Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 25/3123
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 januari 2026 in de zaak tussen
[naam 1] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 25 februari 2025 de waarde van de onroerende zaak [straat 1] [# 8] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2025 vastgesteld op € 154.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) 2025 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 juli 2025 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 146.000.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2025. Eiser is verschenen, vergezeld door [naam 2] ( [straat 1] [# 1] ) en [naam 3] ( [straat 1] [# 2] ). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 4] .
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een woonwagen voor permanent gebruik die door verweerder is gewaardeerd tezamen met de grond waarop deze is geplaatst. Eiser is eigenaar van de woonwagen en van de grond. De woning, gelegen op een woonwagenterrein, is van bouwjaar 2020 en heeft een oppervlakte van ongeveer 100 m². De oppervlakte van het perceel is 200 m².
Geschil
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning (de woonwagen en de grond) op de waardepeildatum 1 januari 2024 (hierna: de waardepeildatum). Niet in geschil is dat de woning een onroerende zaak is.
3. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 60.000 en voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan.
- De waarde van de woning is ten opzichte van het voorgaande belastingjaar met € 93.000 gestegen. Verweerder stelt dat er de afgelopen vijf jaar verkeerd is getaxeerd. Daar kan eiser niets aan doen. Als de berekening al juist zou zijn, dan zou het redelijk zijn om de waarde geleidelijk te laten stijgen.
- Eiser wijst op het perceel [straat 1] [# 3] waarop geen bebouwing staat. De WOZ-waarde van [straat 1] [# 3] is ten opzichte van het voorgaande belastingjaar niet gestegen. De WOZ-waarde van dat object is € 30.000, terwijl de grondoppervlakte praktisch gelijk is aan dat van eiser. Eiser doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
- Eiser wijst op de WOZ-waarde van € 86.000 van [straat 2] [# 4] te [woonplaats] . Dat betreft een dubbele luxe woonwagen met een perceeloppervlakte van
437 m2. De WOZ-waarde van dat object is ten opzichte van het voorgaande belastingjaar verlaagd. De stijging van de WOZ-waarde van de woning is dus meer dan de totale waarde van [straat 2] [# 4] . Dat kan niet juist zijn.
- Verweerder stelt dat de berekening moet worden gedaan alsof eiser zou gaan herbouwen. Dat gaat eiser echter niet doen en bovendien gaat hij dan misschien wel kleiner herbouwen.
- De Taxatiewijzer geeft duidelijk aan dat woonwagens in waarde afnemen en niet toenemen. De koopsom van de woonwagen was € 79.000 en de WOZ-waarde zou dus nu lager moeten zijn.
- Er zit een terugkoopverplichting van de grond aan [woningstichting] . De woonwagen zou dan apart moeten worden verkocht. Bovendien is voor woonwagens amper een hypotheek te krijgen. Dit drukt de WOZ-waarde. Hier heeft verweerder geen rekening mee gehouden.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst onder meer naar het in beroep overgelegde waarderapport met waardeopbouw van 17 juli 2025, opgesteld door [naam 5] , WOZ-taxateur. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
5. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder stelt zich op het standpunt dat bij objecten als het onderhavige de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden vastgesteld. Dit betreft de geactualiseerde vervangingswaarde op de waardepeildatum met aftrek van afschrijving door disfunctionaliteit en technische veroudering, vermeerderd met de grondwaarde op de waardepeildatum. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen op de waardepeildatum, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid (belemmering in gebruiksmogelijkheden) en excessieve gebruikskosten, aldus verweerder.
7. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft verweerder verwezen naar het hierboven genoemde waarderapport van 17 juli 2025. Omdat sprake is van een woonwagen, is daarbij gebruik gemaakt van de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 3, woonwagens & tijdelijke woningen’
,(hierna: de taxatiewijzer). Verweerder heeft de waarde van de onderhavige woonwagen bepaald naar de in de taxatiewijzer opgenomen kengetallen van een luxe uitgevoerde woonwagen 60 m² of groter (archetype [# 9] ). Het gebruik van dit archetype is niet in geschil. Verweerder heeft toegelicht dat de WOZ-waarden van woningen als de onderhavige al jaren niet op basis van de Taxatiewijzer tot stand waren gekomen, waardoor de waarden in de afgelopen jaar veel te laag zijn vastgesteld.
,(hierna: de taxatiewijzer). Verweerder heeft de waarde van de onderhavige woonwagen bepaald naar de in de taxatiewijzer opgenomen kengetallen van een luxe uitgevoerde woonwagen 60 m² of groter (archetype [# 9] ). Het gebruik van dit archetype is niet in geschil. Verweerder heeft toegelicht dat de WOZ-waarden van woningen als de onderhavige al jaren niet op basis van de Taxatiewijzer tot stand waren gekomen, waardoor de waarden in de afgelopen jaar veel te laag zijn vastgesteld.
8. Aan de woonwagen heeft de taxateur een waarde van afgerond € 122.000 toegekend (€ 1.633 nieuwbouwprijs per vierkante meter) met correcties voor technische veroudering. Aan de grond heeft de taxateur een waarde toegekend van € 24.000 (€ 120 per vierkante meter). De taxateur heeft ook de waarde berekend wanneer de functionele correctie niet zou worden toegepast en er een marktconforme waarde voor de grond wordt gebruikt. Die waarde komt uit op afgerond € 175.000 (€ 135.000 woning en € 40.000 grond). Hieruit blijkt dat de waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld, aldus verweerder.
9. Ter zitting heeft eiser de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2025 van de volgende objecten, die evenals de woning woonwagens zijn, genoemd:
[straat 1] [# 1] € 137.000
[straat 1] [# 5] € 158.000
[straat 1] [# 2] € 138.000
[straat 1] [# 6] € 119.000
[straat 1] [# 7] € 124.000.
Verweerder heeft deze waarden niet weersproken. Eiser heeft onweersproken gesteld dat deze woonwagens, met uitzondering van nummer [# 2] , van hetzelfde model zijn als de woning. Eiser heeft voorts onweersproken gesteld dat het object [straat 1] [# 3] een lege kavel van 205 m2 betreft en voor het kalenderjaar 2025 een WOZ-waarde heeft van
€ 30.000.
10. Bij gebreke aan verkopen van vergelijkbare woonwagens rond de waardepeildatum is het gebruik van de hiervoor genoemde Taxatiewijzer een geschikte methode om de waarde van de woning te onderbouwen. Eiser heeft ook niet betwist dat wanneer deze methode wordt toegepast daar een waarde van minimaal € 146.000 uit volgt. Hij is het echter niet eens met het stijgingspercentage in 1 jaar voor zijn woonwagen van 175%, de verschillen met de gelijke woonwagens aan de [straat 1] en met name de verschillen met de woonwagens elders in de gemeente [woonplaats] , zoals die aan de [straat 2] .
11. Verweerder heeft desgevraagd ter zitting naar het oordeel van de rechtbank geen verklaring kunnen geven voor de verschillen in de WOZ-waarden van de woningen [straat 1] [# 1] , [# 5] , [# 6] en [# 7] , die een gelijke perceeloppervlakte hebben als de woning en woonwagens betreffen van hetzelfde model als de woning. Aangezien alle berekeningen van de waardes van al deze woningen gedaan zijn met de Taxatiewijzer kan er slechts één uitkomst de juiste zijn. Nu dit niet het geval is, en integendeel vijf vergelijkbare woonwagens aan de [straat 1] allemaal een andere waarde hebben, acht de rechtbank verweerder niet in zijn bewijslast geslaagd.
12. Eiser is van mening dat de woning een waarde heeft van € 60.000. Eiser heeft deze waarde naar het oordeel van de rechtbank niet afdoende onderbouwd. De rechtbank begrijpt het betoog van eiser aldus dat hij van mening is dat de stijging van de waarde van de woning ten opzichte van het voorgaande kalenderjaar ten hoogste mag stijgen met de gemiddelde stijging van de WOZ-waarden in [woonplaats] , die volgens eiser 9% bedraagt. Hierover overweegt de rechtbank het volgende. Het bepalen van de WOZ-waarde dient elk kalenderjaar opnieuw plaats te vinden. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarden die op eerdere waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. De waardestijging of -daling ten opzichte van andere waardepeildata doet dan ook niet ter zake (gerechtshof Amsterdam, 21 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2739). Ook een waardestijging van 175% ten opzichte van een eerdere waardepeildatum zoals bij eiser het geval is, is op zichzelf dan ook geen reden de door verweerder verdedigde waarde niet aannemelijk te achten.
13. Ook de stellingen van eiser dat uitgegaan zou moeten worden van zijn historische aankoopsom waarop vervolgens afschrijving zou moeten plaatsvinden, of dat er rekening mee moet worden gehouden dat indien de woonwagen teniet zou gaan hij wellicht niet voor nieuwbouw, althans niet tot dezelfde omvang, zou overgaan slagen niet. Voor de WOZ is de waarde in het economisch verkeer van de woning zoals die er staat op de waardepeildatum bepalend, en in een geval als dit bij het ontbreken van marktgegevens is waardering op de vervangingswaarde daarvoor geschikt. Ten slotte is ook de stelling van eiser dat er voor de grond een aanbiedingsplicht aan of terugkooprecht van [woningstichting] voor de grond zou gelden niet relevant voor het bepalen van de waarde. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 17, derde lid, Wet WOZ blijkt dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat de in het tweede lid opgenomen fictiebepalingen tevens gelden bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 9 juli 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA2808, dan ook geoordeeld over de mogelijke invloed van een - met een kettingbeding versterkte - verplichting van de eigenaar om het object, als hij het wilde vervreemden, eerst aan de huurder te koop aan te bieden dat deze verplichting, ook bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde, geen invloed heeft op de te bepalen waarde.
Slotsom
14. Nu beide partijen er niet in geslaagd zijn de door hen gestelde waarde aannemelijk te maken zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie bepalen. De rechtbank stelt, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 119.000, dat is de laagste waarde van de vergelijkbare woonwagens aan de [straat 1] die alle met toepassing van de vervangingswaarde methode gewaardeerd zijn. Nu slechts één berekening de juiste kan zijn vindt de rechtbank het redelijk ook voor de onderhavige woonwagen van eiser van de laagste uitkomst van deze berekeningen uit te gaan.
15. Voor een verdere verlaging naar het waarde niveau van de woonwagens aan de [straat 2] is geen aanleiding. Deze woonwagens zijn elders gelegen, en door eiser is niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van nagenoeg identieke woonwagens, zodat geen aanspraak gemaakt kan worden op toepassing van het gelijkheidsbeginsel (vgl. Hoge Raad
6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489). Dit leidt er overigens wel toe dat woonwagens aan de [straat 1] veel hoger gewaardeerd zijn dan die elders in de gemeente [gemeente] zonder dat dit gerechtvaardigd kan worden door objectieve verschillen tussen deze woonwagens, maar alleen door een verschil in gehanteerde waarderingssystematiek. Dit is vanuit een oogpunt van rechtsgelijkheid zeer onwenselijk. De rechtbank beveelt verweerder dan ook sterk aan in een volgend jaar alle woonwagens in de gemeente [gemeente] volgens een zelfde systematiek te waarderen.
6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489). Dit leidt er overigens wel toe dat woonwagens aan de [straat 1] veel hoger gewaardeerd zijn dan die elders in de gemeente [gemeente] zonder dat dit gerechtvaardigd kan worden door objectieve verschillen tussen deze woonwagens, maar alleen door een verschil in gehanteerde waarderingssystematiek. Dit is vanuit een oogpunt van rechtsgelijkheid zeer onwenselijk. De rechtbank beveelt verweerder dan ook sterk aan in een volgend jaar alle woonwagens in de gemeente [gemeente] volgens een zelfde systematiek te waarderen.
16. Het hiervoor overwogene brengt mee dat het beroep gegrond moet worden verklaard, de uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd, en de waarde dient te worden verlaagd zoals hiervoor overwogen.
Proceskosten en griffierecht
17. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet gebleken.
18. De rechtbank zal verweerder opdragen het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van € 53.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning per de
waardepeildatum tot € 119.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op
bezwaar, en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 53 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.B. Filius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2026.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).