Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 12223679 \ VV EXPL 26-64
Vonnis in kort geding van 23 juni 2026
in de zaak van
VESTED B.V.,
te Haarlem,
eisende partij,
hierna te noemen: Vested,
gemachtigde: [gemachtigde]
tegen
[gedaagde],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. R.M. Berendsen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 juni 2026, met 8 producties,
- de producties 1 t/m 7 aan de zijde van [gedaagde] van 8 juni 2026,
- de mondelinge behandeling van 9 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van Vested,
- de mondelinge behandeling van 9 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van Vested,
- de pleitnota van [gedaagde].
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder in kort geding ontruiming van het gehuurde en betaling van een contractuele boete vanwege structurele (rook/stank)overlast veroorzaakt door het roken van cannabis in het gehuurde. Gelet op wat partijen voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst hebben besproken over het roken van cannabis, de gestelde onmogelijkheid om buiten op het balkon te roken, de bereidheid van [gedaagde] om tot een oplossing te komen alsmede dat nog onvoldoende vaststaat hoe ernstig en structureel de overlast is, is op dit moment onvoldoende aannemelijk dat de vorderingen in de bodemprocedure worden toegewezen. Dit betekent dat de vorderingen tot ontruiming en betaling van de boete worden afgewezen.
2.De feiten
2.1.
Social Travel Partners B.V. (hierna: STP) verhuurt sinds 5 januari 2026 aan [gedaagde] het appartement aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 2.500,00. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
2.2.
Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex genaamd ‘[naam]’. Vested is eigenaar van het appartementencomplex. [gedaagde] heeft tussen 10 september 2025 en 8 november 2025 tijdelijk een van de andere appartementen van STP gehuurd.
2.3.
Voorafgaand aan de huurperiode(s), is er e-mailcontact geweest tussen STP en [gedaagde]. In een e-mail van 29 augustus 2025 heeft [gedaagde] in reactie op vragen van STP onder meer aangegeven dat hij cannabis rookt voor medicinaal gebruik. Hierbij heeft [gedaagde] aangegeven dat hij bereid is buiten te roken als het gehuurde daarin voorziet. In een e-mail van 2 september 2025 heeft STP geantwoord dat roken in alle appartementen is toegestaan.
2.4.
In een e-mail van 3 maart 2026 heeft STP [gedaagde] aangeschreven in verband met verschillende tekortkomingen in de huurovereenkomst, waaronder het veroorzaken van stankoverlast voor omwonenden door het gebruik van cannabis in het gehuurde, het houden van een hond in strijd met de regels, het laten vervuilen van het gehuurde en het te laat betalen van de huur. STP heeft [gedaagde] een waarschuwing gegeven en medegedeeld dat [gedaagde] voortaan op zijn (Franse) balkon moet roken alsmede een voorstel gedaan tot vrijwillig vertrek. Daarnaast heeft STP erop gewezen dat [gedaagde] contractuele boetes verbeurd.
2.5.
In een e-mail van 16 maart 2026 (gedateerd op 13 maart 2026) heeft STP [gedaagde] opnieuw en uitdrukkelijk verzocht om onmiddellijk te stoppen met het zorgen voor stankoverlast. In deze brief wordt er ook gewezen op het oplopen van de contractuele boete; inmiddels 13 dagen à € 100,-.
2.6. (
Medewerkers van) STP en Vested hebben over de periode 20 februari tot en met 8 mei 2026 een logboek bijgehouden waarin zij de datum, het tijdstip en de naam van de medewerker die rookoverlast heeft ervaren hebben genoteerd. Totaal gaat het om 15 momenten.
2.7.
Op enig moment heeft Vested het huurcontract tussen STP en [gedaagde] overgenomen.
2.8.
Ondanks sommaties blijft [gedaagde] cannabis roken in het gehuurde.
3.Het geschil
3.1.
Vested vordert dat de kantonrechter, bij wijze van voorlopige voorziening, [gedaagde] veroordeelt tot – samengevat – ontruiming van het gehuurde en betaling van een contractuele boete en de proceskosten, te vermeerderen met rente.
3.2.
Vested legt aan de vordering kortgezegd ten grondslag dat de gedragingen van [gedaagde] tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren en dat [gedaagde] in strijd handelt met goed huurderschap ex artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Het gedrag van [gedaagde] is voldoende ernstig en structureel van aard. Daarnaast heeft Vested spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. Dit spoedeisend belang is gelegen in het feit dat Vested schade lijdt, omdat de verdere exploitatie van het appartementencomplex wordt gefrustreerd door de geur van cannabis in de gemeenschappelijke ruimten. Vested stelt zich op het standpunt dat sprake is van zodanige (rook/stank)overlast dat, vooruitlopend op de vordering tot ontbinding in een bodemprocedure, de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. Ook is [gedaagde] vanwege de tekortkoming(en) een contractuele boete verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Vested, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Vested, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Vested in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] voert daarbij aan dat Vested geen spoedeisend belang heeft bij de vorderingen. Vested heeft niet aannemelijk gemaakt dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen het roken van [gedaagde] en enige gederfde winst als gevolg van de leegstand in het appartementencomplex. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat geen sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en een daarop vooruitlopende ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Vested daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Een voorlopige voorziening als de onderhavige, waarin ontruiming van een woning wordt gevorderd wegens ernstige (rook/stank)overlast is naar haar aard spoedeisend. Of de overlast van dien aard is dat, alle omstandigheden meegewogen, de uitkomst van de bodemprocedure niet kan worden afgewacht, ligt vervolgens ter beoordeling voor.
Grondslag vordering
4.4.
Vested heeft in essentie aan haar ontruimingsvordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen door het veroorzaken van structurele stankoverlast vanwege cannabisgebruik in het gehuurde. De mogelijke overlast met betrekking tot het frustreren van toegang voor onderhoud en schoonmaken en het niet naleven van instructies zijn van ondergeschikt belang voor de beoordeling, zodat hier niet op wordt ingegaan.
4.5.
Artikel 6:265 lid Pro BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit betekent dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. [1] Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Is dat het geval dan kan vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure, in kort geding de vordering tot ontruiming worden toegewezen.
4.6.
Uitgangspunt is daarbij dat een huurder zich op basis van artikel 7:213 BW Pro als goed huurder dient te gedragen. Deze verplichting brengt onder meer met zich mee dat de huurder zich onthoudt van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Van belang is dat in aanvulling op het hiervoor genoemde wetsartikel 6:265 BW voor overlastzaken in het bijzonder geldt dat de gestelde overlast alleen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming kan leiden indien de overlast onaanvaardbaar is. Dat wil zeggen dat sprake is van ernstige en structurele overlast.
De rook/stankoverlast
4.7.
Ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van ernstige en structurele rook/stankoverlast vanwege cannabisgebruik in het gehuurde verwijst Vested naar twee e-mails van 3 en 16 maart 2026, waarin STP [gedaagde] onder andere aanspreekt op de rookoverlast en [gedaagde] sommeert om voortaan buiten op het balkon te roken. Daarnaast heeft Vested een logboek overgelegd dat is bijgehouden door (medewerkers van) STP en Vested. Tot slot heeft Vested getuigenverklaringen overgelegd van de eigenaren van het ondergelegen restaurant, [bedrijf], de makelaar die betrokken is bij de exploitatie van het appartementencomplex en van twee schoonmakers van STP.
4.8.
[gedaagde] heeft erkend dat hij dagelijks cannabis rookt in het gehuurde. Omdat het een feit van algemene bekendheid is dat het gebruik van cannabis gepaard gaat met een sterke geur, gaat de kantonrechter ervan uit dat dit enige stankoverlast in het appartementencomplex veroorzaakt. Wanneer een dergelijke stankoverlast ernstig en structureel is, kan dat toewijzing van de vordering tot ontruiming in beginsel rechtvaardigen. In dit geval ligt dat echter wat genuanceerder. [gedaagde] heeft voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst immers expliciet aangegeven dat hij cannabis rookt voor medicinaal gebruik en dat hij buiten kan roken als dat wordt vereist. In reactie hierop heeft STP gereageerd dat roken in alle appartementen is toegestaan.
4.9.
In dat licht rijst de vraag of en in hoeverre Vested nog kan optreden tegen het veroorzaken van een cannabisgeur in het appartementencomplex door [gedaagde]. Dit hangt af van wat partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn.
4.10.
Vested heeft het roken van cannabis in het gehuurde door [gedaagde] expliciet toegestaan. In of aan het gehuurde is bovendien slechts zeer beperkte ruimte om buiten te roken. Er is alleen een (Frans) balkon aanwezig in het gehuurde, maar dit balkon is volgens [gedaagde] voor hem niet groot genoeg om op te staan. Vested moest daarom redelijkerwijs begrijpen dat in het gehuurde zelf zou worden gerookt en dat die geur zich mogelijk zou verspreiden tot buiten het gehuurde. Desondanks, en ondanks het aanbod van [gedaagde] om desgewenst buiten te roken, heeft Vested geen beperkingen gesteld aan of anderszins duidelijke afspraken gemaakt over het roken van cannabis in het gehuurde. Onder de gegeven omstandigheden had dat wel op haar weg gelegen. [gedaagde] mocht er daarom van uitgaan dat hij cannabis mocht roken in het gehuurde.
4.11.
Dat neemt niet weg dat ingeval sprake is van rook/stankoverlast en hierover wordt geklaagd, toch van [gedaagde] verwacht mag worden dat hij die overlast zoveel mogelijk beperkt. [gedaagde] heeft in dat kader tijdens de mondelinge behandeling aangegeven bereid te zijn om terug te keren naar het appartement van Vested waar hij in de maanden september tot en met november 2025 verbleef. Dit appartement beschikt wel over een balkon en in de periode dat hij daar verbleef, zijn er geen klachten bekend over enige rook/stankoverlast. Hierover is (nog) geen overeenstemming bereikt. [gedaagde] is in ieder geval bereid om Vested tegemoet te komen, maar op dit moment is dat lastig omdat er geen plek is om buiten te roken.
4.12.
[gedaagde] betwist verder ook dat hij daadwerkelijk rook/stankoverlast veroorzaakt voor omwonenden en voert aan dat hij door omwonenden nog nooit is aangesproken op enige overlast. Ter zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat hij de vrijdag ervoor langs is geweest bij het restaurant [bedrijf] en de restauranthouders van [bedrijf] hebben aangegeven dat zij de afgelopen maand geen rook/stankoverlast hebben ervaren.
Alhoewel de kantonrechter vooralsnog aanneemt dat het dagelijks roken van cannabis in het gehuurde rook/stankoverlast in het appartementencomplex met zich meebrengt, had het gelet op de betwisting van [gedaagde] op de weg van Vested gelegen om zijn stellingen ter zake de ernst en regelmaat nader te onderbouwen. Dit heeft onvoldoende plaatsgevonden. Weliswaar zijn er e-mailberichten en getuigenverklaringen door Vested overgelegd, maar deze berichten zien slechts op een korte periode. Het zijn verder voornamelijk bevindingen van Vested en/of STP zelf of van haar medewerkers. Het overlegde logboek bestaat ook uit bevindingen van eigen medewerkers. Daarnaast volgt uit deze verklaringen niet dat de cannabisgeur structureel te ruiken is maar lijkt eerder sprake van incidentele overlast.
Conclusie
4.13.
Gezien wat er voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst is besproken over het roken van cannabis, de gestelde onmogelijkheid om buiten op het balkon te roken, de bereidheid van [gedaagde] om tot een oplossing te komen en het feit dat nog onvoldoende vaststaat hoe ernstig en structureel de overlast is, is op dit moment onvoldoende aannemelijk dat de vorderingen in de bodemprocedure worden toegewezen. Dat betekent dat de gevorderde ontruiming in kort geding zal worden afgewezen.
4.14.
De kantonrechter wijst [gedaagde] er wel op dat gezien de huidige klachten van Vested, van hem mag worden verwacht dat hij (rook/stank)overlast voor zover mogelijk beperkt.
Contractuele boete
4.15.
Gezien het voorgaande ziet de kantonrechter ook geen aanleiding voor toewijzing van de gevorderde contractuele boete. Deze vordering alsmede het spoedeisend belang van deze vordering is ook overigens onvoldoende onderbouwd.
Tot slot
4.16.
Vested is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
721,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Vested af,
5.2.
veroordeelt Vested in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Vested niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026.