Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: 114071 / HA ZA 11-566
Vonnis van 6 maart 2013
in de zaak van
[A],
wonende te [plaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat: mr. M.R. Gans, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
1. [B],
wonende te [plaats],
2. [C],
wonende te [plaats],
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat: (thans) mr. D.M. de Bruin, kantoorhoudende te Baarn.
Partijen zullen hierna respectievelijk [A] en de [erven X] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met bijgaand beslagstukken;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 13 december 2011;
- de brief van mr. Gans d.d. 20 december 2011;
- de beslissing van de rolrechter om de zaak naar de parkeerrol te verwijzen;
- de akte houdende wijziging van eis van de zijde van de [erven X];
- de antwoordakte van [A].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3. De Wet herziening gerechtelijke kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.
2. De feiten
2.1. [B] en [C] zijn de dochters van wijlen [D] (hierna: [D]).
2.2. [D] is eigenaar geweest van het café/restaurant/hotel [naam restaurant/hotel], gevestigd aan de [kadastrale gegevens] (hierna te noemen: [naam restaurant/hotel]). Bij notariële akte van 31 oktober 2007 is ten gunste van de heer [E] (hierna: [E]) een hypotheekrecht op [naam restaurant/hotel] gevestigd. Dit hypotheekrecht strekt ter zekerheid van verhaal van een geldlening die [E] aan [D] heeft verstrekt.
2.3. [A] heeft [F] (hierna: [F]), de echtgenote van [D] en de stiefmoeder van [B] en [C], in de zomer van 2010 benaderd met de vraag of zij [naam restaurant/hotel] zou kunnen overnemen. [F] heeft [A] toen doorverwezen naar [E].
2.4. [D] en [F] hebben [E] bij schriftelijke volmacht van 20 oktober 2010 gevolmachtigd om namens hen op te treden bij alle handelingen nodig om [naam restaurant/hotel] te verkopen.
2.5. [E] is over de verkoop van [naam restaurant/hotel] in onderhandeling getreden met [A].
2.6. [D] is op 1 december 2010 overleden. [F], [C] en [D] zijn de erfgenamen van [D]. [D] heeft [G], zijn accountant, bij testament benoemd tot executeur in zijn nalatenschap.
2.7. [E] en [A] hebben op 15 december 2010 een schriftelijke overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst, getiteld "Intentieverklaring" (hierna: de intentieverklaring), waarin [E] als "gemachtigde" of "hypotheekhouder" wordt aangeduid en [A] als "koper", vermeldt voor zover van belang:
"Koper verklaard voornemens te zijn met de erfgenamen van wijlen [D] een koopovereenkomst te willen aangaan met betrekking tot:
Het Café-restaurant-hotel "[naam restaurant/hotel]"(…)
De gemachtigde verklaart schuldeiser/hypotheekhouder te zijn.
Zijn machtiging is gebaseerd op een door de heer [D] voornoemd aan hem gegeven volmacht tot verkoop. De gemachtigde verklaart ermee bekend te zijn dat de machtiging waarschijnlijk door het overlijden van de volmachtgever op één december tweeduizendtien geen rechtskracht meer heeft.
De koopovereenkomst kan derhalve tot stand komen wanneer de erfgenamen de koopovereenkomst met koper zullen aangaan.
(…)
De koopsom waaronder de eventuele koopovereenkomst zal worden aangegaan zal bedragen achthonderdvijftigduizend euro (€ 850.000,00), waaronder is begrepen een bedrag groot éénhonderdvijftigduizend euro (€ 150.000,00) voor goodwill en inventaris.
(…)
Partijen verklaren dat de onderhavige overeenkomst de erfgenamen op geen enkele wijze zal binden tot het aangaan van een koopovereenkomst. De erfgenamen zijn derhalve niet betrokken tot het aangaan van deze intentieverklaring.
Dat de strekking van deze overeenkomst is dat de hypotheekhouder schriftelijke zekerheid wenst dat de koper een serieuze koper is."
2.8. [E] heeft [A] bij schrijven van 20 december 2010 - voor zover van belang - bericht:
"Moeizaam slepen de onderhandelingen over de verkoop van "[naam restaurant/hotel]" zich voort. (…)"
Ik heb er nog eens goed over nagedacht, maar ik heb er genoeg van en ik stop de onderhandelin-gen."
2.9. De [erven X] hebben de nalatenschap van [D] op 27 december 2010 ten overstaan van notaris mr. S. Hellema onder voorrecht van boedelbeschrijving (ofwel beneficiair) aanvaard. [F] heeft de nalatenschap van [D] verworpen.
2.10. [A] heeft [E] op 5 januari 2011 gesommeerd tot nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot [naam restaurant/hotel].
2.11. [E] heeft [A] vervolgens voor de koop van [naam restaurant/hotel] doorverwezen naar [G]. [H], de partner van [A], heeft contact gezocht met [G]. [G] heeft [A] naar notaris mr. Rispens verwezen.
2.12. [A] heeft notaris mr. Rispens per e-mail d.d. 23 januari 2011 verzocht om een voorlopig koopcontract op te stellen. Mr. Rispens is hiertoe niet overgegaan.
2.13. [E] is nadien in contact gekomen met de heren [M] (hierna: [M]) en [N] (hierna: [N]) van Huys te Voorn Vastgoed B.V. in verband met de verkoop van [naam restaurant/hotel].
2.14. [N] heeft [A] bij e-mail van 22 februari 2011 - voor zover van belang - bericht:
"Even als volgt de genomen akties door ons ivm [naam restaurant/hotel] verlopen niet vlot . De heer [G] heb ik gesproken zoals je weet en er schijnt een intentieovereenkomst te liggen tussen verkoper en jou . Men heeft er eigenlijk zo genoeg van dat men nakoming wil eisen of anders de 10 % boete wil innen . Ik heb hen bewogen hiermee te wachten want daar zit jij met al het andere gezeur niet op wachten lijkt me .
Als je mij nou een mailtje stuurt dat je er vanaf ziet dan kan ik het masseren en waarschijnlijk regelen.
(…) voordat we concreet kunnen worden met verkoper wil ik eerst het voor jou regelen dat men geen nakoming eist en dat tevens de andere partij hierdoor vrij is om met ons zaken in orde te maken ."
2.15. [M] heeft [E] bij schrijven van 24 februari 2011 namens Huys te Voorn Vastgoed B.V. onder meer bericht:
"Als afgesproken is Charles ([N] - toevoeging rechtbank) met [A] het gesprek aan gegaan over de zeer vervelende ontstane situatie.
(…)
Aangezien [voornaam A] niet kan afnemen, zou zij ook de 10% niet aan de verkopende partij kunnen voldoen. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat zij inziet dat een schriftelijke verklaring van haar aan u noodzakelijk is.
In de bijlage treft u de mail van [voornaam A] aan [Z] waarin zij het een en ander bevestigd."
2.16. De bijlage bij voornoemd schrijven d.d. 24 februari 2011 betreft een e-mailbericht van [A] aan [M] d.d. 23 februari 2011, waarin - voor zover van belang - staat vermeld:
"Naar aanleiding van de mogelijke aankoop van Hotel [naam restaurant/hotel] aan [adres] het volgende:
De hypotheekverstrekker heeft als gevolg van de beslaglegging op mijn woonhuis door mijn ex-man aanvullende eisen gesteld.
Hierdoor is overname en exploitatie voor mij onhaalbaar en ben ik genoodzaakt af te zien van de overname/aankoop van Hotel [naam restaurant/hotel].
Hiermee moet ik mij dan ook beroepen op de ontbindende voorwaarde zoals besproken met notaris Rispens en is mijn recht tot aankoop ontbonden.
Ik zal dan ook geen aanspraak meer maken op de intentieverklaring die de heer [E] heeft getekend en doe volledig afstand van mijn recht tot aankoop.
Tussen [E]/[G] en mij zijn er over en weer derhalve geen vorderingen meer."
2.17. [E] heeft [A] bij brief van 17 maart 2011 - voor zover van belang - bericht:
"Op 28 februari heb ik een brief geschreven met het verzoek de e-mail - waarin je afstand doet van het recht van koop van '[naam restaurant/hotel]'- nogmaals af te drukken en te voorzien van een fysieke handtekening. Een e-mail zonder meer heeft in juridische zin geen enkele waarde. Ondanks dat ik een envelop had bijgesloten heb ik tot op heden geen reactie ontvangen."
2.18. Nadat de onderhandelingen met Huys te Voorn Vastgoed B.V. niet tot resultaat leidde, is [E] met de heer [P] (hierna: [P]), de ex-echtgenoot van [A], in onderhandeling getreden over de verkoop van [naam restaurant/hotel].
2.19. De sector kanton van de rechtbank Leeuwarden heeft de [erven X] - op hun eigen verzoek - bij beschikking van 27 juni 2011 (op grond van artikel 4:120 lid 1 BW Pro) de aanwijzing gegeven om met betrekking tot [naam restaurant/hotel] een koopovereenkomst aan te gaan met [P].
2.20. De [erven X] en [P] hebben vervolgens een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot [naam restaurant/hotel]. [P] exploiteert [naam restaurant/hotel] sinds juni 2011.
2.21. De advocaat van [A] heeft [G], de [erven X] en [E] bij afzonderlijke brieven van 28 juni 2011 - kort gezegd - gesommeerd om mee te werken aan de overdracht van [naam restaurant/hotel] aan [A]. Aan deze sommaties is geen gehoor gegeven.
2.22. [A] heeft - na verkregen verlof daartoe van de voorzieningenrechter van deze rechtbank bij beschikking van 8 juli 2011 - op 8 juli 2011 conservatoir beslag op [naam restaurant/hotel] laten leggen. De [erven X] hebben [naam restaurant/hotel] tot op heden niet aan [P] geleverd.
2.23. [A] heeft als productie L bij de dagvaarding een concept leveringsakte met betrekking tot [naam restaurant/hotel] overgelegd.
3. De vordering
in conventie
3.1. [A] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. de [erven X] veroordeelt om binnen één maand na betekening van dit vonnis te verschijnen op notariskantoor PlasBossinade te Groningen en alsdan mee te werken en al het mogelijke te doen om te komen tot ondertekening van de als productie L aan de dagvaarding gehechte concept akte, onder de bepaling dat de [erven X] voor iedere dag dat zij hiermee in strijd handelen, ieder hoofdelijk aan [A] een dwangsom verbeuren van € 5.000,-;
2. de [erven X] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, daaronder begrepen de beslagkosten.
3.2. De [erven X] hebben hun aanvankelijk gevoerde verweren tegen de vorderingen van [A] bij akte houdende wijziging van eis d.d. 23 januari 2013
- waarvan de inhoud overigens geen eiswijziging bevat - laten varen, behoudens het verweer tegen de gevorderde dwangsom.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. De [erven X] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. [A] veroordeelt het door haar gelegde beslag op [naam restaurant/hotel] binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis op te heffen en opgeheven te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag;
B. [A] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
met veroordeling van [A] in de proceskosten.
3.5. [A] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil en de beoordeling daarvan
4.1. Gezien het feit dat de [erven X] zich niet langer verzetten tegen de hoofdvordering van [A], zal de rechtbank voorbijgaan aan de opmerking die mr. Gans bij brief van 20 december 2011 op het proces-verbaal van de comparitie van
13 december 2011 heeft gemaakt, nu deze opmerking, wat daar verder ook van zij, voor de beoordeling van het geschil niet meer relevant is.
in conventie
4.2. Nu de [erven X] hun aanvankelijk gevoerde verweren tegen de vorderingen van [A] niet langer handhaven, zal de rechtbank hen - overeenkomstig de hoofdvordering van [A] - veroordelen om binnen één maand na betekening van dit vonnis te verschijnen op notariskantoor PlasBossinade te Groningen en om alsdan mee te werken en al het mogelijke te doen om te komen tot ondertekening van de als productie L aan de dagvaarding gehechte concept akte. De rechtbank zal een gewaarmerkte kopie van deze akte aan dit vonnis hechten. De rechtbank ziet geen aanleiding om een dwangsom te verbinden aan deze veroordeling, nu de [erven X] de intentie hebben uitgesproken om vrijwillig aan deze veroordeling te voldoen en deze intentie genoegzaam volgt uit de omstandigheid de [erven X] zich niet langer verzetten tegen de vorderingen van [A].
4.3. De rechtbank zal de [erven X] als de in het ongelijk te stellen partijen hoofdelijk veroordelen in de proceskosten. Het griffierecht aan de zijde van [A] zal - na aftrek van het reeds door [A] betaalde griffierecht voor de verzoekschriftprocedure ter zake van het beslag op [naam restaurant/hotel]] - op nihil worden vastgesteld. De overige proceskosten aan de zijde van [A] worden tot op heden vastgesteld op:
- dagvaarding € 90,81
- salaris advocaat € 904,00 (2 punten x € 452,00 (tarief II))
Totaal € 994,81.
4.4. De gevorderde beslagkosten kunnen gelet op artikel 706 Rv Pro tevens worden toegewezen. De rechtbank zal de [erven X] dan ook hoofdelijk veroordelen in deze kosten, die worden vastgesteld op:
- verschotten € 305,55 (€ 215,11 + € 76,89 + € 13,55)
- griffierecht € 260,00
- salaris advocaat € 452,00 (1 punt × € 452,00 (tarief II))
Totaal € 1.017,55.
in reconventie
4.5. De [erven X] hebben aan hun reconventionele vorderingen ten grondslag gelegd dat het beslag dat [A] op [naam restaurant/hotel] heeft gelegd onrechtmatig is.
4.6. Nu de [erven X] in conventie zijn veroordeeld om hun medewerking te verlenen aan het ondertekenen van een akte van levering met betrekking tot [naam restaurant/hotel]], is het conservatoir beslag dat [A] op [naam restaurant/hotel] heeft gelegd ter bewaring van een recht op levering hiervan, naar het oordeel van de rechtbank niet onrechtmatig. De vorderingen van de [erven X], strekkende tot opheffing van het beslag en tot schadevergoeding, zullen dan ook worden afgewezen
4.7. De rechtbank zal de [erven X] als de in het ongelijk te stellen partijen veroordelen in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van [A] tot op heden vastgesteld op € 452,00 aan salaris advocaat (2 punten x € 452,00 (tarief II) x 0,5).
5. De beslissing
De rechtbank,
in conventie
5.1. veroordeelt de [erven X] om binnen één maand na betekening van dit vonnis te verschijnen op notariskantoor PlasBossinade te Groningen en alsdan mee te werken en al het mogelijke te doen om te komen tot ondertekening van de als productie L aan de dagvaarding gehechte concept akte, waarvan een gewaarmerkte kopie aan dit vonnis is gehecht;
5.2. veroordeelt de [erven X] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden vastgesteld op € 994,81;
5.3. veroordeelt de [erven X] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.017,55;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
5.6. wijst de vorderingen van de [erven X] af;
5.7. veroordeelt de [erven X] in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden vastgesteld op € 452,00 aan salaris advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.Th.M. Zwart-Sneek en in het openbaar uitgesproken op
6 maart 2013.?