Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 3393526 \ CV EXPL 14-10342
vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv d.d. 17 oktober 2014
inzake
[eiseres],
wonende te Leeuwarden,
eiseres,
gemachtigde: mr. P. van Bommel,
tegen
[gedaagde],
wonende te Tytsjerk,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.F. van der Goot.
Partijen zullen hierna [eiseres naam] en [gedaagde naam] worden genoemd.
1.Procesverloop
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de producties aan de zijde van [gedaagde naam];
- de mondelinge behandeling d.d. 6 oktober 2014.
1.2.
Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres naam] is (voorheen samen met wijlen [echtgenoot], haar echtgenoot) eigenaar van een boerderij aan de [adres] te Leeuwarden (hierna: de boerderij), welke boerderij door haar wordt gebruikt als haar woonhuis.
2.2.
Bij schriftelijke huurovereenkomst van januari 1997 heeft [gedaagde naam] met ingang van 1 maart 1997 een gedeelte van een bij de boerderij behorende opslagloods gehuurd.
2.3.
In de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
"
1. Huurperiode
1. Huurperiode
Met ingang van 1 maart 1997 verhuurt de heer [xxx] zijn loods aan het [oooo] aan de heer [gedaagde naam]. De verhuur wordt aangegaan voor een periode van 3 jaar en eindigt van rechtswege op 31 januari 2000.
Mocht de huur na die periode stilzwijgend worden voortgezet, dan geschiedt die voortzetting steeds voor de periode van één jaar.
2.Prijs
De huurprijs bedraagt 400 gulden per maand. (…)
Jaarlijks ingaande 1 februari 1998 wordt de huur verhoogd met een percentage van 3%.
3.Opzegtermijn
Huurder en verhuurder kunnen de huur tussentijds schriftelijk opzeggen. De opzegging vindt plaats per aangetekende brief met inachtneming van een opzegtermijn van 12 kalender maanden. In de periode van voortzetting als bedoeld in artikel 1 geldt een opzegtermijn van drie kalendermaanden."
2.4.
Bij brief van 24 mei 2014, gericht aan [gedaagde naam], heeft [eiseres naam] de huurovereenkomst opgezegd en [gedaagde naam] meegedeeld dat hij de opslagloods "per 1 september 2014 ontruimd en bezemschoon dient op te leveren".
2.5.
Bij brieven van 2 juni 2014 en 30 juli 2014 heeft [gedaagde naam] [eiseres naam] onder meer laten weten de opslagloods te willen blijven huren.
2.6.
Bij brief van 12 augustus 2014 heeft de advocaat van [eiseres naam] [gedaagde naam] gesommeerd de opslagloods uiterlijk 1 september 2014 te ontruimen. [gedaagde naam] heeft geen gehoor gegeven aan deze sommatie.
2.7.
[gedaagde naam] heeft op 3 oktober 2014 bij deze rechtbank een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend, zoals bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW. Op dit verzoek is tot op heden nog niet beslist.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres naam] vordert dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, Kamer voor Kantonzaken, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde naam] veroordeelt:
I. om met onmiddellijke ingang, althans binnen twee dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis in kort geding, althans per datum in goede justitie te bepalen, op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde naam] in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, het door [gedaagde naam] gehuurde gedeelte van de opslagloods, gelegen te Leeuwarden aan de [adres] te ontruimen en te verlaten, met alle daarin aanwezige roerende zaken, voor zover deze laatste het eigendom van [eiseres naam] niet zijn, en ontruimd en verlaten te houden, onder afgifte van de sleutels en ter vrije en algehele beschikking van [eiseres naam] te stellen, met machtiging aan [eiseres naam] om in geval [gedaagde naam] met de bevolen ontruiming in gebreke mocht blijven deze zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van politie en justitie;
II. om aan [eiseres naam] te voldoen een bedrag ad € 300,03 per maand, zijnde de reële maandelijks verschuldigde huurpenningen vanaf 1 september 2014 tot de datum dat de onderhavige huurovereenkomst zal zijn/worden ontbonden/beëindigd, althans een nader in rechte te bepalen bedrag tot een nader in rechte te bepalen datum;
III. tot voldoening van de buitengerechtelijke incassokosten;
met veroordeling van [gedaagde naam] in de kosten van het geding, waaronder begrepen de nakosten.
3.2.
[eiseres naam] heeft - samengevat - het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. De tussen partijen aangegane huurovereenkomst ter zake van de opslagloods is rechtsgeldig opgezegd en beëindigd, zodat [gedaagde naam] gehouden is het gehuurde te ontruimen. Nu [gedaagde naam] geen beroep heeft gedaan op het in artikel 7:230a lid 1 BW bepaalde, komt aan hem geen verder uitstel toe. Weliswaar heeft [gedaagde naam] alsnog kort voor de behandeling van deze zaak een zodanig verzoek ingediend, maar dat doet niet af aan het feit dat [eiseres naam] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Verkoop van de boerderij is vanwege haar fysieke en financiële situatie op korte termijn noodzakelijk en gebleken is dat de verhuur van de opslagloods aan [gedaagde naam] een belemmering vormt voor de verkoop. Diverse serieus geïnteresseerde kopers zijn afgehaakt vanwege het feit dat de opslagloods was verhuurd aan [gedaagde naam] en er met hem geen afspraken waren te maken over het betalen van een reële huur. Wat betreft haar vordering tot verhoging van de huurprijs stelt [eiseres naam] dat [gedaagde naam] nimmer de contractueel overeengekomen jaarlijkse indexering van de huurprijs heeft betaald. Gelet daarop bedraagt de reëel verschuldigde huur thans € 303,03 per maand, terwijl [gedaagde naam] slechts € 193,-- per maand betaalt. Zij vordert daarom dat [gedaagde naam] haar met ingang van 1 september 2014 tot de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst een huurprijs van € 303,03 betaalt.
3.3.
Het verweer van [gedaagde naam] strekt tot niet ontvankelijk verklaring van [wwwww] in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen. Hij stelt daartoe onder meer - samengevat - dat de vordering sub I. tot ontruiming moet worden afgewezen, omdat hij op grond van artikel 7:230a lid 1 juncto lid 3 BW ontruimingsbescherming geniet. Wat betreft de vordering sub II. tot verhoging van de huurprijs voert [gedaagde naam] tot zijn verweer onder meer aan dat deze vordering reeds vanwege het ontbreken van enig spoedeisend belang dient te worden afgewezen.
3.4.
Op de stellingen en verweren van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde is aan te merken als een gebouwde onroerende zaak, niet zijnde woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van boek 7 titel 4, zodat sprake is van huur van een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Ingevolge het derde lid van dit artikel, gelezen in samenhang met het eerste lid, geniet de huurder van zodanige huurruimte van rechtswege ontruimingsbescherming gedurende een periode van twee maanden gerekend vanaf het tijdstip waartegen door de verhuurder schriftelijk ontruiming is aangezegd en kan de verhuurder niet verlangen dat de huurder voor het einde van die termijn tot ontruiming overgaat. Tevens wordt in voormelde artikelleden bepaald dat de indiening van een verzoek aan de rechter om de ontruimingstermijn te verlengen, ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd, de ontruimingsverplichting opschort totdat op dit verzoek is beslist.
4.2.
De kantonrechter stelt vast dat [eiseres naam] bij brief van 24 mei 2014 de huurovereenkomst heeft opgezegd en aan [gedaagde naam] de ontruiming van het gehuurde per 1 september 2014 heeft aangezegd. Uit de reactie daarop van [gedaagde naam] volgt dat de aanzegging hem ook heeft bereikt. In de brief van de advocaat van [eiseres naam] van 12 augustus 2014 is de ontruiming voorts nogmaals expliciet aangezegd. Daarmee is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming van twee maanden per 1 september 2014 gaan lopen. De kantonrechter stelt voorts vast dat [gedaagde naam] op 3 oktober 2014 - dus binnen de wettelijke termijn van twee maanden - een verzoek heeft ingediend om de ontruimingstermijn te verlengen. Dit betekent dat [gedaagde naam] van rechtswege ontruimingsbescherming geniet totdat op dit verzoek is beslist. Hetgeen [eiseres naam] heeft aangevoerd over de noodzaak om tot ontruiming over te gaan vanwege haar fysieke en financiële situatie kan dit initiële recht van [gedaagde naam] op ontruimingsbescherming niet doorkruisen, nu een afweging van de wederzijdse belangen in gevolge het in artikel 7:230a lid 4 BW bepaalde aan bod zal komen ter gelegenheid van de behandeling van het door [gedaagde naam] ingediende verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming. Niet aannemelijk is dat deze beslissing niet kan worden afgewacht.
4.3.
Gelet op het vorenstaande komt [gedaagde naam], naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, ontruimingsbescherming toe, zodat de vordering van [eiseres naam] sub I. tot ontruiming door [gedaagde naam] van het gehuurde, zal worden afgewezen.
4.4.
De kantonrechter zal eveneens de gevorderde verhoging van de huurprijs afwijzen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres naam] haar spoedeisend belang bij deze vordering onvoldoende aangetoond. Zij heeft onvoldoende gesteld dan wel aannemelijk gemaakt waarom een bodemprocedure niet kan worden afgewacht, zeker als in aanmerking genomen wordt dat er kennelijk al meer dan 15 jaar, althans geruime tijd, door [eiseres naam] danwel wijlen haar echtgenoot [xxx] geen beroep is gedaan op de indexering. Reeds gelet hierop dient deze vordering, nog daargelaten het verweer van [gedaagde naam] aangaande restitutierisico en de vraag of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is, te worden afgewezen.
4.5.
[eiseres naam] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde naam] worden vastgesteld op
€ 400,00 wegens salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
rechtdoende in kort geding
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres naam] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde naam] vastgesteld op € 400,00 wegens salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. E.Th.M. Zwart-Sneek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 oktober 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 413