Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 2159534 \ CV EXPL 13-4547
vonnis van de kantonrechter d.d. 22 november 2013
inzake
de publieke rechtspersoon
GEMEENTE DONGERADEEL,
zetelende te Dokkum,
eiser in conventie,
verweerder in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. J. Werle,
tegen
[A],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. J. Doornbos.
Partijen zullen hierna de gemeente en [A] worden genoemd.
Procesverloop
1.
Ingevolge het tussenvonnis van 13 september 2013 is op 4 oktober 2013 een comparitie gehouden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt.
Vervolgens is wederom vonnis bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
Motivering
De feiten
2.1. [A] (geboren [geboortedatum]) huurt sinds 1 oktober 2001 van de gemeente de kantine c.a. van sporthal [naam Sporthal] te [plaats]. De schriftelijke huurovereenkomst is gedateerd 31 januari 2002 en luidt (voor zover van belang):
partij ter ener zijde (de gemeente Dongeradeel) verhuurt aan partij ter andere zijde (…..) de kantine met daaraan grenzende keuken/berging en vergaderzaal in sporthal "[naam Sporthal]" te [plaats], (….), onder de volgende bepalingen en bedingen;
1.
de huur gaat in op 1 oktober 2001 en bedraagt f 3.000,00 (€ 1.361,34) per jaar;
2.
de huur dient op (…..) te worden voldaan door storting of overschrijving (….)
3.
de huur wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar en eindigt derhalve op 30 september 2006; (…..)
4.
de kosten van verwarming, electriciteit, gas- en waterverbruik zijn voor rekening van de verhuurster; het schoonhouden van het gehuurde komt voor rekening van de huurder;
5.
de huurder is gerechtigd om de tot het gehuurde behorende vergaderzaal (….);
6.
het huurrecht houdt voor huurder de mogelijkheid in om de kantine overeenkomstig haar bestemming te gebruiken, dat wil zeggen voor het verstrekken van consumpties aan bezoekers van de sporthal; het gebruik van de kantine ten behoeve van niet-sport gelieerde activiteiten (zoals bruiloften en partijen) is niet toegestaan; de huurder is verplicht het gehuurde zindelijk en ordelijk te gebruiken;
7.
zonder schriftelijke toestemming van burgermeester en wethouders mag het gehuurde niet van aard of bestemming worden veranderd (…..);
8
de huurder aanvaardt het gehuurde door het betrekken daarvan in goede orde en staat van onderhoud (…..);
9.
het gehele binnenonderhoud (…..) komen voor rekening van de huurder;
10.
het buitenonderhoud (…..) is voor rekening van verhuurster;
11.
de inventaris van de kantine en bijbehorende ruimte wordt overgedragen aan de huurder,
welke zelf zorgdraagt voor de eventueel noodzakelijke vervanging en reparatie daarvan;
12.
de huurder is verplicht, (….) de door deze aan te wijzen persoon of personen in of op het
gehuurde toe te laten (…..);
13.
alle kosten van deze huurovereenkomst en van de tenuitvoerlegging daarvan komen voor rekening van de huurder;
en verder onder de bij huur en verhuur algemeen geldende en gebruikelijke bepalingen en bedingen.
2.2.
Bij de gemeente zijn van tijd tot tijd klachten binnengekomen in verband met de opening van de kantine en wel:
- op 31 mei 2001 en 25 november 2011 van [C];
- in januari 2009 van [D];
- op 3 december 2009 en 10 maart 2010 van [E];
- op 29 april 2011 van [F];
- op 19 maart 2012 van [G].
2.3.
In de loop van 2012 hebben de gemeente en [A] gesproken over beëindiging van de exploitatie. Het gespreksverslag van 2 juli 2012 vermeldt:
1.
De gemeente ontvangt nog steeds klachten over de openstelling van de kantine en heeft daarom de pachtster uitgenodigd voor dit gesprek. [A] beaamt dat er in het verleden klachten waren maar heeft de laatste tijd hiervan niets vernomen. Ze is tevreden met hoe het gaat met het beheer van de kantine en ze wil graag nog een tijdje doorgaan als pachtster. Ze is AOW-er en heeft met de kantine een leuke bijverdienste.
2.
De gemeente wil de pachtsituatie veranderen. Het is nu zo dat pachtster zelf de openingstijden kan bepalen. De gemeente is van mening dat het beheer nu kwetsbaar is bij ziekte e.d.. Ook wil de gemeente een flexibeler dienstverlening van de kantine ook al betekent het dat de kantine al om 7 uur 's ochtends open moet.
3.
[A] is uiteindelijk bereid om in het nieuwe seizoen (2012/2013) af te bouwen en een nieuwe pachter in te werken. Dan zullen ook overname-afspraken worden gemaakt over het inventaris. De gemeente gaat zich oriënteren op de werving van een nieuwe pachter.
4.
Afgesproken wordt dat de conclusies van dit gesprek naar [A] wordt toegezonden met het verzoek om een reactie.
2.4.
Bij aangetekend schrijven van 29 mei 2013 heeft de gemeente aan [A] meegedeeld (voor zover van belang):
Mochten wij thans niet met u tot definitieve overeenstemming komen over de hiervoor bedoelde minnelijke beëindiging per uiterlijk 31 augustus 2013, dan staat onze Gemeente dus in ieder geval de hiervoor genoemde opzeggingsmogelijkheid ten dienste, derhalve een beëindiging van de huurovereenkomst tegen 1 juni 2014, uitgaande van opzegging vóór 1 juni 2013.
Een dergelijke opzegging wordt door ons gegrond op primair een bedrijfsvoering van u als huurder die niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. In dit verband merken wij op, dat met u in het (recente) verleden diverse gesprekken zijn gevoerd over uw tekortschietende bedrijfsvoering, veelal naar aanleiding van diverse en concrete klachten van gebruikers/sportverenigingen en bezoekers van de sporthal(kantine).
Een en ander had/heeft hoofdzakelijk betrekking op:
- vele, aan u bekend gemaakte, klachten van sportverenigingen zoals [C], [D],
- [E] "[E]", [F], [G], als ook het [H] wegens permanente schending van openings- en sluitingstijden door u : vaak, ook tijdens wedstrijden en toernooien, is resp. gaat de kantine dicht, waardoor de leden van de bedoelde verenigingen en vooral ook hun gasten/tegenstanders, als ook schoolleerlingen, geheel verstoken blijven van een kopje koffie en andere versnaperingen;
het niet of onvoldoende in acht nemen van de voor een dergelijke horecaonderneming noodzakelijke hygiëne, met name door uw 2 - langharige - honden in de kantine te houden, hetgeen voor meerdere klanten/bezoekers niet prettig is en bovendien een onprofessionele uitstraling geeft;
het verspreiden van negatieve en opruiende berichten over de Gemeente, uw verhuurder en ook over klagende verenigingen/bezoekers, bijvoorbeeld in de vorm van het publiekelijk door u in en buiten het gehuurde verspreide pamflet met ongepast(e) toon en tekst : "Honden in de kantine; Aan alle sportclubs en kantinegebruikers";
een onacceptabele houding - ook tegenover derden - ten aanzien van uw verplichtingen als huurder, met als rode draad: "
u verwacht toch niet dat ik voor deze omzet open ga en blijf?"
u verwacht toch niet dat ik voor deze omzet open ga en blijf?"
Met dit een en ander hebt u met name uit het oog verloren, dat destijds uitdrukkelijk met u is afgesproken dat u zich zou houden aan de afspraak van ruime aanwezigheid tijdens activiteiten in de sporthal, ongeacht de drukte in de kantine en de door u te behalen omzet. Van meet af was het u bekend dat de kantine tijdens en rond activiteiten in de sporthal open moet zijn en blijven, als essentiële dienstverlening aan sportverenigingen, hun leden en bezoekers van de sporthal.
Hierbij speelt ook, in bedoelde klachten naar voorkomende, het sociaal aspect : het vóór en na het sporten in de kantine kunnen nazitten met een drankje en een hapje, is van wezenlijk belang, ook voor de (interne) binding, voor de beleving van de sport. Door het door uw toedoen achterwege blijven daarvan, loopt zelfs het ledenaantal terug, aldus een van de klagers.
Dat de omzet overigens op sommige avonden zeer gering is c.q. kan zijn was ook alleszins bekend aan u, toen u als huurder deze exploitatie op zich nam. Dit werd/wordt gecompenseerd door andere avonden waarop het drukker is, en/of in (bepaalde) weekenden.
(…..)
Wordt dat aanbod door u niet aanvaard uiterlijk binnen 8 dagen na heden, dan wordt bij deze de huurovereenkomst voorwaardelijk opgezegd tegen 1 juni 2014, zulks wegens de tekortschietende bedrijfsvoering van u als hiervoor omschreven en onderbouwd, subsidiair dringend duurzaam (persoonlijk) gebruik aan de zijde van de Gemeente - bestaande in de hiervoor bedoelde gewenste c.q. noodzakelijk aanstelling van een andere huurder/exploitant in plaats van u - en meer subsidiair uit hoofde van de algemene belangenafweging : te weten dat het belang van de Gemeente en met name indirect het belang van de gebruikers/sportverenigingen bij uw vertrek zwaarder wegen dan uw belang om te blijven exploiteren, daarbij ook nog in aanmerking genomen uw (pensioengerechtigde) leeftijd.
2.5.
[B], sporthalbeheerder te [plaats], heeft op 20 september 2013 schriftelijk verklaard:
Ondergetekende, [B], sporthalbeheerder te [plaats], verklaart dat [A] vanwege de exploitatie van de sportkantine in sporthal [naam Sporthal] geregeld een overzicht ontvangt/heeft ontvangen van de sporthalreserveringen. Hierdoor is [A] op de hoogte (gehouden) van welke gebruikers wanneer gebruik maken van de sporthal.
Daarnaast wordt zij meestentijds door mij geïnformeerd wanneer er een grote activiteit plaatsvindt.
Ondergetekende verzoekt de organisator van een groot toernooi/evenement altijd om zelf contact op te nemen met [A] over de openstelling van de kantine en cateringmogelijkheden om eventuele misverstanden te voorkomen.
Het standpunt van de gemeente
3.1.
De gemeente vordert, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Primair, de huurovereenkomst tussen partijen ten spoedigste te ontbinden, ultimo 31 augustus 2013 danwel zodanig tijdstip als de kantonrechter in goede justitie juist en billijk acht met het oog op de belangen van beide partijen, met de verplichting van [A] om het gehuurde te verlaten en te ontruimen, en bezemschoon in de oorspronkelijke staat aan de gemeente op te leveren, met overhandiging aan de gemeente van de sleutels c.a., zulks op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of ieder gedeelte van een dag, dat [A] met het vorenstaande in gebreke mocht blijven, ongeacht de bevoegdheid van de gemeente om dit vonnis met behulp van de sterke arm ten uitvoer te leggen;
II. Subsidiair, ten overvloede: eveneens uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip te bepalen waarop deze huurovereenkomst eindigt alsook het tijdstip van ontruiming, met gelijke vorderingen ten aanzien van deze ontruiming als hiervoor in het petitum sub I omschreven;
III. [A] te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
De gemeente stelt dat er al geruime tijd ontevredenheid bestaat bij de gemeente over de wijze van exploitatie van de kantine door [A] en in het bijzonder bij de gebruikers van de sporthal over de openings- en sluitingstijden, hygiëne, klantvriendelijkheid en negatieve houding van [A]. Alhoewel niet expliciet in de huurovereenkomst opgenomen, was de opdracht aan [A] simpel en eenduidig: het bieden van de gebruikelijke snacks, snoep, dranken en spijzen, etc. tegen marktconforme prijzen aan de gebruikers/bezoekers van de sporthal, gedurende de tijden dat de sporthal open is respectievelijk gebruikt wordt, inclusief enige tijd voor en na de wedstrijden respectievelijk de trainingen en evenementen. Met [A] is uitdrukkelijk afgesproken, zo stelt de gemeente, dat zij zich zou houden aan de afspraak van ruime aanwezigheid tijdens activiteiten in de sporthal, ongeacht de drukte in de kantine en de door haar te behalen omzet. Naar aanleiding van klachten zijn in de loop der tijd afspraken gemaakt over een betere dienstverlening.
Gezien het structurele klachtenpatroon van de gebruikers van de sporthal - ter onderbouwing waarvan de gemeente de in rechtsoverweging 2.2. vermelde brieven/e-mails in het geding heeft gebracht - is er volgens de gemeente sprake van een toerekenbaar tekort schieten van [A] in de nakoming van haar verplichtingen als huurster. De gemeente heeft [A] hier meermaals op gewezen.
De gemeente vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3.
Subsidiair beroept de gemeente zich op de door haar gedane opzegging van de huurovereenkomst en vordert bepaling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. De gemeente verzoekt dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
De gemeente baseert zich hierbij primair op de slechte bedrijfsvoering, subsidiair op dringend duurzaam (persoonlijk) gebruik aan de zijde van de gemeente en meer subsidiair op een algemene belangenafweging. Het belang van [A] om nog een seizoen (te weten seizoen 2013/2014) de ook in haar ogen (financieel) heilloze exploitatie voort te zetten, dient ondergeschikt te zijn aan het belang van de gemeente en de bezoekers van de sporthal. Het is voor de gebruikers van de sportkantine hoognodig dat de exploitatie daar spoedig een einde neemt, zodat door een nieuwe "frisse" exploitant met ingang van het seizoen 2013/2014 wel de vereiste klantvriendelijkheid en service kan worden geboden.
[A] komt, zo stelt de gemeente, daarbij geen tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten of andere financiële vergoeding toe.
Het standpunt van [A]
4.1.
[A] heeft de vorderingen van de gemeente betwist. De uitleg die de gemeente aan de overeenkomst geeft is eenzijdig en volstrekt onjuist. [A] heeft als huurder en ondernemer de vrijheid de kantine te exploiteren. Het is niet de gemeente die het assortiments- en prijsbeleid dan wel de openingstijden van haar huurder bepaalt.
4.2.
Met betrekking tot de brief van [C] van mei 2001 heeft [A] aangevoerd dat zij de kantine pas vanaf oktober 2001 is gaan exploiteren. Daarvoor was de kantine geruime tijd helemaal dicht omdat er geen exploitant te vinden was.
In de periode 2001 tot 2010 heeft [A] de kantine als er activiteiten waren in de sporthal altijd van ongeveer 18.00 uur tot 24.00 uur open gehad, ook wanneer het aantal bezoekers en/of de omzet dat feitelijk niet rechtvaardigde. [A] baseert de opening van de kantine op de planning die zij van de gemeente krijgt. Wanneer [A] niet wordt geïnformeerd over een toernooi, kan haar niet verweten worden dat de kantine niet open is. Dit geldt voor de klachten van [C], [D] en [F].
[A] erkent dat - in verband met een operatie die zij heeft ondergaan en de daarbij behorende revalidatie - de kantine eind 2009/begin 2010 niet op alle avonden open is geweest. Dit was vervelend voor de [E], maar rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Met betrekking tot de klacht van de [G] stelt [A] dat zij heeft aangegeven dat zij de kantine niet om 07.00 uur open kon doen omdat ze de avond daarvoor tot 0.30 uur werkte en haar medewerksters niet om 07.00 uur wilden en konden werken. Het is [A] zelf die bepaalt hoe laat zij open gaat.
4.3.
[A] betwist voorts dat de hondenkwestie nog aan de orde is.
De door de gemeente bedoelde "opruiende berichten" over de gemeente betreft een pamflet waarop [A] in 2004 kenbaar heeft gemaakt dat zij ontstemd was over het feit dat er bij haar nooit klachten waren geuit over de honden en na drie jaar ineens wel bij de gemeente. Het gaat niet aan om daar na negen jaar nog eens op terug te komen.
4.4.
Nu er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming of van verzuim, dient de primaire vordering te worden afgewezen.
4.5.
Met betrekking tot de gedane opzegging stelt [A] dat de gemeente dient aan te tonen dat deze brief haar tijdig, dat wil zeggen voor 1 juni 2013, heeft bereikt, aangezien de brief op 30 mei 2013 is verzonden. Voorts betwist [A] de opzeggingsgronden. [A] stelt dat zij de laatste jaren gemiddeld ruim € 10.000,- heeft gerealiseerd, welk bedrag zij nodig heeft ter aanvulling op haar WAO-uitkering aangezien zij geen pensioenuitkering heeft. [A] heeft dan ook belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Zij ziet ook niet af van een vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten en verzoekt de kantonrechter die vergoeding vast te stellen op € 25.000,-.
4.6.
In voorwaardelijke reconventie vordert [A], indien en voor zover de kantonrechter een tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst eindigt, de gemeente te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] te betalen een bedrag van
€ 25.000,- wegens ongerechtvaardigde verrijking, dan wel een bij staat op te maken schadeloosstelling c.q. schadevergoeding. Dit vooruitlopend op en naar analogie van een procedure ex artikel 7: 308 BW.
De beoordeling
in conventie
5.1.
De gemeente stelt dat [A] tekort schiet aangaande haar verplichtingen met betrekking tot:
a. de openingstijden;
b. hygiëne
c. klantvriendelijkheid en houding.
Voor de vraag of [A] op bovengenoemde punten tekort schiet, dient te worden vastgesteld welke de verplichtingen van [A] op bovengenoemde punten zijn.
5.1.1.
Met betrekking tot de openingstijden overweegt de kantonrechter als volgt.
In de huurovereenkomst zijn geen verplichtingen opgenomen ten aanzien van openingstijden. Dat partijen daar nadien wel afspraken over zouden hebben gemaakt, heeft de gemeente naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. De kantonrechter overweegt daartoe dat de door de gemeente genoemde openingstijden onvoldoende concreet zijn, nu zij slechts rept over enige tijd voor- en na wedstrijden en toernooien. Daarnaast heeft de gemeente niet aangegeven met wie en wanneer deze afspraken zouden zijn gemaakt. De bedoelde afspraken zijn kennelijk ook nimmer vastgelegd. Bovendien blijkt uit het verslaggesprek van 2 juli 2012 dat ook in de visie van de gemeente [A] zelf haar openings- en sluitingstijden kan bepalen. Dat de gemeente het wenselijk acht dat [A] voor, tijdens en na wedstrijden en toernooien enige tijd geopend is, acht de kantonrechter begrijpelijk, maar het feit dat [A] dat niet altijd is geweest, betekent niet dat [A] daarmee tekort schiet in de op haar rustende verplichtingen. De kantonrechter merkt daarbij wel op dat de aard van het gehuurde met zich brengt dat [A] bepaalde verplichtingen op zich heeft genomen met betrekking tot de openstelling, maar dat zij de kantine minder vaak open heeft gesteld dan in redelijkheid van haar kon worden verlangd, is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken. De kantonrechter overweegt daartoe dat [A] gemotiveerd heeft onderbouwd waarom zij op bepaalde tijdstippen niet open was. Daar waar [A] heeft aangevoerd dat zij van de bedoelde wedstrijden en/of toernooien niet op de hoogte was, had het op de weg van de gemeente gelegen om gemotiveerd te onderbouwen dat zij [A] daarover wel geïnformeerd heeft. De gemeente heeft zulks nagelaten. De verklaring van [B] van de gemeente vermeldt slechts dat hij [A] geregeld een overzicht toestuurt van de sporthalreserveringen en dat hij haar meestentijds informeert over grote activiteiten. Daaruit blijkt echter niet dat de gemeente [A] in het geding zijnde activiteiten heeft geïnformeerd. Dat de [E] enige tijd verstoken is geweest van kantinegebruik was het gevolg van de ziekte van [A]. Weliswaar had zij daar op een andere manier in kunnen en wellicht moeten voorzien, maar dat zij dat destijds heeft nagelaten, betekent niet dat zij thans tekortschiet in de op haar rustende verplichtingen. Daar waar de [G] wenst dat [A] bij de door haar georganiseerde wedstrijden al om 07.00 uur geopend is, levert het feit dat [A] niet bereid is daar haar medewerking aan te verlenen, evenmin een tekortkoming aan de zijde van [A] op die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Wel acht de kantonrechter het gewenst dat [A] zich beraadt over de vraag hoe zij in de toekomst aan de wens van de [G] tegemoet kan komen.
5.1.2.
Met betrekking tot de hygiëne bepaalt de huurovereenkomst dat [A] het gehuurde zindelijk en ordelijk dient te gebruiken. Dat de aanwezigheid van honden - waarvan [A] overigens stelt dat dit een achterhaalde kwestie is - met zich brengt dat [A] het gehuurde niet zindelijk en ordelijk gebruikt, heeft de gemeente naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. Ook anderszins is niet gebleken dat er klachten zijn over de hygiëne en/of dat [A] door daarop is aangesproken door de daartoe bevoegde autoriteiten. Ook in deze gaat de stelling van de gemeente dat [A] tekort schiet, derhalve niet op.
5.1.3.
Ten aanzien van klantvriendelijkheid en houding overweegt de kantonrechter als volgt. Dat [A] in 2004, derhalve negen jaar geleden, een pamflet heeft verspreid dat - ook naar het oordeel van de kantonrechter - een onacceptabele toonzetting had, brengt niet met zich dat er thans sprake van is dat [A] zich niet als goed huurder gedraagt. Ook overigens is niet gebleken van klachten over de klantvriendelijkheid en houding van [A]. Alle klachten betreffen de openingstijden van de kantine en daarin heeft [A], zoals hiervoor reeds is overwogen, de nodige vrijheid.
5.2.
De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat er geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [A] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5.3.
Subsidiair stelt de gemeente zich op het standpunt dat zij de huurovereenkomst met [A] heeft opgezegd en vordert zij, ingevolge het bepaalde in artikel 7:295 lid 2 BW, dat de kantonechter het tijdstip vaststelt waarop de overeenkomt zal eindigen.
5.4.
Op grond van artikel 7:295 BW kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de overeenkomst zal eindigen.
De in de opzegging genoemde gronden zijn:
a. een tekortschietende bedrijfsvoering;
b. dringend duurzaam (persoonlijk) gebruik;
c. het belang van de gemeente en de gebruikers bij een andere huurder/exploitant.
5.5.
De kantonrechter dient op grond van artikel 7:296 lid 3 BW een redelijke afweging van de belangen van de gemeente bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van [A] bij verlenging van de overeenkomst te maken. De vordering dient in elk geval te worden afgewezen indien van [A], bij een redelijke afweging van de belangen van [A] tegen die van de gemeente, niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt.
5.6.
Artikel 7:296 lid 4 BW bepaalt vervolgens wanneer de vordering in ieder geval wordt toegewezen. Dit betreft onder andere de eerste beide door de gemeente aangevoerde gronden, te weten indien de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt en indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Zoals uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt reeds hieruit dat er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake is van een tekortschietende bedrijfsvoering door [A]. Daarnaast is evenmin gesteld dat de gemeente het verhuurde zelf duurzaam in gebruik wil nemen. Integendeel, de gemeente wil het gehuurde niet zelf in gebruik nemen, doch zoekt een nieuwe exploitant aan wie zij de kantine kan verhuren.
Van een verplichte toewijzingsgrond is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake.
5.7.
Dit betekent dat de kantonrechter toekomt aan de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW.
Het belang van de gemeente is gelegen in het kunnen verhuren van de sporthal aan sportverenigingen, waarbij die verenigingen er op kunnen vertrouwen dat, met name wanneer zij wedstrijden hebben of toernooien organiseren, gebruik kunnen maken van de kantinefaciliteiten. Het ontbreken hiervan is niet alleen vervelend voor de sportverenigingen maar heeft ook zijn weerslag op de goede naam en faam van de gemeente. De gemeente heeft er - als eigenaar en beheerder van de sporthal - belang bij, zo begrijpt de kantonrechter de stelling van de gemeente, de negatieve beeldvorming die is ontstaan doordat de kantine niet altijd voor, tijdens en na wedstrijden en toernooien geopend is, ongedaan te maken.
Het belang van [A] is er in gelegen dat zij, naast haar AOW-uitkering, inkomsten genereert uit de exploitatie van de kantine. Deze omzet bedraagt volgens haar eigen zeggen ongeveer € 10.000,- per jaar. De door de gemeente overgelegde jaarcijfers over 2009/2010 van [A] geven een omzet van gemiddeld circa € 8.000,- per jaar aan.
De kantonrechter is van oordeel van beide partijen derhalve een evident belang hebben bij respectievelijk beëindiging danwel voortzetting van de huurovereenkomst, doch dat bij een redelijke afweging van die belangen van [A] niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt. De kantonrechter overweegt daartoe dat [A] voor haar levensonderhoud mede afhankelijk is van de inkomsten uit de exploitatie van de kantine, welke op jaarbasis toch circa € 8.000,- à € 10.000,- bedragen. Dat belang dient naar het oordeel van de kantonrechter niet te wijken voor het belang dat de gemeente heeft bij een andere wijze van exploitatie van de kantine. Dat de gemeente in 2001 heeft verzuimd met [A] concrete afspraken te maken over verplichte openingstijden, betekent niet dat er thans een einde aan de (ver)huurovereenkomst dient te komen.
5.8.
Gelet op het bovenstaande dienen de vordering van de gemeente te worden afgewezen. Daarmee kan in het midden worden gelaten of de opzeggingsbrief [A] tijdig heeft bereikt.
De gemeente zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [A] begroot op € 500,-
(2 punten à € 250,-) wegens salaris gemachtigde.
in voorwaardelijke reconventie
5.9.
Nu de voorwaarde voor de reconventionele vordering niet is ingetreden, behoeft deze geen nadere bespreking. Dit betekent dat tevens onbesproken kan blijven het feit dat de gemeente niet schriftelijk heeft geantwoord in reconventie.
De kosten van het geding in voorwaardelijke reconventie zullen worden gecompenseerd.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen van de gemeente af;
veroordeelt de gemeente in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [A] begroot op
€ 500,-;
in voorwaardelijke reconventie
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Aldus gewezen door mr. M. Jansen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 november 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 41