Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/366582 / HA ZA 25-369
Vonnis van 11 februari 2026
in de zaak van
1.[eiser] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiseres],
2.
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. J.R. Versluis,
tegen
1.MANTEL & VOORS NOTARISSEN EN MEDIATORS,
te Andijk,
hierna te noemen: gedaagde sub 1,
2.
RIMAKO B.V.,
2.
RIMAKO B.V.,
te Andijk,
hierna te noemen: gedaagde sub 2,
3.
VOORWAARTS NOTARIAAT B.V.,
3.
VOORWAARTS NOTARIAAT B.V.,
te Amsterdam,
hierna te noemen: gedaagde sub 3,
4.
[gedaagde sub 4],
4.
[gedaagde sub 4],
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: gedaagde sub 4,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: de notaris,
advocaat: mr. W. Knoester.
De zaak in het kort
In onderhavige zaak behandelt de rechtbank de vraag of de notaris, bij het verlijden van een notariële akte, gehandeld heeft zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. De notaris heeft eisers voldoende geïnformeerd over het publiekrechtelijke beperkingenbesluit en daarmee voldaan aan haar zorgplicht.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 juni 2025 met producties 1 tot en met 20,
- de conclusie van antwoord van 23 juli 2025 met productie 1,
- het tussenvonnis van 6 augustus 2025,
- de nagezonden productie 2 aan de kant van de notaris,
- de mondelinge behandeling van 17 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Feiten
2.1.
[eisers] hebben op 13 mei 2022 een koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot een perceel grond met stacaravan en verdere aanhorigheden, gelegen te ( [postcode] ) [plaats] , [adres] . De koopprijs bedroeg € 40.000,-.
2.2.
De notaris heeft van [eisers] de opdracht gekregen om de gesloten koop te formaliseren en de levering van het eigendom te verzorgen.
2.3.
Op 31 oktober 2022 hebben [eisers] een brief met als onderwerp “vooraankondiging invordering dwangsom” van de gemeente ontvangen. In de brief is, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
“(…) Wij hebben aan de vorige eigenaar bij besluit van 1 december 2020 een last onder dwangsom opgelegd om met onmiddellijke ingang het laten gebruiken van het recreatieverblijf aan [adres] te [plaats] ten behoeve van niet-recreatieve bewoning beëindigd te houden. Aan deze lastgeving hebben wij een dwangsom verbonden van € 25.000,- ineens. Dit besluit is reeds onherroepelijk, aangezien de vorige eigenaar hier geen rechtsmiddelen tegen heeft ingesteld. (…)
Het voorgaande heeft er dus toe geleid dat het dwangsombesluit, zoals opgelegd aan de vorige eigenaar, na de eigendomsoverdracht op 16 mei 2022, voor u is gaan gelden. (…)”
2.4.
In de brief van de gemeente van 31 oktober 2022 is verder geschreven dat de toezichthouder van de gemeente op 7 juli 2022 heeft geconstateerd dat er vier personen in de stacaravan verbleven. De bewoners verklaarden werkzaam te zijn bij een Pools uitzendbureau. Verder wordt er in die brief geschreven dat er op 29 september 2022 geconstateerd is dat er vier personen uit Belarus in de stacaravan waren. Eén van de personen zou verklaard hebben dat zij in Nederland zijn om te werken. De gemeente heeft in de brief geconcludeerd dat [eisers] zich niet aan de opgelegde last hebben gehouden. Zij hebben de stacaravan na afloop van de begunstigingstermijn laten gebruiken voor niet-recreatieve doeleinden, te weten de huisvesting van arbeidsmigranten. [eisers] hebben daarom een dwangsom van € 25.000,- verbeurd.
2.5.
Op 14 november 2022 hebben [eisers] een zienswijze ingediend tegen het voornemen van de gemeente tot invordering van de dwangsom. Op 30 november 2022 heeft de gemeente desalniettemin het besluit genomen tot invordering van de dwangsom. Het door [eisers] ingediende bezwaar en beroep tegen dit invorderingsbesluit is ongegrond verklaard.
2.6.
Bij e-mail van 6 juli 2023 hebben [eisers] de notaris aansprakelijk gesteld en verzocht de geleden schade te vergoeden. In antwoord hierop heeft de notaris iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de notaris tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de overeenkomst van opdracht met [eisers] betreffende de aankoop door en levering aan [eisers] van de stacaravan;
II. de notaris hoofdelijk, dan wel één van hen, veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 25.000,- ten titel van schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente;
III. de notaris hoofdelijk, dan wel één van hen, veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 1.166,67 ten titel van schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 6 juli 2023;
IV. de notaris hoofdelijk, dan wel één van hen, veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 6.169,29 ten titel van schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 5 februari 2025;
V. de notaris, hoofdelijk, dan wel één van hen, veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 1.098,36 ten titel van buitengerechtelijke incassokosten;
VI. de notaris hoofdelijk, dan wel één van hen, veroordeelt tot betaling van de proceskosten en de nakosten vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eisers] leggen het volgende aan hun vordering ten grondslag. De notaris heeft onvoldoende zorgvuldig gehandeld en heeft niet aan haar onderzoeksplicht, informatieplicht en waarschuwingsplicht voldaan. Er is sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van opdracht. De notaris is verplicht de schade te vergoeden die [eisers] door de tekortkoming heeft geleden.
3.3.
De notaris voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Bevoegdheid
4.1.
De rechtbank is op grond van artikel 99 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bevoegd om kennis te nemen van de vorderingen tegen gedaagde sub 1, 2 en 4 omdat zij zijn gevestigd in het arrondissement. Het behoeft geen twijfel dat er tussen de vorderingen van [eisers] op de notaris samenhang bestaat. De notaris heeft ter zitting ingestemd met de bevoegdheid van de rechtbank ten aanzien van gedaagde sub 3. De rechtbank acht zich dan ook ten aanzien van gedaagde sub 3 bevoegd.
Tekortkoming in de nakoming
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat er sprake is van een overeenkomst van opdracht ex artikel 7:400 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). De tekortkoming die [eisers] de notaris aanrekenen, bestaat er in dat de notaris niet de ingevolge artikel 7:401 BW Pro op haar rustende zorgplicht van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen omdat zij [eisers] niet heeft geïnformeerd over het publiekrechtelijke beperkingenbesluit.
4.3.
Het is aan [eisers] , die aan hun vordering ten grondslag hebben gelegd dat de notaris is tekortgeschoten in haar zorgplicht, om concrete feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen, waaruit kan worden geconcludeerd dat de notaris in haar zorgplicht is tekortgeschoten. Concreet hebben zij daartoe aangevoerd dat de notaris hen over het ingeschreven publiekrechtelijke beperkingenbesluit en over de mogelijke gevolgen en risico’s hiervan had moeten informeren. Indien [eisers] waren geïnformeerd, dan zouden zij beter opgelet hebben en ervoor hebben gezorgd dat er niet in strijd gehandeld zou worden met het beperkingenbesluit. Daarnaast had de notaris het publiekrechtelijke beperkingenbesluit op moeten nemen in de koopovereenkomst en in de akte van levering.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat uit hetgeen [eisers] hebben aangevoerd niet blijkt dat de notaris tekort is geschoten in de nakoming van haar zorgplicht jegens [eisers] . Vast staat dat [eisers] , bij het sluiten van de koopovereenkomst, ermee bekend waren dat de stacaravan alleen bedoeld was voor recreatief gebruik. Uit de in het geding gebrachte verklaringen (productie 1 bij conclusie van antwoord) blijkt dat zowel de verkopende partij van de stacaravan, als de notaris [eisers] op de hoogte hebben gebracht van het publiekrechtelijke beperkingenbesluit. De rechtbank heeft weliswaar geconstateerd dat de laatste alinea van deze verklaringen opmerkelijk is geformuleerd, maar is van oordeel dat die formulering geen afbreuk doet aan de inhoud van de verklaringen. [eisers] waren dus op de hoogte van het publiekrechtelijke beperkingenbesluit. Dat het publiekrechtelijke beperkingenbesluit niet is opgenomen in de koopovereenkomst of in de akte van levering maakt dit niet anders. De notaris heeft [eisers] voldoende geïnformeerd en heeft daarmee gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht.
4.5.
Verder merkt de rechtbank op dat, zoals door de notaris terecht is betoogd, de verklaringen van [eisers] wisselend zijn. Ter zitting is door [eisers] meegedeeld dat zij de stacaravan destijds hebben verhuurd aan een kennis, de heer [naam] . Het was voor [eisers] onbekend welke personen er in de stacaravan verbleven. De heer [naam] heeft net als [eisers] een uitzendbureau voor arbeidsmigranten. Maar in de processtukken hebben [eisers] betoogd dat zij de stacaravan hebben gekocht om te gebruiken voor een vakantieverblijf voor de familieleden uit het buitenland van de personeelsleden van hun uitzendbureau. Deze twee verklaringen van [eisers] inzake het (voorgenomen) gebruik van de stacaravan zijn strijdig met elkaar en maken de onderbouwing van de vordering van [eisers] niet geloofwaardig.
4.6.
Op grond van het voorgaande zullen de vorderingen van [eisers] worden afgewezen. Er kan niet worden vastgesteld dat de notaris een zorgvuldigheidsnorm heeft overtreden op grond waarvan zij toerekenbaar tekort is geschoten jegens [eisers] .
Proceskosten
4.7.
[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld.
De notaris stelt dat [eisers] in de werkelijke proceskosten, ten bedrage van € 7.091,80 incl. btw, dienen te worden veroordeeld. Zij voert daartoe aan dat er sprake is van misbruik van procesrecht omdat [eisers] niet hadden mogen stellen dat zij niet bekend waren met het publiekrechtelijke beperkingenbesluit en dat de vordering op de notaris daarom evident ongegrond is.
4.8.
De rechtbank stelt voorop dat voor toewijzing van de door de notaris gevorderde veroordeling in de werkelijke proceskosten slechts plaats is in geval van ‘buitengewone omstandigheden’. Daarbij moet worden gedacht aan gevallen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Op grond van vaste jurisprudentie is hiervan pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan pas sprake zijn als de eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens [1] .
4.9.
De rechtbank zal niet over gaan tot een veroordeling in de werkelijke proceskosten. De vordering die [eisers] hebben ingesteld is immers niet evident ongegrond of gebaseerd op onjuiste stellingen gezien het feit dat zij bij de Kamer voor het Notariaat in het gelijk zijn gesteld en de notaris pas bij conclusie van antwoord enkele getuigenverklaringen in het geding heeft gebracht. Ook is niet gebleken dat [eisers] op een andere manier misbruik van procesrecht hebben gemaakt. Omdat er geen sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door [eisers] worden de proceskosten van de notaris begroot op:
- griffierecht
€
2.995,00
- salaris advocaat
€
1.672,00
(2 punten × € 836,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.845,00
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 4.845,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. de Metz en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.