ECLI:NL:RBNHO:2026:7840 - Rechtbank Noord-Holland - Rechtbank bevestigt tekortkoming in gebruiksoppervlakte e...

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/348606 / HA ZA 24-58

Vonnis van 8 juli 2026

in de zaak van

[eiser],

te [plaats 1],

eisende partij in conventie,

verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. S.E. Toffoletto,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V. H.O.D.N. [bedrijf 1],

te [plaats 2],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: mr. M.G. Jansen.

De zaak in het kort

In eerdere tussenvonnissen is reeds een deskundigenbericht bevolen. Samengevat zal de rechtbank de bevindingen van de deskundige overnemen en tot de hare maken. De bezwaren hiertegen van [eiser] en [gedaagde] gaan niet op.

Met inachtneming van de bevindingen van de deskundige oordeelt de rechtbank dat de voordeur van [eiser] niet voldoet aan de hiervoor geldende normen. De rechtbank wijst de door de deskundige begrote herstelkosten hiervan dan ook toe. Verder oordeelt de rechtbank dat [eiser] minder gebruiksoppervlakte geleverd heeft gekregen dan dat zij mocht verwachten en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de schade die zij begroot op € 22.659,76.

[gedaagde] moet daarnaast het bedrag aan minderwerk, de kosten van het deskundigenonderzoek, de notariskosten en de proceskosten betalen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 9 april 2025,

- het deskundigenrapport van 7 oktober 2025 met bijlagen,
- de akte na deskundigenbericht, tevens akte vermeerdering van eis, van [eiser],
- de akte na deskundigenbericht van [gedaagde] met producties 21 tot en met 26.

1.2.

Ten slotte is weer vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

2.1.

De rechtbank handhaaft wat in de in deze zaak al gewezen vonnissen is overwogen en beslist. De inhoud daarvan moet hier als ingelast worden beschouwd.

2.2.

Bij tussenvonnis van 9 april 2025 is een deskundigenonderzoek bevolen en is

ir. M.A.A. van den Eijnden, verbonden aan Arcadis Nederland B.V. benoemd als deskundige. De rechtbankdeskundige heeft onderzoek gedaan en een conceptrapport opgesteld. Partijen hebben op dit conceptrapport gereageerd. Op 14 oktober 2025 heeft de rechtbank het definitieve rapport van deze deskundige (hierna: het deskundigenrapport) ontvangen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en hebben hiervan gebruik gemaakt.

Eiswijziging toegestaan

2.3.

In haar conclusie na deskundigenbericht heeft [eiser] haar eis vermeerderd. Zij vordert – naast haar eerdere eiswijziging – de notariskosten voor de aanpassing van de splitsingsakte en wijziging van de akte van opstalrecht die zij begroot op een bedrag van

€ 7.982,40, te vermeerderen met de wettelijke rente.

2.4.

In haar conclusie na deskundigenbericht stelt [eiser] dat het breukdeel dat in de splitsingsakte is opgenomen niet langer meer overeenkomt met de werkelijkheid omdat de deskundige heeft vastgesteld dat het gebruiksoppervlak van het appartement 75,5 m2 bedraagt en niet een gebruiksoppervlak van 83 m2 waardoor de splitsingsakte moet worden aangepast. De akte van opstalrecht dient overeenkomstig te worden aangepast. De daarmee gemoeide kosten hiervan worden op [gedaagde] verhaald.

2.5.

De rechtbank overweegt als volgt. Zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, is de eiser bevoegd om zijn eis of de gronden daarvan te veranderen of te vermeerderen (artikel 130 Rv Pro). De gedaagde is bevoegd hiertegen bezwaar te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. De vermeerdering van eis door [eiser] die ziet op vergoeding van deze kosten zal dan ook worden toegestaan.

Tekortkoming ten aanzien van de voordeur en daadwerkelijk geleverde meters?

2.6.

In geschil is of de voordeur van [eiser] voldoet aan de geldende bouwnormen en de vraag hoeveel vierkante meter gebruiksoppervlak [eiser] daadwerkelijk geleverd heeft gekregen. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 9 april 2025 Van den Eijnden tot deskundige benoemd ter beantwoording van de volgende vragen:

1. Hoeveel vierkante meter gebruiksoppervlakte heeft het appartement gelegen aan de [adres] in [plaats 3]?;

2. Welke uitgangspunten en/of meetinstructie heeft u gehanteerd voor de berekening hiervan?;

3. Aan welke normen dient de voordeur van [eiser] te voldoen? Waarbij de rechtbank onder meer een antwoord wil krijgen of de voordeur dient te voldoen aan de normen die gelden voor nieuwbouw of aan artikel 4.29 van het Bouwbesluit (oud)?;

4. Voldoet de voordeur van [eiser] aan de hiervoor geldende normen?;

5. Indien het antwoord op vraag 4 ontkennend is: Wat zijn (redelijke) kosten voor herstel hiervan? Heeft dit eventueel gevolgen voor de gebruiksoppervlakte en de brandveiligheid?;

6. Wijkt het door u gemeten gebruiksoppervlakte af van de op de geaccordeerde indelingstekening van 26/09/2022 aangegeven 84,4 m2?;

7. Indien een afwijking in het gebruiksoppervlak is vastgesteld, kunt u aangeven waardoor dit is veroorzaakt?;

8. Is het volgens u bij toepassing van de meetinstructie NEN 2580 voorafgaand aan een transformatieproject mogelijk om de uiteindelijke gebruiksoppervlakte van een te realiseren appartement (di. de binnenmaatvoering) bij voorbaat vast te stellen?;

9. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen of waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

De conclusies van de deskundige

2.7.

De deskundige geeft samengevat als antwoord op de eerste twee vragen aan dat op basis van de uitgevoerde 3D-lasermeting op basis van de NEN 2580:2007 een gebruiksoppervlakte volgt van 75,5 m2. In antwoord op vraag 6 concludeert de deskundige dat [eiser] 8,9 m2 minder gebruiksoppervlakte geleverd heeft gekregen en dat dit een afwijking is van 10,5%. De oorzaak hiervan, zo volgt uit het antwoord op vraag 7 en de rapportage van de deskundige, is primair gelegen in het verhogen van de tweede verdiepingsvloer en het verdikken van de dakconstructie. Daarbij wijst de deskundige op de mogelijkheid om voorafgaand aan een transformatieproject de uiteindelijke gebruiksoppervlakte met redelijke nauwkeurigheid vast te stellen.

2.8.

Bij de derde vraagt merkt de deskundige op dat, in de gegeven context, het project classificeert als verbouw, waardoor het uitgangspunt van het minimale niveau van eisen het rechtens verkregen niveau is.

2.9.

In antwoord op vraag 4 heeft de deskundige geantwoord dat de voordeur niet aan de verleende bouwvergunning voldoet en daarmee niet aan de voor dit project door het bevoegd gezag vastgestelde technische eisen. De deskundige begroot de kosten voor de herstelwerkzaamheden op een bedrag van € 23.530,27 inclusief btw.

2.10.

In antwoord op vraag 9,
Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?, heeft de deskundige geantwoord dat het in de rede had gelegen om de gemeente als bevoegd gezag tijdens de bouwuitvoering te benaderen over de afwijking van de vergunningstekening.

Uitgangspunten beoordeling deskundigenbericht en bezwaren op het deskundigenbericht

2.11.

Uitgangspunt bij de rechterlijke beoordeling van een deskundigenrapport is dat de rechter (die immers zelf niet over de benodigde specialistische kennis beschikt) in beginsel de bevindingen van de deskundige overneemt, en dat partijen dus zijn gebonden aan de inhoud van een deskundigenbericht dat op verzoek van de rechter is opgesteld. Dit zou anders kunnen zijn als het rapport wat betreft de inhoud of de manier waarop het tot stand is gekomen niet voldoet aan de eisen die daaraan mogen worden gesteld. Zo mag van een rapport van een deskundige worden verwacht dat het onpartijdig, relevant, consistent, coherent, logisch en inzichtelijk is. Ook de manier waarop een deskundige zijn werkzaamheden heeft verricht, kan afbreuk doen aan de waarde van een rapport. Er moeten zwaarwegende en steekhoudende bezwaren zijn in te brengen tegen het rapport, voordat de rechter beslist het rapport niet te gebruiken. De partij die kritiek op het rapport heeft, moet de stellingen deugdelijk onderbouwen.

2.12.

Zowel [eiser] als [gedaagde] hebben in hun conclusie na deskundigenbericht bezwaren geuit op de constateringen van de deskundige.

2.13.

De rechtbank volgt de bevindingen en conclusie van de deskundige, omdat deze voldoende zijn gemotiveerd en toegelicht. [eiser] is het niet eens met de door de deskundige uitgewerkte oplossingen omtrent het herstel. Daar gaat de rechtbank niet in mee. De deskundige heeft gemotiveerd antwoord gegeven op de vragen die de rechtbank aan hem heeft voorgelegd. Bovendien heeft de deskundige in zijn rapport immers gemotiveerd en op begrijpelijke wijze uiteengezet dat sprake is van een tekortkoming ten aanzien van de deur en de daadwerkelijk geleverde meters. De rechtbank heeft geen reden om aan de bevindingen van de deskundige te twijfelen, zodat de rechtbank daar ook vanuit zal gaan.

Schadevergoeding tav gebruiksoppervlakte.

2.14.

[eiser] vordert een bedrag van € 79.833,33 aan schadevergoeding omdat zij een kleiner appartement geleverd heeft gekregen dan dat zij mocht verwachten. [gedaagde] heeft verweer gevoerd.

2.15.

In het tussenvonnis van 20 november 2024 heeft de rechtbank geoordeeld dat [eiser] een gebruiksoppervlakte van 84,4 m2 mocht verwachten. In het deskundigenbericht heeft de deskundige desgevraagd geconcludeerd dat [eiser] een gebruiksoppervlakte van 75,5 m2 geleverd heeft gekregen. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] 8,9 m2 minder gebruiksoppervlakte heeft gekregen dan dat zij mocht verwachten en dat de afwijking van 10,5% moet worden aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van de verplichting uit de aannemingsovereenkomst. Ook indien rekening wordt gehouden met de door de deskundige voorgestelde aanpassing van de voordeur blijkt dat [eiser] 8,5 m2 minder gebruiksoppervlakte heeft gekregen en is de rechtbank van oordeel dat sprake is van een tekortkoming omdat dit resulteert in een afwijking van 10,07%.

2.16.

Omdat [gedaagde] een kleiner appartement aan [eiser] heeft geleverd dan is overeengekomen is [gedaagde] in de nakoming van de aanneemovereenkomst tekortgeschoten. Doordat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en nakoming niet meer mogelijk is, is zij gehouden tot vergoeding van de schade die [eiser] daardoor lijdt. Voor de berekening van deze schade moet een vergelijking gemaakt worden tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie waarin [gedaagde] 84,4 m2 gebruiksoppervlakte geleverd zou hebben.

2.17.

De rechtbank overweegt dat het gaat om een verschil tussen de feitelijke situatie waarin [gedaagde] een appartement zou hebben geleverd van 75,5 m2 gebruiksoppervlakte (in plaats van 84,4 m2) en de hypothetische situatie (waarin de aanpassingen niet zouden zijn gemaakt). Een begroting van de schade aan de hand van een taxatie uitgaande van het verschil in woonoppervlak ten tijde van de koop in juni 2022 (en niet zoals [eiser] stelt de taxatiewaarde met peildatum 9 augustus 2023) stuit wat de rechtbank betreft op bezwaren. Het betreft hier namelijk een aanneemovereenkomst die [eiser] met [gedaagde] heeft gesloten voor de realisatie van het appartement die zij naast de koopovereenkomst heeft gesloten met [bedrijf 2] v.o.f. op grond waarvan zij het appartementsrecht geleverd heeft gekregen. De rechtbank ziet daarom aanleiding de schade op alternatieve wijze te begroten.

2.18.

De rechtbank begroot de schade voor het niet leveren van 8,9 m2 op een bedrag van

€ 22.659,76. De aanneemsom (exclusief meerwerk) voor het te bouwen appartement van 84,4 m2 was € 214.886,-, Per m2 heeft [eiser] aldus € 2.546,04 betaald. Omdat 8,9 m2 minder is geleverd, bedraagt de schade € 22.659,76 (8,9 m2 x € 2.546,04). Over het toe te wijzen bedrag is [gedaagde] (de onweersproken) wettelijke rente verschuldigd vanaf (zoals gevorderd) 28 juli 2023.

2.19.

De overige door [eiser] opgeworpen stellingen ten aanzien van de bruikbaarheid van het appartement komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat het niet duidelijk is dat deze posten als schade moet worden aangemerkt en bovendien hiervoor geldt dat [eiser] akkoord is gegaan met deze aanpassingen.

Tekortkoming voordeur en herstelkosten daarvan

2.20.

De deskundige heeft geconstateerd dat de voordeur van [eiser] niet voldoet aan de hiervoor geldende normen. Dit betekent dat daarmee vaststaat dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde]. [eiser] is het niet eens met de door de deskundige uitgewerkte oplossing omdat er constructief meer nodig zal zijn om een vrije en veilige doorgang te realiseren. [eiser] stelt dat de door haar voorgestelde herstelwijze van [bedrijf 3] B.V. hierin wel voorziet en beraamd de herstelkosten hiervan op de geoffreerde herstelkosten van € 106.077,40. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van de door de deskundige begrote herstelkosten. Naar aanleiding van de opmerkingen van [eiser] op het conceptrapport omtrent de wijze van herstel en kosten hiervan, heeft de deskundige bepaalde kosten alsnog in de kostenraming opgenomen en is hij ingegaan op de bezwaren van [eiser]. Deze uitleg komt de rechtbank coherent, logisch en inzichtelijk voor. Bij begroting van schade is bovendien altijd sprake van een schatting van de kosten. Het had op de weg van [eiser] gelegen haar stelling dat de werkelijke kosten voor schadeherstel substantieel hoger zullen uitvallen dan in het deskundigenrapport begroot in dit stadium van de procedure nader te onderbouwen. Onvoldoende is gebleken dat de wijze van herstel zoals voorgesteld door [eiser] noodzakelijk zou moeten zijn om de voordeur te laten voldoen aan de bouwnormen. De rechtbank gaat daarom aan die stelling voorbij en zal de schadebegroting van de deskundige volgen. Aan de hand van de berekening van de deskundige stelt de rechtbank de kosten van herstel vast op een bedrag van € 23.530,27 inclusief btw. [gedaagde] moet dit bedrag aan [eiser] betalen als schadevergoeding, vermeerderd met de onweersproken wettelijke rente daarover vanaf (zoals gevorderd) 28 juli 2023.

Overige vorderingen in conventie en in reconventie

2.21.

De rechtbank verwijst verder naar en volhardt bij wat in het tussenvonnis van

20 november 2024 is overwogen. Dit betekent dat de vorderingen ten aanzien van het balkon, de inbouwspots, de technische ruimte en de vordering in reconventie bij dit eindvonnis zullen worden afgewezen. Dat zal bij dit eindvonnis worden gedaan.

2.22.

Met verwijzing naar de overwegingen in r.o. 4.19, 4.21, 4.23 t/m 4.25.1 van ditzelfde tussenvonnis ten aanzien van de vorderingen met betrekking tot de valdorpel, brandmelder, berging, tekeningen regelwerk en de warmtepomp worden deze eveneens in dit eindvonnis afgewezen.

2.23.

Verder is in r.o. 4.22 van het tussenvonnis van 20 november 2024 overwogen dat een bedrag van € 453,30 inclusief btw en bijkomende kosten toewijsbaar is. Dat zal bij dit eindvonnis worden gedaan, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf

28 juli 2023.

2.24.

Nu de vorderingen van [gedaagde] in reconventie worden afgewezen, is er geen grondslag om de gevorderde kosten voor het opstellen van een taxatierapport – nog los van de vraag of deze voldoende zijn onderbouwd – toe te wijzen.

Depotbedrag moet worden vrijgegeven

2.25.

[eiser] heeft voorts gevorderd dat [gedaagde] ter gedeeltelijke voldoening van de gevraagde veroordelingen wordt veroordeeld om binnen 7 dagen na het in dezen te wijzen vonnis haar medewerking te verlenen aan alle noodzakelijke handelingen om het in het kader van de 5%-regeling onder Notariskantoor [bedrijf 4] te [plaats 2] in depot gestorte bedrag van € 10.744,30 aan [eiser] uit te betalen op straffe van verbeurte van een dwangsom.

2.26.

Het voorgaande brengt mee dat deze vordering van [eiser] kan worden toegewezen omdat de verweren van [gedaagde] tegen uitkering vanuit het depot niet slagen. De juistheid van het gevorderde bedrag is verder niet betwist waardoor [gedaagde] ter gedeeltelijke voldoening wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van € 10.744,30. Daarbij zal de rechtbank [gedaagde] veroordelen om binnen zeven dagen na dit vonnis Notariskantoor [bedrijf 4] te verzoeken het onder haar in depot gestorte bedrag aan [eiser] uit te betalen. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze veroordeling te versterken met een dwangsom.

2.27.

Gelet op hetgeen hierboven is overwogen zal de vordering in reconventie omtrent het vrijgeven van het depotbedrag worden afgewezen.

Notariskosten

2.28.

Tot slot vordert [eiser] een bedrag van € 7.982,40, zijnde de kosten voor het aanpassen van de splitsingsakte en de akte van opstal. Deze vordering wordt eveneens toegewezen.

2.29.

De enkele stelling dat hiertoe geen aanleiding bestaat omdat de gebruiksoppervlakte geen grondslag heeft gevormd voor de vaststelling van de breukdelen, is niet nader toegelicht, waardoor dit verweer als onvoldoende onderbouwd wordt verworpen. Door de inhoud van de splitsingsakte wordt dit immers voldoende weerlegd:
“Voormelde aandelen zijn vastgesteld op basis van vierkante meters Gebruiksoppervlak (GO) van de privé gedeelten van de uit de onderhavige splitsing ontstane appartementsrechten. Bij de vaststelling van de breukdelen is het oppervlak van de berging, balkons en tuinen uitdrukkelijk niet in de berekening meegenomen.”.De rechtbank ziet geen aanleiding op het bewijsaanbod van [gedaagde] in te gaan en wijst de vordering toe, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van dit vonnis.

Kosten (partij) deskundigen

2.30.

[eiser] vordert verder de expertisekosten van in totaal € 976,51 inclusief btw, zijnde de kosten voor het opstellen van het Meetrapport door Woning Media Nederland ad

€ 181,50 en de kosten van het taxatierapport door Zichtmakelaars ad € 795,01. Deze kosten komen, voor zover dat redelijke kosten zijn ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, voor vergoeding in aanmerking. De hoogte van deze kosten zijn door [gedaagde] niet weersproken en de rechtbank komt de hoogte van de hoogte van die kosten niet onredelijk voor. Het bedrag van € 976,51 inclusief btw zal daarom worden toegewezen. De onweersproken wettelijke rente daarover zal worden toegewezen vanaf 8 januari 2024, zijnde de dag der dagvaarding.

Buitengerechtelijke kosten

2.31.

[eiser] maakt voorts aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De vordering van € 1.909,22 als vergoeding voor buitengerechtelijke kosten is niet hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief en wordt daarom toegewezen. De gevorderde wettelijke rente daarover zal worden toegewezen vanaf 8 januari 2024, zijnde de dag der dagvaarding.

Proceskosten

2.32.

Op grond van artikel 237 Rv Pro wordt de partij die (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld.

in conventie

2.33.

[gedaagde] wordt voor het grootste deel in het ongelijk gesteld, zodat zij in de proceskosten van [eiser] veroordeeld zal worden. Dit betekent ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van het deskundigenbericht van Arcadis van 7 oktober 2025. De rechtbank zal [gedaagde] daarom veroordelen tot betaling van een bedrag van € 9.963,14 aan [eiser].

2.34.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten van [eiser] wat het salaris advocaat betreft op basis van het toegewezen bedrag. De proceskosten van [eiser] in conventie aldus begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

135,97

- griffierecht

€

2.626,00

- kosten deskundige (Arcadis)

€

9.963,14

- salaris advocaat

€

3.870,00

(3 punten × € 1.290,00)

- nakosten

€

148,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

16.743,11

2.35.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

2.36.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt in reconventie en zal daarom in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden wel begroot met factor 0,5 omdat de stellingen van beide partijen in conventie en in reconventie ten dele met elkaar samenhangen. De proceskosten van [eiser] worden in reconventie begroot op:

- salaris advocaat

€

1.290,00

(2 punten × factor 0,5 × € 1.290,00)

- nakosten

€

148,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.438,00

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.37.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 22.659,76, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover, met ingang van 28 juli 2023 tot de dag van volledige betaling,

3.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 23.530,27 inclusief btw ter zake het herstel van de voordeur, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover, met ingang van 28 juli 2023 tot de dag van volledige betaling,

3.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 453,30 aan minderwerk, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover, met ingang van 28 juli 2023 tot de dag van volledige betaling,

3.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 7.982,40 aan notariskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf 8 juli 2026, tot de dag van volledige betaling,

3.5.

veroordeelt [gedaagde] ter (gedeeltelijke) voldoening van de hierboven onder 3.1 tot en met 3.4 te verplichten om binnen zeven dagen na dit vonnis, notariskantoor [bedrijf 4] te [plaats 2] te verzoeken het in het kader van de 5%-regeling onder haar in depot gestorte bedrag van € 10.744,30 aan [eiser] uit te betalen,

3.6.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 976,51 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf 8 januari 2024, tot de dag van volledige betaling,

3.7.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.909,22 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf 8 januari 2024, tot de dag van volledige betaling

3.8.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 16.743,11, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

3.9.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, tot de dag van volledige betaling,

in (voorwaardelijke) reconventie

3.10.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.438,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

in alle gevallen

3.11.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.12.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2026.