Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 422120 \ CV EXPL 13-1675
vonnis van de kantonrechter d.d. 4 oktober 2013
inzake
[A],
wonende te [woonplaats 1],
eiseres,
gemachtigde: mr. T. Steenbeek,
tegen
[B], h.o.d.n. [B]
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde,
procederende in persoon.
Partijen zullen hierna [A] en [B] worden genoemd.
Procesverloop
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de rolopdracht van 9 augustus 2013
- de akte uitlating productie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3. Het bestuur van deze rechtbank heeft bij besluit van 27 maart 2013 de behandeling van de zaken van de locatie Sneek verplaatst naar de locatie Leeuwarden, met het adres Zaailand 102, 8911 BN Leeuwarden. Sneek blijft onderdeel van de Rechtbank Noord-Nederland, totdat de minister van Veiligheid en Justitie het besluit heeft genomen die locatie formeel te sluiten. De uitspraak in deze zaak vindt daarom te Leeuwarden plaats.
Motivering
De feiten
2.1. In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan. [B] heeft in zijn hoedanigheid van makelaar namens eigenaar [C] bemiddeld bij de verkoop van een paardenbox met land aan de [adres 1] te [woonplaats 3]. [A] heeft deze paardenbox met het land op 12 april 2012 gekocht voor een koopprijs van € 38.000,--. Voorafgaande aan de verkoop heeft [A] het object bezichtigd met een medewerkster van het kantoor van [B]. De overdracht aan [A] heeft plaatsgevonden op 29 mei 2012.
2.2. Het door [A] gekochte object heeft aangeboden gestaan op de verkoopsite funda.nl. Onder de overzichtspagina stond met betrekking tot het onderhavige object vermeld:
"[adres 1], [postcode] [woonplaats 3]
2% OVERDRACHTSBELASTING. PROFITEER ERVAN NU HET NOG KAN! Unieke kans voor de paardenliefhebber. Nabij Sneek, aan de …."
Op de pagina met omschrijving van het object stond onder meer vermeld:
"2% OVERDRACHTSBELASTING, PROFITEER ERVAN NU HET NOG KAN!"Na een omschrijving van het object staat verder vermeld:
"aanvullende informatie:
Tevens biedt de verkoper een riante, uitstekend onderhouden, vrijstaande woning met aangebouwde garage op royaal perceel (674 m2) in [woonplaats 3] aan. Deze woning aan [adres 2] te [woonplaats 3] wordt apart aangeboden.(…) Voor meer informatie kijk op en"
Het geschil
3.1. [A] vordert betaling door [B] van een bedrag van € 1.520,--, te vermeerden met de wettelijke rente vanaf 24 mei 2012, alsmede van een bedrag van € 363,-- vanwege buitengerechtelijke incassokosten, proceskosten en nakosten.
3.2. [B] heeft verweer gevoerd.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling van het geschil4.1. [A] baseert haar vordering op onrechtmatig handelen van [B]. Dit onrechtmatig handelen heeft er volgens haar uit bestaan dat [B] onjuiste informatie heeft verstrekt door ten onrechte aan te geven dat de overdrachtsbelasting het verlaagde tarief van 2% zou bedragen, terwijl [A] het gangbare tarief van 6% heeft moeten betalen. Het feit dat [A] door [B] verkeerd is geïnformeerd is van invloed geweest op haar bieding. Het verschil tussen beide tarieven bedraagt het door [A] gevorderde bedrag van € 1.520,-- en [A] stelt dat zij voor dat bedrag is geraakt in haar vermogenspositie en dat dit bedrag daarom als schade moet worden aangemerkt. [B] heeft de stellingname van [A] betwist.
4.2. De kantonrechter oordeelt als volgt. De overdrachtsbelasting is een belasting die volgens artikel 2, eerste lid, Wet op de belastingen van rechtsverkeer (verder te noemen: wet br) wordt geheven ter zake van de verkrijging van onder meer in Nederland gelegen onroerende zaken. Het tarief wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak en bedraagt volgens artikel 14, eerste lid, wet br 6%. Met ingang van 1 juli 2011 bedraagt de overdrachtbelasting krachtens artikel 14, tweede lid, wet br ten aanzien van woningen 2%. Het door [A] aangekochte object is geen woning en viel derhalve onder het reguliere tarief van 6%.
4.3. Op de door [A] overgelegde pagina uit funda.nl, zoals die hiervoor onder 2.2 verkort is aangehaald, is naar het oordeel van de kantonrechter ondubbelzinnig vermeld dat de overdrachtsbelasting met betrekking tot het door [A] aangekochte 2% bedraagt. Dat het hier een combinatie advertentie met een woning betreft, zoals door [B] is gesteld, doet daar naar het oordeel van de kantonrechter niet aan af en is ook niet correct. De mededeling omtrent de 2% verwijst duidelijk naar het door [A] aangekochte object en de woning is slechts bij wijze van aanvullende informatie, in verwijzende zin, vermeld. In hoeverre de hoogte van de overdrachtsbelasting vervolgens nog onderwerp van gesprek is geweest tussen [A] en de bij [B] in dienst zijnde makelaar, die de bezichtiging heeft geleid, is niet komen vast te staan omdat partijen daarover van mening verschillen.
4.4. Als uitgangspunt mag gelden dat de makelaar van de verkoper gehouden is zorgvuldig te handelen bij informatieverstrekking aan de koper. Van [B] had op grond hiervan mogen worden verwacht dat, nu hij verwees naar de hoogte van de overdrachtsbelasting, deze informatie correct was geweest en dat was, in ieder geval op funda.nl, niet het geval. Desondanks is de kantonrechter van oordeel dat de vordering van [A] niet toewijsbaar is. Daartoe geldt het navolgende.
4.5. [B] heeft onbetwist gesteld dat in de voorafgaande aan de overdracht aan [A] de concept nota van afrekening met daarin opgenomen 6% overdrachtsbelasting is gestuurd. Op dat moment had [A] kunnen en moeten onderkennen dat dit percentage in rekening werd gebracht en zij had, indien zij het daarmee niet eens was, daarop moeten reageren. Dat heeft zij nagelaten. [A] heeft daar echter slechts tegenovergesteld dat dit haar pas later is opgevallen, maar dat is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende, te meer nu zij, zoals blijkt uit haar stellingname, ter zijde werd gestaan door een financieel adviseur. [A] had aldus voorafgaande aan de overdracht kunnen weten dat, in tegenstelling tot een verlaagde overdrachtsbelasting, het gangbare tarief van 6% overdrachtsbelasting werd berekend en daarmee vervalt naar het oordeel van de kantonrechter de grondslag voor haar vordering.
4.6. Verder heeft [A] de door haar gestelde schade niet voldoende onderbouwd. [A] ziet over het hoofd dat zij conform de wettelijke regeling is belast voor de overdrachtsbelasting en er in die zin geen sprake is van schade. Zij is niet als gevolg van mededelingen van [B] te hoog belast. Het door haar berekende verschil, dat zij nu vordert als schadevergoeding, is slechts gebaseerd op een kennelijk bij haar levende, onterechte, verwachting en vormt daarom geen basis voor het aannemen van schade. Voor zover [A] heeft willen betogen dat zij het nu door haar gevorderde bedrag nog van de koopprijs zou hebben afgedongen, heeft zij daartoe onvoldoende feiten gesteld. De kantonrechter wijst er in dit kader nog op dat de vraagprijs blijkens funda.nl € 45.000,-- was en dat [A] € 38.000,-- heeft betaald, hetgeen reeds aanzienlijk minder is dan de vraagprijs en dat de verkoper een nog lager bod van [A] zou hebben geaccepteerd blijkt nergens uit.
4.7. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de vordering van [A] als ongegrond zal worden afgewezen. Nu de hoofdsom zal worden afgewezen zullen de verder door haar gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente eveneens worden afgewezen. Hetgeen door partijen verder nog is aangevoerd behoeft geen verdere beoordeling.
4.8. [A] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [B] zullen daarbij op nihil worden begroot, omdat hij onvoldoende heeft gesteld om ten gunste van hem kosten toe te wijzen. Hij heeft in de procedure zelf verweer gevoerd en in verband daarmee geen eigen kosten gesteld. In het kader van buitengerechtelijke kosten heeft hij gesteld dat hij kosten heeft moeten maken om zich in de procedure te laten bijstaan, maar waaruit die bijstand en die kosten dan hebben bestaan is door hem niet gesteld en gespecificeerd.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [A] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [B] begroot op nihil.
Aldus gewezen door mr. M. Jansen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 oktober 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 184