ECLI:NL:RBNNE:2014:3778

• Datum uitspraak: 5 augustus 2014
• Publicatiedatum: 31 juli 2014
• Zaaknummer: KL-2722624 - CV EXPL 14-789 E
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: E.Th.M. Zwart
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van huurovereenkomst en ontruiming van gehuurde pand na huurachterstand

In deze zaak heeft de kantonrechter op 5 augustus 2014 uitspraak gedaan over de ontbinding van een huurovereenkomst tussen eiser en gedaagde. Eiser, vertegenwoordigd door Vesting Finance Incasso B.V., vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde pand, een café met hotel- en zaalaccommodatie, vanwege een aanzienlijke huurachterstand. De huurovereenkomst was op 4 maart 1998 gesloten en had een looptijd van vijf jaar met stilzwijgende verlenging. Gedaagde had sinds juli 2012 geen huur meer betaald, ondanks herhaalde sommaties van eiser. Tijdens de comparitie op 8 april 2014 kwamen partijen tot een vaststellingsovereenkomst, maar gedaagde voldeed niet aan de gemaakte afspraken.

De kantonrechter oordeelde dat gedaagde niet gerechtigd was om de huurbetaling op te schorten vanwege vermeend achterstallig onderhoud, omdat hij dit niet voldoende had onderbouwd. De rechter concludeerde dat de vordering van eiser tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand toewijsbaar was. De ontbinding werd uitgesproken met een termijn van veertien dagen voor ontruiming, rekening houdend met de woonfunctie van het gehuurde voor gedaagde en zijn gezin. Daarnaast werd gedaagde veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, vertragingsrente, en buitengerechtelijke incassokosten. De proceskosten werden eveneens aan gedaagde opgelegd.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaak-/rolnummer: 2722624 \ CV EXPL 14-789

vonnis van de kantonrechter d.d. 5 augustus 2014

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1],

eiser,

gemachtigde: Vesting Finance Incasso B.V.,

tegen

[gedaagde]

H.O.D.N. [A],

wonende te [woonplaats 2],

gedaagde,

procederende in persoon.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 28 januari 2014 en de daarin genoemde stukken;

- de akte houdende overlegging producties ter gelegenheid van de comparitie zijdens [eiser];

- het proces-verbaal van comparitie van 8 april 2014 houdende een vaststellingsovereenkomst;

- het proces-verbaal van comparitie van 8 april 2014;

- de akte uitlating zijdens [eiser].

1.2.

Ter comparitie zijn partijen tot een minnelijke regeling gekomen die is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. De vaststellingsovereenkomst hield (onder meer) in dat [gedaagde] binnen een bepaalde termijn een bepaald bedrag aan [eiser] zou voldoen. Tevens is overeengekomen dat, indien [gedaagde] dit bedrag niet tijdig en volledig zou voldoen, de vaststellingsovereenkomst zou komen te vervallen en [eiser] het recht zou hebben om vonnis te vragen. Nadat [eiser] een aantal malen ter rolle uitstel heeft verzocht en gekregen vanwege pogingen om de zaak buiten rechte op te lossen, heeft [eiser] bij akte van 1 juli 2014 verzocht om vonnis te wijzen, daarbij stellende dat [gedaagde] de in de vaststellingsovereenkomst neergelegde afspraken niet is nagekomen. Zijdens [gedaagde] is hier, ondanks dat [gedaagde] daartoe ter rolle in de gelegenheid is gesteld, niet op gereageerd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Bij notariële akte verleden op 4 maart 1998 is tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder een overeenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten betreffende de huur en verhuur van een café met bovengelegen hotel- en zaalaccommodatie en woning te [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, ingaande 4 maart 1998, met stilzwijgende verlenging met telkens vijf jaar. De eerstvolgende contractuele beëindigingsdatum is 4 maart 2018. Beëindiging vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste twaalf maanden. De huur bedraagt € 2.607,27 per maand.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW van toepassing verklaard.

2.3.

[gedaagde] betaalt al enige tijd geen huur, ondanks herhaalde sommaties zijdens [eiser].

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert, na vermindering van eis ter comparitie, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. ontbindt, althans ontbonden verklaart, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

II. [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het vonnis het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen en onder overgave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;

III. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:

a. de som van € 24.058,26 aan huur, rente en incassokosten, vermeerderd met de contractuele rente gerekend vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

b. een bedrag van € 2.602,27 per maand, zijnde de door [gedaagde] aan [eiser] verschuldigde huurverplichting, te rekenen vanaf 1 januari 2014 tot aan het tijdstip dat de onderhavige huurovereenkomst door de kantonrechter wordt ontbonden;

c. ter zake van schadevergoeding een bedrag van € 2.602,27 per maand waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand wordt geteld, niet tegenstaande enige toekomstige indexering van de huurprijs, te rekenen vanaf het tijdstip waarop de huurovereenkomst door de kantonrechter wordt ontbonden tot aan het tijdstip dat [eiser] het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een ander heeft verhuurd, echter ten hoogste tot de expiratiedatum van de schriftelijke huurovereenkomst, danwel in het geval het gehuurde eerst na de expiratiedatum wordt ontruimd tot de ontruimingsdatum;

d. de kosten van dit geding, daaronder begrepen de noodzakelijke verschotten en het salaris van de gemachtigde van [eiser].

3.2.

[eiser] voert daartoe - samengevat - het volgende aan. [gedaagde] is sedert juli 2012 achterstallig met het betalen van de huur. Er zijn in 2013 slechts een aantal (deel)betalingen gedaan. De huurachterstand bedraagt per 1 januari 2014 € 21.132,58. Nadien is niets meer betaald. Naast de achterstallige huur vordert [eiser] een bedrag aan vertragingsrente ad 2% per maand, welke rente vanaf de vervaldag van de huurpenningen tot datum dagvaarding € 1.952,68 bedraagt alsmede een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.000,00. Vanwege de grote achterstand vordert [eiser] tevens ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en de schade die daarvan het gevolg is.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. Het geschil en de beoordeling

4.1.

Aanvankelijk heeft [eiser] tevens betaling gevorderd van een bedrag van € 10.000,00 dat [gedaagde] verschuldigd zou zijn aan hem ten gevolge van een geldleningsovereenkomst. Nadat [gedaagde] de verschuldigdheid van dit bedrag bij conclusie van antwoord heeft bestreden omdat dit (nog) niet opeisbaar is, heeft [eiser] ter comparitie erkend dat het bedrag ad € 10.000,00 nog niet opeisbaar was en zijn vordering met dit bedrag verminderd. De kantonrechter zal oordelen aan de hand van de verminderde eis. De vordering van [eiser] heeft daarmee thans alleen nog maar betrekking op de huurovereenkomst en niet langer (ook) op de geldleningsovereenkomst.

4.2.

[eiser] vordert allereerst betaling van de achterstallige huur, bij dagvaarding berekend op € 21.132,85 per 1 januari 2014. Uit het ter onderbouwing van dit bedrag bij dagvaarding overgelegde overzicht (waar ter gelegenheid van de comparitie bij akte een aanpassing van in het geding is gebracht) volgt dat [gedaagde] vanaf juli 2012 geen huur meer heeft betaald, in de periode april tot augustus 2013 wel een aantal betalingen heeft gedaan en dat deze betalingen zijn verwerkt en afgeboekt van het bedrag aan achterstallige huur. Ter comparitie heeft [gedaagde] bevestigd dat hij het aangepaste overzicht had ontvangen, erkend dat hij een aantal (deel)betalingen heeft gedaan in de zomer van 2013 en tevens erkend dat hij vanaf september 2013 geen huurbetalingen meer heeft gedaan. De juistheid van het overzicht van [eiser] heeft [gedaagde] daarmee niet betwist, zodat de kantonrechter van de juistheid daarvan uitgaat. Daarmee is de vordering betreffende de achterstallige huur in beginsel toewijsbaar.

4.3.

[gedaagde] heeft nog tot zijn verweer aangevoerd dat sprake is van achterstallig onderhoud en dat hij om die reden geen huur heeft voldaan. Pas als het achterstallig onderhoud is verricht zal hij weer huur gaan betalen. [eiser] heeft bestreden dat sprake is van achterstallig onderhoud. Voor zover er sprake was van ernstige schade heeft hij naar eigen zeggen altijd adequaat gereageerd. Het pand is drie jaar geleden nog van buiten geverfd en recent zijn de dakgoten hersteld en is schade aan het dak hersteld. [gedaagde] heeft [eiser] nooit geïnformeerd over het feit dat sprake was van achterstallig onderhoud en waar dat dan in gelegen zou zijn en evenmin aangegeven dat hij ten gevolge daarvan geen huur betaalde, aldus [eiser].

4.4.

De kantonrechter vat het verweer van [gedaagde] op als een beroep op artikel 6:262 BW (de bevoegdheid tot opschorting van een wederkerige overeenkomst) en overweegt ter zake als volgt. Alhoewel in zijn algemeenheid niet de eis gesteld kan worden dat degene die opschort dit pas mag doen als hij dit aan zijn wederpartij kenbaar maakt, kan uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien dat een partij pas mag opschorten nadat zij haar wederpartij heeft meegedeeld dat en op welke grond de opschorting plaatsvindt. Daarbij is in het bijzonder van belang hetgeen de wederpartij ten tijde van de opschorting wist of uit de toen bestaande omstandigheden had behoren te begrijpen, en wat degene die opschort, toen met betrekking tot die wetenschap of dit begrijpen mocht aannemen (HR 17 februari 2006, ECLI:NL:HR:AU5663). Daarenboven dient het achterstallig onderhoud zodanig ernstig te zijn dat opschorting van de huurbetaling gerechtvaardigd is. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij op (herhaalde) sommaties van [eiser] tot betaling niet heeft gereageerd. Voor wat betreft (de ernst van) het achterstallig onderhoud heeft [gedaagde] slechts aangevoerd dat hij dit een paar keer mondeling bij [eiser] heeft aangevoerd, hetgeen [eiser] heeft bestreden. [gedaagde] heeft evenmin aangegeven dat hij daarbij kenbaar heeft gemaakt dat hij zich op zijn opschortingsrecht beriep. Gezien het feit dat sprake is van een forse en langdurige huurachterstand die [gedaagde] kennelijk stilzwijgend heeft laten oplopen, terwijl onbetwist is dat [eiser] nog recent onderhoud heeft laten plegen aan dak en dakgoten, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde], voor een terecht beroep op een opschortingsrecht, concreter aan [eiser] had dienen aan te geven waar het achterstallig onderhoud dan precies in was gelegen alsmede dat dit zodanig ernstig was dat [gedaagde] om die reden zijn verplichting tot het betalen van huur opschortte totdat dit onderhoud zou zijn gepleegd. Nu [gedaagde] dit alles heeft nagelaten is hij niet gerechtigd zich op opschorting te beroepen, zodat zijn verweer op dit punt wordt gepasseerd. De vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen ligt daarmee voor toewijzing gereed.

4.5.

Voor wat betreft de gevorderde vertragingsrente ad 2% heeft [eiser] verwezen naar de toepasselijke huurvoorwaarden. [gedaagde] heeft tot zijn verweer slechts aangevoerd dat hij dit bedrag te hoog vindt, hetgeen de kantonrechter opvat als een beroep op strijdigheid met de redelijkheid en billijkheid. Nu sprake is van contractueel overeengekomen rente is een enkel beroep op de hoogte van hetgeen overeengekomen is onvoldoende om dit met een beroep op de redelijkheid en billijkheid terzijde te stellen, zodat dit beroep wordt verworpen. De gevorderde contractuele rente zal worden toegewezen voor zover deze betrekking heeft op de achterstallige huurpenningen, nu [eiser] niet heeft aangevoerd dat die rente ook over andere verschuldigde bedragen dan de huurpenningen verschuldigd is.

4.6.

Voor wat betreft de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst geldt ingevolge het in artikel 6:265 BW bepaalde dat iedere tekortkoming in de nakoming in beginsel de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekening, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de gevolgen van een ontbinding (en daarop volgende ontruiming) voor hem zeer ernstig zijn nu het gehuurde hem en zijn gezin tevens tot woonruimte strekken. Deze omstandigheid is, mede gezien de lange termijn van huurachterstand en aanzienlijke omvang van de achterstallige huurpenningen, naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om de verzochte ontbinding af te wijzen, temeer nu [gedaagde] onbesproken heeft gelaten dat hij de in der minne gemaakte afspraken over het inlopen van deze achterstand niet is nagekomen. De ontbinding zal per heden worden uitgesproken. Daarmee is tevens de gevorderde ontruiming toewijsbaar. Wel zal de kantonrechter, gezien het feit dat het gehuurde [gedaagde], zoals hij onbetwist heeft aangevoerd, tevens tot woning strekt voor hem en zijn gezin, de datum van ontbinding stellen op veertien dagen na betekening van het vonnis.

4.7.

De gevorderde schadevergoeding na het tijdstip waarop de huurovereenkomst is ontbonden is toewijsbaar tot een bedrag als hierna bepaald. Het eventueel meer gevorderde is thans niet toewijsbaar, omdat, gelet op de [eiser] rustende schadebeperkingsplicht, onvoldoende vaststaat dat [eiser] die schade daadwerkelijk zal lijden. De vordering wordt voor het meer gevorderde verwezen naar de schadestaatprocedure.

4.8.

De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Uitgaande van het na vermindering van eis gevorderde bedrag leidt toepassing van het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief tot een bedrag van € 875,00. Dit bedrag zal worden toegewezen.

4.9.

[gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden vastgesteld op:

- explootkosten € 77,22

- overige kosten € 11,00

- griffierecht € 462,00

- salaris gemachtigde
€ 600,00 (2 punten x tarief € 300,00)

totaal € 1.150,22.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per heden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen en onder overgave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:

a. een bedrag van € 21.132,58 aan huur tot 1 januari 2014, vermeerderd met € 1.925,68 aan vertragingsrente tot aan de dag der dagvaarding en vermeerderd met een vertragingsrente van 2% per maand over de huurpenningen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

b. een bedrag van € 2.602,27 per maand, zijnde de door [gedaagde] aan [eiser] verschuldigde huurverplichting, te rekenen vanaf 1 januari 2014 tot aan heden, de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;

c. een bedrag van € 2.602,27 per maand vanaf heden tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, alsmede bij wijze van schadevergoeding vanwege voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst een bedrag gelijk aan twee maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, doch niet meer dan de daadwerkelijk door [eiser] te lijden schade ingeval van verhuur binnen twee maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tevens tot vergoeding van de overige - daadwerkelijk geleden - schade over de periode lopende vanaf twee maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, nader op te maken bij staat;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding aan [eiser] van een bedrag van € 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 1.150,22;

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. E.Th.M. Zwart-[woonplaats 1], kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 augustus 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.

615

ml 468