6 van Pro de huurovereenkomst een tussenmeter voor elektriciteit. Een tussenmeter voor gas en water ontbreekt echter en is daarmee niet in overeenstemming met deze bepaling in de huurovereenkomst. Het gehuurde bestaat verder uit een algemeen deel, waaronder de carport. Dat deel wordt door alle huurders van het complex gebruikt en beschikt niet over (een) tussenmeter(s). In de huurovereenkomst zijn daarover voor het algemeen deel ook geen afspraken gemaakt.
4.5.
De conclusie is dat een rechtsgrond voor het plaatsen van individuele (hoofd)meters in het gehuurde ontbreekt. Het mindere, namelijk het plaatsen van een tussenmeter voor gas en water in het woonruimtegedeelte van [eiser] is wel toewijsbaar. Pantheum zal daartoe worden veroordeeld.
Gebreken
4.6.
[eiser] vordert plaatsing van een (deugdelijke) carport inclusief verlichting. Ter onderbouwing daarvan heeft [eiser] gesteld dat Pantheum op enig moment de carport deels heeft afgebroken om deze te herstellen maar de herstelwerkzaamheden niet heeft afgemaakt. Het verweer van Pantheum is dat de carport niet haar eigendom is en zij daarom niet verantwoordelijk is voor het onderhoud. De carport behoort echter tot het gehuurde, zodat Pantheum verantwoordelijk is voor onderhoud en voor herstel van gebreken, tenzij het gaat om kleine herstellingen die voor rekening van [eiser] komen. Pantheum heeft niet weersproken dat de carport deels is afgebroken en daardoor geen verlichting en overkapping meer heeft. Pantheum zal daarom worden veroordeeld tot herstel daarvan.
4.7.
Verder vordert [eiser] dat het vochtprobleem wordt verholpen. Volgens [eiser] is sprake van een vochtprobleem in de muur tussen zijn woning en de woning met huisnummer [adres 3] en heeft dit een constructieve oorzaak, zodat sprake is van een gebrek dat door Pantheum moet worden hersteld. Ter onderbouwing heeft [eiser] drie foto’s met vochtpercentages van 109, 130 en 158 procent overgelegd. Het verweer van Pantheum is dat eventuele schimmelvorming of vochtplekken voornamelijk het gevolg zijn van ondeugdelijk ventilatiegedrag van [eiser] en de vochtmeting door [eiser] niet op juistheid kan worden getoetst. Het is juist dat vochtproblemen hun oorzaak kunnen vinden in een constructief gebrek, zoals [eiser] heeft aangevoerd, maar gebrekkige ventilatie en/of onvoldoende verwarming kan ook de oorzaak zijn van vochtproblemen, zoals Pantheum heeft betoogd. Het ligt op de weg van [eiser] om aannemelijk te maken dat sprake is van een constructief gebrek dat leidt tot vochtproblemen en niet aan Pantheum om te bewijzen dat de gestelde vochtproblemen geen constructieve oorzaak hebben. De enkele stelling dat het vochtpercentage veel te hoog is wat blijkt uit de drie bijgevoegde foto’s is daartoe onvoldoende. Daaruit blijkt niet de ernst en de oorzaak van de gestelde vochtproblemen. Dit betekent dat [eiser] zijn standpunt dat sprake is van een gebrek dat door Pantheum moet worden hersteld, onvoldoende heeft onderbouwd. Dit deel van het gevorderde herstel wordt daarom afgewezen.
4.8.
[eiser] heeft ook aangevoerd dat herstel van het hoofdriool moet plaatsvinden, maar heeft daaraan geen vordering verbonden. Op dit punt hoeft dus niet te worden beslist.
Waterschade aan plafond(s) en laminaat
4.9.
Partijen twisten er niet over dat lekkage van de cv-ketel schade heeft veroorzaakt aan plafond(s) en laminaat en dat Pantheum dit moet herstellen. Volgens Pantheum heeft [eiser] niet meegewerkt aan de herstelwerkzaamheden. Daartegenover heeft [eiser] tijdens de zitting verklaard dat zijn enige voorwaarde voor het toelaten van de aannemer was dat hem inzicht werd gegeven in de duur van de werkzaamheden. Dit is niet weersproken. Daarbij ging het op dat moment om andere en grootschalige herstelwerkzaamheden, namelijk om van vervanging van het plafond, en is het voorstelbaar dat [eiser] daar vragen over heeft. Na onderzoek is echter gebleken dat het plafond niet hoefde te worden vervangen. Vervolgens heeft geen herstel van plafond en laminaat plaatsgevonden, omdat Pantheum daaraan als voorwaarde betaling van de jaarafrekeningen verbond. De kantonrechter volgt Pantheum daarom niet in haar verweer dat [eiser] niet meewerkte aan de herstelwerkzaamheden.
4.10.
[eiser] heeft tijdens de zitting verklaard dat hij het plafond inmiddels heeft gewit. Volledig herstel van het plafond kan niet worden toegewezen, omdat onduidelijk is gebleven welke schade wordt bedoeld en in hoeverre deze op dit moment nog aanwezig is. Anders ligt dat voor de schade aan het laminaat, omdat Pantheum erkent dat dit moet worden gerepareerd. Pantheum zal daartoe worden veroordeeld.
Vermindering huurprijs
4.11.
Indien sprake is van gebreken, leidt dat niet automatisch tot een vermindering van de huur. Daarvoor is een substantiële vermindering van het huurgenot nodig. In dat geval kan een evenredige vermindering van de huurprijs worden gevorderd. Het is aan [eiser] duidelijk te maken dat de gebreken tot een substantieel verminderd huurgenot leiden. Dat heeft [eiser] onvoldoende gedaan. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Verklaring voor recht
4.12.
[eiser] vordert verder een verklaring voor recht dat Pantheum alle schadelijke gevolgen die in en aan het gehuurde ontstaan als gevolg van de werkzaamheden die zij op grond van dit vonnis zal gaan verrichten moet herstellen en bij gebreke daarvan aansprakelijk is voor de herstelkosten. Deze vordering wordt afgewezen. Op grond van de wet is Pantheum aansprakelijk voor schade die zij of een door haar ingeschakelde aannemer veroorzaakt, zodat een belang bij deze vordering ontbreekt. Ook is deze vordering te vaag en onbepaald en daarom niet toewijsbaar.
Dwangsom
4.13.
De kantonrechter ziet aanleiding aan de veroordelingen een dwangsom te verbinden.
4.14.
Voor de plaatsing van een tussenmeter voor gas en water geldt dat Pantheum heeft onderbouwd dat sprake is van een tekort aan technisch personeel en materiaal bij Liander. De kantonrechter acht een termijn van vier maanden realistisch, tenzij Pantheum aan [eiser] kan aantonen dat deze termijn ondanks haar inspanningen niet kan worden gehaald. Als Pantheum dat niet aantoont en de termijn van vier maanden wordt overschreden moet Pantheum een dwangsom betalen van € 100,00 per dag met een maximum van € 7.500,00.
4.15.
Voor herstel van de schade aan het plafond in de slaapkamer en het laminaat en herstel van de carport acht de kantonrechter een termijn van vier maanden realistisch, mede vanwege de vakantieperiode. Na overschrijding van deze termijn moet Pantheum aan [eiser] een dwangsom betalen van € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.16.
De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat de hoogte daarvan niet is onderbouwd.
Proceskosten
4.17.
Pantheum is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
119,40
- griffierecht
€
226,00
- salaris gemachtigde
€
288,00
(2 punten × € 144,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
705,40
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
4.19.
Het primaire verweer van [eiser] is dat uit de conclusie van antwoord niet duidelijk blijkt dat Pantheum tegenvorderingen heeft ingesteld en Pantheum daarom niet ontvankelijk is in haar vorderingen. Dat verweer slaagt niet. [eiser] heeft schriftelijk verweer gevoerd en is er kennelijk ook van uitgegaan dat Pantheum tegenvorderingen heeft ingesteld.
Jaarafrekeningen inclusief huur
4.20.
Pantheum vordert een bedrag van € 6.003,50 aan onbetaalde huur en jaarafrekeningen. [eiser] heeft als verweer gevoerd dat een deugdelijke onderbouwing van dat bedrag ontbreekt en blijkbaar moet worden teruggevonden in de door Pantheum bijgevoegde stukken, waarin niet alle bedragen zijn terug te vinden. Verder heeft [eiser] benadrukt dat hij alle huurpenningen heeft betaald en heeft hij de juistheid van de jaarafrekeningen gemotiveerd betwist.
4.21.
Het is aan Pantheum haar vordering voldoende concreet toe te lichten. Pantheum heeft behalve een uitsplitsing per jaar, ook na het verweer van [eiser] , geen onderbouwing van het gevorderde bedrag gegeven en alleen verwezen naar bijgevoegde stukken. Het is niet aan de kantonrechter om te grasduinen in de bijgevoegde stukken om te achterhalen welk deel van de vordering betrekking heeft op huurachterstand en welk deel op de afrekening van elektriciteit, gas en water en hoe de vordering verder is opgebouwd. Met een enkele verwijzing naar de stukken heeft Pantheum, gelet ook op het verweer van [eiser] , haar vordering onvoldoende onderbouwd. Dit leidt tot afwijzing van deze vordering en de gevorderde incassokosten van Pantheum.
4.22.
Over de wijze waarop Pantheum het verbruik van elektriciteit, gas en water vaststelt bestaat tussen partijen veel discussie. De kantonrechter ziet daarom aanleiding in te gaan op de standpunten die partijen daarover naar voren hebben gebracht.
4.23.
Op aanmaningen tot betaling van de jaarafrekeningen heeft [eiser] steeds als reactie gegeven dat moet worden afgerekend volgens artikel 6 van Pro de huurovereenkomst. Ook in deze procedure heeft [eiser] zich op dat standpunt gesteld. Volgens [eiser] moet op grond van deze bepaling worden afgerekend op basis van het feitelijk verbruik en heeft hij ook steeds de meterstanden aan Pantheum doorgegeven. [eiser] heeft tijdens de zitting verklaard dat het ook mogelijk is om het verbruik van gas en water vast te stellen op basis van het verschil tussen de hoofdmeter(s) en de tussenmeters in woning [adres 2] en het verbruik van elektriciteit op basis van de tussenmeter in zijn gehuurde woning.
4.24.
Pantheum heeft daartegenover alleen aangevoerd dat een individuele meter ontbreekt en de huurcommissie in dat geval een verdeelsleutel op basis van vierkante meters toestaat. Pantheum gaat eraan voorbij dat in de huurovereenkomst expliciet is overeengekomen dat het verbruik wordt vastgesteld met een in het gehuurde bevindende tussenmeter, wat gelet op de verklaring van [eiser] tijdens de zitting ook (gedeeltelijk) mogelijk is. De kantonrechter merkt daarbij op dat in het verbruiksdeel van [eiser] in dat geval ook het verbruik van gas en water van de loods en het algemeen deel zit en dat in het verbruiksdeel van [eiser] en de huurder van woning [adres 2] niet het verbruik van elektriciteit van het algemeen deel zit. Zolang individuele (tussen)meters in de vier objecten (loods, algemeen deel, woning [adres 2] en woning [adres 1] ) ontbreken, is het aan Pantheum om met [eiser] en de andere huurder(s) daarvoor een redelijke verdeelsleutel te maken. Het verweer van [eiser] is immers ook dat hij meer elektriciteit in het algemeen deel verbruikt dan de huurder van woning [adres 2] vanwege zijn elektrische auto en dat de huurders van de loods destijds feesten met elektrische kachels gaven wat leidde tot een hoog verbruik.
Ingehouden huur
4.25.
Pantheum heeft verder betaling van het bedrag dat [eiser] aan huur heeft ingehouden gevorderd. [eiser] heeft met stukken onderbouwd dat dit bedrag inmiddels is betaald. Dit is door Pantheum niet weersproken. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van het standpunt van [eiser] dat de ingehouden huur inmiddels is betaald. Dit leidt tot afwijzing van deze vordering. De gevorderde incassokosten van € 50,00 worden ook afgewezen omdat Pantheum geen grondslag voor deze vordering heeft aangevoerd.
Proceskosten
4.26.
Pantheum maakt ten slotte aanspraak op € 1.434,00 voor het voeren van verweer. Omdat Pantheum in het ongelijk is gesteld is deze vordering, die overigens zonder nadere onderbouwing afwijkt van het liquidatietarief, niet toewijsbaar en moet zij de proceskosten van [eiser] betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
288,00
(2 punten × € 144,00)
- nakosten
€
21,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
309,50
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt Pantheum om binnen vier maanden na betekening van dit vonnis over te gaan tot plaatsing van een individuele tussenmeter in het woonruimtegedeelte van het gehuurde voor gas en water,
5.2.
veroordeelt Pantheum om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1. voldoet, tot een maximum van € 7.500,00 is bereikt, tenzij Pantheum aan [eiser] kan aantonen dat deze termijn ondanks haar inspanningen niet kan worden gehaald,
5.3.
veroordeelt Pantheum tot herstel van de schade aan het plafond in de slaapkamer en het laminaat en tot plaatsing van een (deugdelijke) carport inclusief verlichting, binnen vier maanden na deze uitspraak,
5.4.
veroordeelt Pantheum om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.3. voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,
5.5.
veroordeelt Pantheum in de proceskosten van € 705,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Pantheum niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt Pantheum tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.9.
wijst de vorderingen van Pantheum af,
5.10.
veroordeelt Pantheum in de proceskosten van € 309,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Pantheum niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.12.
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.