Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 12225975 \ KG EXPL 26-83 (NE)
Vonnis in kort geding van 7 juli 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. T. Sistermanns,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. K.J.T.M. Hehenkamp.
De zaak in het kort
Partijen hebben een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten voor een onzelfstandige woning. Daarna zijn partijen een addendum aangegaan. De kantonrechter oordeelt dat het addendum moet worden uitgelegd als een aanvulling op de bestaande huurovereenkomst en dat daarmee niet een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan. De verhuurder heeft het einde van de huurovereenkomst rechtsgeldig aangezegd, zodat de huurovereenkomst op 30 april 2026 is geëindigd en de huurder vanaf 1 mei 2026 zonder recht of titel in de woning verblijft. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming daarom toe. Ook de vorderingen tot betaling van de gebruiksvergoeding wordt toegewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 23 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 23 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De woning bestaat uit de begane grond, een eerste verdieping en een tweede verdieping.
2.2.
Met ingang van 1 mei 2024 is tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder met betrekking tot de eerste verdieping van deze woning ( [adres 2] ) een huurovereenkomst gesloten. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar lopende tot en met 30 april 2026.
2.3.
In een e-mail van 18 juli 2025 heeft [gedaagde] aan [eiser] bericht:
“Naar aanleiding van ons eerdere contact, en mijn gesprek met [D.] , doe ik hierbij een concreet voorstel voor het huren van de tweede etage van de woning aan [adres 1] .Het zou voor mij erg fijn zijn om wat extra ruimte erbij te hebben en voor jullie een manier om wat inkomsten uit de leegstaande ruimte te generen zonder risico van een vast huurcontract.Ik sta positief tegenover het voorstel om dit via een addendum aan de huidige huurovereenkomst vast te leggen, zoals door jullie voorgesteld.(…)”
2.4.
Partijen zijn eind november 2025 overeengekomen:
“Addendum op huurovereenkomst [adres 2] te [woonplaats](…)-Toevoeging op bestaande huurovereenkomst [adres 2] te [woonplaats]
-Verhuurder en huurder komen overeen dat huurder vanaf 1 december 2025 tot en met 30 april 2026 ook de bovenste verdieping erbij huurt aan de [adres 1] te [woonplaats] . Deze overeenkomst eindigt op 30 april 2026 net als de huidige lopende huurovereenkomst met ingangsdatum 1 mei 2024.Huurder en verhuurder zijn een extra huurbedrag overeengekomen van 150 euro per maand.(…)Dit addendum is uitsluitend een aanvulling op de lopende huurovereenkomst en niets wijzigt aan de overige rechten en verplichtingen die daaruit voortvloeien.(…)”
2.5.
In een e-mail van 4 februari 2026 heeft [eiser] [gedaagde] geïnformeerd over de beëindiging van de huurovereenkomst op 30 april 2026.
2.6.
[gedaagde] heeft daarop in een e-mail van 11 maart 2026 geantwoord dat vanwege de aard en omvang van de wijzigingen in het gehuurde, sprake is van een voortgezette huurovereenkomst, die geldt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert ontruiming van het gehuurde aan de [adres 2] te [woonplaats] en betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de maandelijkse huur tot de ontruiming.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat op de huurovereenkomst een uitbreiding is overeengekomen die alleen betrekking had op de omvang van het gebruik en was gekoppeld aan de bestaande huurovereenkomst. De overige rechten en plichten zijn niet gewijzigd. Partijen hebben geen nieuwe huurovereenkomst gesloten. Dat blijkt ook al uit de partijbedoeling, zoals weergegeven in de e-mail van [gedaagde] van 18 juli 2015. Aangezien de kern van de rechtsverhouding tussen partijen behouden is gebleven en partijen de intentie hadden de bestaande huurovereenkomst slechts te wijzigen, blijft de oorspronkelijke huurovereenkomst, inclusief de einddatum, gelden. [eiser] heeft rechtsgeldig en tijdig het einde van de huurovereenkomst aangezegd, maar [gedaagde] weigert het gehuurde te verlaten.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
3.4.
[gedaagde] voert het volgende aan. [gedaagde] huurde aanvankelijk een onzelfstandige woning, maar dat veranderde in 2025 toen de huurovereenkomsten met betrekking tot de begane grond en de tweede verdieping waren beëindigd. Vanaf dat moment heeft [gedaagde] het alleenrecht en exclusieve gebruik van de voorzieningen en een eigen voordeur. Met ondertekening van de allonge en deze nieuwe feitelijk situatie is sprake van een omzetting dan wel wijziging van de oorspronkelijke huurovereenkomst voor een onzelfstandige woning naar een zelfstandige woning. Met ondertekening van de allonge is ook de omvang van het gehuurde en de huurprijs gewijzigd. Dit kwalificeert als een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, aangezien geen mogelijkheid meer bestond voor huur voor bepaalde tijd.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Er is een spoedeisend belang
4.1.
Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als daarbij een spoedeisend belang bestaat. Dat is het geval. [eiser] vordert ontruiming van de woning, omdat [gedaagde] volgens [eiser] zonder recht of titel in de woning verblijft. Deze vordering is naar zijn aard spoedeisend.
De beoordeling van een vordering tot ontruiming in kort geding
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat een veroordeling tot ontruiming van woonruimte in kort geding een maatregel is die diep ingrijpt in het woonrecht, het woonbelang en de huurbescherming van een huurder. Daarom moet de kantonrechter terughoudend zijn met toewijzing van een vordering tot ontruiming van een woning.
4.3.
Dat betekent dat voor een veroordeling tot ontruiming in kort geding alleen plaats is als het zeer waarschijnlijk is dat die vordering in een gewone procedure (een zogenoemde bodemprocedure) ook wordt toegewezen, en als de belangen van de verhuurder bij ontruiming van de woning zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij behoud van de woning.
[gedaagde] verblijft zonder recht of titel in het gehuurde
4.4.
Partijen zijn het erover eens dat met ingang van 1 mei 2024 een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar voor een onzelfstandige woning is aangegaan, die door de toenmalige Wet doorstroming huurmarkt 2015 eindigde op 1 mei 2026. Partijen verschillen van mening over de vraag of met het sluiten van het addendum in november 2025 de bestaande huurovereenkomst is aangevuld of dat een nieuwe huurovereenkomst is gesloten. Dat laatste zou ertoe leiden dat [gedaagde] zich kan beroepen op huurbescherming.
4.5.
Het komt in deze daarom aan op de uitleg van het tussen partijen gesloten addendum. De kantonrechter is van oordeel dat het addendum moet worden uitgelegd als een aanvulling op de bestaande huurovereenkomst. Dit volgt uit de tekst van het addendum en de bedoeling van partijen zoals blijkt uit de tussen hen gevoerde correspondentie in aanloop naar het addendum en wat zij daarover tijdens de zitting hebben verklaard. Dit betekent dat de huurovereenkomst na afloop van de termijn van twee jaar is geëindigd. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.6.
Tijdens de zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij korte gesprekken heeft gevoerd met [eiser] over een eventuele voortzetting van de huurovereenkomst. [eiser] heeft dat betwist. [gedaagde] heeft op doorvragen verklaard dat [eiser] aan hem liet weten dat hij niet zeker wist of hij de woning nog wilde verhuren na afloop van de termijn van twee jaar. Daarna hebben partijen elkaar gesproken over de huur van de tweede verdieping en heeft [gedaagde] op 18 juli 2025 de onder de feiten geciteerde e-mail aan [eiser] gestuurd. Daarin heeft [gedaagde] geschreven dat hij het fijn zou vinden er wat extra ruimte bij te hebben en dat het voor [eiser] een manier is voor hogere inkomsten zonder het risico van een vast huurcontract. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] daarover verklaard dat hij er op dat moment vanuit ging dat met het addendum geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou ontstaan, zoals de makelaar van [eiser] hem had voorgehouden. Zowel [gedaagde] als [eiser] gingen er dus vanuit dat met het addendum alleen de omvang van het gehuurde en de huurprijs zou wijzigen en niet een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand zou komen. De tekst van het addendum sluit hierop aan en is duidelijk. Daarin staat dat het addendum een aanvulling en toevoeging is op de bestaande huurovereenkomst met als zelfde einddatum 30 april 2026 en dat niets wijzigt aan de overige rechten en verplichtingen die daaruit voortvloeien. Feiten en omstandigheden die objectief gezien op een andere bedoeling van partijen bij het aangaan van het addendum dan een aanvulling op de bestaande huurovereenkomst zouden kunnen wijzen, zijn verder niet aangevoerd en daar is evenmin van gebleken. Dat partijen voor ogen hebben gehad een nieuwe huurovereenkomst te sluiten, blijkt dan ook niet uit de tekst van het addendum en de partijbedoeling.
4.7.
[eiser] heeft [gedaagde] tijdig, namelijk op 4 februari 2026, geïnformeerd over het einde van de huurovereenkomst, zodat deze op 30 april 2026 van rechtswege is geëindigd. In deze kort gedingprocedure is daarom voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst op 30 april 2026 rechtsgeldig is geëindigd en dat [gedaagde] sindsdien zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
Wanneer moet [gedaagde] de woning ontruimen?
4.8.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn op een later tijdstip te stellen dan is gevorderd. De ontruimingsdatum zal op 30 dagen na betekening van het vonnis worden bepaald.
Geen dwangsom
4.9.
[eiser] stelt belang te hebben bij het vorderen van een dwangsom op de ontruiming omdat een gedwongen ontruiming slechts eens in de twee à drie weken wordt gepland vanwege de betrokkenheid van diverse partijen zoals politie en deurwaarder. Daardoor kan tussen de uitspraak en de daadwerkelijke ontruiming een periode van drie weken of langer liggen. Voor toewijzing van de gevorderde dwangsom ziet de kantonrechter echter onvoldoende grond, omdat [eiser] de veroordeling tot ontruiming zelf ten uitvoer kan doen leggen en een vertraging van enkele weken in de gegeven omstandigheden niet onoverkomelijk moet worden geacht en ook de aanzienlijke kosten van een gedwongen ontruiming als de door [eiser] gewenste stok achter de deur kunnen dienen.
[gedaagde] moet tot de ontruiming een gebruiksvergoeding betalen
4.10.
De gevorderde gebruikersvergoeding gelijk aan de huur van € 785,80 per maand of gedeelte daarvan met ingang van 1 mei 2026 tot de ontruiming van het gehuurde, wordt toegewezen.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde]
4.11.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,02
- griffierecht
€
93,00
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.183,02
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres 2] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een gebruiksvergoeding van € 785,80 per maand of gedeelte daarvan vanaf 1 mei 2026 tot en met de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden (voor zover deze termijnen niet zijn betaald),
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.183,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op
7 juli 2026.
7 juli 2026.