Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/134102 / KG ZA 14-132
Vonnis in kort geding van 21 mei 2014
in de zaak van
[A] en [B],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat: mr. B.J. van den Berg te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap
[C]
gevestigd te Hemelum,
gedaagde,
advocaat: mr. M. Dijkstra te Assen.
Partijen zullen hierna "[A/B])" en "[C]" genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
[A/B] hebben [C] in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare terechtzitting van 14 mei 2014.
1.2.
[A/B] hebben toen op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I. [C] veroordeelt om binnen één week na betekening van het in dezen te
wijzen vonnis, dan wel binnen in goede justitie te bepalen termijn – op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag dat [C] in gebreke blijft, met een maximum van € 500.000,- althans een in goede justitie te bepalen dwangsom – volledig uitvoering te geven aan de koopovereenkomst d.d. 20 januari 2014 met betrekking tot de (ver)koop en levering van de onroerende zaak te [woonplaats] aan de [Straat + huisnummer], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], [sectie], nummer [kadasternummer], daaronder begrepen het medewerken aan het passeren van de akten van levering en hypothecaire geldlening, voldoening van de daarmee samenhangende koopsom ad
€ 310.000,- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf 1 april 2014 en de kosten (onder andere notariskosten en overdrachtsbelasting) aan haar door overboeking op de kwaliteitsrekening van de transporterende notaris(sen) én af te nemen;
subsidiair:
II. [C] – op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per
dag dat [C] in gebreke blijft, met een maximum van € 500.000, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom - veroordeelt om op eerste verzoek van [A/B] door te onderhandelen over de koop en verkoop van de onroerende zaak te [woonplaats] aan de [Straat + huisnummer], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], [sectie], nummer [kadasternummer], waarbij als uitgangspunten moeten worden gehanteerd dat:
- [C] van [A/B] koopt de onroerende zaak te [woonplaats] aan de [Straat + huisnummer];
- de koopsom bedraagt € 310.425,00 exclusief BTW (dit is inclusief het door [C] reeds aan de accountant betaalde bedrag van € 425,00), overdrachtsbelasting en kosten koper;
- levering zo spoedig mogelijk;
- aanbetaling bij levering € 30.000,-;
- de betaling van het restant met door [A/B] aan [C] te verstrekken hypothecaire geldlening;
- voor de hypothecaire geldlening geldt een rente van 4% en aflossing van € 4.000,- per maand;
- er geen financieringsvoorbehoud is overeengekomen;
- er geen voorbehoud ten aanzien van verbouwingen is overeengekomen;
althans aan de hand van door de voorzieningenrechter in goede justitie te benoemen uitgangspunten;
III. [C] veroordeelt in de kosten van het geding.
1.3.
Ter terechtzitting hebben partijen hun standpunten nader toegelicht, waarbij hun advocaten gebruik gemaakt hebben van pleitnotities. [C] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [A/B], met veroordeling van [A/B] in de kosten van het geding.
1.4.
Partijen hebben producties overgelegd.
1.5.
Het vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[A] en [B] zijn echtelieden. [A] is eigenaar van het bedrijfspand met bijbehorende grond aan de [Straat + huisnummer] te [woonplaats] (hierna tezamen te noemen: het pand). Sinds 2009 heeft [A/B] dit pand aan derden verhuurd.
2.2.
[A] is in contact gekomen met [D], directeur van [C] en zij hebben gesproken over gebruik van het pand door [C]. Aanvankelijk is gesproken over huur van het pand. Een huurovereenkomst is echter niet tot stand gekomen. Wel hebben [A] en Tuinstra een intentieovereenkomst d.d. 20 december 2013 gesloten inzake de huurkoop van het pand.
In deze intentieovereenkomst is onder meer bepaald:
Ondergetekenden,
De heer [A], hierna te noemen verkoper,
en
de heer [D], hierna te noemen koper,
geven door ondertekening weer, dat zij wensen te komen toteen overeenkomst van huurkoop betreffende het pand [Straat + huisnummer] te [woonplaats].
(…)
Prijs: de basisprijs van grond en opstallen zijn conform voorliggende taxatie
€ 310.000 (driehonderdtienduizend euro).
Rekenrente (financieringsvergoeding aan verkoper):4% (vier procent) per jaar.
Termijnen:6 jaren ofwel 72 kalendermaandelijkse termijn, te voldoen bij vooruitbetaling.
Ingangsdatum:1 april 2014.
(…)
Er is een recht van koop en plicht tot verkoop overeengekomen aan het eind van de 72e termijn. Eigendom zal dan overgaan van verkoper aan koper tegen 0 euro (nul euro).
(…)
Er zijn een aantal zaken, dieaanvullendzijn besproken en dievoor een totstandkoming van de overeenkomst van toepassing zijn:
Koper verplicht zich te informeren over de gemeentelijke bestemmingsplannen m.b.t. de officiële kavel als geregistreerd bij het kadaster.
Verkoper draagt zorg voor aanwezigheid dan wel aanleg van een goede kabelverbinding c.q. glasverbinding voor ICT doeleinden naar wens van koper.
Verkoper draagt zorg voor aanwezigheid dan wel aanleg van een krachtstroomvoorziening naar wens van koper.
Verkoper verwijdert de entresol in het magazijn.
Verkoper past de tussenwand in het magazijn aan naar wens van koper.
Verkoper verwijdert de bestaande magazijnstellingen.
Verkoper draagt zorg voor vrije levering van het pand door tijdige verwijdering van zijn onderhuurder (uiterlijk twee weken voor ingangsdatum contract).
Ter overbrugging van de periode 1 januari 2014 tot 1 april 2014 (ingangsdatum contract) en ter compensatie van de door verkoper te verrichten aanpassingen zal een handgeldvergoeding ter grootte van 1 maandtermijn van toepassing zijn, te factureren door verkoper ter betaling door koper achteraf.
Koper heeft het recht en verwerft hiermee toestemming van verkoper om zijn magazijnstelling te laten plaatsen en installeren door zijn leverancier.
Verkoper stemt in met contractueel vooraf instemmen met uitbreiding van zijn opstallen naar wens van de koper, mits deze in overeenstemming zijn met de functionaliteit en uiterlijk van het huidige pand.
Alle BTW consequenties zullen na consultatie van experts worden toegepast (b.v. mogelijke BTW op grond). Verkoper zal hiervoor originele notariële aankoopnota’s aan koper verstrekken.
2.3.
De intentieovereenkomst is alleen door [D] (op 23 december 2013) ondertekend. [A] heeft in later stadium per e-mail zijn akkoord gegeven op de intentieovereenkomst.
2.4.
Op 9 januari 2014 hebben [A] en [C] – vertegenwoordigd door haar directeur [D] - een gesprek gehad ten kantore van notaris mr. P. Alberda (hierna te noemen: de notaris) te Lemmer. [A] en [C] werden in dit gesprek bijgestaan door hun adviseurs, [E] respectievelijk [F]. In dit gesprek is koop van het pand door [C] aan de orde geweest evenals de (fiscale) nadelen die verbonden waren aan de eerder besproken huurkoopmogelijkheid.
2.5.
[A]’s adviseur [E] heeft [A] en [D] (alsook de notaris) bij e-mail van 16 januari 2014 medegedeeld:
“Zoals vanochtend met jullie beide besproken, doe ik jullie hieronder een overzicht van de koop en levering van het pand inclusief terrein aan de [Straat + huisnummer] te [woonplaats] toekomen.
(…)
Nu ik het vooroverleg voor [D] afrond, zou ik willen voorstellen de kosten van dit onderzoek voor [D] (ad € 425) op te tellen bij de koopprijs van het pand en de kosten rechtstreeks aan [A] in rekening te brengen. Dit scheelt een hoop formaliteiten, als je ’t hebt over identificeren van [D] e.d. Is dit wat jullie betreft akkoord?
@ Pieter: zou jij, na het akkoord van beide heren, de koopovereenkomst willen voorbereiden?”
2.6.
De notaris heeft na het gesprek van 9 januari 2014 partijen op of omstreeks 21 januari 2014 een schriftelijke koopovereenkomst toegezonden. In deze koopovereenkomst is onder meer bepaald:
“Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt:
Het bedrijfsgebouw met erf, ondergrond en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [postcode] [woonplaats], [Straat + huisnummer], uitmakende een op het terrein afgebakend gedeelte ter grootte van ongeveer zeventien are van het perceel kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], [sectie], nummer [kadasternummer],
Hierna te noemen:Verkochte
De koopprijs bedraagt voor het Verkochte:
Drie honderd tien duizend vier honderd vijf en twintig euro (€ 310.425,00), exclusief omzetbelasting.
(…)
Ontbindende voorwaarde(n)
Artikel 7
Koper verklaart uitdrukkelijk geen financieringsvoorbehoud te zijn overeengekomen en verklaart zich bewust te zijn van de gevolgen hiervan.
(…)
Levering
Artikel 9
De Leveringsakte zal worden verleden op31 maart 2014, of zoveel eerder of later als Koper en Verkoper nader zullen overeenkomen, ten overstaan van de notaris.
(…)
Bijzondere bepalingen
Artikel 11
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar de aankomsttitels, waarin woordelijk staat vermeld:
BIJZONDERE BEDINGEN
Bij deze verklaren de verschenen personen – handelende in gemelde hoedanigheid – dat van toepassing zijn de navolgende voorwaarden:
GEMEENTE LEMSTERLAND
ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN EN BEPALINGEN VOOR DE PERCELEN BEDRIJFSTERREIN “LEMSTERHOEK, UITBREIDING”.
De juiste te verkopen oppervlakte zal worden vastgesteld door het kadaster. Is de transportakte reeds gepasseerd op het moment dat het resultaat van de kadastrale uitmeting bekend wordt, dan zal er zonodig een verrekening plaatsvinden, tegen de overeengekomen verkoopprijs per vierkante meter (m2) te verhogen met BTW.
De transportakte dient binnen twee maanden nadat het besluit tot verkoop is genomen te worden gepasseerd. Kan de akte niet binnen deze termijn gepasseerd worden, dan is de koper over de totale koopsom een rentevergoeding verschuldigd van één procent per maand vanaf de datum waarop het verkoopbesluit is genomen, tot de dag der betaling van de koopsom, waarbij een gedeelte van een maand gerekend wordt als een volle maand.
(…)
2.7.
De notaris heeft [C] – in de persoon van haar directeur [D] - bij e-mail van 4 februari 2014 gemeld dat hij nog geen reactie heeft ontvangen op zijn e-mail aan [C] van 21 januari jl., waarbij de koopovereenkomst is toegezonden en [C] verzocht om alsnog te reageren.
2.8.
[C] heeft bij e-mail van 6 februari 2014 gereageerd op de haar toegezonden koopovereenkomst. In deze e-mail meldt [D] dat er géén sprake is van een koopovereenkomst tussen partijen, maar dat er slechts sprake is van een concept koopovereenkomst die door de notaris op basis van de tot dan toe beschikbare gegevens is opgesteld. [C] heeft in deze e-mail voorts commentaar geleverd op de hem toegezonden koopovereenkomst. [C] sluit de e-mail aldus af:
“(…)
Voordat we om tafel gaan zitten en verder praten, zou ik eerst graag een grondige herziening van de CONCEPT koopovereenkomst willen zien.
Op dit moment heerst de gedachte ‘bij twijfel niet inhalen’. Deze heeft een aantal gronden:
Deze concept koopovereenkomst is inhoudelijk niet correct en deels onaanvaardbaar en moet op vele punten aangepast.
Onzekerheid over de waarde mbt uitbouwing en onduidelijke status bouwgrond.
Onze huidige financiële onzekere situatie.
Huidige taxatie waarde.
(…)”
2.9.
[D] heeft [A] bij e-mail van 10 februari medegedeeld:
“Na overleg met Pieter, [E] en [F], stuur ik je mijn inhoudelijk commentaar op de concept overeenkomst door zoals ik die afgelopen donderdag naar Pieter heb gestuurd. Zie hieronder.
Ik heb je vorige week dinsdag gebeld en gezegd dat onze interne financiële situatie de belangrijkste trigger is voor grote terughoudendheid. Ik durf het simpel gezegd niet aan, m.a.w. ik wil uitstappen.
Hieronder staat meer uitleg. Maar dit is ABSOLUUT niet het enige argument.
(…)
We hebben je gewaarschuwd dat het op de details aan komt / zou komen, het concept van Pieter Alberda is kortweg te simpel en te standaard voor een totaal niet standaard situatie. Het is onacceptabel voor ons te tekenen.
Pieter Alberda heeft aangegeven dat de status van de overeenkomst één van een concept is, mede ook gezien de complexiteit en bijzondere karakter van de bijeenkomst. Je kunt hier geen rechten aan ontlenen. Dat je me de hand hebt geschud en vertrouwen in de zaak hebt, is mooi, maar gezien het stadium waarin we zitten, kan en mag je geen rechten ontlenen aan deze afwijkende concept overeenkomst. (…)”
2.10.
Bij e-mail van 11 februari 2014 heeft [A] hierop gereageerd. Hij meldt onder meer:
“[D] goedemorgen. Met ontsteltenis en enorme verbazing heb ik je reactie op de koopovereenkomst ontvangen. Je geeft aan van de koopovereenkomst af te willen. Ik wil je wijzen op de mondelinge zakelijke koopovereenkomst die is besproken op 9 januari jl. bij Notaris Alberda in Lemmer en later door hem op papier is gezet. Zowel je adviseur [F] als ook mijn adviseur [E] hebben je gewaarschuwd voor de claim die er zeker komt van [A] als je er van af wil. In een zojuist gevoerd telefoongesprek met Pieter gaf hij heel duidelijk aan dat een mondelinge zakelijke overeenkomst bindend is en je er alle twee aan vast zit. De 10% afkoop van € 310.000,- en de verder door mij gemaakte kosten, zoals onder andere, advieskosten, derving huur inkomsten enz. zullen dan ook bij jou geclaimd worden. Ik stel voor mij tegemoet te komen voor een bedrag van € 40.000 excl. BTW. (…)”
2.11.
[D] heeft [A] bij e-mail van 14 februari 2014 bericht:
“Naar aanleiding van onze mailberichten van afgelopen week (10 en 11 februari jl.) hebben we telefonisch overleg gehad. Het waren prettige telefoongesprekken, waarin ruimte was om de opgelopen emoties van beide kanten uit te spreken en openingen te zoeken.
We spraken erover dat wij beiden willen proberen om nieuwe onderhandelingen op gang te brengen in verband met de [Straat + huisnummer] te [woonplaats]. We kwamen in ons telefoongesprek tot de conclusie dat we tijdens een eerdere onderhandeling op essentiële punten geen overeenstemming konden bereiken. Dat is allemaal verleden tijd. Wat mij betreft kunnen we met een frisse nieuwe start beginnen en met elkaar om tafel gaan zitten.
Ik heb je al aangegeven dat, indien we overeenstemming mochten bereiken, het van groot belang is dat de zaken tussen onsgoedworden vastgelegd. Dat is zowel in jouw belang als in mijn belang en we hebben daar beiden profijt van. Het lijkt me goed dat we binnenkort weer om tafel zullen gaan en als we het over de belangrijkste onderdelen met elkaar eens worden, denk ik dat er dan een nieuw concept moet worden opgesteld.
Ik hoor graag of jij er net zo over denkt als ik en ik wacht je reactie graag af. (…)”
2.12.
[A] meldt vervolgens bij e-mail van 20 februari 2014 aan [D]:
“[D] goedemiddag. Heb je al contact gehad met Pieter inzake de door jou gewenste aanpassingen inzake de koopovereenkomst?? Ik hoor je graag. Mvg. (…)”
2.13.
[D] heeft [A], de adviseurs van partijen alsmede de notaris op 4 maart 2014 een aangepaste versie van de door de notaris in eerder stadium toegezonden schriftelijke koopovereenkomst toegezonden.
2.14.
De advocaat van [A/B] heeft [C] bij brief van 11 maart 2014 gesommeerd tot nakoming van de, in de visie van [A/B], tussen partijen gesloten – mondelinge – koopovereenkomst met betrekking tot het pand. Daartoe meldt genoemde advocaat in deze brief:
“(…) Tussen cliënten en u zijn vanaf eind 2013 onderhandelingen gevoerd over – aanvankelijk – de verhuur en later de verkoop door cliënten aan u van het bedrijfsgebouw te [woonplaats] aan de [Straat + huisnummer]. (…)
Vorenbedoelde onderhandelingen hebben begin dit jaar geresulteerd in het sluiten van een – mondelinge – koopovereenkomst. U heeft tezamen met uw adviseur [F] en cliënt, [A] met zijn adviseur [E] ten overstaan van de ingeschakelde notaris, de heer mr. P. Alberda te Lemmer volledig overeenstemming bereikt over de verkoop door cliënten aan u van eerdergenoemd bedrijfsterrein. De notaris heeft vervolgens de koopovereenkomst opgesteld en aan partijen doen toekomen. Tot op heden heeft u de koopovereenkomst nog niet ondertekend.
Uit de stukken die mij ter beschikking staan en uit de verklaringen van cliënten en van de notaris – die zo nodig bereid is zijn verklaring op schrift te stellen – concludeer ik dat tussen cliënten en u een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. (…)”
2.15.
De advocaat van [C] heeft bij brief van 26 maart 2014 aan [A/B] laten weten dat zijn cliënte betwist dat er sprake is van een perfecte koopovereenkomst tussen partijen ter zake het pand. Voor zover er wél sprake zou zijn van een perfecte koopovereenkomst, zo vervolgt de brief, dan beroept [C] zich op dwaling, reden waarom in deze brief de – pretense – koopovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd. Aan de dwaling wordt kort gezegd ten grondslag gelegd dat [A] [C] verkeerd heeft geïnformeerd en een onjuiste mededeling heeft gedaan omtrent zowel de bestemming als de bebouwingsmogelijkheden van het perceel.
3.Het standpunt van [A/B]
3.1.
leggen aan hun vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag.
3.2
Op 9 januari 2014 is tussen partijen ten overstaan van de notaris en in bijzijn van hun adviseurs mondeling wilsovereenstemming bereikt over de (essentialia van de) verkoop door [A] aan [D] van het pand. De notaris heeft de mondeling gemaakte afspraken nadien vastgelegd in de door hem op 21 januari 2014 aan partijen toegezonden schriftelijke koopovereenkomst. In hoofdlijnen komen de essentialia van de koopovereenkomst neer op de (ver)koop van genoemd pand, tegen een koopsom van € 310.425,-, aanbetaling bij levering van een bedrag van € 30.000,-, betaling van de restant koopsom middels een door [A] aan [D] te verstrekken hypothecaire geldlening, overeenstemming over rente (4%) en aflossing van de hypothecaire geldlening (€ 4.000,- per maand), géén financieringsvoorbehoud en levering van het pand per 31 maart 2014.
3.3.
[A/B] vorderen primair nakoming van de hiervoor genoemde koopovereenkomst door [C], op straffe van verbeurte van een dwangsom. Subsidiair stellen [A/B] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [C] zich zomaar heeft teruggetrokken uit de vergevorderde onderhandelingen tussen partijen over een koopovereenkomst. Daarom dient [C] te worden veroordeeld om de onderhandelingen voort te zetten, onder de uitgangspunten zoals in het petitum van de dagvaarding (subsidiair) sub II. is vermeld.
4.Het standpunt van [C]
4.1.
betwist dat er tussen partijen op 9 januari 2014 een perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen is. Er was sprake van een informele, verkennende bespreking. De thema’s die besproken werden, hadden betrekking op grond, financiering en kavel. Tussen [D] en [A] is besproken dat de notaris een conceptakte zou opstellen, die enkel bestemd was voor nader overleg en commentaar. Aan het einde van het gesprek heeft [C] [A] er nadrukkelijk op gewezen dat [A] geen nadere acties diende te ondernemen, voordat er overeenstemming was over alle details en voordat een eventuele koopovereenkomst zou worden ondertekend. Over essentiële onderdelen waren partijen het nog niet eens. De prijs stond nog niet vast, en dat gold ook voor de hypothecaire financiering, de rente en de omvang van het perceel. Kortom, op 9 januari 2014 waren partijen nog in onderhandeling en er is daarbij niets definitiefs afgesproken. De stelling van [A/B] dat er op 9 januari 2014 mondeling overeenstemming zou zijn bereikt over een koopovereenkomst, staat ook haaks op het feit dat partijen elkaar ná 9 januari 2014 in de gelegenheid hebben gesteld om commentaar en aanvullingen op het concept (aan) te leveren. Voorts was er sprake van een titelgebrek. De omschrijving in de conceptakte van “het gedeeltelijke perceel” is te onbepaald. Hierdoor is op geen enkele wijze inzichtelijk wat er precies aan [C] geleverd zou moeten worden door [A/B], die levering van het gehele perceel nastreeft blijkens de dagvaarding. Gelet op het vorenstaande moet de primaire vordering worden afgewezen, aldus [C].
4.2.
De onderhandelingen waren niet in een zodanig vergevorderd stadium dat [C] zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid daaruit niet meer terug mocht trekken, zodat de vordering tot voortzetting van de afgebroken onderhandelingen ook moet worden afgewezen, zo stelt [C]. Zij stelt voorts dat [A/B] de onderhandelingen zélf hebben afgebroken. Volgens [A/B] was er namelijk geen ruimte meer voor verder onderhandelen tussen partijen. [A/B] hebben dan ook geen belang bij hun vordering tot voortzetting van de afgebroken onderhandelingen.
4.3.
Voor zover geoordeeld zou worden dat sprake is van een perfecte mondelinge koopovereenkomst, dan wijst [C] erop dat zij deze – vermeende – overeenkomst bij brief van haar advocaat van 26 maart 2014 heeft vernietigd op grond van dwaling.
4.4.
Er bestaat geen belang bij spoedige overdracht van het perceel door [A/B] aan [C], nu partijen geen datum voor overdracht zijn overeengekomen. Daarom is er geen sprake van een situatie, dat met stel en sprong een voorlopige voorziening inzake deze overdracht moet worden getroffen.
5.De beoordeling van het geschil
5.1.
Het spoedeisend belang voor [A/B] bij de gevraagde voorzieningen is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aanwezig, gelet op de door [A/B] gestelde overeengekomen datum voor levering van het pand aan [C], 31 maart 2014. Deze datum is inmiddels verstreken. [A/B] hebben voorts gemotiveerd gesteld dat zij de huurovereenkomsten met huurders in het pand hebben beëindigd vanwege de verkoop van het pand, waardoor zij geen huurinkomsten (meer) genieten. Tegen deze achtergrond hebben [A/B] voldoende belang bij een snelle levering van het pand.
5.2.
Kern van het geschil tussen partijen is hoofdzakelijk of er tussen hen op 9 januari 2014 wilsovereenstemming – in de vorm van een mondelinge overeenkomst – is bereikt over de verkoop en levering van het pand door [A] (c.s.) aan [C].
5.3.
De primaire vordering van [A/B] jegens [C] strekt tot nakoming van de volgens hen tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het pand, door mee te werken aan de overdracht van het pand. Het betreft een vordering die naar zijn aard bij toewijzing een definitief karakter heeft. Mede daarom dienen er in dit kort geding hoge eisen te worden gesteld aan de aannemelijkheid van de vordering van [A/B] Voor toewijzing van de primaire vordering is alleen dan plaats, indien in hoge mate aannemelijk is dat partijen op 9 januari 2014 overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van een koopovereenkomst met betrekking tot het pand.
5.4.
De voorzieningenrechter overweegt dat een overeenkomst tot stand komt na aanbod en aanvaarding daarvan. Daarbij heeft te gelden dat het aanbod alle essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst bevat om als aanbod te kunnen worden aangemerkt. Zo niet, dan is slechts sprake van een uitnodiging tot het doen van een aanbod. Anders gezegd, zonder die essentialia komt, bij gebreke van voldoende bepaalbaarheid, geen overeenkomst tot stand (artikel 6:227 BW). Uit HR 2 februari 2001, NJ 2001, 179 volgt dat het antwoord op de vraag wat de essentialia van een overeenkomst zijn, afhangt van de bedoeling van partijen, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval. Bij een koopovereenkomst als de onderhavige behoren tot die essentialia in elk geval overeenstemming over het object van de koop, de koopprijs en de wijze van betaling/financiering daarvan.
5.5.
Beide partijen hebben ter onderbouwing van hun betoog dat er wél of geen sprake is van op 9 januari 2014 bereikte wilsovereenstemming omtrent de koop van het pand diverse schriftelijke verklaringen in het geding gebracht.
5.5.1.
[A/B] hebben een verklaring van hun adviseur [E] d.d. 8 mei 2014
overgelegd, waarin deze verklaart:
“Zoals telefonisch besproken, doe ik u bijgaand mijn verklaring van hetgeen besproken en afgesproken is tijdens de bespreking d.d. 9 januari 2014 tussen de heren [D], [A], [F], notaris Alberda en ondergetekende inzake de transactie [Straat + huisnummer] te [woonplaats].
In eerste instantie was sprake van een door [D] opgestelde intentieverklaring met als uitgangspunt “huurkoop, besproken met de adviseur van de heer [D], [F];
Partijen hebben kort gesproken over detailzaken als internetverbinding, entresol en krachtstroom, waarna deze zaken geen issue meer waren.
In de ogen van [F] gaf de huurkoop-variant belangrijke fiscale voordelen, hetgeen de reden was voor de huurkoop-constructie.
Notaris Alberda heeft de complexe civieljuridische consequenties van huurkoop belicht;
Ondergetekende heeft aangegeven dat huurkoop directe consequenties voor de omzet- en/of overdrachtsbelasting heeft, terwijl het geen specifieke voordelen voor de vennootschapsbelasting heeft.
De heren [D] en [F] hebben aangegeven dat, nu de gedachte fiscale voordelen van de huurkoop-constructie niet aan de orde zijn en bovendien civieljuridisch complex is, er gesproken kan worden over een kooptransactie.
Partijen hebben ter tafel besproken en afgesproken dat [Straat + huisnummer] zou worden gekocht en geleverd op 1 april 2014 (zie onder punt 10 hierna) voor € 310.000,- k.k. uitgaande van een bebouwd gedeelte (origineel pand plus uitbouw 2011 en bijbehorend “erf”) en een bepaald aantal meters onbebouwde grond (zie onder punt 10 hierna); afspraak en uitgangspunt ter tafel was een totale kavel van 1700 m2 inclusief het pand (waarbij de afname door kadastrale uitmeting van minder m2 zou worden verrekend tegen € 45/m2);
Partijen hebben besproken en afgesproken dat er een aanbetaling van € 30.000,- zou worden gedaan, terwijl het restant ad € 280.000,- in de vorm van een hypothecaire geldlening zou worden schuldig gebleven aan [D].
Deze geldlening zou in (maximaal) 6 jaren worden afgelost tegen een rente van 4% per jaar;
Er zijn door [D] ter tafel twee opmerkingen gemaakt over de volgende punten:
- Datum 1 april in verband met het sparen voor de aanbetaling; “de huidige huurder hoefde nog niet opgezegd te worden”; 1 mei 2014 was bij wijze van spreken ook prima;
- Navraag bij de Gemeente of de onbebouwde grond wel bebouwd mocht worden?
- [D] zou dit navragen bij de Gemeente.
11.
Ik heb aan tafel niet het idee gehad dat deze opmerkingen “dealbreakers” zouden zijn.
Ik heb aan tafel niet het idee gehad dat deze opmerkingen “dealbreakers” zouden zijn.
5.5.2.
[A/B] hebben voorts een e-mailwisseling tussen [A] en de notaris in het
geding gebracht van 1 april 2014, waarin te lezen valt:
- e-mail van [A] aan de notaris van 08.08 uur:
“Mijnheer Alberda goedemorgen,
Ondanks dat het 1 april is, en het koopcontract getekend had moeten zijn, is er nog geen overeenstemming. Het gaat nu over de financiering. Wilt u mij bevestigen dat het onderstaande is besproken en er op geen enkel punt door de koper voorbehoud is gemaakt over welk onderwerp dan ook.
Partijen zijn overeengekomen een koopprijs van € 310.000,00 excl. BTW en kosten koper.
Kosten notarisgesprek in januari ieder 50%.
Aanbetaling van 10% door de koper is € 31.000,00 uiterlijk 31 maart.
Restant van € 279.000,00 op basis van hypotheek te geven door [A].
Rente 4% per jaar over openstaand bedrag.
Aflossen € 4.000,00 per maand plus rente (voorstel [D]) en akkoord [A].
Dit staat niet helemaal duidelijk in het koop contract, maar zoals u aangaf, zou dit in de hypotheekakte opgenomen worden wat natuurlijk logisch is.
Als u het hiermee eens bent dan verneem ik graag, indien mogelijk per omgaande, uw reactie hierop.”
- e-mail van de notaris aan [A] van 09.18 uur:
“Ook goedemorgen.
In mijn beleving was er geen waarborgsom/bankgarantie overeengekomen, maar zou bij de levering € 30.000,- worden voldaan en het restant van de koopsom worden omgezet in een geldlening.
Overigens denk ik dat het gestelde in jouw onderstaande mail correct is.”
5.5.3.
[C] heeft een verklaring van haar directeur [D] d.d. 5 mei
2014 overgelegd, waarin deze verklaart:
“(…) De bijeenkomst van 9 januari 2014 te Lemmer was informeel en er werd getutoyeerd. De setting was verkennend en adviserend. De intentieverklaring lag niet als uitgangspunt ter tafel. Thema’s die we bespraken: grond, financiering, kavel. Zaken die we niet bespraken: hypotheek. Na afloop kregen we allemaal actiepunten mee voor een vervolg.
(…)
[A] vroeg tijdens de bespreking op 9 januari 2014 of hij alvast de zolder kon laten uitbreken. Ik heb benadrukt dat dergelijke aanpassingen nog veel te vroeg zijn, omdat het nog niet zeker was of we eruit zouden komen. [A] wilde duidelijk opschieten.
De jaarcijfers die we tijdens de bespreking op 9 januari 2014 hadden meegenomen zijn vluchtig doorgenomen door [E] en daarna wegens vermeende fouten teruggetrokken door [F]. We spraken af dat de definitieve cijfers na afkoop gemaild zouden worden voor beoordeling. Dit leek ons gezien de risico’s die [A] zou nemen erg logisch.
(…)
Hierop vroeg [A] naar garanties en de optie van een 10% aanbetaling werd besproken.
Ik heb aangegeven dat in een dergelijk geval deze gespaard moest worden uit de kasstroom, en dat een aanbetaling niet zonder meer tot de mogelijkheden behoorde. Er moest nog worden nagegaan of iets dergelijks überhaupt tot de mogelijkheden behoorde en haalbaar was.
(…)
Aan het eind van de bespreking van 9 januari 2014 zeg ik tegen [A]: “Doe niets aan het pand en verwijder geen huurders voordat er definitieve overeenstemming is en er een handtekening is gezet. Eerst alle details rond en dan de handtekening. Ik heb gezegd: niet snel, maar goed regelen.
Hypotheek, vorm, uitsluitingen, borgstellingen, uitzonderingen zijn nadrukkelijk niet besproken tijdens deze sessie. De notaris zou een voorstel concept-akte sturen voor commentaar en daarna zouden we verder gaan met besprekingen. (…)”
5.5.4.
[C] heeft daarnaast een verklaring van haar adviseur [F] d.d. 5 mei
2014 overgelegd, waarin deze verklaart:
“(…)
Op donderdag 9 januari 2014 werd een bespreking gehouden ten kantore van meester P. Alberda te Lemmer, een relatie van [A]. Aanwezig waren voornoemde notaris, [E] ([A]’s adviseur), [D] en ik. De setting was informeel en verkennend te noemen in aanwezigheid van wederzijdse adviseurs en de inhoudelijke besprekingen (zie hierna). De intentieverklaring was overigens geen uitgangspunt van deze bespreking; daarover bestond geen overeenstemming.
(…)
De financieringskwestie werd vervolgens prominent besproken. De door CIT beoogde voorkeur voor huurkoop werd op basis van fiscale en juridische argumenten vergeleken met een traditionele hypotheekfinanciering. Beide partijen werden het na uitgebreide uitwisseling van argumenten eens over het feit, dat een koop en verkoop in combinatie met een hypotheekverstrekking door [A] een realistische optie was. Een gewenste aanbetaling door [A] werd door [D] duidelijk afhankelijk gesteld van zijn liquide mogelijkheden.
Fiscale en juridische gevolgen van de originele aktes voor de financiering en feitelijke totstandkoming waren op dit moment nog niet voorhanden. Aan [E] werd gevraagd om dit in kaart te brengen.
[D] en ik memoreerden (en ik meermalen) dat eerst wij aspecten afdoende wensten in te vullen voldaan voordat er sprake kon zijn van volledige overeenstemming dan wel gebondenheid. Pas als we het over alle details eens zouden zijn, kon worden gesproken van een overeenkomst. Dit met name onder de indruk, dat [A] door een ogenschijnlijk enthousiasme zich kennelijk niet realiseerde, dat een overeenkomst niet alleen afhing van de financiering.
(…)
[A] liet weten met de nodige voortvarendheid al concrete maatregelen te hebben genomen, dit overigens zonder het voorliggen van een mondelinge, formele en valide overeenkomst. [D] en ik waarschuwden [A] nadrukkelijk geen acties m.b.t. opzegging van huurovereenkomsten of uitbreken van de zolder te nemen voordat er definitieve overeenstemming zou zijn gekomen en zou zijn getekend. Hieruit bleek andermaal de tegenstelling tussen [A]’s gewenste voortvarendheid en de zorgvuldiger werkwijze van [D].
Met het doen van het nodige huiswerk over wat er voor welke prijs werd verhandeld en het verzoek aan notaris Alberda een concept opstelling te maken, werd de bijeenkomst afgesloten.
CONCLUSIE
Overtuigd van voordelen, maar ook met mede nemen van beperkingen met name door [D], is een tweede informele bespreking op 9 januari 2014 door [A] geduid als het tot stand komen van een mondelinge overeenkomst. Dit is naar mijn persoonlijke mening een absurde veronderstelling, omdat er op geen enkel moment sprake is geweest van een valide en volledige wederzijdse overeenstemming. (…)”
5.6.
De voorzieningenrechter constateert, een en ander overziende, dat de verklaringen van
de aanwezigen bij het gesprek ten kantore van de notaris op 9 januari 2014 lijnrecht tegenover elkaar staan. Volgens de verklaring van [A]’s adviseur [E] (alsook de eerder geciteerde e-mail van [A] aan [D] van 11 februari 2014) is er toen volledige wilsovereenstemming bereikt over de verkoop en levering van het pand. Deze verklaringen worden evenwel gemotiveerd weerlegd door de verklaringen zijdens [C] van haar directeur [D] en haar adviseur [F], volgens welke verklaringen er juist géén wilsovereenstemming ter zake is bereikt. De “tussenstand” op basis van deze vier verklaringen is 2-2. Twee verklaringen wijzen op een perfecte koopovereenkomst en twee verklaringen spreken zulks uitdrukkelijk tegen. Er bestaat naar voorlopig oordeel geen grond om aan deze of gene verklaring meer of minder waarde toe te kennen. Dan zóu de verklaring van de notaris de doorslag kunnen geven ten faveure van de ene of de andere partij. De verklaring van de notaris in zijn e-mail van 1 april 2014 (“
ikdenk(onderstreping voorzieningenrechter)
dat het gestelde in jouw onderstaande e-mail correctis) is naar het oordeel van de voorzieningenrechter evenwel dermate summier, vaag en algemeen, dat daaraan voorshands, in dit geding, geen doorslaggevende betekenis kan en zal worden toegekend.
ikdenk(onderstreping voorzieningenrechter)
dat het gestelde in jouw onderstaande e-mail correctis) is naar het oordeel van de voorzieningenrechter evenwel dermate summier, vaag en algemeen, dat daaraan voorshands, in dit geding, geen doorslaggevende betekenis kan en zal worden toegekend.
5.6.
Aldus komt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat de door [A] gestelde
wilsovereenstemming met [C] inzake de verkoop en levering van het pand voorshands onvoldoende aannemelijk is geworden. Voor bewijslevering ter zake is gelet op de aard van de kort geding procedure geen ruimte. Dat betekent dat de op zodanige wilsovereenstemming gefundeerde primaire vordering van [A/B] dient te worden afgewezen.
5.7.
De subsidiaire vordering [A/B] strekt tot veroordeling van [C] om de onderhandelingen voort te zetten, met inachtneming van de in het petitum subsidiair sub II. genoemde uitgangspunten.
5.8.
Bij de beoordeling van deze vordering wordt het volgende voorop gesteld. Ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – is vrij om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij, waarbij ook van belang kan zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan (zie HR 14 juni 1996, NJ 1997, 481 en HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467
). Bij toepassing van deze maatstaf dient de rechter overigens terughoudendheid te betrachten.
). Bij toepassing van deze maatstaf dient de rechter overigens terughoudendheid te betrachten.
5.9.
Ook de subsidiaire vordering van [A/B] zal worden afgewezen. Deze vordering is namelijk gegrond op een aantal door [A/B] genoemde uitgangspunten terzake, volgens hen, in de onderhandelingen reeds bereikte overeenstemming, welke uitgangspunten door [C] nu juist ten gronde zijn betwist. Daarmee is het bestaan van zodanige overeenstemming in de onderhandelingen in dit kort geding niet komen vast te staan.
5.10.
Resumerend, de door [A/B] in dit kort geding ingestelde vorderingen zijn op basis van hetgeen hiervoor is overwogen, reeds niet toewijsbaar. Hetgeen partijen overigens nog hebben aangevoerd behoeft tegen die achtergrond geen bespreking meer.
5.11.
[A/B] zullen als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [C] vastgesteld op:
- vast recht € 3.829,00
- salaris advocaat € 816,00
-------------
€ 4.645,00.
BESLISSING
De voorzieningenrechter:
1. wijst de vorderingen van [A/B] af;
2. veroordeelt [A/B] in de kosten van het geding, aan de zijde van [C] vastgesteld op € 4.645,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C.G. Leijten, voorzieningenrechter, en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2014, in tegenwoordigheid van de griffier.
fn 343