ECLI:NL:RBNNE:2014:1392

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/126684 / HA ZA 13-123

Vonnis van 12 maart 2014

in de zaak van

de naamloze vennootschap

OBVION N.V.,

gevestigd te Eindhoven,

eiseres,

advocaat mr. H.E.P. van Geelkerken te Heerlen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BOUWBEDRIJF BOS TERSCHELLING B.V.,

gevestigd te Terschelling,

gedaagde,

advocaat mr. E.A. Sikkes te Leeuwarden.

Partijen zullen hierna Obvion en Bouwbedrijf Bos genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 11 september 2013
het proces-verbaal van comparitie van 23 oktober 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

Bij brief van 31 oktober 2013 heeft mr. Van Geelkerken om aanvulling van het proces-verbaal van comparitie verzocht. Bij faxbericht van 14 november 2013 heeft mr. Sikkes bezwaar tegen de voorgestelde wijziging gemaakt. Bij faxbericht van 15 november 2013 heeft mr. Van Geelkerken zijn verzoek gehandhaafd. De rechtbank overweegt hierover het volgende. Blijkens de aantekeningen van de griffier heeft
mr. Van Geelkerken inderdaad tijdens de comparitie betoogd dat Bouwbedrijf Bos de woning niet in haar feitelijke macht had en dat dit wordt bevestigd door de brief van DAS. Het proces-verbaal dient daarom als zodanig als aangevuld te worden beschouwd. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat zelfs als de voorgestelde wijziging niet zou zijn overgenomen, zulks niet tot een ander dan onderstaand oordeel zou hebben geleid.

2.De feiten

2.1.

De heer [A] is eigenaar van een (casco-)woning aan [kadastrale gegevens] (hierna te noemen: de woning).

2.2.

In 2008, 2009 en 2010 heeft Bouwbedrijf Bos in opdracht van [A] onderhouds- en renovatiewerkzaamheden verricht aan de woning. Bouwbedrijf Bos heeft facturen aan [A] gezonden naar aanleiding van de door haar verrichte werkzaamheden, die tot op heden grotendeels onbetaald zijn gebleven.

2.3.

Tussen Bouwbedrijf Bos en [A] is een geschil over - onder meer - de facturen ontstaan. In een e-mail van 27 september 2011 heeft [A] het volgende aan Bouwbedrijf Bos geschreven:

"Zoals gisteren met [voornaam] en jou besproken ga ik akkoord met het restant bedrag van de openstaande facturen a € 127,719.44,-, mits [voornaam] de volgende onderstaande zaken aan de [straatnaam] op korte termijn afrond.

Met dit bedrag zijn alle openstaande facturen die privé door mij zijn te voldoen verrekend.

1. Het dicht en afmaken van de laatste voorzet wanden in het kleine achterste bijgebouwtje.

2. Het dichtmaken van de achterste vloer met plaat materiaal in het achterste deel van het achterste bijgebouw. Het betreft hier alleen de openliggende gaten in de vloer.

3. Het plaatsen van een voorzet wand tegen de buitenmuur van het trapgat naar boven.

4. Het plaatsen van een stenen muur in het halletje recht tegenover de voordeur.

5. Het afstucen van het stenen wandje direct links achter de voordeur en de twee stenen wandjes links en rechts gelegen van de openslaande tuindeuren."

2.4.

In een (ongedateerde) e-mail heeft Bouwbedrijf Bos het volgende aan [A] geschreven:

"Volgens afspraak van 27 en 28 september jl. zijn de genoemde afwerkpunten op onze kosten afgemaakt. Het werk is opgeleverd op vrijdag 20-10-2011. Graag ontvangen wij van jou een reactie, dat eea volgens afspraak is uitgevoerd.",

in antwoord waarop [A] het volgende op 25 november 2011 heeft teruggeschreven:

"Excuses voor mijn late reactie.

Alle afwerkpunten zijn in goede orde afgewerkt. Waarvoor dank!"

2.5.

Bouwbedrijf Bos is begin december 2011 een retentierecht op de woning gaan uitoefenen en heeft in dat verband posters op de ramen geplakt, het retentierecht bij het kadaster ingeschreven en de sloten van de woning vervangen.

2.6.

Obvion heeft aan [A] een hypothecaire geldlening verstrekt ten behoeve van de aankoop van de woning. Vanaf december 2011 voldoet [A] niet meer aan zijn betalingsverplichtingen jegens Obvion. Obvion wenst tot (executoriale) verkoop dan wel onderhandse verkoop van de woning over te gaan.

2.7.

Bij brief van 7 december 2012 heeft Obvion Bouwbedrijf Bos gesommeerd om de uitoefening van het retentierecht te staken. Bij brief van 10 december 2012 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van Bouwbedrijf Bos geantwoord dat aan de sommatie niet zal worden voldaan.

3.De vordering

3.1.

Obvion vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht verklaart dat:

A. het door Bouwbedrijf Bos gedane beroep op het retentierecht op onterechte gronden is gedaan en is ingeschreven in het kadaster;

B. Bouwbedrijf Bos onrechtmatig heeft gehandeld jegens Obvion, althans jegens Obvion wanprestatie heeft gepleegd en dat dit onrechtmatig handelen althans wanpresteren jegens Obvion voortduurt totdat Bouwbedrijf Bos het beroep op het retentierecht heeft gestaakt, althans zal doen staken en gestaakt te houden;

C. Bouwbedrijf Bos jegens Obvion schadeplichtig is geworden;

2. Bouwbedrijf Bos veroordeelt:

A. om na wijzen vonnis, althans na betekening van het in deze te wijzen Obvion, althans [A] per direct de vrije toegang tot de woning te verschaffen, staande en gelegen te [kadastrale gegevens]), zulks op straffe van een dwangsom ad € 50.000,00 per dag dan wel gedeelte van de dag dat Bouwbedrijf Bos na wijzen vonnis, althans per direct na betekening van het in deze te wijzen daarmee ingebreke blijft, zulks met een maximum van € 500.000,00, althans een zodanig bedrag dat de rechtbank in goede justitie zal menen te moeten vaststellen;

B. om zich jegens Obvion en/of [A] te onthouden van iedere actie, zulks in de meest ruime zin des woords waardoor Obvion en/of [A] worden gestoord in het vrije gebruik, zulks in de meest ruime zin des woords, van de woning, staande en gelegen te[kadastrale gegevens], zulks op straffe van een dwangsom ad € 50.000,00 per dag dan wel gedeelte van de dag dat Bouwbedrijf Bos na wijzen vonnis, althans per direct na betekening van het in deze te wijzen daarmee ingebreke blijft, zulks met een maximum van € 500.000,00, althans een zodanig bedrag dat de rechtbank in goede justitie zal menen te moeten vaststellen;

C. om na wijzen vonnis, althans na betekening van het in deze te wijzen vonnis, de kadastrale inschrijving van het retentierecht per direct ongedaan te maken ter zake de woning staande en gelegen te [kadastrale gegevens]

, zulks op straffe van een dwangsom ad € 50.000,00 per dag dan wel gedeelte van de dag dat Bouwbedrijf Bos na wijzen vonnis, althans per direct na betekening van het in deze te wijzen daarmee ingebreke blijft, zulks met een maximum van € 500.000,00, althans een zodanig bedrag dat de rechtbank in goede justitie zal menen te moeten vaststellen;

D. om Obvion na uitschrijving van het retentierecht uit het kadastrale register, Obvion daarvan per direct de nodige verificatoir bescheiden toe te zenden waaruit de uitschrijving in het kadaster blijkt, zulks op straffe van een dwangsom ad € 50.000,00 per dag dan wel gedeelte van de dag dat Bouwbedrijf Bos na wijzen vonnis, althans per direct na betekening

van het in deze te wijzen daarmee ingebreke blijft, zulks met een maximum van € 500.000,00, althans een zodanig bedrag dat de rechtbank in goede justitie zal menen te moeten vaststellen;

E. om de door Obvion geleden schade te vergoeden, op te maken bij staat

en te vereffen volgens de wet;

zulks met veroordeling van Bouwbedrijf Bos in de kosten van het onderhavige geding.

3.2.

Bouwbedrijf Bos voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.Het geschil en de beoordeling daarvan

4.1.

Obvion legt aan haar vorderingen - samengevat - ten grondslag dat Bouwbedrijf Bos ten onrechte een retentierecht op de woning uitoefent. Volgens Obvion was de woning begin december 2011 niet meer in de macht van Bouwbedrijf Bos. De woning is blijkens de in 2.4 genoemde e-mails op 20 oktober 2011 door Bouwbedrijf Bos opgeleverd en hierna zijn er geen werkzaamheden meer in de woning uitgevoerd. De sleutels van de woning zijn aan (de makelaar van) [A] teruggegeven, waarmee onder meer in het kader van bezichtigingen door potentiële kopers de toegang tot de woning is verschaft. De achtergebleven materialen in de woning zijn ten slotte door [A] van Bouwbedrijf Bos gekocht.

4.2.

Bouwbedrijf Bos betwist de vorderingen en voert - samengevat - het volgende verweer. Het retentierecht wordt op geldige wijze uitgeoefend. De woning was begin december 2011 nog wel in de macht van Bouwbedrijf Bos. De woning is niet opgeleverd. De in 2.4 genoemde e-mail is geschreven door een onervaren medewerkster van Bouwbedrijf Bos, terwijl met het daarin vervatte bericht bedoeld werd dat de woning opleveringsgereed was. Bouwbedrijf Bos is niet met [A] door de woning gelopen en een proces-verbaal van oplevering is evenmin opgesteld. De werkzaamheden waren niet afgerond; zo moesten de goten er nog aan. Er staan daarom nog steeds bouwmaterialen van Bouwbedrijf Bos in de woning en de bouwplaats is niet ontruimd. Tot juli 2012 stonden er bovendien stempels in de woning, die Bouwbedrijf Bos op verzoek van de makelaar heeft verwijderd. Bouwbedrijf Bos betwist dat zij sleutels aan (de makelaar van) [A] heeft geretourneerd.

4.3.

De rechtbank stelt bij de beoordeling van het geschil het volgende voorop. Op grond van vaste rechtspraak kan een schuldeiser slechts een retentierecht op een zaak uitoefenen indien hij houder van die zaak is - dat wil zeggen daarover direct of indirect naar verkeersopvatting, wet en uiterlijke omstandigheden te beoordelen feitelijke macht
uitoefent - in dier voege dat, in de terminologie van artikel 3:290 BW, "afgifte" nodig is om de zaak weer in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende te brengen. Het houderschap van de schuldeiser eindigt, zoals artikel 3:294 BW naar analogie van artikel 3:117 lid 2 BW meebrengt, niet zolang de zaak niet in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende komt. Deze regels gelden ook indien het gaat om een retentierecht op een onroerende zaak met dien verstande dat hier in de regel de afgifte, waardoor de zaak weer in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende moet worden geacht, geschiedt door haar te ontruimen (HR 15 februari 1991, NJ 1991/628, Agema/WUH).

4.4.

In het onderhavige geval gaat het om een (casco-)woning die door Bouwbedrijf Bos is verbouwd. Er zijn door Bouwbedrijf Bos geen bouwhekken geplaatst. Bouwbedrijf Bos beschikte over sleutels van de woning. Onduidelijk is gebleven of [A] eigen sleutels van de woning heeft behouden en of hij sleutels van Bouwbedrijf Bos heeft teruggekregen. Blijkens de in 2.4 genoemde e-mails zijn de tussen Bouwbedrijf Bos en [A] afgesproken resterende afwerkpunten omstreeks 20 oktober 2011 door Bouwbedrijf Bos afgemaakt en heeft [A] met die afwerking ingestemd. De makelaar van [A] heeft na genoemde datum de woning - die te koop stond - diverse malen met potentiële kopers betreden. Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat er na 20 oktober 2011 een situatie is ontstaan die niet meer toelaat aan te nemen dat de feitelijke macht over de woning bij Bouwbedrijf Bos is gebleven. De omstandigheid dat Bouwbedrijf Bos de woning niet heeft "opgeleverd" in de zin die daaraan bij een aannemingsovereenkomst pleegt te worden toegekend, is niet doorslaggevend voor de vraag of Bouwbedrijf Bos de woning onder zich heeft gehouden. De door Bouwbedrijf Bos genoemde werkzaamheden, zoals het plaatsen van goten, worden door de rechtbank gelet op de afgesproken afwerkpunten van ondergeschikte aard geacht. Dat er bouwmaterialen - waarvan overigens niet vaststaat aan wie deze in eigendom toebehoren - en stempels in de woning zijn achtergebleven, acht de rechtbank eveneens onvoldoende om aan te nemen dat Bouwbedrijf Bos de feitelijke macht over de woning heeft behouden. De op de overgelegde foto's zichtbare bouwmaterialen zijn immers bescheiden van omvang en liggen op slechts twee plekken, namelijk deels binnen (in de hoek van een kamer) en deels buiten (één kleine stapel).

4.5.

Bouwbedrijf Bos heeft het retentierecht dus ten onrechte, ook jegens Obvion als derde met een ouder recht in de zin van artikel 3:291 lid 2 BW, ingeroepen. Hierdoor heeft Bouwbedrijf Bos naar het oordeel van de rechtbank onrechtmatig jegens Obvion gehandeld en uit dien hoofde in beginsel schadeplichtig jegens Obvion. Bouwbedrijf Bos heeft Obvion immers belemmerd in de ongestoorde uitoefening van haar recht van parate executie van de woning, nu een woning door de uitoefening van een retentierecht niet vrijelijk aan een
(veiling-)koper geleverd kan worden. Hierdoor heeft Bouwbedrijf Bos gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Van een wanprestatie van Bouwbedrijf Bos jegens Obvion - hetgeen de rechtbank opvat als een beroep op artikel 6:74 BW - is geen sprake. Er zijn immers geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat Bouwbedrijf Bos enige verbintenis jegens Obvion op zich heeft genomen. De onder 1.A tot en met C gevorderde verklaringen van recht zullen daarom alleen worden toegewezen voor zover deze zijn gebaseerd op een onrechtmatig handelen van Bouwbedrijf Bos jegens Obvion.

4.6.

De onder 2. A tot en met D gevorderde (vormen van) stakingen van de uitoefening van het retentierecht kunnen voorts niet zonder meer worden toegewezen, ook al heeft Bouwbedrijf Bos daartegen geen afzonderlijk verweer gevoerd. Hiervoor is het volgende redengevend. De vorderingen onder 2.A en B beogen het vrije gebruik van de woning door Obvion en/of [A] te herstellen. [A] is in de onderhavige procedure echter geen partij, zodat deze vorderingen in zoverre dienen te worden afgewezen. Obvion heeft voorts geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zij, als hypotheekhouder, recht heeft op het vrije gebruik van de woning. Zo is gesteld noch gebleken dat Obvion een haar (mogelijk) toekomend recht om de woning in beheer te nemen of onder zich te nemen heeft uitgeoefend of willen uitoefenen (zie artikel 3:267 BW). De vorderingen onder 2.A. en B zullen daarom, wegens gebrek aan voldoende feitelijke grondslag, worden afgewezen.

De vorderingen onder 2.C en D zullen met inachtneming van het navolgende worden toegewezen. De onder 2.C voor ongedaanmaking van de inschrijving in het kadaster gevorderde termijn wordt verder als niet reëel haalbaar ingeschat. Ter voorkoming van executieperikelen wordt die termijn verlengd tot 2 weken na betekening van dit vonnis. De rechtbank ziet voorts aanleiding om de gevorderde dwangsom te matigen en daaraan een maximum te verbinden, zoals in het dictum te vermelden. De onder 2.D gevorderde dwangsom wordt achterwege gelaten, omdat de ongedaanmaking van de bedoelde inschrijving ook uit de openbare registers kenbaar zal zijn. Die dwangsom heeft gelet hierop onvoldoende zelfstandige betekenis.

4.7.

De onder 2.E gevorderde vergoeding van schade, nader op te maken bij staat, zal worden afgewezen. Obvion heeft niet gesteld dat zij als gevolg van het onrechtmatig handelen van Bouwbedrijf Bos schade heeft geleden, noch heeft zij de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk gemaakt.

4.8.

Bouwbedrijf Bos zal als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Obvion worden vastgesteld op:

- dagvaarding € 76,71

- overige explootkosten € 11,00

- vast recht € 589,00

- salaris advocaat
€ 904,00(2 punten × tarief € 452,00 )

Totaal € 1.580,71.

4.9.

Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, met uitzondering van de uit te spreken verklaringen van recht, nu deze naar hun aard hiervoor niet vatbaar zijn.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat:

- het door Bouwbedrijf Bos gedane beroep op het retentierecht op onterechte gronden is gedaan en is ingeschreven in het kadaster;

- Bouwbedrijf Bos onrechtmatig heeft gehandeld jegens Obvion, en dat dit onrechtmatig handelen jegens Obvion voortduurt totdat Bouwbedrijf Bos het beroep op het retentierecht heeft gestaakt, althans zal doen staken en gestaakt houden;

- Bouwbedrijf Bos jegens Obvion schadeplichtig is geworden;

5.2.

veroordeelt Bouwbedrijf Bos:

- om binnen 2 weken na betekening van dit vonnis de kadastrale inschrijving van het retentierecht ongedaan te maken ter zake de woning staande en gelegen te [kadastrale gegevens]), zulks op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 per dag dan wel gedeelte van de dag dat Bouwbedrijf Bos daarmee in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 250.000,00;

- om Obvion na uitschrijving van het retentierecht uit het kadastrale register, daarvan per direct de nodige verificatoire bescheiden toe te zenden waaruit de uitschrijving in het kadaster blijkt;

5.3.

veroordeelt Bouwbedrijf Bos in de proceskosten, aan de zijde van Obvion tot op heden vastgesteld op € 1.580,71;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Sanna en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2014.^[1]