ECLI:NL:RBNHO:2026:8437 - Rechtbank Noord-Holland - Verbod op eigen allonge in strijd met vaststellingsoveree...

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/377917 / KG ZA 26-254

Vonnis in kort geding van 9 juli 2026

in de zaak van

VERENIGING STRANDHUISJES CASTRICUM,

te Castricum,

eisende partij,

hierna te noemen: VSC,

advocaat: mr. I.M. Klaver,

tegen

1.STRANDHUIS EXPLOITATIE B.V.,

te Castricum,
2.
CLUB ZAND VERHUUR C.V.,

te Castricum,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: de exploitanten,

advocaat: mr. R.J. van Velzen.

De zaak in het kort

Partijen hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten met daaraan gehecht het bemiddelingsresultaat van de tussen hen gevoerde onderhandelingen. Zij zijn overeengekomen dat het bemiddelingsresultaat zal worden uitgewerkt in een allonge bij de individuele huurovereenkomsten met de huisjeseigenaren, waarover partijen overeenstemming dienen te bereiken. Gedaagde heeft een eigen allonge (met daarbij een algemeen geldend reglement) rechtstreeks aan de huisjeseigenaren ter ondertekening gestuurd. Dat is volgens eiseres in strijd met de gemaakte afspraken, omdat over die eigen allonge en dat reglement geen overeenstemming tussen partijen bestond. De voorzieningenrechter is van oordeel dat eiseres ontvankelijk is in haar vorderingen. Gedaagde mag geen allonge of vergelijkbare documenten aan de huisjeseigenaren sturen zonder dat daarover overeenstemming met eiseres is bereikt. Gedaagde mag ook geen reglement dat niet in lijn is met de vaststellingsovereenkomst onderdeel laten uitmaken van de allonge. Gedaagde krijgt een dwangsom opgelegd en moet de proceskosten betalen. De overige vorderingen worden afgewezen wegens gebrek aan spoedeisend belang of onduidelijkheid van de vordering.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van 28 mei 2026,
- de aanvullende productie van VSC,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de aanvullende producties van de exploitanten,
- de mondelinge behandeling van 25 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van VSC,
- de pleitnota van de exploitanten.

2.De uitgangspunten

2.1.

VSC is een vereniging die zich bezighoudt met de belangenbehartiging van eigenaren van strandhuisjes (hierna te noemen: de huisjeseigenaren) in de gemeente Castricum. De exploitanten drijven ondernemingen die zich bezighouden met de verhuur van vakantiehuisjes. De huisjeseigenaren hebben een huurovereenkomst gesloten met de exploitanten voor het gebruik van het strand en de verlening van diensten door de exploitanten.

2.2.

Naast VSC houdt ook Vereniging Zorgeloos Zuid (hierna: ZZ) zich bezig met de belangenbehartiging van eigenaren van (andere) strandhuisjes in de gemeente Castricum. Ook die eigenaren hebben een huurovereenkomst gesloten met de exploitanten voor het gebruik van het strand en de verlening van diensten door de exploitanten. Begin 2025 heeft ZZ een kort geding aangespannen tegen de gemeente Castricum om verlenging van de huurovereenkomst met de exploitanten te blokkeren. De exploitanten hebben zich in die procedure gevoegd en met ZZ afgesproken dat er een allonge zou worden opgesteld om aan wensen van de huisjeseigenaren tegemoet te komen. ZZ heeft het kort geding daarna ingetrokken.

2.3.

Vervolgens hebben ZZ en de exploitanten met elkaar onderhandeld over de voorwaarden voor verhuur, exploitatie en overdracht van strandhuisjes. Daarbij is ook VSC als belangenbehartiger betrokken geraakt. Om tot een oplossing te komen hebben partijen een bemiddelaar ingeschakeld, de heer [de bemiddelaar] (hierna te noemen: de bemiddelaar). De onderhandelingen hebben op 19 februari 2025 geresulteerd in een vaststellingsovereenkomst (hierna te noemen: de vso), waarbij het bemiddelingsresultaat als uitgangspunt is genomen. Dit bemiddelingsresultaat is in een document neergelegd dat aan de vso is gehecht. VSC, ZZ en de exploitanten hebben de vso ondertekend.

2.4.

Partijen hebben in de vso afgesproken dat de verdere uitwerking en implementatie van het bemiddelingsresultaat zal worden uitgewerkt in een allonge. Verder is in de vso, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“
1. Bemiddelingsresultaat en uitwerking daarvan

(…)

1.2.

Partijen bevestigen door ondertekening van deze Overeenkomst dat zij naast deze Overeenkomst ook akkoord zijn met de in de rechterkolom van de bijlage neergelegde omschrijving vanaf het kopje ‘Bemiddelingsresultaat’ en dat zij zich over en weer – te goeder trouw - zullen inspannen om tot verdere uitwerking en implementatie daarvan te komen.

1.3.

Verhuurder zal zo spoedig mogelijk, maar niet later dan 15 april 2025, na ondertekening van de verlengde huurovereenkomst tussen haar en de gemeente Castricum, aan de besturen van ZZ en VSC, na afstemming met de Bemiddelaar, een conceptmailing met concept-allonge sturen. In deze conceptstukken wordt haar huurders / de individuele strandhuisjeseigenaren het bindende aanbod gedaan om hun huurovereenkomsten aan te passen conform het bemiddelingsresultaat uitgewerkt in de Allonge.

(…)

1.5.

Zodra overeenstemming bestaat zal de mailing binnen een week worden verzonden en wordt de huisjeseigenaren daarmee het voorstel gedaan om in te stemmen met Allonge. Wanneer de huurders/de individuele strandhuisjeseigenaren dit voorstel aanvaarden geldt voor hen de bestaande huurovereenkomst aangevuld met de Allonge. Aanvaarden ze het voorstel niet, dan blijft de bestaande huurovereenkomst ongewijzigd voor hen gelden.

Streefdatum voor finale afronding is 15 juli 2025.”

2.5.

Partijen hebben zich vervolgens ingezet om te komen tot een allonge. Op 28 mei 2025 heeft mr. Van Velzen namens de exploitanten een concept allonge aan VSC toegestuurd. In hun reactie van 19 juni 2025 hebben VSC en ZZ kenbaar gemaakt dat de concept allonge te veel afwijkt van het bemiddelingsresultaat, waarbij zij de concept allonge voorzien van opmerkingen retour hebben gestuurd. Ook een tweede concept allonge is door VSC en ZZ in juli 2025 afgewezen. In hun reactie hebben de exploitanten laten weten dat VSC en ZZ onvoldoende hebben gemotiveerd op welke punten de concept allonge afwijkt van het bemiddelingsresultaat.

2.6.

Per e-mail van 29 oktober 2025 hebben VSC en ZZ de exploitanten aangesproken op het uitblijven van een nieuwe concept allonge. De exploitanten hebben vervolgens kenbaar gemaakt dat het aan de exploitanten is om de allonge op te stellen en aan te bieden, en dat de eindbeslissing hierover bij hen ligt. Omdat er geen overeenstemming is bereikt, hebben de exploitanten aangekondigd dat zij hun concept allonge in de week van 24 november 2025 rechtstreeks aan de huisjeseigenaren zullen sturen. VSC en ZZ hebben de exploitanten daarop uitdrukkelijk verzocht om dat niet te doen vanwege de ontbrekende instemming van VSC en ZZ.

2.7.

Op 25 november 2025 hebben de exploitanten een eigen allonge en een Algemeen Geldend Reglement (hierna: AGR) aan de huisjeseigenaren gestuurd. Het AGR wordt in deze eigen allonge van de exploitanten van toepassing verklaard. De exploitanten hebben de huisjeseigenaren op 20 januari 2026 een herinnering gestuurd met het verzoek om de eigen allonge van de exploitanten en het AGR te ondertekenen.

2.8.

VSC en ZZ hebben de exploitanten er vervolgens op gewezen dat zij in strijd hebben gehandeld met de vso. Zij hebben de exploitanten daarom gesommeerd om alsnog een gesprek met hen in te plannen om overleg te voeren over hoe naar de wens van beide partijen alsnog invulling kan worden gegeven aan de uitwerking van een allonge in lijn met de vso en het bemiddelingsresultaat. Ook hebben VSC en ZZ de exploitanten verzocht om rectificaties te versturen naar de huisjeseigenaren.

2.9.

Op 6 februari 2026 heeft mr. Van Velzen namens de exploitanten laten weten dat er ten aanzien van de inhoud en totstandkoming van het AGR niets tussen partijen is overeengekomen en dat er daarom terecht een AGR door de exploitanten aan de huisjeseigenaren is voorgelegd. Ten aanzien van de allonge wordt opgemerkt dat het de exploitanten geheel vrij staat om hun huurders een eigen allonge aan te bieden wanneer zij dat willen. De exploitanten zullen hun eigen allonge dan ook niet intrekken of rectificeren.

3.Het geschil

3.1.

VSC vordert (samengevat) bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

Primair:

I. De exploitanten te bevelen, althans te gelasten, onverwijld uitvoering te geven aan alle verplichtingen die voortvloeien uit de vso door uiterlijk binnen vijf werkdagen na betekening van dit vonnis de allonge (zoals opgesteld door VSC) in lijn met de vso en het bemiddelingsresultaat (productie 12 bij de dagvaarding) te ondertekenen, te retourneren en aan de huisjeseigenaren toe te sturen binnen vijf werkdagen na ondertekening, en onverwijld aan toekomstige huisjeseigenaren ingevolge artikel 2.3. van de vso,

Subsidiair:

II. De exploitanten te bevelen, althans te gelasten, uitvoering te geven aan alle verplichtingen die voorvloeien uit de vso artikel 1.2 en 1.5. door de onderhandelingen met VSC en ZZ met betrekking tot de allonge in lijn met het bemiddelingsresultaat in de vso onverwijld te hervatten en deze te goeder trouw voort te zetten, totdat tussen partijen volledige overeenstemming is bereikt,

III. Indien na twee maanden na dagtekening van het vonnis geen overeenstemming tussen partijen is bereikt, de exploitanten te bevelen, althans te gelasten, onverwijld uitvoering te geven aan alle verplichtingen die voortvloeien uit de vso door uiterlijk binnen vijf werkdagen na twee maanden na dagtekening van het vonnis de concept allonge in lijn met de vso en het bemiddelingsresultaat (productie 12 bij de dagvaarding) te ondertekenen, te retourneren en aan de huisjeseigenaren toe te sturen binnen vijf werkdagen na ondertekening, en onverwijld aan toekomstige huisjeseigenaren ingevolge artikel 2.3. van de vso,

Primair en subsidiair:

IV. De exploitanten te verbieden om een allonge of vergelijkbare documenten in strijd met artikel 1.5 van de vso aan de huisjeseigenaren te sturen die betrekking hebben op het bemiddelingsresultaat in de vso,

V. De exploitanten te verbieden om het AGR dat deel is van de huidige door exploitanten verstuurde allonge, of een vergelijkbaar document dat inhoudelijk niet in lijn is met de vso onderdeel uit de laten maken van de allonge, noch aan deze AGR of een vergelijkbaar document op enigerlei wijze zelfstandig rechtsgevolg te doen toekomen,

VI. De exploitanten te bevelen enkel een huisreglement in de zin van de vso vast te stellen in lijn met het bemiddelingsresultaat, dat alleen gebruiksvoorschriften en/of leefregels mag bevatten,

VII. De exploitanten te veroordelen om binnen één maand na betekening van dit vonnis en vervolgens tweemaal per jaar een gezamenlijk overleg met VSC en ZZ te voeren, waarbij beide exploitanten aanwezig zullen zijn, conform artikel 1.8. van de vso, en deze verplichting ook in de toekomst na te blijven komen,

VIII. De exploitanten te veroordelen om aan de verenigingen een dwangsom te betalen van € 50.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de exploitanten in gebreke blijven om te voldoen aan het onder I tot VII gevorderde na betekening van het vonnis,

IX. De exploitanten te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

VSC legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De exploitanten zijn tekortgeschoten in de nakoming van de vso door een eigen allonge die niet door VSC is goedgekeurd aan de huisjeseigenaren te sturen, door hen te verzoeken deze te ondertekenen en door de verdere onderhandelingen te staken. De exploitanten handelen hiermee in strijd met artikel 1.2. en 1.5. van de vso. Bovendien is de door de exploitanten aangeboden allonge niet in overeenstemming met het bemiddelingsresultaat. Zo zou een anti-speculatiebeding niet aan de orde zijn bij de overdracht van een strandhuisje binnen de familie, maar staat dit nu wel in de door de exploitanten verstrekte allonge. Ook hebben de exploitanten de huisjeseigenaren onjuist voorgelicht door te stellen dat er geen overeenstemming is bereikt tussen partijen vanwege het niet ontvangen van feedback van VSC en ZZ en hebben zij ten onrechte een kortere aanvaardingstermijn aan de huisjeseigenaren gecommuniceerd dan de overeengekomen drie maanden. Verder lijken de exploitanten te proberen huisjeseigenaren te binden aan het door hen opgestelde AGR, met ongunstige bepalingen voor de huisjeseigenaren, terwijl over de inhoud en geldigheid daarvan geen overeenstemming tussen partijen is bereikt en dat wel verplicht is. Bovendien zijn bepalingen in het AGR niet in overeenstemming met het bemiddelingsresultaat. VSC heeft inmiddels zelf een allonge opgesteld, compleet in lijn met de vso en het bemiddelingsresultaat. Omdat de exploitanten nalaten daarmee akkoord te gaan, moeten zij daartoe worden bevolen.

3.3.

De exploitanten voeren verweer. De exploitanten concluderen tot niet-ontvankelijkheid van VSC, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van VSC, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van VSC in de kosten van deze procedure.

3.4.

De exploitanten voeren het volgende aan. Omdat ZZ als partij bij de vso niet is gedagvaard of opgeroepen, is het niet mogelijk om de toewijsbaarheid van enige vordering van VSC te beoordelen. VSC moet daarom niet-ontvankelijk worden verklaard. Bovendien ontbreekt het spoedeisend belang bij de vorderingen.

Voor zover de vorderingen wél inhoudelijk door de voorzieningenrechter zullen worden beoordeeld, voeren de exploitanten aan dat zij na het aangaan van de vso meerdere voorstellen hebben gedaan voor een concept allonge. Deze concepten zijn allemaal door VSC afgekeurd, zonder dat VSC daarbij concreet heeft aangegeven wat er moet worden aangepast. De exploitanten hebben steeds kenbaar gemaakt dat zij openstaan voor overleg, maar alleen na ontvangst van deskundig artikelsgewijs commentaar. Dit is echter nooit ontvangen. De exploitanten hebben zich dan ook genoodzaakt gezien om een eigen allonge aan de huisjeseigenaren te sturen. Anders dan VSC doet geloven, hebben de exploitanten daarmee de vso niet geschonden. Partijen zijn immers nadrukkelijk niet overeengekomen dat zij ook maar op enige wijze beperkt zijn in hun contractsvrijheid. Er stond de exploitanten niets aan in de weg om na uitputtende onderhandelingen een eigen allonge aan de huisjeseigenaren te sturen, te meer omdat er expliciet aan de huisjeseigenaren is gecommuniceerd dat er geen overeenstemming met VSC of ZZ was bereikt. Vele huisjeseigenaren hebben deze allonge inmiddels ondertekend. Daaruit kan worden afgeleid dat de door de exploitanten verstuurde allonge wel aansluit bij de vso en het bemiddelingsresultaat. Tot slot is het een miskenning dat ook de inhoud van het AGR met VSC en ZZ moest worden afgestemd. Dat de inhoud van het AGR in strijd is met het bemiddelingsresultaat blijkt nergens uit.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De voorzieningenrechter deelt het standpunt van de exploitanten niet dat VSC niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. Het feit dat niet alleen VSC, maar ook ZZ partij is bij de vso, staat er niet aan in de weg dat uitsluitend VSC vorderingen indient tegen de exploitanten en dat de voorzieningenrechter die vorderingen zal beoordelen.

Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor toewijzing is allereerst nodig dat VSC een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

De vorderingen onder I, II, III en VII

4.2.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang van VSC bij haar vorderingen onder I, II, III en VII ontbreekt, zodat deze vorderingen zullen worden afgewezen. Hij legt hierna uit hoe hij tot deze beslissing komt.

4.3.

Hoewel beide partijen er belang bij hebben dat er overeenstemming wordt bereikt over een allonge, is de voorzieningenrechter niet gebleken dat dit belang spoedeisend is. In artikel 1.6. van de vso hebben partijen opgenomen dat de streefdatum voor de finale afronding 15 juli 2025 is. Inmiddels is deze termijn al bijna een jaar verstreken zonder dat partijen overeenstemming hebben bereikt. VSC heeft niet aannemelijk gemaakt dat (en waarom) de huidige situatie niet langer kan voortduren en dat er, vooruitlopend op een uitspraak in een bodemprocedure, een onmiddellijke noodvoorziening is vereist. Zoals de exploitanten aanvoeren, kunnen partijen kennelijk al geruime tijd uit de voeten zonder een allonge. Desondanks verwacht de voorzieningenrechter wél van partijen dat zij, zoals toegezegd ter zitting, de onderhandelingen zo spoedig mogelijk, eventueel onder leiding van een bemiddelaar, zullen hervatten conform de vso en dat zij zich zullen inzetten om een akkoord te bereiken dat in overeenstemming is met het bemiddelingsresultaat.

De vorderingen onder IV en V

4.4.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat VSC wél een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen onder IV en V en overweegt daartoe als volgt.

4.5.

Partijen hebben de vso gesloten om op basis van het bemiddelingsresultaat tot een allonge te komen. Dat het de exploitanten desondanks vrij zou staan om een eigen allonge te versturen volgt de voorzieningenrechter niet. Het rondsturen van andere allonges dan als overeengekomen met VSC, druist in tegen de inhoud en de strekking van de vso. Bovendien veroorzaken de exploitanten hiermee rechtsonzekerheid, wordt het vertrouwen in het overeengekomen (onderhandelings-)proces ondermijnd en zet het de contractuele verhoudingen onder druk. VSC heeft er dan ook een spoedeisend belang bij dat de exploitanten hiermee stoppen. Het gevorderde verbod zal daarom worden toegewezen. De exploitanten mogen - zolang er geen akkoord is bereikt met VSC en ZZ - geen andere allonge of vergelijkbare documenten ter goedkeuring aanbieden aan de huidige of toekomstige huisjeseigenaren, ook niet als daarbij expliciet door de exploitanten wordt aangegeven dat er geen sprake is van instemming van VSC. Hieronder valt ook het verbod om een AGR te verstrekken of een AGR deel uit te laten maken van een allonge, voor zover dit niet in overeenstemming is met de vso en het bemiddelingsresultaat. De vorderingen onder IV en V zullen tot zover worden toegewezen, met dien verstande dat het onderdeel uit de vordering onder V waar is gevorderd “
noch dat aan dit reglement of een vergelijkbaar document op enigerlei wijze zelfstandig rechtsgevolg te doen toekomen”, zal worden afgewezen. Het is de voorzieningenrechter niet duidelijk wat VSC met dit gedeelte van haar vordering bedoelt. Het is aan VSC om haar vorderingen duidelijk te formuleren en toe te lichten, maar daar is VSC op dit onderdeel zowel in de dagvaarding als op de zitting, niet in geslaagd.

De vordering onder VI

4.6.

De vordering onder VI zal worden afgewezen. Ook van deze vordering is de voorzieningenrechter niet duidelijk geworden wat ermee wordt bedoeld. In randnummer 2.40 van de dagvaarding lijkt de vordering te worden toegelicht. Daarbij wordt verwezen naar “
10. Overige punten, "HR" jo. 5.1 Vaststellingsovereenkomst”. Voor zover VSC daarmee doelt op onderdeel 10 van het bemiddelingsresultaat wordt - voorzover de voorzieningenrechter kan beoordelen - in dat onderdeel alleen vermeld “HR Reeds toegezegd door verhuurder”, terwijl artikel 5.1 van de vso niet lijkt te bestaan. De vordering is daarmee onvoldoende toegelicht, waardoor de voorzieningenrechter niet kan vaststellen of er sprake is van een spoedeisend belang bij deze vordering, laat staan dat hij die vordering inhoudelijk kan beoordelen.

De vordering onder VIII

4.7.

VSC heeft een dwangsom gevorderd van 50.000,-, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag. De exploitanten hebben daartegen verweer gevoerd. De voorzieningenrechter zal als prikkel voor de nakoming van de hierna toe te wijzen vorderingen daaraan een dwangsom verbinden. De gevorderde dwangsom van € 50.000,- acht de voorzieningenrechter echter te hoog en de dwangsom zal daarom worden gematigd tot € 5.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de exploitanten in gebreke blijven de toegewezen vorderingen na te komen.

De vordering onder IX

4.8.

Hoewel niet alle vorderingen uit het petitum worden toegewezen, is de voorzieningenrechter van oordeel dat VSC door het verzenden van een eigen allonge door de exploitanten genoodzaakt is geweest zich tot de voorzieningenrechter te wenden. Omdat de vorderingen die daarop zien worden toegewezen, zullen ook de gevorderde proceskosten worden toegewezen.

4.9.

De proceskosten van VSC worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

159,39

- griffierecht

€

735,00

- salaris advocaat

€

1.177,00

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.260,39

4.10.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verbiedt de exploitanten om een allonge of vergelijkbare documenten in strijd met artikel 1.5. van de vaststellingsovereenkomst aan de huisjeseigenaren te sturen die betrekking hebben op het bemiddelingsresultaat in de vaststellingsovereenkomst,

5.2.

verbiedt de exploitanten om het AGR dat deel is van de huidige door de exploitanten verstuurde allonge, of een vergelijkbaar document dat inhoudelijk niet in lijn is met de vaststellingsovereenkomst, onderdeel uit de laten maken van de allonge,

5.3.

veroordeelt de exploitanten om aan VSC een dwangsom te betalen van € 5.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de exploitanten in gebreke blijven om te voldoen aan het onder 5.1. en 5.2. bepaalde, na betekening van het vonnis,

5.4.

veroordeelt de exploitanten in de proceskosten van € 2.260,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als de exploitanten niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

veroordeelt de exploitanten tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. de Metz en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2026.

MKI/BM