ECLI:NL:RBNNE:2014:634

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaak-/rolnummer: 2388132 \ CV EXPL 13-7795

vonnis van de kantonrechter d.d. 11 februari 2014

inzake

[A],

wonende te [woonplaats 1],

eiseres,

gemachtigde: mr. P. van Bommel,

tegen

[B],

[C],

beiden wonende te [woonplaats 2],

gedaagden,

gemachtigde: mr. P.R. Logemann.

Partijen zullen hierna [A] en [B en C] worden genoemd.

Procesverloop

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 12 november 2013

- het proces-verbaal van comparitie van 10 januari 2014.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1. [A] is eigenares van een woning aan de [adres 1] te [woonplaats 3] (hierna: de woning).

2.2. Op of omstreeks 23 augustus 2010 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan [A] de woning aan [B en C] heeft verhuurd. In de huurovereenkomst is - voor zover van belang - het volgende bepaald:

3.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor 12 maanden ingaande op 01-09-2010 en lopende tot en met 31-08-2012.

(…)

3.4 Opzegging door huurder van deze overeenkomst is alleen mogelijk tegen een boete van 10% van de koopsom zie koopovereenkomst. Huurder geeft na ondertekening nadrukkelijk aan hiermee bekend te zijn en heeft toegestemd in deze constructie daar het hun de mogelijkheid biedt een passende financiering te regelen. Huurder geeft aan al het mogelijk te doen om de huurovereenkomst zo kort mogelijk te houden zodat een levering van het onderpand een feit wordt.

(…)

4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de huurprijs € 750,=

- waterkosten € Eigen rekening

2.3. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, zoals vastgesteld in 1998, van toepassing verklaard. Hierin is onder meer bepaald dat de huurder, die in de voldoening van zijn verplichting als huurder tekort komt, een opeisbare boete verbeurt van € 25,-- per dag onverminderd de rechten van de verhuurder anderszins.

2.4. Op 23 augustus 2010 hebben partijen tevens een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [A] de woning voor € 170.000,-- aan [B en C] heeft verkocht. In de koopovereenkomst is - voor zover van belang - het volgende bepaald:

3.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op n.t.b. doch uiterlijk 15 september 2012 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, (…)

(…)

11.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 17.000,= (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

17.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (…)

b. op nvt koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van KOOPSOM PLUS KOSTEN geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogeren bruto jaarlast of een rentepercentage niet hoger dan % ( jaar vast) bij de volgens hypotheekvorm:

(…)

Verkoper en koper komen overeen dat de huurovereenkomst voorloper is van de koopovereenkomst, en koper dient zich maximaal in te spannen om de financiering zo snel mogelijk rond te krijgen, daarbij zal de levering van genoemd onderpand terstond en wel binnen 3 maanden na bekendmaking financiering zijn beslag hebben.

2.5. In een brief van 1 juli 2013 heeft [B en C] onder meer het volgende aan [A] geschreven:

Omdat ik besloten heb te gaan verhuizen zal ik het pand niet veel langer gebruiken en is mijn besluit als volgt: Ik zal de lekkagekosten inhouden op de huur, zolang ik nog niet ben verhuisd. Mocht de rekening nog niet volledig zijn vereffend wanneer ik vertrek dan zal ik je voor het resterende bedrag een rekening sturen.

(…)

Op het moment dat ik klaar ben met verhuizen zal ik je daarvan op de hoogte brengen.

2.6. In een brief van 16 juli 2013 heeft [B en C] onder meer het volgende aan [A] geschreven:

Bij deze doe ik je de sleutel van de [adres 1] toekomen. Ik heb gisteren het pand bezemschoon achtergelaten en mijn laatste huurdatum zet ik op vandaag.

Zoals in mijn vorige brief al gezegd, ben ik bereid om de Vitens waterrekening t.g.v. het ondergrondse lek op de [adres 1] die jij nog aan mij moet betalen, zoveel mogelijk te verrekenen met wat je anders nog van mij als huur ontvangen zou hebben.

2.7. [B en C] heeft de woning ontruimd. Daarbij heeft zij onder meer paardenboxen uit de bij de woning behorende schuur verwijderd. [B en C] heeft voorts een bedrag van in totaal € 900,-- op de huur over de maanden juli en augustus 2013 ingehouden.

2.8. Bij brief van 29 juli 2013 heeft de gemachtigde van [A] [B en C] gesommeerd tot betaling van de boete op grond van artikel 3.4 van de huurovereenkomst en tot betaling van de ingehouden en toekomstige huurtermijnen en van schade ontstaan door het verwijderen van eigendommen. Bij brief van 21 augustus 2013 heeft de gemachtigde van [A] [B en C] voorts gesommeerd om de koopovereenkomst binnen acht dagen gestand te doen; in deze brief is ook een voorwaardelijke ontbindingsverklaring opgenomen. [B en C] heeft niet gereageerd op de brieven van 29 juli 2013 en 21 augustus 2013.

2.9. Bij brief van 31 oktober 2013 heeft de gemachtigde van [B en C] de koopovereenkomst, voor het geval deze nog bestaat, voorwaardelijk ontbonden wegens het niet kunnen verkrijgen van financiering.

3.De vordering

3.1. [A] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat, verklaart dat:

voor recht wordt verklaard dat tussen partijen tot aan datum rechtsgeldige opzegging een huurovereenkomst geldt met betrekking tot de woning, gelegen te [woonplaats 3] aan de [adres 1];

[B en C] hoofdelijk zullen worden veroordeeld, de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] te voldoen:

- de ingehouden huurpenningen in de maand juli 2013

€

900,00

- de huurpenningen vanaf 1 augustus 2013 tot aan datum rechtsgeldige opzegging huurovereenkomst

p.m.

- de overeengekomen boete na wanprestatie vanaf 1 juli 2013, althans vanaf nader in rechte te bepalen datum, ad € 25,-- per dag tot aan datum rechtsgeldige opzegging huurovereenkomst

p.m.

- vergoeding van schade ontstaan door verwijderen paardenboxen

€

1.980,00

- vergoeding van overige nader in rechte te bepalen schade, al dan niet op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet

p.m.

- de overeengekomen boete ad 10% van de koopsom

€

17.000,00

- buitengerechtelijke kosten

€

973,80

- wettelijke rente vanaf 1 juli 2013, althans vanaf nader in rechte te bepalen datum

p.m.

totaal

€

20.853,38

althans een nader in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2013, althans vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf in goede justitie te bepalen datum;

dat de koopovereenkomst tussen partijen ten aanzien van de woning, gelegen te [woonplaats 3] aan de[adres 1], welke is gesloten op 23 augustus 2013, buitengerechtelijk is ontbonden, althans in rechte wordt ontbonden, alsmede [B en C] op grond hiervan een boete verbeurt ad € 17.000,- te vermeerderen met de door [B en C] aangerichte schade ad € 92.000,--, althans een nader in rechte te bepalen bedrag aan ontbindingsschadevergoeding, al dan niet op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met vergoeding van de kosten van verhaal;

[B en C] zullen worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

3.2.

[B en C] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4.Het geschil en de beoordeling daarvan

De ontvankelijkheid ten opzichte van gedaagde [C]

4.1. Volgens [B en C] is [C] niet aangeschreven of anderszins op de hoogte gebracht van de vorderingen van [A], zodat [A] ten opzichte van [C]
niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.

4.2. Volgens [A] voldoet de dagvaarding aan alle formele vereisten en zijn eventuele gebreken gezuiverd door de verschijning van [C] in het geding.

4.3. De kantonrechter verwerpt het niet-ontvankelijkheidsverweer. De vordering van [A] is gebaseerd op de nakoming c.q. op het tekortschieten in de nakoming van de onderhavige overeenkomsten, waarbij ook [C] contractspartij is. Voor de ontvankelijkheid van deze vorderingen is niet vereist dat vóór het instellen van de vordering overleg is gevoerd tussen de verhuurder en de huurder respectievelijk tussen de verkoper en de koper en dat daarin geen overeenstemming is bereikt.

De opzegging van de huurovereenkomst en de ingehouden huurpenningen

4.4. Volgens [A] is de huurovereenkomst niet geldig door [B en C] beëindigd, zodat [B en C] gehouden is om de huurpenningen vanaf 1 juli 2013 aan [A] te betalen. Tevens maakt [A] aanspraak op de boete van € 25,-- per dag op grond van de Algemene Bepalingen, omdat [B en C] ten onrechte vanaf 1 juli 2013 de betaling van de huurpenningen heeft gestaakt. Voor zover de huurovereenkomst wel geldig door [B en C] zou zijn beëindigd, maakt [A] subsidiair aanspraak op de boete van € 17.000,-- op grond van artikel 3.4 van de huurovereenkomst. Volgens [A] heeft [B en C] voorts ten onrechte huurpenningen over de maanden juli en augustus 2013 ingehouden. Naar aanleiding van het verweer van [B en C] betwist [A] dat er sprake is geweest van een ondergrondse waterlekkage, zodat het door Vitens in rekening gebrachte waterverbruik geheel voor rekening van [B en C] komt. De put is geheel van beton, zodat het onmogelijk is dat een grote hoeveelheid water is weggelopen. [A] verwijst ook naar een schriftelijke verklaring van [D], volgens wie er op het bewuste stuk leidingwerk geen enkele vernieuwing of verandering te zien is.

4.5. Volgens [B en C] heeft zij de huurovereenkomst omstreeks 1 juli 2013 geldig, telefonisch en in ieder geval schriftelijk, opgezegd. [B en C] betwist daarom gehouden te zijn om nog tot betaling aan [A] van huurpenningen over te gaan. Voorts stelt [B en C] zich op het standpunt dat zij de huurpenningen heeft verrekend met een nota van Vitens in verband met extra watergebruik als gevolg van een ondergronds lek bij de woning. Dit lek is ontstaan door een kapotte koppeling in de put. [A] is als eigenaar en verhuurder van de woning aansprakelijk voor dit gebrek.

4.6. De kantonrechter oordeelt hierover als volgt. Het gaat hier om de huur van woonruimte in de zin van artikel 7:232 e.v. BW. In de dagvaarding heeft [A] aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat de huur na ommekomst van het eerste jaar voor onbepaalde tijd is verlengd en dat de brieven van [B en C] van 1 en 16 juli 2013 geen geldige opzegging bevatten. Ter comparitie heeft [A] verklaard dat de huur met vijf jaren is verlengd, maar zij heeft vervolgens niet het in de dagvaarding verwoorde standpunt omtrent de (on)geldigheid van de opzegging gewijzigd. Bij de verdere beoordeling gaat de kantonrechter daarom uit van een huur die na ommekomst van het eerste jaar voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd, welke op grond van artikel 7:271 lid 2 BW door elk van beide partijen kan worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [B en C] haar stelling dat zij op of omstreeks 1 juli 2013 de huur telefonisch heeft opgezegd, mede gelet op het door [A] gevoerde verweer, onvoldoende onderbouwd. De brief van 1 juli 2013 kan naar het oordeel van de kantonrechter niet als een opzegging worden aangemerkt, nu [B en C] hierin enkel een voornemen tot verhuizing aan [A] kenbaar heeft gemaakt. Wel heeft [B en C] middels de brief van 16 juli 2013 de huur opgezegd, althans [A] had de inhoud van deze brief als een opzegging moeten begrijpen en heeft dat blijkens haar stellingen ook gedaan. Het feit dat [B en C] geen gebruik heeft gemaakt van een aangetekende brief of exploot, maakt deze opzegging niet ongeldig. Hiertoe acht de kantonrechter doorslaggevend dat de brief van 16 juli 2013 [A] heeft bereikt. [B en C] heeft echter niet de voor haar geldende opzegtermijn van een maand in acht genomen, zodat de huur op grond van artikel 7:271 leden 5 en 6 BW per 1 september 2013 is geëindigd. De gevorderde verklaring van recht zal worden toegewezen, met dien verstande dat zal worden verklaard dat de huurovereenkomst tot voornoemde datum geldt. Deze vordering is naar haar aard echter niet vatbaar voor een uitvoerbaarverklaring bij voorraad.

4.7. [B en C] is dus in beginsel huur over de maanden juli en augustus 2013 aan [A] verschuldigd, behoudens een geldig verrekeningsberoep in verband met schade als gevolg van een ondergrondse lekkage. Hierover oordeelt de kantonrechter als volgt. Vooropgesteld wordt dat [A] op grond van artikel 7:208 BW in beginsel aansprakelijk is voor door [B en C] geleden schade als gevolg van een kapotte leiding in de put, nu het niet gaat om een kleine herstelling in de zin van artikel 7:217 BW. Echter, gelet op het verweer van [A] had het naar het oordeel van de kantonrechter op de weg van [B en C] gelegen om haar stelling omtrent schade als gevolg van extra waterverbruik als gevolg van lekkage nader te onderbouwen. [A] heeft immers onweersproken gesteld dat er sprake is van een betonnen put zodat er geen water kan zijn weggelopen, althans alleen naar boven toe de woning in. [B en C] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat er in de woning zelf sprake was van sporen van een lekkage van dergelijke omvang. [B en C] heeft haar verrekeningsberoep dan ook onvoldoende onderbouwd en voor nadere bewijslevering op dit punt is dan ook geen plaats. De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat [B en C] ten onrechte een bedrag van € 900,-- heeft ingehouden op de huur over de maanden juli en augustus 2013. Gelet op dit oordeel kan in het midden blijven of er daadwerkelijk sprake was van een defecte leiding, hetgeen [A] ook heeft weersproken.

4.8. Gelet op het voorgaande is [B en C] alleen nog de huur over de maanden juli en augustus 2013 aan [A] verschuldigd. [A] vordert een bedrag van € 900,-- voor de maand juli en een p.m.-bedrag vanaf de maand augustus. De kantonrechter houdt dit voor een verschrijving, nu er een huurprijs van € 750,-- per maand is overeengekomen en [B en C] voorts onweersproken heeft gesteld dat zij per maand € 150,-- is gaan inhouden. De kantonrechter zal derhalve een bedrag van in totaal € 900,-- wegens nog verschuldigde huurpenningen toewijzen, terwijl het meer gevorderde zal worden afgewezen. De door [A] gevorderde boete van € 25,-- op grond van de Algemene Bepalingen, in verband met het uitblijven van tijdige betaling van de huur over de maanden juli en augustus 2013, zal worden afgewezen. De schadevergoeding, verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom, bestaat namelijk alleen in de wettelijke rente van die som over de tijd dat de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim is geweest (artikel 6:119 BW). [A] vordert deze wettelijke rente separaat en hierover zal hierna in r.o. 4.19 worden beslist.

4.9. Nu geoordeeld is dat de huur rechtsgeldig is opgezegd, dient vervolgens over het subsidiair door [A] ingeroepen boetebeding van artikel 3.4 van de huurovereenkomst te worden geoordeeld. Partijen verschillen van mening over de vraag of de huur na ommekomst van het eerste jaar onder gelijke voorwaarden is voortgezet, dat wil zeggen met behoud van het in artikel 3.4 van de huurovereenkomst neergelegde boetebeding. Hierover oordeelt de kantonrechter als volgt. De huurovereenkomst is blijkens artikel 3.1 voor bepaalde tijd aangegaan. In beginsel heeft daarom te gelden dat het boetebeding van artikel 3.4 na ommekomst van het eerste jaar is uitgewerkt, tenzij vast zou komen te staan dat partijen uitdrukkelijk hebben afgesproken dat het boetebeding na afloop van de huurovereenkomst zijn gelding zou behouden tot aan de afname (levering) van de woning op grond van de koopovereenkomst. [A] heeft hieromtrent echter niets gesteld, zodat de kantonrechter op grond van het voorgaande de gevorderde boete wegens de opzegging van de huur zal afwijzen.

De oplevering van de woning en de verwijderde paardenboxen

4.10. [A] stelt dat [B en C] zonder toestemming de paardenboxen heeft verwijderd en aan derden verkocht. Ter onderbouwing van de schade heeft zij een factuur d.d. 1 september 2009 van www.uwstal.nl overgelegd. Voorts stelt [A] dat [B en C] de woning totaal onttakeld heeft, zodat deze thans in nagenoeg onbewoonbare staat verkeert. In verband hiermee vordert [A] vergoeding van schade, bestaande uit de waardedaling van de woning. Hiertoe heeft [A] een taxatierapport van 23 januari 2008 van Beter Wonen Makelaars en een taxatierapport van 12 september 2013 van De Waard Makelaars overgelegd, waaruit volgt dat de marktwaarde per genoemde datums is gedaald van € 157.000,- naar € 65.000,-. Naar aanleiding van het verweer van [B en C] betwist [A] dat zij de paardenboxen aan [B en C] heeft verkocht. Ook betwist [A] dat zij € 500,- van [B en C] heeft ontvangen.

4.11. [B en C] betwist dat zij schade aan de woning heeft toegebracht. Ter comparitie heeft [B en C] nader verklaard dat bij aanvang van de huur de staat van de woning niet goed was en dat zij vervolgens met eigen middelen de woning bewoonbaar heeft gemaakt. De planken die zij zelf tegen de kale muren heeft geslagen, heeft [B en C] bij het verlaten van de woning weer meegenomen. Volgens [B en C] was de staat van woning na haar vertrek beter dan bij de aanvang van de huur. Voorts stelt [B en C] zich op het standpunt dat de paardenboxen door haar gekocht zijn en dat zij [A] in verband hiermee € 500,- in contanten heeft betaald. Van de overgelegde factuur klopt volgens [B en C] de tenaamstelling niet - er staat mevrouw [E] in plaats van [A] - en het materiaal kan ook gebruikt zijn voor paardenboxen elders.

4.12. De kantonrechter oordeelt hierover als volgt. [B en C] heeft de woning na afloop van de huur weer ter beschikking van [A] gesteld. Vooropgesteld wordt dat [B en C] in beginsel bevoegd was om tot ontruiming van de door haar aangebrachte veranderingen en toevoegingen over te gaan (artikel 7:216 BW). Gelet op het verweer van [B en C] dat de woning na afloop van de huur in een betere staat verkeerde, had het op de weg van [A] gelegen om nader te onderbouwen dat [B en C] de woning niet in een toestand heeft gebracht die redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke toestand kan worden geacht. In dit verband acht de kantonrechter van belang dat [A] ter comparitie heeft verklaard dat de muren van de woning bij aanvang van de huur kaal waren en dat [B en C] de woning naar eigen smaak wilde inrichten. Nu [A] op dit punt onvoldoende heeft gesteld, zal de vordering (onder punt 2) tot vergoeding van de overige
- nader in rechte te bepalen - schade alsmede de vordering (onder punt 3) tot vergoeding van de aangerichte schade ad € 92.000,-- om die reden zal worden afgewezen.

4.13. Wat betreft de verwijderde paardenboxen oordeelt de kantonrechter als volgt. Uit de stellingen van partijen volgt dat de paardenboxen bij aanvang van de huur tot het gehuurde behoorden, zodat [B en C] in beginsel gehouden was om de woning met inbegrip van deze paardenboxen aan [A] ter beschikking te stellen. Het voorgaande is anders indien [B en C], zoals zij stelt, de paardenboxen van [A] gekocht heeft. Deze stelling heeft [B en C] echter niet nader, bijvoorbeeld middels een betalingsbewijs, onderbouwd en bewijs op dit punt is evenmin - ook niet in algemene zin - aangeboden. De kantonrechter zal de vordering van [A] tot vergoeding van een bedrag van € 1.980,-- daarom toewijzen. Dit bedrag heeft [A] aan de hand van een overgelegde factuur d.d. 1 september 2009 van www.uwstal.nl nader onderbouwd, terwijl de kantonrechter de tenaamstelling hiervan als een kennelijke verschrijving beschouwt. Gelet op de datum van die factuur - ruimschoots een jaar voor de totstandkoming van de huurovereenkomst en de koopovereenkomst - acht de kantonrechter het voorts niet aannemelijk dat het materiaal elders is gebruikt.

De koopovereenkomst

4.14. [A] legt voorts aan haar vorderingen ten grondslag dat [B en C] niet de woning heeft afgenomen en dat [B en C] dientengevolge tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. [A] stelt dat zij de koopovereenkomst op 21 augustus 2013 middels een voorwaardelijke ontbindingsverklaring heeft ontbonden. In verband hiermee maakt [A] aanspraak op de boete van € 17.000,-- op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst. Naar aanleiding van het verweer van [B en C] betwist [A] dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat de woning niet meer gekocht zou worden. Wel is volgens [A] afgesproken dat de termijn om de financiering te regelen zou worden verlengd met vijf jaar en dat de woning tot aan de afname van de woning gehuurd zou blijven worden.

4.15. [B en C] stelt dat zij binnen het eerste jaar aan [A] kenbaar heeft gemaakt dat zij de woning niet zou kunnen financieren. Partijen zijn daarop mondeling overeengekomen dat de woning niet (meer) gekocht zou worden, maar alleen nog maar gehuurd. De ingebrekestelling is niet rechtsgeldig gedaan, nu deze aan een adres is verzonden waarop gedaagde [B] blijkens de gemeentelijke basisadministratie op dat moment niet meer woonachtig was terwijl gedaagde [C] nog weer elders woonachtig was. De gemachtigde van [B en C] trad op dat moment nog niet op als raadsman, nog daargelaten dat hij in die (latere) hoedanigheid niet bevoegd is om stukken gericht op een rechtsgevolg namens [B en C] te ontvangen.

4.16. De kantonrechter oordeelt hierover als volgt. [B en C] heeft zich blijkens de koopovereenkomst verbonden tot afname van de woning. In artikel 17.2 van de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen, waarin geen uiterste datum voor het inroepen hiervan is bepaald ("nvt"). [B en C] voert tot haar verweer aan dat zij tijdens het eerste jaar aan [A] heeft medegedeeld dat zij toen geen financiering kon verkrijgen. Daarnaast heeft [B en C] middels de hiervoor onder 2.9 genoemde brief van 31 oktober 2013 het financieringsvoorbehoud ingeroepen. [A] heeft ter comparitie verklaard dat indien [B en C] zou hebben aangegeven dat zij de woning niet meer wilde afnemen, dat [A] de woning dan voor derden te koop zou hebben aangeboden. Uit het voorgaande leidt de kantonrechter af dat partijen het erover eens zijn dat de koopovereenkomst onder de ontbindende voorwaarde van het niet (kunnen) verkrijgen van financiering door [B en C] is aangegaan en dat voor het inroepen hiervan geen uiterste datum is afgesproken. De vraag die vervolgens beantwoord dient te worden is of de koopovereenkomst door [A] ontbonden is (of kan worden) dan wel of deze geëindigd is door het inroepen van het financieringsbehoud door [B en C] Hierover oordeelt de kantonrechter als volgt.

4.17. Partijen verschillen van mening over de vraag of [B en C] het financieringsvoorbehoud in het eerste jaar ingeroepen heeft. In beginsel rust de bewijslast hiervan op [B en C], die zich immers op dat rechtsgevolg beroept. Voornoemde vraag kan echter onbeantwoord blijven, omdat naar het oordeel van de kantonrechter in het ontkennende geval de koopovereenkomst in elk geval door [B en C] bij brief van 31 oktober 2013 ontbonden is. Hiertoe is het volgende redengevend. Partijen zijn het er kennelijk over eens dat [B en C] de woning niet op 15 september 2011, de oorspronkelijk afgesproken leveringsdatum, af hoefde te nemen. Gesteld noch gebleken is dat partijen vervolgens een andere (latere) leveringsdatum zijn overeengekomen. Dat betekent dat [A] na genoemde datum terstond nakoming kon vorderen (artikel 6:38 BW). Middels de brief van 21 augustus 2013 heeft [A] dat gedaan en ook heeft zij met deze brief de koopovereenkomst voorwaardelijk - voor het geval nakoming binnen acht dagen uit zou blijven - ontbonden. Deze brief moet [B en C] echter wel hebben bereikt om de door [A] beoogde rechtsgevolgen te hebben. [B en C] heeft onweersproken gesteld dat zij (meer) niet op het adres woonde waar de brief naar toe is gestuurd en dat gedaagde [C] nog weer elders woonde. Het door [B en C] in de brief van 16 juli 2013 genoemde correspondentieadres kan niet gelden als een domiliciekeuze, omdat in die brief ook het volgende staat geschreven: "
Maar goed, omdat je je er nogal in vastbijt en ik reeds een brief van je advocaat ontvangen heb, zal ook ik mij wenden tot een advocaat in deze kwestie. Stuur je mij nogmaals post op persoonlijke titel dan zal ik die weigeren. Als ik een advocaat heb neemt hij wel contact op met die van jou en de heren komen er vast wel op een redelijke manier uit me dunkt.". Dat [A] de brief van 21 augustus 2013 ook in afschrift aan mr. Logemann heeft verzonden, acht de kantonrechter onvoldoende omdat gesteld noch gebleken is dat deze raadsman de brief aan [B en C] heeft doorgestuurd of bevoegd was om de brief namens [B en C] in ontvangst te nemen. Uit het voorgaande volgt dat niet is vast komen te staan dat de brief van 21 augustus 2013 [B en C] heeft bereikt, zodat de buitengerechtelijke ontbinding door [A] niet rechtsgeldig is geschied. Nu [B en C] in elk geval middels de brief van 31 oktober 2013 het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen, is daarmee de koopovereenkomst komen te vervallen. Dat betekent dat [A] thans geen aanspraken (meer) aan deze koopovereenkomst kan ontlenen. De gevorderde ontbinding in rechte en de boete op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst zullen om die reden worden afgewezen.

Resumerend

4.18. Uit het voorgaande volgt dat alleen de volgende vorderingen zullen worden toegewezen:

- de ingehouden huurpenningen in de maanden juli en augustus 2013

€

900,00

- vergoeding van schade ontstaan door verwijderen paardenboxen

€

1.980,00

Totaal

€

2.880,00

4.19. De gevorderde wettelijke rente zal vanaf de dag van dagvaarding worden toegewezen, omdat [A] niet heeft gesteld op grond waarvan het verzuim met betrekking tot de betaling van voornoemde bedragen al op 1 juli 2013 zou zijn ingetreden.

4.20. [A] heeft verder gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en ter zake daarvan een bedrag gevorderd. [A] heeft die kosten niet gespecificeerd terwijl evenmin is gebleken dat de gestelde verrichtingen meer hebben omvat dan een enkele (eventueel herhaalde) sommatie of het enkel doen van een niet aanvaard schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De daarop betrekking hebbende kosten moeten, nu een geding is gevolgd, worden aangemerkt als betrekking hebbende op verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237 e.v. Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. De kantonrechter zal de betreffende vordering dan ook afwijzen.

4.21. Omdat beide partijen op enig punt in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren. Dit betekent dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

Beslissing

5.De kantonrechter:

5.1. verklaart voor recht dat tussen partijen tot aan datum rechtsgeldige opzegging, zijnde 1 september 2013, een huurovereenkomst geldt met betrekking tot de woning, gelegen te [woonplaats 3] aan de [adres 1];

5.2. veroordeelt [B en C] hoofdelijk, met dien verstande dat indien de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [A] van een bedrag groot € 2.880,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 september 2013, zijnde de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 uitgesproken veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.4. compenseert de kosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. M. Sanna, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 februari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 292

ml 172

Huur en koopovereenkomst: geschil over opzegging en ontbinding

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

vonnis van de kantonrechter d.d. 11 februari 2014

[A],

Procesverloop

2.De feiten

3.De vordering

4.Het geschil en de beoordeling daarvan

Beslissing