ECLI:NL:RBNHO:2026:879

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11768648 \ CV EXPL 25-4126

Vonnis van 21 januari 2026

in de zaak van

[eiser],

te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. F.A.J.H. de Lugt,

tegen

GEMEENTE LANDSMEER,

te Landsmeer,

gedaagde partij,

hierna te noemen: gemeente Landsmeer,

gemachtigde: mr. T. Barshini.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- dagvaarding van 24 juni 2025, met 41 producties;

- conclusie van antwoord van 27 augustus 2025, met 30 producties;

- het tussenvonnis van 10 september 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte van [eiser] van 26 november 2025 met aanvullende producties, producties 42-45;

- brief van de griffie aan partijen met de mededeling dat de zaak bij de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad, had moeten worden aangebracht;

- brief en e-mail van partijen van 2 december 2025 met het verzoek om de mondelinge behandeling door te laten gaan;

- e- mail van de griffie aan partijen van 2 december 2025 met de mededeling dat de mondelinge behandeling doorgaat;

- de mondelinge behandeling van 10 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Sinds 2005 is [eiser] eigenaar van het perceel gelegen aan het adres [adres 1] en [adres 2] te [plaats] (hierna: het perceel). Op het perceel staat een opstal waarin sinds 2005 en tot 2016 een kinderdagverblijf door [eiser] is geëxploiteerd. In 2016 heeft Kindercentrum Berend Botje de exploitatie van het kinderdagverblijf overgenomen.

2.2.

Bij besluit van 10 december 2015 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan ‘Het Lint 2015’ vastgesteld.

2.3.

Gemeente Landsmeer heeft haar planologische medewerking verleend voor de bebouwing van woningen aan een aanpalend perceel. Het nieuwbouwproject is gerealiseerd op grond van de door de gemeente Landsmeer afgegeven omgevingsvergunningen van 28 juni 2005, 8 november 2005 en 22 mei 2017.

2.4.

In augustus 2019 zijn op het perceel vochtproblemen ontstaan. Bureau voor Bouwpathologie heeft in mei 2020 op verzoek van [eiser] onderzoek gedaan naar de vermeende vochtproblemen:
“(…) Vraag 2: Wat is de oorzaak van de aangetroffen gebreken?

Antwoord: Gebrek 1 Nat vinyl nabij de achtergevel in groep 2:

Afvoerbuis van de hemelwaterafvoer is niet aangesloten. Omdat deze buis niet is aangesloten op de riolering stroomt het water onder de tegelvloer van het terras. Via de bovenzijde van de constructieve betonvloer verplaatst het water zich naar binnen en dringt daar in de zandcement afwerkvloer. De vinyllagen die daarop liggen worden daardoor ook vochtig.

Gebrek 2 Nat vinyl in het schoonmaakhok bij de toiletten:

De afvoer achterin dit hok is door spanning in de rioolbuis/veroudering gebarsten. Lekkagewater valt op de bovenste vinyllaag. De onderliggende vinyllaag heeft een legnaad precies aan de achterzijde van het hok. Het lekkagewater loopt om de randen van het vinyl heen en verspreid zich onder het vinyl.

Een tweede bijkomende oorzaak in deze ruimte zou tevens kunnen zijn dat de kraan van de spoelbak een lange uitlooplengte heeft. Daardoor kan er gemakkelijk water worden gemorst bij het tappen van een emmerwater.

Een derde bijkomende oorzaak is dat de afvoerleidingen boven de wastafel niet doorlopen tot in de wastafel. Volgens mededeling van de aanwezige leidsters worden de airco’s niet gebruikt. Echter wanneer deze wel gebruikt worden kunnen de afvoer van de airconditionings mogelijk water spuwen op de vloer.

Gebrek 3. Nat vinyl in het linker toilet.

Lekkage aan de valpijp van het toilet. De valpijp lekt nabij de aansluiting met het waterreservoir. De druppels vallen precies achter de toiletpot. Daar ter plaatste zijn de naden van het vinyl niet helemaal dicht gekit. Het water dringt door de naden heen en verspreid zich onder het vinyl.

Gebrek 4. Nat vinyl in ruimte voor toiletten en schoonmaakhok.

Lekkagewater vanuit het schoonmaakhok en het toilet verspreid zich, via de onderliggende lagen/vloerafwerkingen naar de halruimte voor de toiletten. (…)”

2.5.

In navolging van het onderzoek van Bureau voor Bouwpathologie heeft [bedrijf 3] in opdracht van Berend Botje een warmtebeeldcontrole uitgevoerd:
“(…) Conclusie

Door de manier waarop de gevel en het terras zijn opgebouwd kan op velerlei wijze vocht doordringen tot in/onder de constructie en zo bijdragen aan het vochtprobleem in de ruimte de Rupsjes. Zowel de gevel, het terras en het hemelwaterafvoersysteem zullen grondig moeten worden aangepakt om de problemen op te lossen. Op het speelterrein zijn ook geen regenwaterafvoerputten waargenomen die regenwater afvoeren. Dit zou wel positief bijdragen.

De oorzaak van de vochtproblemen in de gang zijn tweeërlei. Deels betreft het probleem van het gebouw deels, vermoed ik, door gedrag welke hieruit voort volgt. Het gebouw zal moeten worden aangepast en personeel worden gewezen op de gevolgen van de werkwijze. (…)”

2.6.

Aannemingsbedrijf [bedrijf 1] heeft naar aanleiding van voornoemde onderzoeken herstelwerkzaamheden verricht.

2.7.

Aannemersbedrijf [bedrijf 2] heeft op 13 november 2020 het volgende gerapporteerd
: “(…) Op het binnenterrein aan de achterzijde van het gebouw blijkt dat de nieuwe bebouwing een veel hoger vloerpeil heeft dan het vloerpeil van het Kinderdagverblijf. Ook de aanliggende tuinen zijn op een veel hoger peil aangelegd dan het peilniveau van het speelterrein. Het speelterrein fungeert als een badkuip. Tijdens een flinke bui zal het water hier verzamelen zodat schommelingen kunnen ontstaan in het grondwaterpeil. Het Kinderdagverblijf heeft geen kruipruimte zodat bij een hoger peil het vocht kan optrekken in de betonvloer. Dit kan de oorzaak zijn van vochtproblemen van de vloer binnen. Tevens is geconstateerd dat de hemelwaterafvoer van het grote dak al is aangesloten op het riool.

Aan de voorzijde stonden voorheen bomen. Wortelgroei was de grootste oorzaak van stuk geraakte leidingen. Deze zijn inmiddels vervangen, waarbij alle dak- en vuilwater afvoeren opnieuw zijn aangesloten op het riool. De bomen zijn gerooid, zodat dit probleem zich niet meer kan voordoen. Het vochtprobleem van de vloer aan de voorzijde zal hiermee waarschijnlijk zijn verholpen.

Wij adviseren aan de voorzijde geen actie te ondernemen, maar eerst te bekijken of de problemen met de genomen maatregelen zijn opgelost. Het aanbrengen van een drainagebuis is niet mogelijk in verband met de aanwezige rioolwater afvoerleiding.

Voor de achterzijde adviseren wij een drainagebuis aan te leggen vlak langs de gevel van het Kinderdagverblijf op het niveau van de onderkant van de fundering. Eventueel stijgend grondwater wordt opgenomen door de buis en afgevoerd naar de nabijgelegen sloot. (…)”

2.8.

[eiser] heeft naar aanleiding van de in r.o. 2.7 genoemde rapportage [bedrijf 2] opdracht verstrekt om ten behoeve van haar perceel drainage, kolken en peilbuizen aan te brengen.

2.9.

Op enig moment is aan de parkeerttereinzijde van het perceel ontdekt dat sprake was van kapotte leidingen vanwege wortelgroei. Gemeente [plaats] heeft dit hersteld.

2.10. (

De gemachtigde van) [eiser] heeft gemeente [plaats] meermaals aansprakelijk gesteld voor de vochtproblemen op haar perceel en de daaruit voortvloeiende schade.

2.11.

Gemeente [plaats] heeft de aansprakelijkheid steeds van de hand gewezen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat gemeente [plaats] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Daarnaast vordert [eiser] veroordeling van gemeente [plaats] tot betaling van € 11.307,93, vermeerderd met de onderzoekskosten, de buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat de gemeente [plaats] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Hierbij licht zij toe dat de gemeente [plaats] i) een planologisch onjuist peil heeft vergund, ii) niet heeft toegezien op de naleving van het vergunde peil, iii) niet heeft gehandhaafd toen aantoonbaar hoger is gebouwd en iv) het leidingwerk aan de parkeerterreinzijde van haar perceel niet goed heeft onderhouden. [eiser] heeft hierdoor schade geleden die gemeente [plaats] moet vergoeden.

3.3.

Gemeente [plaats] voert verweer. Zij betoogt dat zij op geen enkele wijze jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld. Hierbij licht zij toe dat er op haar geen (algemene) verplichting rust om bij het verlenen van de bouwvergunningen rekening te houden met eventuele hoogteverschillen die mogelijkerwijs kunnen ontstaan bij de uitvoering van de verleende vergunningen. Het feit dat gemeente [plaats] een ontwikkeling van een woonwijk planologisch mogelijk maakt en dat daardoor mogelijkerwijs wateroverlast ontstaat, betekent niet dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld.^[1]Verder betoogt zij dat er geen concrete aanwijzingen bestonden om tijdens de bouw handhavend op te treden. Van toezichtsfalen kan dan ook geen sprake zijn. Ook betwist de gemeente [plaats] dat zij nalatig is geweest met betrekking tot het gestelde ‘leidingenwerk’.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Daartoe wordt als volgt overwogen.

Vergunningen en toezicht nieuwbouwwijk

4.2.

[eiser] heeft gesteld dat bij de vergunningverlening ten onrechte niet het toepasselijke bestemmingsplan, bestemmingsplan ‘Lint 2015’, in acht is genomen. In dit bestemmingsplan is in artikel 1 opgenomen Pro:
53. Peil: a. het peil voor gebouwen is de door burgemeester en wethouders vastgestelde hoogte van de kruin van de weg.Na realisatie van het nieuwbouwproject is zowel het peil als het maaiveld van het naastgelegen perceel 60 centimeter hoger komen te liggen dan het perceel van [eiser], aldus [eiser].

4.3.

Vooropgesteld wordt dat er geen geschreven norm – bijvoorbeeld vastgesteld in algemene planologische regelgeving – is, die erop neerkomt dat bij de ontwikkeling van een nieuwbouwwijk eventuele hoogteverschillen tussen woningen moeten worden voorkomen. Die norm kan in dit geval ook niet ontleend worden aan het bestemmingsplan.

4.4.

Vast staat dat het bestemmingsplan en de vergunningen waarmee de nieuwbouwwijk is gerealiseerd onherroepelijk zijn. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de vaststelling van het bestemmingplan en de besluiten tot vergunningverlening op zichzelf rechtmatig zijn. Mocht bij de vergunningverlening niet de juiste peilhoogte in acht zijn genomen, dan had [eiser] daartegen bezwaar kunnen maken. Dit kan niet achteraf (en pas vele jaren later) in een civiele procedure ter discussie worden gesteld. Dat gemeente [plaats] wist of had moeten weten – hetgeen uitdrukkelijk door gemeente [plaats] wordt betwist – dat het perceel van de [eiser] door de planologische ontwikkeling lager zou komen te liggen dan het naastgelegen perceel maakt dat niet anders.^[2]De enkele omstandigheid dat gemeente [plaats] de ontwikkeling van een nieuwbouwwijk planologisch mogelijk heeft gemaakt, heeft dus niet tot gevolg dat zij jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld.

4.5.

Daar komt bij dat, anders dan [eiser] meent, het peil zoals genoemd in het bestemmingsplan een planologisch peil is op basis waarvan de maximale bouwhoogte wordt bepaald. Gesteld noch gebleken is dat in het onderhavig geval hoger is gebouwd dan wat in het bestemmingsplan staat.

4.6.

[eiser] heeft verder gesteld dat gemeente [plaats] tijdens de bouw onvoldoende toezicht heeft gehouden. Dit betoog slaagt evenmin. Gemeente [plaats] heeft de stellingen van [eiser] voldoende weersproken door aan te voeren dat de gemeente [plaats] tijdens de bouw toezicht heeft gehouden en dat er tijdens de bouw geen handhavingsverzoeken zijn binnen gekomen. Dit duidt er volgens de gemeente [plaats] op dat er geen aanwijzing(en) bestond(en) voor overtredingen. Gelet hierop had het op de weg van [eiser] gelegen om haar stelling(en) nader te onderbouwen en toe te lichten. Dat heeft zij niet (voldoende) gedaan.

Onvoldoende onderhoud leidingwerk parkeerzijde

4.7.

Niet ter discussie staat dat gemeente [plaats] op enig moment het leidingwerk naast de parkeerzijde (op gemeentegrond) heeft vervangen. [eiser] heeft gesteld dat gemeente [plaats] niet tijdig en onvoldoende onderhoud heeft gepleegd waardoor op haar perceel schade is ontstaan.

4.8.

Vooropgesteld wordt dat de gemeente [plaats] leidingwerk op gemeentegrond (tijdig) moet onderhouden. Zij is hierin tekortgeschoten. De leidingen waren immers door wortelgroei beschadigd geraakt. Dit betekent echter niet dat gemeente [plaats] verantwoordelijk kan worden gehouden voor de door [eiser] gestelde schade. Dit omdat het causale verband ontbreekt om de navolgende redenen. Bureau voor Bouwpathologie, [bedrijf 3] en aannemingsbedrijf [bedrijf 2] hebben verschillende oorzaken genoemd voor de vochtproblemen (zie r.o. 2.5-2.7). Niet is gebleken, althans onvoldoende, dat het nalaten van voldoende onderhoud aan het leidingwerk uitsluitend heeft geresulteerd in de door [eiser] gestelde schade. Weliswaar heeft aannemersbedrijf [bedrijf 2] in haar rapport aangegeven dat door het vervangen van de leidingen de vochtproblemen aan de voorzijde waarschijnlijk zijn verholpen, maar zoals gezegd is niet uitgesloten dat de andere oorzaken hebben bijgedragen aan de vochtproblemen aan de parkeerterreinzijde. Vast staat immers dat op het perceel van [eiser] diverse leidingen niet goed waren aangesloten en drainage op het perceel ontbrak. Ook beschikt het kinderdagverblijf niet over een kruipruimte. Dat gemeente [plaats] bepaalde facturen wel heeft betaald, betekent niet dat zij hiermee de aansprakelijkheid heeft erkend. Integendeel, zij heeft meerdere keren de aansprakelijkheid van de hand gewezen.

4.9.

Gelet op het voorgaande is niet gebleken dat gemeente [plaats] onrechtmatig (in de zin van artikel 6:162 BW Pro) jegens [eiser] heeft gehandeld. Dit betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

Proceskosten

4.10.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gemeente [plaats] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

812,00

(2 punten × € 406,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

947,00

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.

Afwijzing vordering wegens geen onrechtmatige daad gemeente bij vochtproblemen perceel