ECLI:NL:RBNHO:2026:8138

• Datum uitspraak: 15 juli 2026
• Publicatiedatum: 6 juli 2026
• Zaaknummer: C/15/374563
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J. van der Kluit
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering schadevergoeding wegens daklekkage na woningkoop

Eiseres kocht een woning van gedaagden en constateerde ruim twee jaar na levering een daklekkage. Zij schakelde een dakdekkersbedrijf in voor onderzoek en herstel en vorderde schadevergoeding van gedaagden wegens een verborgen gebrek.

De rechtbank oordeelde dat eiseres onvoldoende had onderbouwd dat het gebrek bij levering al bestond. De rapportage van het dakdekkersbedrijf was onvoldoende objectief en onderbouwd, mede omdat het bedrijf door eiseres was ingeschakeld en de rapportage vooraf was gestuurd met gewenste conclusies.

Daarnaast was gedaagden niet in verzuim gesteld, omdat eiseres hen niet de kans had gegeven het gebrek zelf te onderzoeken of te herstellen. De rechtbank vond dat er geen sprake was van een spoedeisende situatie die een ingebrekestelling overbodig maakte.

De vordering tot schadevergoeding werd daarom afgewezen en eiseres werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vordering tot schadevergoeding af omdat het gebrek niet bij levering bestond en gedaagden niet in verzuim zijn gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/374563 / HA ZA 26-88

Vonnis van 15 juli 2026

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. C. Ravesteijn,

tegen

1. [gedaagde 1],

te [plaats],

hierna te noemen: [gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2] ,

te [plaats],

hierna te noemen: [gedaagde 2],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden],

advocaat: mr. P.I. Meijers.

De zaak in het kort

[eiser] heeft een woning van [gedaagden] gekocht. Ruim twee jaar na de levering constateert [eiser] lekkage aan het dak. Zij heeft een dakdekkersbedrijf ingeschakeld om het gebrek te onderzoeken en te herstellen. Zij vordert dat de rechtbank [gedaagden] veroordeelt tot vergoeding van de schade dat door het gebrek is veroorzaakt.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] niet voldoende heeft onderbouwd dat het gebrek aan de woning ten tijde van de levering al bestond. Ook zijn [gedaagden] niet in verzuim geraakt, omdat [eiser] hen niet voor de uitvoering van de herstelwerkzaamheden de kans heeft gegeven het gebrek zelf te (laten) onderzoeken en te (laten) herstellen. De rechtbank wijst daarom de vordering tot schadevergoeding van [eiser] af.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 18

- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4

- het tussenvonnis van 13 mei 2026
- de akte met aanvullende producties 5 en 6 van [gedaagden]

- de mondelinge behandeling van 5 juni 2026, waarbij door de advocaten spreekaantekeningen zijn overhandigd en waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] heeft op 13 maart 2023 een koopovereenkomst met [gedaagden] gesloten. Op grond van die koopovereenkomst heeft [eiser] een woning in [plaats] (hierna: de woning) van [gedaagden] gekocht.

2.2.

In de NVM-vragenlijst bij de koopovereenkomst hebben [gedaagden] op de vraag “Heeft u last van daklekkages (gehad)?” het volgende geantwoord:

“
Een kleine lekkage t.p.v. plafond badkamer tweede verdieping. Dakafvoeren waren geblokkeerd door vuil. Is verholpen door dakdekker. De combinatie van heftige wind en regen heeft er vermoedelijk door opstuwing voor gezorgd dat er een beetje water door een ventilatiepijp op het dak naar binnen is gekomen. Verder in 9 jaar tijd geen lekkages gehad. ”

Volgens [gedaagden] heeft deze lekkage in november 2022 plaatsgevonden.

2.3.

Op 11 augustus 2023 hebben [gedaagden] de woning aan [eiser] geleverd.

2.4.

Op 4 september 2025 heeft [eiser] een daklekkage in de badkamer op de tweede verdieping geconstateerd, dat gepaard ging met instromend hemelwater.

2.5.

Op 9 september 2025 heeft [eiser] de lekkage aan [gedaagde 2] via WhatsApp gemeld. [gedaagde 2] heeft haar geadviseerd de regenpijpen en afvoerpijpen te controleren wegens de eerdere lekkage aan het plafond.

2.6.

[eiser] heeft Dakenheer B.V. (hierna: Dakenheer) ingeschakeld om het dak te inspecteren. Dakenheer heeft op 15 september 2025 een offerte voor een bedrag van € 6.443,25 inclusief btw voor de herstelwerkzaamheden, bestaande uit het vervangen van de bitumen dakbedekking, aan [eiser] voorgelegd. [eiser] is met de offerte akkoord gegaan.

2.7.

Op 24 september 2025 heeft Dakenheer een tweede offerte aan [eiser] voorgelegd voor een bedrag van € 12.414,60 inclusief btw, voor het volledig vervangen van het dak (inclusief dakconstrcutie). [eiser] is onder protest vanwege de in haar ogen hoge kosten akkoord gegaan met de tweede offerte en heeft Dakenheer de opdracht gegeven de verdere herstelwerkzaamheden aan het dak uit te voeren. Zij heeft daarbij als voorwaarde gesteld dat Dakenheer een schriftelijke rapport aanlevert waarin onderbouwd wordt dat de lekkage het gevolg is van en bouwkundig gebrek, dat de constructie en dakbedekking tijdens de bouw niet correct zijn uitgevoerd, dat het noodzakelijk was het dak volledig te vervangen, dat alle werkzaamheden noodzakelijk waren om het dak duurzaam te herstellen en toekomstige lekkage te voorkomen, dat sporen zijn aangetroffen van eerder uitgevoerde niet professionele reparatie en dat deze eerdere reparatie de oorzaak van de lekkage en de daarmee gepaard gaande schade aan het houtwerk niet heeft verholpen.

2.8.

Op dezelfde dag heeft Dakenheer deze rapportage aan [eiser] overhandigd.

Hierin staat het volgende geschreven:

“
1. Rapportage

Op basis van inspectie en uitgevoerde werkzaamheden is vastgesteld dat:

- De lekkage het directe gevolg was van een bouwkundig gebrek in de oorspronkelijke

dakconstructie.

- Tijdens de bouw zijn zowel de constructie als de dakbedekking niet correct uitgevoerd. - Het was derhalve noodzakelijk het volledige dak te vervangen, omdat lokale reparaties geen duurzame oplossing zouden bieden. - Alle uitgevoerde extra werkzaamheden waren essentieel om het dak duurzaam te herstellen en toekomstige lekkages te voorkomen.

2. Eerdere schadeBij de werkzaamheden zijn duidelijke sporen aangetroffen van een eerder uitgevoerde, niet-professionelereparatie:

- Er sprake was van twee over elkaar aangebrachte lagen dakleer , hetgeen duidt op een tijdelijke en ondeugdelijke herstelpoging. - Deze eerdere reparatie heeft de oorzaak van de lekkage niet verholpen. Integendeel, hierdoor is schade aan het onderliggende houtwerk ontstaan. (…)”

2.9.

Op 25 september 2025 heeft [eiser] via WhatsApp aan [gedaagde 2] bericht dat de lekkage erger is gebleken, dat (delen van) de dakconstructie waren aangetast en dat tot vervanging van het dakleer werd overgegaan.

2.10.

[gedaagde 2] is op 26 september 2025 bij de woning gaan kijken.

2.11.

Per brief van 27 oktober 2025 heeft (de advocaat van) [eiser] [gedaagden] onder meer het volgende bericht:

“(…)
Cliënte stelt u in gebreke en verzoekt u –en voor zover nodig sommeert u– haar uiterlijk op 31 oktober aanstaande te bevestigen dat u uw aansprakelijkheid alsnog aanvaardt (…)”.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 32.294,30 aan [eiser] als vergoeding voor de geleden schade, zoals beschreven in de dagvaarding;

II. [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten veroordeelt en tot betaling van de wettelijke rente met ingang van 27 oktober 2025.

3.2.

[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden] de door haar geleden schade moeten vergoeden, omdat de woning op grond van artikel 7:17 in samenhang met 7:21 van het Burgerlijk Wetboek (BW) niet aan de overeenkomst beantwoordt. Volgens [eiser] is sprake van een verborgen gebrek van het dak van de woning dat ten tijde van de levering van de woning bestond, omdat voor de levering van de woning eerder sprake is geweest van een lekkage op dezelfde plaats. Volgens de rapportage van Dakenheer is sprake was van een bouwkundig gebrek in de dakconstructie.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijk van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna, voor zover nodig, nader ingaan.

4. De beoordeling

4.1.

De rechtbank zal de vordering van [eiser] afwijzen. Zij zal hierna toelichten hoe zij tot dit oordeel komt.

Er was geen sprake van een gebrek ten tijde van de levering van de woning

4.2.

Het gaat in deze zaak (primair) om de vraag of [gedaagden] tekort zijn gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst doordat de geleverde woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, en of [gedaagden] daarom een schadevergoeding aam [eiser] moeten betalen. [gedaagden] betwisten dat het door [eiser] gestelde gebrek ten tijde van de levering bestond. Zij stellen zich daarom op het standpunt dat niet kan worden geconcludeerd dat de woning ten tijde van de levering niet aan de overeenkomst beantwoordde.

4.3.

Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens de “
NVM-Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021) ”, waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat [eiser] als koper de woning aanvaardt in de staat waarin deze bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Op grond van dit artikel draagt [eiser] in beginsel het risico van die gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is daarop een uitzondering gemaakt, in die zin dat [gedaagden] als verkopers ervoor instaan dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. [gedaagden] dragen dus het risico voor (onzichtbare) gebreken aan de woning op het moment van levering, voor zover die gebreken aan het normale gebruik als woning in de weg staan. Volgens datzelfde artikel draagt [eiser] als koper dat risico, als haar die gebreken bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst.

4.4.

De rechtbank zal in het midden laten of het door [eiser] gestelde gebrek aan de woning - de lekkage van het dak - het normale gebruik als woning belemmert, omdat de rechtbank van oordeel is dat niet is komen vast te staan dat het gebrek ten tijde van de levering van de woning al bestond. Dat oordeel zal de rechtbank hierna toelichten.

4.5.

[gedaagden] hebben terecht erop gewezen dat [eiser] de lekkage in de woning pas ruim twee jaar na de eigendomsoverdracht heeft geconstateerd. Niet is gebleken dat na de lekkage in de badkamer in november 2022 tot aan de levering in augustus 2023 en vanaf de levering tot aan de lekkage op 4 september 2025, dus over een periode van in totaal bijna drie jaar, vaker lekkages hebben plaatsgevonden. [eiser] heeft gesteld dat sprake is van een constructief gebrek in de dakconstructie en schade aan de houtconstructie, waarmee zij kennelijk bedoelt te betogen dat het gebrek al voor de levering moet hebben bestaan. Ter onderbouwing van haar stelling heeft Ravenstein zich beroepen op de rapportage van Dakenheer van 24 september 2025. De rechtbank is van oordeel dat deze rapportage onvoldoende is ter onderbouwing van de stelling van [eiser]. Dakenheer heeft in opdracht van [eiser] ook de herstelwerkzaamheden aan het dak van de woning uitgevoerd, waardoor kan worden getwijfeld aan de objectiviteit van het rapport. Bovendien heeft [eiser] als voorwaarde voor het instemmen met de (tweede) offerte van Dakenheer gesteld dat Dakenheer deze rapportage zou opstellen. Zij heeft daarbij omschreven welke conclusies Dakenheer in haar rapportage zou moeten opnemen, welke conclusies Dakenheer vervolgens ook precies zo in haar rapportage heeft overgenomen. Dakenheer onderbouwt in haar rapportage ook niet toe waaruit het gestelde bouwkundig gebrek bestaat, wanneer het gebrek is ontstaan en in hoeverre dit gebrek de lekkage heeft veroorzaakt.

4.6.

Voor het eerst op de zitting heeft [eiser] gesteld dat sprake was van een gat in of een slechte aansluiting van het dakleer rondom de beluchtingspijp, waardoor hemelwater langs de pijp in de dakconstructie terecht zou zijn gekomen. Die stelling vindt geen grondslag in de rapportage van Dakenheer en [eiser] heeft die stelling ook op andere manieren niet onderbouwd. [gedaagden] hebben betwist dat zij in het verleden werkzaamheden aan de dakbedekking hebben uitgevoerd of laten uitvoeren. De rechtbank kan dus niet vaststellen dat ten tijde van de levering sprake is geweest van een gebrek in de dakbedekking (rond de beluchtingspijp) dat de oorzaak is van de lekkage in september 2025.

4.7.

Omdat [eiser] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat ten tijde van de levering al sprake was van een gebrek dat de oorzaak is van de lekkage in september 2025, is er al daarom geen grond voor het oordeel dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden schade.

[gedaagden] zijn niet in verzuim

4.8.

Voor zover al sprake zou zijn van een gebrek ten tijde van de levering, dan is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] niet in verzuim zijn geraakt. Ook om die reden bestaat geen verplichting voor [gedaagden] om de schade van [eiser] te vergoeden. De rechtbank zal dat hierna uitleggen.

4.9.

Voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, is voor de aansprakelijkheid voor schade door een toerekenbare tekortkoming vereist dat de schuldenaar in verzuim is. ^[1] Verzuim treedt in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. ^[2] Voor zover vanwege de spoedeisendheid van het herstel een schriftelijke ingebrekestelling met termijnstelling in overeenstemming met artikel 6:82 lid 1 BW niet mogelijk of niet zinvol is, zal de schuldeiser wel het in de betrokken situatie redelijkerwijs mogelijke moeten doen om de schuldenaar in de gelegenheid te stellen om het gebrek in de geleverde prestatie en de erdoor veroorzaakte schade te herstellen. Indien evenwel de schuldenaar door hem niet bereikt kan worden - ook niet op een aan de spoedeisende situatie aangepaste wijze zoals per telefoon - of, bereikt zijnde, niet in staat is of zich niet bereid toont om met de noodzakelijke spoed afdoende maatregelen te nemen, brengen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid mee dat ten aanzien van de bedoelde, spoedeisende herstelwerkzaamheden verzuim intreedt zonder dat een ingebrekestelling heeft plaatsgevonden. ^[3]

4.10.

[gedaagden] hebben gesteld dat [eiser] hen geen redelijke mogelijkheid heeft gegeven om zelf tot herstel over te gaan. De rechtbank stelt vast dat [eiser] enkele dagen na de lekkage, op 9 september 2025, [gedaagde 2] daarover heeft geïnformeerd. Vervolgens enkele dagen daarna heeft [eiser] Dakenheer ingeschakeld om het dak te onderzoeken en reparatiewerkzaamheden aan het dak uit te voeren. Het blijkt niet dat [eiser] [gedaagden] heeft geïnformeerd dat zij Dakenheer ging inschakelen of dat zij daarover overleg heeft gevoerd met [gedaagden], laat staan dat zij [gedaagden] de gelegenheid heeft geboden om het gebrek zelf te (laten) onderzoeken en te herstellen. Ook heeft [eiser] [gedaagden] niet geïnformeerd over of betrokken bij de tweede offerte van Dakenheer van 24 september 2025. Voor het eerst op 25 september 2025 heeft zij [gedaagde 2] bericht dat tot vervanging van het dak zou worden overgegaan, opnieuw zonder [gedaagden] de gelegenheid te geven zelf het gebrek te (laten) onderzoeken en te herstellen. Toen [gedaagde 2] op 26 september 2025 bij de woning is gaan kijken, waren de herstelwerkzaamheden al in uitvoering. De brief van de advocaat van [eiser] van 27 oktober 2025 kan niet als ingebrekestelling worden aangemerkt, want ook in die brief worden [gedaagden] niet in de gelegenheid gesteld het gebrek zelf te (laten) herstellen. Dat was ook niet meer mogelijk, want de werkzaamheden waren al verricht. Kortom, [eiser] heeft [gedaagden] niet in gebreke gesteld.

4.11.

Op de zitting heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat sprake was van een noodsituatie en dat zij met spoed Dakenheer heeft moeten inschakelen om verdere schade te voorkomen, waardoor zij geen gelegenheid had om [gedaagden] in gebreke te stellen. Dat sprake was van een noodsituatie heeft [eiser] tegenover de betwisting van [gedaagden] onvoldoende onderbouwd. Tussen het moment van de ontdekking van de lekkage en het volledig open maken van het dak door Dakenheer lagen ongeveer drie weken, zodat ook niet zonder meer aannemelijk is dat [eiser] geen gelegenheid had om [gedaagden] het gebrek te laten onderzoek of te laten herstellen. Daarnaast had [eiser] in die periode wel contact met [gedaagde 2] over de daklekkage via WhatsApp, zodat zij ook via die weg [gedaagden] de gelegenheid had kunnen geven om het gebrek te (laten) onderzoeken en te herstellen, voor zover de spoedeisendheid aan een schriftelijke ingebrekestelling in de weg zou staan.

4.12.

Omdat [eiser] [gedaagden] niet in gebreke heeft gesteld en [eiser] een ingebrekestelling ook niet achterwege heeft mogen laten, zijn [gedaagden] niet in verzuim.

4.13.

De conclusie van het voorgaande is dat de rechtbank de vordering van [eiser] om [gedaagden] te veroordelen haar schade te vergoeden, zal afwijzen.

[eiser] moet de proceskosten betalen

4.14.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht

€

1.414,00

- salaris advocaat

€

2.580,00

(2 punten × € 1.290,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.183,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 4.183,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026.

1835

Voetnoten

1. Artikel 6:74 lid 1 BW.

2. Artikel 6:82 lid 1 BW.

3. HR 22 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9494, r.o. 3.4.4.