Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie [woonplaats]
zaaknummer / rolnummer: C/17/129956 / HA ZA 13-295
Vonnis van 22 oktober 2014
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOOMHIEMKE BV,
gevestigd te Hollum,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Boomhiemke,
advocaat mr. I. van Ast, kantoorhoudende te Drachten,
tegen
1.[A],
wonende te [woonplaats],
2.
[B],
[B],
wonende te [woonplaats],
3.
[C],
[C],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [C],
4.
[D],
[D],
wonende te [woonplaats],
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
COASTAL CONCEPTS B.V.,
gevestigd te Hoorn,
hierna te noemen: Coastal Concepts,
6.
[E],
[E],
wonende te [woonplaats],
7.
[F],
[F],
wonende te [woonplaats],
8.
[G],
[G],
wonende te[woonplaats],
9.
[H],
[H],
wonende te[woonplaats],
10.
[I],
[I],
wonende te [woonplaats],
11.
[J],
[J],
wonende te [woonplaats],
12. de besloten vennootschap
[K] BEHEER B.V.,
gevestigd te Groningen,
13.
[L],
[L],
wonende te [woonplaats],
14.
[M],
[M],
wonende te [woonplaats],
15.
[N],
[N],
wonende te [woonplaats],
16.
[O],
[O],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [O],
17. de besloten vennootschap
VOORTMAN "DALFSEN" B.V.,
gevestigd te Dalfsen,
hierna te noemen: Dalfsen,
18.
[P],
[P],
wonende te [woonplaats],
19.
[Q],
[Q],
wonende te [woonplaats],
20.
[R],
[R],
wonende te [woonplaats],
21.
[S],
[S],
wonende te [woonplaats],
gedaagden sub 1 tot en met 21 in conventie,
eisers sub 1 tot en met 21 in reconventie,
hierna tezamen noemen: [A] c.s.,
advocaat mr. J.J. Hengst, kantoorhoudende te Joure,
22.[T],
wonende te[woonplaats],
hierna te noemen: [T],
23.
[U],
[U],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [U],
gedaagden sub 22 en 23,
advocaat mr. A. Speksnijder, kantoorhoudende te Akkrum,
24.[V],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [V]
25.
[W],
[W],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen[W],
gedaagden sub 24 en 25,
niet in rechte verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- het tegen [V] en[W] verleende verstek
- de conclusie van antwoord van de zijde van [T] en [U]
- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie van de zijde van [A] c.s.
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie van de zijde van Boomhiemke
- de conclusie van dupliek van de zijde van [T] en [U]
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie van de zijde van [A] c.s.
- de conclusie van dupliek in reconventie van de zijde van Boomhiemke.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Vakantiepark Boomhiemke is gelegen op het eiland Ameland. Boomhiemke is sinds 27 juni 2003 (na overname van De Holm B.V.) eigenaar van onder meer dit vakantiepark.
2.2.
Vakantiepark Boomhiemke is een als familiebedrijf opgezet vakantiepark. Op het park bevindt zich een bowling, een spa (wellness SpAmeland), een zwembad, een café/restaurant, een snackbar, een parkwinkel, fietsverhuur, midgetgolf, een wasserette en er is een animatieteam aanwezig.
2.3.
Vakantiepark Boomhiemke beschikt over diverse recreatiewoningen. Een groot deel van de recreatiewoningen is in eigendom van derden, waaronder gedaagden. Een klein gedeelte (ongeveer 10%) van de recreatiewoningen is (nog) in eigendom van Boomhiemke.
2.4.
Gedaagden - behoudens Coastal Concepts - zijn allen eigenaar van een Engelsman duinvilla, gelegen aan de voet van de Hollumer duinen.
2.5.
In de diverse - gelijkluidende - koopovereenkomsten die gedaagden (behoudens Coastal Concepts) hebben gesloten met Boomhiemke ten aanzien van de Engelsman Duinvilla's, zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
[…]
Juridische levering.
Artikel 6.
[…]
2. […]
b. de akte van vaststelling Bijzondere Verkoopvoorwaarden Boomhiemke voor de verkoop van recreatiewoningen, percelen grond en bouwkavels in Rekreatiepark "Boomhiemke" voornoemd, zoals bedoeld in artikel 17 van deze overeenkomst. Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers en/of kenbaar uit de feitelijke situatie.
In de hiervoor sub a en b bedoelde akten is ondermeer vastgelegd dat met betrekking tot de in het Rekreatiepark Boomhiemke gelegen percelen grond, (waarop zich ook de gemeenschappelijke voorzieningen bevinden), over en weer erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen gelden, teneinde de eenheid en het karakter van het recreatiepark, het recreatieve gebruik van de recreatiewoningen en de instandhouding en toegankelijkheid van de gemeenschappelijke voorzieningen te waarborgen.
Teneinde de leefbaarheid en eenheid van het recreatiepark verder te bewaren geldt, - ter uitvoering van gemelde bijzondere verkoopvoorwaarden - de verplichting tot het afsluiten van een service-overeenkomst en, bij ingebruikgeving aan derden, het aangaan van een verhuurbemiddelingsovereenkomst, alsmede de verplichting tot afname van electriciteit en water, zomede de plicht om het onderhoud van het eigen terrein en van de gemeenschappelijke voorzieningen te laten verzorgen door de beheerder van het park (zijnde verkoper).
gelijktijdig met de levering van het verkochte zal vorenbedoelde service-overeenkomst door koper worden ondertekend.
[…]
Bijlagen
Artikel 18.
Koper heeft kennis genomen van de inhoud van de bij deze overeenkomst behorende:
- akte "vaststelling bijzondere verkoopwaarden Boomhiemke";
- akte "vaststelling van erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen";
- service-overeenkomst;
- verhuurbemiddelingsovereenkomst;
zoals gebundeld opgenomen in "Bijlage bij koopovereenkomst recreatiewoning(en) in Rekreatiepark Boomhiemke te Hollum", waarvan door koper een exemplaar is ontvangen.
[…]
2.6.
In alle akten van levering betreffende de Engelsman duinvilla's is onder meer bepaald:
VI BIJZONDERE VERKOOPVOORWAARDEN/KETTINGBEDING/KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN.
Op de koopovereenkomst en de levering zijn voorts van toepassing de "BIJZONDERE VERKOOPVOORWAARDEN BOOMHIEMKE", vervat in een akte op zeventien maart tweeduizend drie voor genoemde notaris Jelsma, verleden, ingeschreven in voormelde openbare registers op negentien maart tweeduizend en drie in deel 10875 nummer 68. De koper verklaart een exemplaar van deze bijzondere verkoopvoorwaarden te hebben ontvangen, daarmee bekend te zijn en akkoord te gaan. De koper aanvaardt de door hem uit die bijzondere verkoopvoorwaarden voortvloeiende verplichtingen en verbindt zich jegens verkoper uitdrukkelijk deze na te komen. Voor zoveel nodig worden de bijzondere verkoopvoorwaarden geacht woordelijk in deze akte opgenomen.
De koper is verplicht deze bijzondere verkoopvoorwaarden bij iedere vervreemding van het verkochte of een gedeelte daarvan of bij vestiging van een beperkt genotsrecht daarop, aan de wederpartij bij wijze van kettingbeding op te leggen, ten behoeve van de eigenaar van de centrale voorzieningen te bedingen en aan te nemen alsmede in elk desbetreffende akte op te nemen, alle op straffe van de in bedoelde verkoopvoorwaarden vermelde boetebepalingen.
De verplichtingen, voortvloeiende uit de bijzondere verkoopvoorwaarden, zullen voor zover rechtens mogelijk - bij wijze van kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek overgaan op degenen die (gedeelten van) het verkochte onder bijzondere titel zullen verkrijgen en zullen mede gebonden zijn degene die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het verkochte zullen verkrijgen.
Voor zover het in bovengenoemde bijzondere verkoopvoorwaarden gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen. […]
2.7.
In de in de koopovereenkomsten en in de akten van levering bedoelde Bijzondere verkoopvoorwaarden Boomhiemke (de "akte houdende vaststelling bijzondere verkoopvoorwaarden") - hierna: de Bijzondere Verkoopvoorwaarden - is onder meer bepaald:
[…]
BIJZONDERE VERKOOPVOORWAARDEN:
DEFINITIES.
Artikel 1.
[…]
b. "beheerder": gemelde besloten vennootschap De Holm B.V.; welke vennootschap thans de exploitatie van het park verzorgt, dan wel diens rechtsopvolger(s) onder algemene of bijzondere titel met betrekking tot de centrale voorzieningen;
[…]
DOEL
Artikel 2.
Het doel van deze bijzondere verkoopvoorwaarden is het leveren van een bijdrage tot het behouden en het bevorderen van de kwaliteit van het park, het instandhouden van de natuurlijke omgeving van het park, het bevorderen van de leefbaarheid in het complex en het geven van regels, welke van belang zijn in het kader van eigen gebruik respectievelijk verhuur/ingebruikgeving van privégedeelten en ook verder voor een goede gang van huishoudelijke zaken.
[…]
GEBRUIK DOOR DERDEN VAN EEN PRIVE-GEDEELTE EN VERHUURBEMIDDELING.
Artikel 5.
1. Een eigenaar kan zijn privé-gedeelte slechts voor recreatieverblijf van tijdelijke aard aan (een) derde(n) in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt, dat die derde(n) de bepalingen die voor hem gelden, zal naleven en mits hij de Beheerder en/of andere door de beheerder aan te wijzen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie inschakelt. Deze verplichting geldt niet voor bloed- en aanverwanten tot in de vierde graad. De beheerder casu quo verhuurbemiddelingsorganisatie dient op eigen naam overeenkomsten met derden te sluiten.
Ingeval van ingebruikgeving als in de eerste zin van dit artikel bedoeld, is een eigenaar verplicht via de beheerder een standaard-inventaris aan te schaffen als door de beheerder voor het park zal zijn/worden voorgeschreven.
2. De werkzaamheden inzake vorenbedoelde verhuurbemiddeling bestaan met name uit:
- het maken van publiciteit;
- het sluiten van huurovereenkomsten;
- reservering en administratie;
- ontvangst van huurders/gebruikers;
- controle;
- het innen van de huurpenningen;
- inventarisatie van de inventaris;
- het schoonmaken van de recreatiewoning na verloop van een huurperiode; en
- periodiek afrekening en verantwoording.
Onder publiciteit wordt begrepen dat het park wordt opgenomen in:
- brochures voor de recreatieve markt;
- de normale advertentiecampagnes.
De huurprijzen worden ieder jaar door de beheerder vastgesteld.
De beheerder casu quo verhuurbemiddelingsorganisatie heeft recht op een provisie van vijfentwintig procent (25%), exclusief omzetbelasting, van de gerealiseerde huurprijs onder verrekening van kortingen, toeslagen en dergelijke, exclusief omzetbelasting; ingeval de huurovereenkomst door toedoen van de eigenaar tot stand komt geldt evenwel een percentage van vijftien procent (15%).
De woning dient - conform het in artikel 1 bepaalde - voor rekening van de eigenaar te worden ingericht en ingericht gehouden volgens de door de beheerder vast te stellen inventarislijst.
3. Niettegenstaande ingebruikgeving van een privé-gedeelte aan (een) derden(n) blijft de eigenaar aansprakelijk voor alle verplichtingen, welke voor hem gelden.
4. Indien men zonder enig recht een opstal betrokken heeft, geeft de betreffende eigenaar reeds nu voor alsdan volmacht aan de beheerder om alle noodzakelijke maatregelen te treffen, die kunnen leiden tot ontruiming van de opstal.
De beheerder gaat niet eerder tot ontruiming over dan nadat hij de betrokkene tot ontruiming heeft aangemaand. De daaraan verbonden kosten zijn voor rekening van de eigenaar. Aan betrokkene(n) kan in ieder geval het gebruik van de overige gedeelten en/of zaken van het park worden ontzegd.
5. Ingeval van ingebruikgeving als bedoeld in lid 1 van dit artikel is de eigenaar verplicht tot het sluiten van een verhuurbemiddelingsovereenkomst met de beheerder, zoals bedoeld in de aan deze akte gehechte bijlage "model-verhuurbemiddelingsovereenkomst".
[…]
OVERTREDINGEN EN SANCTIES.
Artikel 9.
1. Bij overtreding of niet of niet-volledige nakoming van de verplichtingen op grond van de akte van levering, deze verkoopvoorwaarden dan wel uit deze verkoopvoorwaarden voortvloeiende schriftelijke aanvullingen/wijzigingen, hetzij door de eigenaar hetzij door de gebruiker, zal de beheerder de betrokkene per aangetekend schrijven een waarschuwing doen toekomen onder vermelding van de overtreding of niet (volledige) nakoming.
2. Indien betrokkene binnen één maand na ontvangst van voormeld aangetekend schrijven geen gevolg geeft aan de waarschuwing verbeurt de eigenaar/gebruiker ten behoeve van de beheerder een dadelijk opeisbare boete van één duizend euro (€ 1.000,00) voor iedere overtreding of voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, onverminderd het recht de meerdere schade en/of nakoming te vorderen, terwijl - ingeval van een verleende toestemming - de beheerder een dergelijke toestemming met onmiddellijke ingang kan intrekken.
[…]
Artikel 10.
1. De koper is verplicht deze voorwaarden bij iedere vervreemding van het privé-gedeelte of een gedeelte daarvan of bij vestiging van een beperkt genotsrecht daarop, aan de wederpartij bij wijze van kettingbeding op te leggen, ten behoeve van de beheerder te bedingen en aan te nemen alsmede in elke desbetreffende akte op te nemen, zulks op straffe van verbeurte van een onmiddellijk opeisbare - niet voor rechterlijke matiging vatbare - boete van vijftig duizend euro (€ 50.000,00) ten behoeve van de beheerder, onverminderd het recht van laatstgenoemde de meerdere schade en/of nakoming te vorderen.
De nalatige zal in gebreke zijn door het enkele feit van niet-nakoming of overtreding, terwijl de verplichting om na te komen onverminderd blijft bestaan.
De verplichtingen, voortvloeiende uit de bijzondere verkoopvoorwaarden, zullen - voor zover rechtens mogelijk - bij wijze van kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek overgaan op degenen die (gedeelten van) het complex onder bijzondere titel zullen verkrijgen en zullen mede gebonden zijn degenen die van de rechthebbende een recht van gebruik van het verkochte zullen verkrijgen.
[…]
WIJZIGING EN/OF AANVULLING VAN DEZE VOORWAARDEN
Artikel 11.
[…]
4. Deze overeenkomst kan door geen van partijen eenzijdig worden opgezegd.
[…]
Artikel 16.
[…]
Geschillen worden beslecht door de Arrondissementsrechtbank te Leeuwarden.
De comparant, thans handelende namens de hiervoor bedoelde derden, verklaart het hiervoor vermelde ten behoeve van laatstgenoemden gemaakte derdenbeding uitdrukkelijk aan te nemen.
[…]
2.8.
Ten aanzien van de Engelsman duinvilla's is door ieder van gedaagden - behoudens Coastal Concepts - een verhuurbemiddelingsovereenkomst met Boomhiemke gesloten.
In deze verhuurbemiddelingsovereenkomsten is onder meer bepaald:
[…]
ARTIKEL 1 HUUROVEREENKOMSTEN
1.1.
Met betrekking tot de woning brengt Boomhiemke op eigen naam c.q. op naam van de door haar ingeschakelde touroperator of reisorganisatie, als verhuurder, huurovereenkomsten met derden tot stand.
1.2.
De eigenaar staat er tegenover Boomhiemke voor in dat de woning niet door derden wordt gebruikt of gehuurd dan krachtens een via Boomhiemke of de eigenaar met de gebruiker of huurder afgesloten overeenkomst.
[…]
1.3.
Eigenaar verleent aan Boomhiemke, die verklaart te aanvaarden, het exclusieve recht om op naam van Boomhiemke en voor rekening en risico van de eigenaar de woning te verhuren aan derden.
[…]
Artikel 10 Duur overeenkomst
10.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode geldend vanaf de datum van ondertekening dezer overeenkomst voor de periode van tien jaren doch uiterlijk tot 31 december 2013.
10.2
Na het verstrijken van de hiervoor in sub 1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaren.
10.3
bij volledig eigen gebruik door de eigenaar, of bij tussentijdse verkoop, bestaat de mogelijkheid de overeenkomst te ontbinden met een opzegtermijn van 12 maanden of zoveel eerder als naar het oordeel van De Holm mogelijk is. Indien eigenaar na opzegging alsnog op enig moment wenst te verhuren, dan kan dit uitsluitend via De Holm op de voorwaarden als in dit contract.
10.4.
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven.
[…]
Artikel 11 Geschillen
[…]
11.2
Rechtsgeschillen tussen de eigenaar en Boomhiemke, welke behoren tot de competentie van de Rechtbank, zullen worden voorgelegd aan de Rechtbank te Leeuwarden.
[…]
2.9.
De Holm B.V. (rechtsvoorganger van Boomhiemke) heeft op 27 juni 2003 een twaalftal percelen grond met daarop 10 Finse bungalows in eigendom overgedragen aan [X] (rechtsvoorganger van Coastal Concepts). Coastal Concepts heeft in overleg met Boomhiemke de Finse bungalows gesloopt en is voornemens acht nieuwe bungalows op de percelen te plaatsen. Inmiddels is één modelwoning gerealiseerd. In de leveringsakte van Coastal Concepts zijn dezelfde bepalingen opgenomen als in de akten van levering van de overige gedaagden. Ook wordt in deze akte van levering verwezen naar de Bijzondere Verkoopvoorwaarden. Tussen De Holm B.V. en [X] zijn destijds twee verhuurbemiddelingsovereenkomsten gesloten die inhoudelijk gelijk zijn aan de hierna te citeren verhuurbemiddelingsovereenkomsten die door de overige gedaagden zijn gesloten. In een door Coastal Concepts als ontwikkelaar en door Boomhiemke als beheerder ondertekende overeenkomst "goedkeuring bouwplan Boomhiemke" van eind juni/begin juli 2011 is onder meer bepaald:
ZIJN OVEREENGEKOMEN DAT
[…]
1.6.
Ontwikkelaar de nieuw te realiseren recreatiewoningen na gereedkomen zal laten beheren en verhuren door beheerder. Een en ander conform de bepalingen opgenomen in "Bijlagen bij de koopovereenkomst recreatiewoning(en) in rekreatiepark Boomhiemke te Hollum".
[…]
2.10.
In de periode van omstreeks april tot en met december 2012 hebben alle gedaagden - behoudens [T] - ieder voor zich bij aangetekende brief aan Boomhiemke te kennen gegeven dat zij de met Boomhiemke gesloten verhuurbemiddelingsovereenkomst op de voet van artikel 10.1 van de verhuurbemiddelingsovereenkomst wensen op te zeggen tegen de vroegst mogelijke datum en dat van een verlenging op de voet van artikel 10.2 van de verhuurbemiddelingsovereenkomst geen sprake zal zijn.
2.11.
Boomhiemke heeft vervolgens schriftelijk gereageerd op de hiervoor bedoelde opzeggingsbrieven. In deze brieven is kort gezegd aangegeven dat het de eigenaren vrij staat hun recreatiewoningen niet langer voor verhuur ter beschikking te stellen per 1 januari 2014. Wanneer de recreatiewoning enkel wordt aangewend voor eigen gebruik zal Boomhiemke dat respecteren. Mochten de eigenaren op enig moment na 1 januari 2014 ertoe besluiten wederom tot verhuur over te gaan, dan zijn zij echter verplicht de verhuurbemiddelingsdiensten van Boomhiemke in te schakelen.
2.12.
[T] heeft de door hem met Boomhiemke gesloten verhuurbemiddelingsovereenkomst niet opgezegd. [T] heeft het formulier "Eigenarenboekingen Boomhiemke 2014" ingevuld en aan Boomhiemke doen toekomen. In een e-mailbericht van 11 september 2013 heeft [T] op een vraag van Boomhiemke of [T] wel of niet door wil gaan met de verhuur, onder meer het volgende aan Boomhiemke medegedeeld:
[…]
Verder was ik in de veronderstelling dat mijn huurbemiddelingcontract ook was geëindigd.
Toch wil ik doorgaan met de verhuur, ik heb dat gewoon ook (deels) nodig.
Dus wat mij betreft kunnen boekingen plaatsvinden.
[…]
2.13.
[C], [V], [O] en Dalfsen zijn ook ná het verstrijken van de datum waartegen zij de verhuurbemiddelingsovereenkomst hadden opgezegd, de Engelsman duinvilla's blijven verhuren via Boomhiemke. In een e-mailbericht van 11 september 2013 heeft Lamerus onder meer het volgende aan Boomhiemke medegedeeld:
[…]
Ondanks dat ik formeel het contract heb opgezegd verzoek ik je voor 2014 boekingen te plaatsen.
[…]
2.14.
Een aantal gedaagden heeft zich verenigd in een Vereniging van recreërende eigenaren (VvRE). Boomhiemke heeft overleg gevoerd met de VvRE om tot een minnelijke regeling te komen. In dit minnelijke traject is overeengekomen dat Boomhiemke in afwachting van deze procedure blijft verhuren op de oude voorwaarden.
3.De vordering in conventie
3.1.
De vordering van Boomhiemke strekt ertoe, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. gedaagden verbiedt hun recreatiewoning te verhuren dan wel in gebruik te geven aan derden zonder tussenkomst van Boomhiemke dan wel haar rechtsopvolgers dan wel een door Boomhiemke ingeschakelde professionele verhuurbemiddelingsorganisatie, op straffe van verbeurte door de overtredende gedaagde(n) van een dwangsom van telkens EUR 5.000,00 per dag of dagdeel dat deze overtreding voortduurt, onverminderd het recht van Boomhiemke nakoming van deze verplichting te vorderen en onverminderd het recht op volledige schadeloosstelling indien de schade die Boomhiemke als gevolg van de niet-nakoming van deze verplichting mocht lijden, hoger is dan het bedrag van de verbeurde dwangsom;
II. voor recht verklaart dat Boomhiemke dan wel haar rechtsopvolgers dan wel een door Boomhiemke aangewezen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie exclusief bevoegd is tot het verrichten van verhuurbemiddelingsdiensten (zoals beschreven in de bijzondere verkoopvoorwaarden en de verhuurbemiddelingsovereenkomsten) wanneer gedaagden hun recreatiewoning aan derden wensen te verhuren dan wel in gebruik wensen te geven;
III. voor recht verklaart dat gedaagden verplicht zijn, wanneer zij hun recreatiewoning aan een derde verhuren dan wel in gebruik geven aan een derde, zich te conformeren aan hetgeen daaromtrent is bepaald in de tussen gedaagden en Boomhiemke dan wel haar rechtsvoorganger gesloten koopovereenkomst, verhuurbemiddelingsovereenkomst, het bepaalde in de akte van levering en het bepaalde in de akte houdende bijzondere verkoopvoorwaarden, op straffe van verbeurte door de overtredende gedaagde(n) van een dwangsom van EUR 5.000,00 per dag of dagdeel dat deze overtreding voortduurt, onverminderd het recht op volledige schadeloosstelling indien de schade die Boomhiemke als gevolg van de niet-nakoming van deze verplichting mocht lijden, hoger is dan het bedrag van de verbeurde dwangsom;
IV. voor recht verklaart dat [V], [T], [C], [O] en Dalfsen vanaf de datum waartegen zij eerst de verhuurbemiddelingsovereenkomst konden opzeggen, aan deze verhuurbemiddelingsovereenkomst zijn gebonden voor een aansluitende periode van vijf jaren.
V. gedaagden veroordeelt - hoofdelijk - om aan Boomhiemke te voldoen de buitengerechtelijke kosten van EUR 952,00 per gedaagde, één en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze zaak te wijzen vonnis en - voor het geval voldoening van de buitengerechtelijke kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
VI. gedaagden veroordeelt in de (proces)kosten van dit geding, alsmede de nakosten volgens het liquidatietarief, één en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze zaak te wijzen vonnis en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
[A] c.s. enerzijds en [T] en [U] anderzijds hebben afzonderlijk verweer gevoerd. [V] en[W] - tegen wie verstek is verleend - hebben geen verweer gevoerd.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen zal hierna - voor zover van belang - nader worden ingegaan.
4.De vordering in reconventie
4.1.
De vordering van [A] c.s. strekt ertoe, dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de tussen Boomhiemke en [A] c.s. gesloten verhuurbemiddelingsovereenkomst is geëindigd en dat er geen verplichting op [A] c.s. rust tot het inschakelen van Boomhiemke, dan wel haar rechtsopvolgers, dan wel een door hen aan te wijzen instelling voor het inschakelen van een verhuurbemiddelingsovereenkomst;
II. Boomhiemke veroordeelt om binnen een maand na de dag dat het vonnis aan haar is betekend mee te werken aan het opstellen van een notariële verklaring waaruit blijkt dat de verplichting tot het inschakelen van Boomhiemke, dan wel haar rechtsopvolgers voor het inschakelen van een verhuurbemiddelingsovereenkomst is vervallen en mee te werken aan de inschrijving daarvan in de openbare registers;
III. Boomhiemke veroordeelt tot betaling van een dwangsom van EUR 2.500,00 aan [A] c.s. voor iedere dag dat Boomhiemke in gebreke blijft aan de hierboven genoemde uitspraak te voldoen met een maximum van EUR 250.000,00;
IV. bepaalt dat dit vonnis, indien Boomhiemke nalaat tijdig aan de hierboven genoemde en door de rechtbank uitgesproken veroordeling te voldoen, dit vonnis dezelfde kracht zal hebben als een in een wettige vorm opgemaakte notariële verklaring van Boomhiemke;
V. voor recht verklaart dat Boomhiemke vanaf de dag van het instellen van de eis in reconventie geen recht op loon toekomt in het kader van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst;
VI. Boomhiemke veroordeelt in de kosten van de procedure, kosten rechtens.
4.2.
Boomhiemke voert verweer.
4.3.
Op de stellingen en verweren van partijen zal hierna - voor zover van belang - nader worden ingegaan.
5.Het geschil en de beoordeling daarvan
in conventie en in reconventie
5.1.
Bevoegdheid rechtbank Noord-Nederland
5.1.1.
Op grond van artikel 16 van de Bijzondere Verkoopvoorwaarden en artikel 11 lid 2 van de diverse verhuurbemiddelingsovereenkomsten is deze rechtbank - tot welke rechtbank de in die artikelen genoemde (voormalige) rechtbank Leeuwarden behoort - bevoegd van het onderhavige geschil kennis te nemen.
5.2.
Uitleg van de overeenkomst
5.2.1.
Tussen Boomhiemke enerzijds en [A] c.s. anderzijds is - kort samengevat - in geschil of de verplichting dat zij Boomhiemke dienen in te schakelen indien zij tot verhuur wensen over te gaan, beperkt is in tijd, te weten de in artikel 10.1 van de verhuurbemiddelingsovereenkomst genoemde periode van 10 jaren, eventueel verlengd met de in artikel 10.2. van die overeenkomst bedoelde periode van 5 jaren (zoals [A] c.s. stelt) of dat deze verplichting niet beperkt is in tijd (zoals Boomhiemke stelt).
5.2.2.
De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
5.2.3.
De rechtbank overweegt dat blijkens artikel 6 lid 2 onder b en artikel 18 van de door [A] c.s. (ieder voor zich, met uitzondering van Coastal Concepts) met Boomhiemke gesloten koopovereenkomsten en uit artikel VI van de desbetreffende akten van levering ten aanzien van de Engelsman Duinvilla's, de Bijzondere Verkoopvoorwaarden deel uitmaken van de tussen Boomhiemke enerzijds en [A] c.s. (ieder voor zich, behoudens Coastal Concepts) gesloten koopovereenkomsten. Ook op de rechtsverhouding tussen Coastal Concepts en Boomhiemke zijn deze Bijzondere Verkoopvoorwaarden blijkens artikel 1.6 van de overeenkomst "goedkeuring bouwplan Boomhiemke" van eind juni/begin juli 2011, van toepassing.
5.2.4.
In artikel 5 lid 1 van de Bijzondere Verkoopvoorwaarden is onder meer bepaald dat een eigenaar zijn privé-gedeelte slechts voor recreatieverblijf van tijdelijke aard aan (een) derde(n) in gebruik kan geven mits hij de Beheerder en/of een andere door de beheerder aan te wijzen professionele verhuurbemiddelingsorganisaties inschakelt. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit deze letterlijke tekst dat een verplichting tot verhuur niet is overeengekomen, maar dat indien er wordt overgegaan tot verhuur, Boomhiemke of een door haar aan te wijzen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie dient te worden ingeschakeld. Een beperking in tijd is daarbij niet gegeven. In artikel 5 lid 5 is vervolgens bepaald dat in geval van ingebruikgeving zoals in artikel 5 lid 1 bedoeld, de eigenaar verplicht is tot het sluiten van een verhuurbemiddelingsovereenkomst met Boomhiemke. Weliswaar is deze door [A] c.s. met Boomhiemke gesloten verhuurbemiddelingsovereenkomst blijkens artikel 10 lid 1 en lid 2 wél beperkt in tijd, maar uit deze enkele omstandigheid volgt naar het oordeel van de rechtbank nog niet - zoals [A] c.s. heeft aangevoerd - dat daarmee ook de hiervoor in artikel 5 lid 1 van de Bijzondere Verkoopvoorwaarden bedoelde verplichting in tijd is beperkt. De in artikel 10 lid 1 en lid 2 van de verhuurbemiddelingsovereenkomsten neergelegde beperking in tijd (tien jaren, eventueel verlengd met vijf jaren) heeft blijkens de tekst daarvan, in combinatie met artikel 5 lid 1 en lid 5 van de Bijzondere Verkoopvoorwaarden (waaraan geen beperking in tijd is opgenomen), slechts betrekking op de in die verhuurbemiddelingsovereenkomsten neergelegde
verplichtingom tot verhuur over te gaan, welke verplichting tot verhuur - zoals hiervoor is overwogen - bij afwezigheid van deze verhuurbemiddelingsovereenkomsten niet aanwezig is. De in deze verhuurbemiddelingsovereenkomsten bedoelde beperking in tijd laat dan ook naar het oordeel van de rechtbank onverlet, dat indien [A] c.s. ná het eindigen van deze verhuurbemiddelingsovereenkomsten tot verhuur aan (een) derde(n) wenst over te gaan, hij op grond van artikel 5 lid 1 van de Bijzondere Verkoopvoorwaarden verplicht is om Boomhiemke of een door haar aan te wijzen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie in te schakelen.
verplichtingom tot verhuur over te gaan, welke verplichting tot verhuur - zoals hiervoor is overwogen - bij afwezigheid van deze verhuurbemiddelingsovereenkomsten niet aanwezig is. De in deze verhuurbemiddelingsovereenkomsten bedoelde beperking in tijd laat dan ook naar het oordeel van de rechtbank onverlet, dat indien [A] c.s. ná het eindigen van deze verhuurbemiddelingsovereenkomsten tot verhuur aan (een) derde(n) wenst over te gaan, hij op grond van artikel 5 lid 1 van de Bijzondere Verkoopvoorwaarden verplicht is om Boomhiemke of een door haar aan te wijzen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie in te schakelen.
5.2.5.
Omdat [A] c.s. geen feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan hij de tussen hem en Boomhiemke gesloten overeenkomst redelijkerwijs in de door hem voorgestane zin heeft mogen opvatten - maar hij heeft volstaan met een verwijzing naar de taalkundige uitleg van artikel 10 lid 1 en lid 2 van de verhuurbemiddelingsovereenkomst, in welke uitleg hij (zoals hiervoor is overwogen) niet zal worden gevolgd - zal de rechtbank uitgaan van de hiervoor in rechtsoverweging 5.2.4. weergegeven uitleg van de overeenkomst tussen partijen. Voor bewijslevering is dan ook geen plaats.
5.2.6.
Eenzelfde - door Boomhiemke voorgestane - uitleg geldt ten aanzien van [T] en [U] en [V] en[W], die geen verweer hebben gevoerd tegen de door [A] c.s. voorgestane - en door de rechtbank gevolgde - uitleg van de overeenkomst van partijen.
5.3.
Onredelijk bezwarend beding
5.3.1.
Zoals hiervoor in rechtsoverweging 5.2 is overwogen, volgt uit artikel 5 lid 1 van de Bijzondere Verkoopvoorwaarden dat de verplichting dat gedaagden Boomhiemke of een door haar aan te wijzen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie dienen in te schakelen indien zij tot verhuur wensen over te gaan, niet beperkt is in tijd.
[A] c.s. heeft voor dit geval aangevoerd dat de Bijzondere Verkoopvoorwaarden zijn aan te merken als algemene voorwaarden in de zin van artikel 6:231 onder a BW omdat deze Bijzondere Verkoopvoorwaarden zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. Artikel 5 lid 1 van de Bijzondere Verkoopvoorwaarden is daarbij niet aan te merken als een kernbeding, aldus [A] c.s. Dit artikel is volgens [A] c.s. als onredelijk bezwarend als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW aan te merken, alsmede in strijd met de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Daarmee is deze bepaling volgens [A] c.s. vernietigbaar.
5.3.2.
Boomhiemke heeft hiertegen aangevoerd dat de Bijzondere Verkoopvoorwaarden niet zijn aan te merken als algemene voorwaarden en dat artikel 5 lid 1 daarvan bovendien een kernbeding is. Het beding dat gedaagden verplicht zijn Boomhiemke of een door haar aan te wijzen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie dienen in te schakelen indien zij tot verhuur wensen over te gaan - welk beding niet beperkt is in tijd - is volgens Boomhiemke niet onredelijk bezwarend.
5.3.3.
Indien de Bijzondere Verkoopvoorwaarden al zijn aan te merken als algemene voorwaarden in de zin van artikel 6:231 onder a BW en indien artikel 5 lid 1 niet zou zijn te duiden als een kernbeding als bedoeld in dat artikel - hetgeen in het midden zal worden gelaten - is dit beding naar het oordeel van de rechtbank niet vernietigbaar op grond van artikel 6:233 onder a BW. Bij de toetsing aan deze open norm ligt in beginsel op [A] c.s. de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat het beding onredelijk bezwarend is. [A] c.s. heeft hiertoe slechts aangevoerd dat hij tot in eeuwigheid gebonden zou zijn aan verhuurbemiddeling door Boomhiemke en dat dat nimmer de bedoeling is en kan zijn geweest bij het sluiten van de diverse overeenkomsten. Boomhiemke heeft gesteld dat de bepaling is opgenomen - zoals uit artikel 6 lid 2 onder b van de diverse met [A] c.s. (behoudens Coastal Concepts) gesloten koopovereenkomsten blijkt - om de leefbaarheid en eenheid van het recreatiepark verder te bewaren. Boomhiemke heeft daarbij gesteld dat de verhuur met verplichte inschakeling van Boomhiemke of een door haar aan te wijzen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie in lijn ligt met de parkgedachte, waarbij zij er op heeft gewezen dat [A] c.s. welbewust een recreatiewoning heeft gekocht die in een recreatiepark gelegen is.
Gelet op hetgeen Boomhiemke heeft gesteld, alsmede gelet op de omstandigheid dat [A] c.s. (een) recreatiewoning(en) heeft gekocht in een recreatiepark, waarbij hij niet verplicht is om te verhuren, valt naar het oordeel van de rechtbank zonder nadere onderbouwing - die ontbreekt - niet in te zien dat de verplichting om Boomhiemke of een door haar aan te wijzen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie in te schakelen indien hij tot verhuur wenst over te gaan, onredelijk bezwarend zou zijn.
5.3.4.
Voor zover [A] c.s. heeft willen aanvoeren dat van onredelijke bezwarendheid sprake is omdat Boomhiemke "twee petten op heeft" omdat Boomhiemke ook zelf recreatiewoningen verhuurt en zij aan die woningen voorrang verleent bij boekingen, dan wel aan woningen ten aanzien waarvan door Boomhiemke rendementsgaranties zijn afgegeven, zal hij ook in dit betoog niet worden gevolgd. Boomhiemke heeft gesteld dat de woningen waarvan zij eigenaar is - twee grote groepsaccomocaties, een woning die speciaal is gericht op minder validen en een vijftal kleine woningen in slechte staat - niet concurrerend zijn met die van [A] c.s. Zij heeft voorts uitgebreid uiteengezet dat het door haar gehanteerde boekingssysteem volledig geautomatiseerd is, waarbij de huurders zelf een woning kunnen kiezen. Van door haar gegeven rendementsgaranties is volgens Boomhiemke bovendien geen sprake. In het licht hiervan heeft [A] c.s. haar verweer dat Boomhiemke voorrang verleent aan haar eigen woningen dan wel aan woningen waaraan door Boomhiemke rendementsgaranties zouden zijn gegeven, naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd.
5.3.5.
Ook het door [A] c.s. genoemde "collectief beleven van ontevredenheid" over de dienstverlening door Boomhiemke is daartoe onvoldoende. Boomhiemke heeft gemotiveerd weersproken dat zij ter zake toerekenbaar tekort schiet. Overigens is gesteld noch gebleken dat [A] c.s. Boomhiemke op enig moment ter zake in gebreke heeft gesteld.
5.4.
Buitengerechtelijke ontbinding
5.4.1.
[A] c.s. heeft voorts bij conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie de buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen van de niet in duur beperkte verplichting om Boomhiemke in te schakelen indien hij tot verhuur wenst over te gaan. [A] c.s. heeft daartoe aangevoerd - in punt 8 van de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie - dat Boomhiemke toerekenbaar tekort schiet in de uitoefening van de opdracht, zoals in artikel 7:418 BW bedoeld, gelet op de omstandigheid dat zij "twee petten" op heeft, zoals hiervoor in rechtsoverweging 5.3.4. bedoeld. Op grond hiervan heeft [A] c.s. recht en belang om zich te bevrijden van de hiervoor bedoelde verplichting, aldus [A] c.s.
5.4.2.
Gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 5.3.4. is overwogen omtrent de stelling van [A] c.s. dat Boomhiemke "twee petten" op zou hebben, zal het beroep op ontbinding worden verworpen. Daarbij wordt opgemerkt dat artikel 5 lid 1 van de Bijzondere Verkoopvoorwaarden niet is aan te merken als een overeenkomst van opdracht, maar slechts als een bij het sluiten van de onderhavige koopovereenkomsten - van welke koopovereenkomsten door [A] c.s. niet de ontbinding is ingeroepen - door ieder van gedaagden op zich genomen verplichting.
5.5.
Verhuurbemiddelingsovereenkomsten
5.5.1.
Tussen Boomhiemke enerzijds en de verschenen gedaagden anderzijds is vervolgens een debat gevoerd omtrent de vraag naar de rechtsgeldigheid/vernietigbaarheid van artikel 10 lid 1 van de verhuurbemiddelingsovereenkomsten, op grond waarvan die overeenkomsten zijn aangegaan voor een periode geldend vanaf de datum van ondertekening van de desbetreffende overeenkomsten voor de periode van tien jaren, doch uiterlijk tot 31 december 2013 en van artikel 10 lid 2 van de verhuurbemiddelingsovereenkomsten op grond waarvan na het verstrijken van de hiervoor bedoelde periode, de verhuurbemiddelingsovereenkomsten worden voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaren. De verschenen gedaagden hebben daarbij aangevoerd dat de verhuurbemiddelingsovereenkomsten zijn aan te merken als algemene voorwaarden, waarbij zij een beroep hebben gedaan op de artikelen 6:237 onder k en 6: 236 onder j BW. Voorts hebben zij een beroep gedaan op de artikelen 7:408 lid 1 en 7:413 lid 2 BW.
5.5.2.
De rechtbank overweegt dat de in artikel 10.1 van de verhuurbemiddelingsovereenkomsten genoemde datum van 31 december 2013 reeds is gepasseerd, zodat deze verhuurbemiddelingsovereenkomsten - ook voor zover zij al niet zouden zijn opgezegd - inmiddels allemaal zijn geëindigd. De vraag naar de rechtsgeldigheid/vernietigbaarheid van deze overeenkomsten kan dan ook - mede gelet op het petitum in conventie en in reconventie - in het midden blijven.
5.5.3.
Wat betreft de in artikel 10 lid 2 van de verhuurbemiddelingsovereenkomsten bedoelde voortgezette overeenkomst voor een aansluitende periode van vijf jaren, wordt het navolgende overwogen. Boomhiemke heeft - in overeenstemming met haar onder 2.11 bedoelde brieven - gesteld (punt 9.1. conclusie van dupliek in reconventie) dat de eigenaren na verloop van tien jaren kunnen besluiten om geen gebruik meer te maken van de verhuurbemiddelingsdiensten van Boomhiemke (en hun recreatiewoning volledig kunnen aanwenden voor eigen gebruik). Vast staat dat alle gedaagden - behoudens [T] - de verhuurbemiddelingsovereenkomst hebben opgezegd en daarbij expliciet te kennen hebben gegeven dat van een verlenging op de voet van artikel 10.2 geen sprake zal zijn. Van een voortzetting van de overeenkomst met een periode van vijf jaren is dan ook naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Dat Boomhiemke in ieder geval met een aantal gedaagden in het kader van een minnelijk traject is overeengekomen dat Boomhiemke in afwachting van deze procedure blijft verhuren op de oude voorwaarden en dat [C] [V], [O] en Dalfsen ook ná het verstrijken van de datum waartegen zij de verhuurbemiddelingsovereenkomst hadden opgezegd, de Engelsman duinvilla's zijn blijven verhuren via Boomhiemke, doet daar niet aan af. In de opzeggingsbrieven is immers expliciet aangegeven dat van een verlenging op de voet van artikel 10.2 geen sprake zal zijn.
Gelet op de omstandigheid dat Boomhiemke vervolgens tot verhuur is overgegaan van hun recreatiewoningen zonder daarbij de eis te stellen dat voornoemde gedaagden instemmen met een voortzetting van de verhuurbemiddelingsovereenkomst voor een periode van vijf jaren, heeft Boomhiemke dit kennelijk geaccepteerd. Hetzelfde geldt ten aanzien van de Engelsman duinvilla van [T]. [T] heeft de verhuurbemiddelingsovereenkomst weliswaar niet opgezegd, maar hij heeft onweersproken gesteld dat het door hem aan Boomhiemke gezonden e-mailbericht van 11 september 2013, aldus dient te worden opgevat, dat hij hiermee aan Boomhiemke te kennen heeft gegeven dat hij voor wat betreft (slechts) het jaar 2014 tot verhuur wenst over te gaan. Gelet op de omstandigheid dat Boomhiemke vervolgens tot verhuur is overgegaan van de recreatiewoning van [T] zonder daarbij de eis te stellen dat [T] instemt met een voortzetting van de verhuurbemiddelingsovereenkomst voor een periode van vijf jaren, heeft Boomhiemke dit kennelijk geaccepteerd en kan ook [T] thans niet aan een verhuurbemiddelingsovereenkomst gebonden worden geacht voor een periode van vijf jaren. Bij gebreke van enige voortgezette verhuurbemiddelingsovereenkomst voor de duur van vijf jaren, kan de vraag naar de rechtsgeldigheid/vernietigbaarheid van een dergelijke overeenkomst - mede gelet op het petitum in conventie en in reconventie - in het midden blijven.
5.5.4.
[A] c.s. heeft voorts betoogd dat aan Boomhiemke vanaf het instellen van de eis in reconventie geen recht op loon toekomt in het kader van de tussen partijen gesloten verhuurbemiddelingsovereenkomst (de rechtbank begrijpt: de verhuurbemiddeling, zoals is overeengekomen in het minnelijk traject) gelet op de omstandigheid dat Boomhiemke "met twee petten op" handelt. Gelet echter op hetgeen hieromtrent in rechtsoverweging 5.3.4. is overwogen, zal dit betoog van [A] c.s. - wat daar verder ook van zij - worden verworpen.
5.6.
Conclusie
in conventie
5.6.1.
Op grond van het voorgaande zal het gevorderde verbod voor gedaagden om hun recreatiewoning te verhuren dan wel in gebruik te geven aan derden zonder tussenkomst van Boomhiemke dan wel haar rechtsopvolgers dan wel een door Boomhiemke ingeschakelde professionele verhuurbemiddelingsorganisatie, worden toegewezen.
5.6.2.
Ook de door Boomhiemke gevorderde verklaringen voor recht dat Boomhiemke dan wel haar rechtsopvolgers dan wel een door Boomhiemke aangewezen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie exclusief bevoegd is tot het verrichten van verhuurbemiddelingsdiensten wanneer gedaagden hun recreatiewoning aan derden wensen te verhuren dan wel in gebruik wensen te geven, alsmede dat gedaagden verplicht zijn, wanneer zij hun recreatiewoning aan een derde verhuren dan wel in gebruik geven aan een derde, zich te conformeren aan hetgeen daaromtrent is bepaald in de tussen gedaagden en Boomhiemke dan wel haar rechtsvoorganger gesloten koopovereenkomst, het bepaalde in de akte van levering en het bepaalde in de Bijzondere Verkoopvoorwaarden, zal worden toegewezen. Gelet op de omstandigheid dat de verhuurbemiddelingsovereenkomsten inmiddels alle beëindigd zijn en Boomhiemke (slechts) op grond van een minnelijke regeling tussen partijen (en wat betreft [C], [V], [O], Dalfsen en [T]: het accepteren door Boomhiemke van een bemiddeling die niet gebonden is aan een termijn van vijf jaren) verhuurbemiddelingsdiensten voor gedaagden verricht, zal de vordering worden afgewezen voor zover deze ertoe strekt dat gedaagden zich dienen te conformeren aan de verhuurbemiddelingsovereenkomsten.
5.6.3.
De door Boomhiemke gevorderde oplegging van dwangsommen zal worden afgewezen. Nog afgezien van de omstandigheid dat een dwangsom niet kan worden opgelegd ten aanzien van een verklaring voor recht (ten aanzien waarvan de dwangsom eveneens is gevorderd), valt zonder nadere onderbouwing - die ontbreekt - niet in te zien dat Boomhiemke hier een belang bij heeft naast de regeling van artikel 9 van de Bijzondere Verkoopvoorwaarden (een boetebeding).
5.6.4.
De door Boomhiemke gevorderde verklaring voor recht dat [V], [T], [C], [O] en Dalfsen vanaf de datum waartegen zij eerst de verhuurbemiddelingsovereenkomst konden opzeggen, aan deze verhuurbemiddelingsovereenkomst zijn gebonden voor een aansluitende periode van vijf jaren, zal gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 5.5.3. is overwogen, worden afgewezen.
5.6.5.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.6.5.1. Boomhiemke heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en ter zake daarvan een bedrag gevorderd. Boomhiemke heeft die kosten niet gespecificeerd terwijl evenmin is gebleken dat de gestelde verrichtingen meer hebben omvat dan een enkele (eventueel herhaalde) sommatie of het enkel doen van een niet aanvaard schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De daarop betrekking hebbende kosten moeten, nu een geding is gevolgd, worden aangemerkt als betrekking hebbende op verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. De rechtbank zal de betreffende vordering dan ook afwijzen.
5.6.6.
Proceskosten
5.6.6.1. Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van Boomhiemke worden vastgesteld op:
- dagvaardingskosten EUR 990,31
- griffierecht EUR 589,00
- salaris voor de advocaat EUR
904,00(2 punten x tarief EUR 452,00)
904,00(2 punten x tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 2.483,31.
Gelet op de omstandigheid dat [V] en[W] niet in rechte zijn verschenen, zullen zij niet worden veroordeeld in de kosten van het nemen van de conclusie van repliek (salaris advocaat: EUR 452,00).
5.6.6.2. Ook de gevorderde nakosten en de daarover verschuldigde wettelijke rente - waartegen geen zelfstandig verweer is gevoerd - acht de rechtbank toewijsbaar, zoals in het dictum te melden.
in reconventie
5.6.7.
Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [A] c.s. - die zijn gebaseerd op de onjuiste stelling dat op [A] c.s. geen verplichting rust tot het inschakelen van Boomhiemke of een door haar aan te wijzen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie in het geval zij tot verhuur wenst over te gaan - worden afgewezen. Ook de gevorderde verklaring voor recht dat Boomhiemke vanaf de dag van het instellen van de eis in reconventie geen recht op loon toekomt in het kader van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst zal - gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 5.5.4. is overwogen - worden afgewezen.
5.6.8.
[A] c.s. zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van Boomhiemke worden vastgesteld op:
- salaris voor de advocaat EUR 452,00.
6.De beslissing
De rechtbank
In conventie
6.1.
verbiedt gedaagden hun recreatiewoning te verhuren dan wel in gebruik te geven aan derden zonder tussenkomst van Boomhiemke dan wel haar rechtsopvolgers dan wel een door Boomhiemke ingeschakelde professionele verhuurbemiddelingsorganisatie,
6.2.
verklaart voor recht dat Boomhiemke dan wel haar rechtsopvolgers dan wel een door Boomhiemke aangewezen professionele verhuurbemiddelingsorganisatie exclusief bevoegd is tot het verrichten van verhuurbemiddelingsdiensten (zoals beschreven in de bijzondere verkoopvoorwaarden) wanneer gedaagden hun recreatiewoning aan derden wensen te verhuren dan wel in gebruik wensen te geven,
6.3.
verklaart voor recht dat gedaagden verplicht zijn, wanneer zij hun recreatiewoning aan een derde verhuren dan wel in gebruik geven aan een derde, zich te conformeren aan hetgeen daaromtrent is bepaald in de tussen gedaagden en Boomhiemke dan wel haar rechtsvoorganger gesloten koopovereenkomst, het bepaalde in de akte van levering en het bepaalde in de Bijzondere Verkoopvoorwaarden,
6.4.
veroordeelt gedaagden in de kosten van het geding ([V] en[W] tot een bedrag van EUR 2.031,31), aan de zijde van Boomhiemke vastgesteld op EUR 2.483,31,
6.5.
veroordeelt gedaagden in de na deze uitspraak ontstane kosten, begroot op EUR 205,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, zulks onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en gedaagden niet binnen veertien dagen na aanschrijving van het vonnis hebben voldaan, met een bedrag van EUR 68,00 aan salaris advocaat en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn van veertien dagen plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening,
6.6.
verklaart het verbod onder 6.1 en de veroordelingen onder 6.4 en 6.5 uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst af het anders of meer gevorderde,
in reconventie
6.8.
wijst de vordering af,
6.9.
veroordeelt [A] c.s. in de kosten van het geding, aan de zijde van Boomhiemke vastgesteld op EUR 452,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C.G. Leijten en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2014. [1]