Uitspraak
RECHTBANK NOORD NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 3056940 EJ VERZ 14-115
Beschikking ex artikel 96 Rv. d.d. 12 september 2014
inzake
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Christelijke Woningstichting Patrimonium, gevestigd en kantoorhoudende te Groningen aan de Peizerweg 136,
verzoekster sub 1, hierna Patrimonium te noemen,
gemachtigde mr. B.M.B. Gruppen, advocaat te Groningen,
en
de Bewonerscommissie Palladiumflat, gevestigd te Groningen,
verzoekster sub 2, hierna de Bewonerscommissie Palladiumflat te noemen,
vertegenwoordigd door haar secretaris N. Leffers.
PROCESGANG
Bij verzoekschrift met producties d.d. 9 mei 2014, ingekomen op 9 mei 2014 ter griffie van deze rechtbank, hebben partijen de kantonrechter op de voet van het bepaalde in artikel 96 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) verzocht uitspraak te doen terzake van de rechtsvraag of Patrimonium als verhuurder bevoegd is aan de huurders van de Palladiumflat te Groningen, zoals overeengekomen in de individuele huurovereenkomsten, servicekosten in rekening te brengen terzake van onderhoud aan de groenvoorzieningen en tuinen gelegen rondom de Palladiumflat en behorende tot het complex Siersteenlaan, Goudlaan en Platinalaan, onder bepaling dat hiertegen geen hoger beroep mogelijk is.
Bij brief d.d. 13 mei 2014 heeft de kantonrechter een gerechtelijke plaatsopneming bevolen. Deze heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2014 in aanwezigheid van de heren [naam] en [naam] namens Patrimonium, bijgestaan door mr. B.M.B. Gruppen voornoemd als gemachtigde alsmede N. Leffers en de voorzitter van de Bewonerscommissie Palladiumflat. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden. De uitspraak is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
De feiten
1.1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.2. Patrimonium is eigenaresse en verhuurder van een complex van huurwoningen gelegen aan de Platinalaan, Goudlaan en Siersteenlaan te Groningen. Onderdeel van het complex is een flatgebouw aan de Siersteenlaan met huisnummers 418/1 tot en met 418/22 alsook 422/1 tot en met 422/22, hierna te noemen de Palladiumflat.
1.3. De Bewonerscommissie Palladiumflat betreft een informele vereniging van huurders uit de Palladiumflat die alle individuele huurders in de flat vertegenwoordigt en daartoe regelmatig vergadert en overleg voert met Patrimonium.
1.4. Naast de Palladiumflat behoren tot het complex nog vier andere flatgebouwen. Deze flatgebouwen zullen volgens de aantekeningen op de aan het verzoekschrift als productie 1 gehechte luchtfoto van de situatie ter plaatse - welke foto hieronder is weergegeven - hierna worden aangeduid als complex 116 (Platinalaan 7 t/m 251), complex 30 (Platinalaan 1 t/m 5), complex 111 en complex 30 (waartoe volgens de bijgeschreven aantekeningen op de foto kennelijk behoren Platinalaan 267 t/m 417 en Platinalaan 277). De Palladiumflat is op de foto in de rode tekstballon als A aangeduid.
1.5. De zich in de Palladiumflat bevindende huurwoningen van Patrimonium hebben een geliberaliseerde huurprijs. Tot het complex van flatgebouwen behoren ook sociale huurwoningen met een niet-geliberaliseerde huurprijs. Daarnaast omvat het complex ook een aantal op de begane grond gelegen bedrijfsruimten. Ook deze worden door Patrimonium aan derden verhuurd, waaronder Stichting Trefpunt De Siersteen.
1.6. Tot het complex behoort een grote tuinvoorziening. De tuinen zijn zowel gelegen voor als achter en naast de hiervoor genoemde flatgebouwen.
1.7. De aan de achterzijde van de Palladiumflat gelegen tuin - hierna te noemen de binnentuin - is voorzien van borders, wandelpaden en bankjes.
1.8. Aan de linker voorzijde van de Palladiumflat bevindt zich een parkeergarage die bestemd is voor de huurders van de flat. Een artikel 461 Sr. “verboden voor onbevoegden” bord is bevestigd aan de gevel van de parkeergarage direct naast de toegangsdeur. Een dergelijk bord bevindt zich eveneens bij de entree van het portiek van de verzorgingsflat gelegen in complex 111.
1.9. Ter hoogte van de ingang naar de binnentuin via de linkerzijde van de Palladiumflat staat een bord “geen honden” opgesteld. Voorts bevinden zich aldaar een tweetal neerklapbare hekken teneinde onbevoegde auto’s de doorgang te belemmeren.
1.10. De binnentuin is voorts toegankelijk via een ingang die is gelegen aan de Platinalaan. Ter hoogte van de ingang aldaar staat eveneens een bord “geen honden” opgesteld alsmede een bord “parkeren alleen bewoners-bezoekers Platinaflat”.
1.11. Ten slotte is de binnentuin toegankelijk via het terrein van het winkelcentrum aan de rechterachterzijde. Aldaar is geen bebording opgesteld.
1.12 De aan de buitenzijde van de vier flatgebouwen omringende tuinen bestaan grotendeels uit gras en zijn aan de buitenzijde afgescheiden door hekwerken en bosschages.
1.13. In de individueel afgesloten huurovereenkomsten staat niet expliciet vermeld dat de groenvoorziening onderdeel uitmaakt van het gehuurde. In de betreffende huurovereenkomsten staat een specificatie voor de door de huurder verschuldigde servicekosten vermeld. Daarvan maakt deel uit een post voor tuinonderhoud.
1.14. De kosten van het tuinonderhoud worden door Patrimonium per complex afgerekend. De berekeningswijze van de doorberekende kosten van tuinonderhoud baseert Patrimonium op de meest recente versie van de richtlijnen “De Wettelijke regels, de belangrijkste serviceposten en de procedures bij geschillen” van de Nederlandse Woonbond. In artikel 2.4. van deze richtlijnen staat vermeld:
“GROENVOORZIENINGEN
De kosten voor het onderhoud van tuinen (privé of gemeenschappelijk) die tot het gehuurde behoren zijn voor rekening van de huurder. Dit betekent dat de kosten voor grasmaaien, onkruid wieden, beplanting en kapotte tegels vervangen, snoeien, sproeien en repareren (en zo nodig verven of beitsen) van schuttingen voor rekening van de huurder zijn. Het grotere onderhoud, zoals het rooien van bomen en het ophogen van verzakte tuinen, komt voor rekening van de verhuurder. (…).
Onderhoud van openbare groenvoorzieningen mag niet aan de huurders worden doorberekend. Als het gaat om groen dat voor iedereen toegankelijk is, dat om die reden een openbaar karakter heeft en waarvan de huurders niet het exclusieve gebruik hebben, mogen die kosten niet aan de huurders worden doorberekend. Of en in hoeverre sprake is van een al dan niet openbare groenvoorziening moet blijken uit de omstandigheden ter plaatse.”
Het geschil
2.1. Verzoekers verschillen van mening of Patrimonium gerechtigd is om de kosten van het tuinonderhoud van de ten processe bedoelde tuin- en groenvoorziening als servicekosten bij de huurders van de Palladiumflat in rekening te brengen.
Het standpunt van de Bewonerscommissie Palladiumflat
3.1. De Bewonerscommissie Palladiumflat stelt zich op het standpunt dat de groenvoorziening behorende tot het complex inclusief de groenvoorziening c.q. tuin rondom de Palladiumflat dient te worden gekwalificeerd als een openbare groenvoorziening. De kosten van het onderhoud van de tuin- en groenvoorziening kunnen door Patrimonium derhalve niet als servicekosten bij de individuele huurders van de Palladiumflat in rekening worden gebracht.
Het standpunt van Patrimonium
4.1. Patrimonium bestrijdt voormeld standpunt, aangezien de tuin- en groenvoorziening geen openbaar karakter heeft, eigen terrein betreft en primair bedoeld is om te worden gebruikt door de huurders van de Palladiumflat. Patrimonium stelt dat, nu de groen- en tuinvoorziening gezien de aard en bestemming bij de huurwoningen in de Palladiumflat behoort, zij zowel op grond van de wet als de door haar individueel afgesloten huurovereenkomsten gerechtigd is om de kosten van het onderhoud van de tuin- en groenvoorziening als servicekosten bij haar individuele huurders in rekening te brengen.
De beoordeling
5.1. Vast staat dat de ten processe bedoelde tuin- en groenvoorziening eigendom is van Patrimonium. Hoewel in de door Patrimonium met haar individuele huurders afgesloten huurovereenkomsten niet expliciet staat vermeld dat de huurders het medegebruik hebben van de tuin- en groenvoorziening, kan uit de in de betreffende huurovereenkomsten vermelde specificatie van de servicekosten genoegzaam worden afgeleid dat de bedoelde tuin- en groenvoorziening als aanhorigheid deel uitmaakt van het gehuurde.
5.2. De kantonrechter leidt uit het verzoekschrift en de behandeling ter plaatse af dat aan hem wordt gevraagd of Patrimonium gerechtigd is om aan de huurders van de Palladiumflat de kosten van het onderhoud van de tuin- en groenvoorziening van zowel de binnentuin als van de aan de complexen 116, 30, 111 en 30 omringende groenvoorziening in rekening te brengen.
5.3. Tijdens de gerechtelijke plaatsopneming heeft de kantonrechter geconstateerd dat het karakter en de uiterlijke kenmerken van de binnentuin in vergelijking met die van voormelde omringende groenvoorziening dusdanig verschillend zijn, dat niet een eensluidend oordeel kan worden gegeven over de openbaarheid van de bestemming van de totale tuinvoorziening. Hierover zal derhalve een afzonderlijke beoordeling plaatsvinden.
5.4. Het antwoord op de vraag of de binnentuin een openbare bestemming heeft, dient te worden beoordeeld aan de hand van individuele feiten en omstandigheden. De omstandigheid dat ook derden gebruik kunnen maken van de binnentuin en dat derhalve sprake is van een openbaar karakter, maakt nog niet dat sprake is van een openbare bestemming. Van belang hierbij is een naar buiten kenbare exclusiviteit van het gebruik door huurders door middel van hekken, beplanting en verbodsborden. Van het bestaan van een dergelijke exclusiviteit is naar het oordeel van de kantonrechter evenwel geen, althans onvoldoende sprake. Hiertoe overweegt hij als volgt.
5.5. De kantonrechter heeft tijdens de gerechtelijke plaatsopneming geconstateerd dat de binnentuin via drie ingangen toegankelijk is, te weten vanaf de Siersteenlaan ter hoogte van de linker voorzijde van de Palladiumflat, vanaf de Platinalaan en via het winkelcentrum. Voorts heeft de kantonrechter geconstateerd dat de toegangswegen tot de binnentuin niet zijn afgesloten door middel van hekken en/of beplantingen. Hoewel dit door Patrimonium is gesteld, heeft de kantonrechter evenmin geconstateerd dat bij de ingangen borden “verboden voor onbevoegden” zijn opgesteld. Weliswaar bevindt zich een dergelijk bord op de linker gevelmuur van de parkeergarage van de Palladiumflat, maar naar het oordeel van de kantonrechter heeft dit verbod louter betrekking op de toegang tot deze parkeergarage. Daarnaast bevindt zich een dergelijk bord bij de ingang van het portiek van de verzorgingsflat gelegen in complex 111, maar dit verbod ziet naar het oordeel van de kantonrechter enkel op de toegang tot het portiek van deze verzorgingsflat. Ook voor zover volgens Patrimonium deze verbodsborden eveneens zouden gelden voor de toegang tot de binnentuin, kan zij hieraan geen juridische gevolgen verbinden, aangezien ter gelegenheid van de plaatsopneming desgevraagd van de zijde van Patrimonium is meegedeeld dat een dergelijk verbod niet wordt gehandhaafd.
5.6. Gelet op voormelde individuele feiten en omstandigheden komt de kantonrechter tot de conclusie dat de binnentuin een openbaar karakter heeft en vrijelijk voor een ieder toegankelijk is, met dien verstande dat, gelet op de aanwezigheid van de borden “verboden voor honden”, hondenbezitters hun hondjes dienen thuis te laten. Dat van de binnentuin ook daadwerkelijk door niet huurders van de Palladiumflat gebruik wordt gemaakt, heeft de kantonrechter tijdens de plaatsopneming ook zelf ondervonden. Zo heeft hij aldaar door scholieren van de nabij gelegen school achtergelaten afval (lege popcornzakjes) aangetroffen en werd hij geconfronteerd met een aldaar “scooterende” klant van het winkelcentrum die de binnentuin kennelijk als sluiproute naar de Siersteenlaan gebruikte.
5.7. Aangezien de huurders van de Palladiumflat het genot van de binnentuin niet aan de huurovereenkomst, maar aan de openbare bestemming daarvan ontlenen, leidt dit ertoe dat Patrimonium niet gerechtigd is om de kosten van het onderhoud van de binnentuin als servicekosten bij haar huurders van de Palladiumflat in rekening te brengen.
5.8. In tegenstelling tot de binnentuin draagt de omringende groenvoorziening naar het oordeel van de kantonrechter geen openbaar karakter. Deze voorziening is gelet op de aanwezigheid van hekken en bosschages immers niet voor een ieder vrij toegankelijk. De kantonrechter heeft tijdens de plaatsopneming echter geconstateerd dat deze groenvoorziening evenmin vrij toegankelijk is voor de bewoners van de Palladiumflat, aangezien de respectievelijke toegangen tot deze groenvoorziening zich bevinden bij de ingangen van de ten processe bedoelde complexen 116, 30, 111 en 30. Daarbij komt dat de bewoners van de Palladiumflat ook niet het kijkgenot van deze voorziening hebben. Het gebruiksrecht en ook het kijkgenot komen naar het oordeel van de kantonrechter derhalve in overwegende mate toe aan de huurders van voormelde complexen. Zo heeft de kantonrechter geconstateerd dat de bewoners van complex 30 (Platinalaan 1 t/m 5) de groenvoorziening feitelijk als verlengstuk van hun betegelde terras in gebruik hebben. Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de onderhoudskosten van deze omringende groenvoorziening door Patrimonium als servicekosten bij de huurders van de Palladiumflat in rekening worden gebracht.
5.9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, leidt dit tot de beslissing als nader in het dictum van deze beschikking vermeld.
5.10. Aangezien partijen niet om een proceskostenveroordeling hebben verzocht, zal een beslissing hieromtrent achterwege worden gelaten.
BESLISSING
De kantonrechter:
bepaalt dat Patrimonium niet gerechtigd is om de kosten van het onderhoud van de tuin- en groenvoorziening van zowel de ten processe bedoelde binnentuin als de omringende groenvoorziening als servicekosten bij de huurders van de Palladiumflat in rekening te brengen;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gewezen door mr. A. Fokkema, kantonrechter, en op 12 september 2014 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
Typ: gv