Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 3491568 / 14-14862
Vonnis d.d. 18 maart 2015
inzake
[opposant],
wonende te [plaats]
opposant, hierna[opposant] te noemen,
gemachtigde mr. E.Tj. van Dalen, advocaat te Groningen,
tegen
[geopposeerde],
wonende te [plaats],
geopposeerde, hierna [geopposeerde] te noemen,
in persoon procederende.
PROCESGANG
De procesgang blijkt uit het volgende:
- verzetdagvaarding
- conclusie van antwoord in oppositie
- conclusie van repliek in oppositie.
Partijen hebben producties in het geding gebracht.
Vonnis is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
De feiten
1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.1.
Tussen partijen, [geopposeerde] als verhuurder en [opposant] als huurder, bestaat sinds 1 november 2013 een huurovereenkomst met betrekking tot[adres] tegen een huurprijs van € 480,- per maand inclusief bijkomende kosten.
1.2.
[opposant] heeft zich tot de huurcommissie gewend met het verzoek de huurprijs te splitsen. Het verzoekschrift is op 18 oktober 2013 door de huurcommissie ontvangen.
1.3.
Op 23 december 2013 heeft er een voorbereidend onderzoek plaatsgevonden. De rapporteur heeft onder meer vastgesteld dat het oppervlak van het gehuurde afgerond 20 m² is.
1.4.
De huurcommissie heeft op 7 mei 2014 uitspraak gedaan welke op 2 juni 2014 aan partijen is verzonden. De huurcommissie heeft beslist dat tussen partijen een all-in prijs is overeengekomen. Het puntenaantal van de woning is op 139 vastgesteld. Vanaf 1 november 2013 bedraagt de (kale) huurprijs € 150,18 per maand (55% van de maximum huurprijs van € 273,05) waarbij een bedrag van € 38,79 aan voorschot voor de kosten van gas, water, licht en overige kosten verschuldigd is.
1.5.
In de uitspraak van de huurcommissie staat vermeld dat partijen wettelijk worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
De vordering
2.[opposant] vordert bij verzetdagvaarding te worden ontheven van de veroordeling, tegen hem uitgesproken bij verstekvonnis van de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 10 september 2014 in de procedure tussen[geopposeerde] als eiser en [opposant] als gedaagde (zaak-/rolnummer 3306061 / 14-11168). Samengevat heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de uitspraak van de huurcommissie van 7 mei 2014 niet in stand blijft en bepaald dat de betalingsverplichting van[opposant] voor het gehuurde wordt vastgesteld op € 384,07 per maand vermeerderd met een bedrag van € 90,93 aan voorschot;[opposant] is tevens in de proceskosten veroordeeld.
Het standpunt van [geopposeerde]
3. Naast de vaststaande feiten legt hij het volgende aan zijn (oorspronkelijke) vordering ten grondslag.
3.1.
Primair stelt[geopposeerde] dat de dagvaarding onjuist is nu daarin een onvolledige datum als roldatum staat vermeld.
3.2.
Subsidiair stelt [geopposeerde] zich op het standpunt dat de huurcommissie geen uitspraak had mogen doen omdat door [opposant] geen voorstel tot een huurprijsverlaging aan [geopposeerde] is gedaan.
3.3.
Naar aanleiding van het verzoek van[opposant] aan de huurcommissie zijn partijen in onderhandeling gegaan en hebben zij overeenstemming bereikt over de te betalen huurprijs. Daarbij is door [geopposeerde] uiteengezet hoe de huurprijs is opgebouwd.
3.4.
Partijen hebben de afspraak gemaakt dat de procedure bij de huurcommissie zou worden ingetrokken hetgeen partijen ook afzonderlijk aan de huurcommissie kenbaar hebben gemaakt. Desondanks heeft de huurcommissie toch uitspraak gedaan op 7 mei 2014. Door de huurcommissie is erkend op dit punt een fout te hebben gemaakt.
3.5.
Meer subsidiair stelt[geopposeerde] dat er geen all-in huurprijs overeen is gekomen. De huurovereenkomst is door de vader van [opposant] opgesteld. Tussen partijen bestond geen onduidelijkheid over de opbouw van de huurprijs. Bovendien is [opposant] akkoord gegaan met de uitleg van de specificatie van de servicekosten.
3.6.
De door de huurcommissie berekende huurprijs is gebaseerd op onjuiste gegevens. Het gehanteerde oppervlak van de woning is te laag. Het gehuurde dient op 185 punten te worden gewaardeerd hetgeen correspondeert met een huurprijs van € 367,62. Het voorschotbedrag voor bijkomende kosten bedraagt € 90,93. De kale huurprijs dient daarom per 1 november 2013 te worden vastgesteld op € 367,62 te vermeerderen met € 90,93 aan voorschot voor bijkomende kosten. Indien de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs wordt gevolgd, heeft dat tot resultaat dat de huurprijs niet kostendekkend is hetgeen in strijd is met artikel 1 van Pro het Eerste Protocol EVRM.
3.7.
De door de huurcommissie opgelegde sanctie van 55% van de (foutief berekende) maximum huurprijs straft [geopposeerde] dubbel nu er feitelijk al geen sprake meer was van een all-in huurprijs omdat partijen overeenstemming hadden bereikt over een aangepaste huurprijs.
3.8.
Door de fout van de huurcommissie heeft [geopposeerde] veel kosten moeten maken. [geopposeerde] begroot deze kosten op een bedrag van € 920,-. Hij vermeerdert zijn vordering met dit bedrag.
Het standpunt van[opposant]
4. Hij voert - zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang - het volgende als verweer aan.
4.1.
Partijen zijn een all-in huurprijs overeengekomen van € 480,- per maand. Dit is ook bevestigd door de huurcommissie.
4.2.
[opposant] betwist dat er tussen partijen overeenstemming over de te betalen huurprijs is bereikt voordat de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. [opposant]heeft de huurcommissie daarom verzocht uitspraak te doen.
4.3.
[opposant]betwist aan de huurcommissie kenbaar te hebben gemaakt dat hij de procedure wilde intrekken. De door [geopposeerde] in dat kader in het geding gebrachte brieven zijn niet van zijn hand noch zijn deze door hem ondertekend.
4.4.
Dat [geopposeerde] aan [opposant] uiteen heeft gezet waaruit de huurprijs is opgebouwd, kan aan het voorgaande niet af doen.
4.5.
De door de rapporteur in zijn voorbereidend onderzoek genomen uitgangspunten zijn juist. Het door hem gehanteerde oppervlak van 20 m² klopt. [geopposeerde] heeft de oppervlakken met een hoogte van minder dan 1,5 m ten onrechte meegeteld. Door [geopposeerde] is niet onderbouwd waarom een oppervlak van 28 m² als uitgangspunt moet worden genomen.
4.6.
De overige door[geopposeerde]naar voren gebrachte bezwaren tegen de uitspraak van de huurcommissie dienen eveneens te worden gepasseerd.
4.7.
[opposant] betwist het bedrag van € 920,- aan [geopposeerde] verschuldigd te zijn omdat hij deze kosten heeft moeten maken in verband met een fout van de huurcommissie en [opposant] daarvoor niet aansprakelijk kan worden gehouden. Dit bedrag is daarnaast ook niet door[geopposeerde] onderbouwd.
4.8.
De huurcommissie is op goede gronden tot haar uitspraak gekomen. Er was een all-in huurprijs overeengekomen wat niet is toegestaan.
De beoordeling
5. Nu niet anders is gesteld of gebleken, moet worden aangenomen dat [opposant] tijdig in verzet is gekomen.
6. De kantonrechter stelt voorop dat de dagvaarding niet nietig is. Weliswaar staat daarin een onjuiste roldatum vermeld, maar [geopposeerde] is ter terechtzitting verschenen op 15 oktober 2014. Het feit dat de dagvaarding onvolledig is, heeft hem dan ook niet in zijn procesbelangen geschaad.
7. [geopposeerde] komt op grond van het bepaalde in artikel 7:262 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) op tegen de beslissing van de huurcommissie d.d. 7 mei 2014 met zaaknummer ZKN-2013-012984.
8. Partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie alsof zij hetgeen de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen. De binding aan de uitspraak van de huurcommissie gaat direct in en niet pas na ommekomst van de termijn van acht weken, zodat partijen gelijk uitvoering moeten geven aan de gevolgen van de uitspraak. De binding aan de uitspraak vervalt wanneer een van partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld over het onderwerp waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan.
9. Nu [geopposeerde] is opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie met zaaknummer ZKN-2013-012984 is de fictieve wilsovereenstemming komen te vervallen en dient de kantonrechter het geschil in volle omvang te beoordelen. Ondanks bedoelde zelfstandige taak zal bij de beoordeling van het geschil als uitgangspunt worden genomen het (rapport van) voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de huurcommissie heeft plaatsgevonden. De bij verstekvonnis van 10 september 2014 uitgesproken verklaring voor recht is derhalve abusievelijk in het vonnis toegewezen.
10. De vraag of de procedure bij de huurcommissie volgens de regelen der kunst is verlopen, kan, gelet op hetgeen onder r.o. 9. is overwogen, onbesproken worden gelaten. Niet is vast komen te staan, gelet op de betwisting van [opposant], dat partijen ter zake van de huurprijs voor de uitspraak van de huurcommissie overeenstemming hebben bereikt.
11. Vervolgens dient beoordeeld te worden of er sprake is van een all-in huurprijs. Vast staat dat partijen een huurprijs van € 480,- per maand zijn overeengekomen, welk bedrag inclusief overige kosten is. Van een all-in huurprijs is sprake als de tussen huurder en verhuurder overeengekomen periodieke betalingsverplichting niet alleen strekt tot vergoeding van het enkele gebruik van de woonruimte maar ook tot vergoeding van door de verhuurder geleverde service. Er is derhalve sprake van een all-in huurprijs. De overige stellingen van [geopposeerde], waaronder dat hij aan [opposant] uiteen heeft gezet hoe de huurprijs is opgebouwd, doen hieraan niet af.
12. De volgende vraag die dient te worden beantwoord is of de huurcommissie op juiste gronden tot een puntenaantal van 139 heeft kunnen komen. Zoals in rechtsoverweging 9. is opgenomen, wordt het rapport van het voorbereidend onderzoek als uitgangspunt genomen. Naar het oordeel van de kantonrechter is, mede gelet op de betwisting door [opposant] van het standpunt van [geopposeerde], niet komen vast te staan dat het oppervlak van het gehuurde onjuist is vastgesteld door de huurcommissie. De door [geopposeerde] overgelegde berekening maakt dat niet anders. De kantonrechter gaat daarom uit van een afgerond oppervlak van 20 m² van het gehuurde.
13. Partijen hebben voor het overige geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen het rapport van het voorbereidend onderzoek. Om de (maximaal redelijke) huurprijs en het voorschot op de servicekosten vast te kunnen stellen, zoekt de kantonrechter daarom aansluiting bij het rapport van voorbereidend onderzoek van de huurcommissie. De rapporteur van de huurcommissie mag immers als deskundig worden aangemerkt, terwijl deze ten opzichte van partijen vrij staat. Dit betekent dat de kantonrechter de door de huurcommissie berekende 139 punten overneemt. Hierbij hoort een maximum huurprijs van € 273,05.
14. Tot slot dient de vraag te worden beantwoord of het redelijk is dat de huurcommissie in het licht van artikel 7:258 BW Pro de huurprijs heeft vastgesteld op 55% van de maximaal geldende huurprijs.
15. Alhoewel het terecht en noodzakelijk is dat op het overeenkomen van een all-in prijs een sanctie wordt gesteld om de verhuurder te stimuleren tot het afstappen van all-in prijzen – bij een all-in prijs wordt de huurder immers de mogelijkheid onthouden om de huurprijs en het servicekostenvoorschot te laten toetsen op grond van artikel 7:247 e.v. en artikel 7:259 BW Pro – dient geoordeeld te worden dat de thans geldende sanctie van artikel 7:258 BW Pro, te weten dat de kale huurprijs blijvend op het minimale niveau 55% van de maximaal redelijke huurprijs wordt gesteld, een onevenredig zware bestraffing van de verhuurder oplevert.
16. In de voorganger van artikel 7:258 BW Pro, artikel 11a-oud HPW was bepaald dat de huurder, indien een all-in prijs was overeengekomen, de huurcommissie met redenen omkleed kon verzoeken uitspraak te doen over de vraag óf een all-in prijs was overeengekomen. In de Nota van Wijziging (TK 22 902, 1993-1994, nr. 7, p. 6) is over het begrip “met redenen omkleed” het volgende gezegd:
“Het verdient uiteraard de voorkeur dat de huurder, alvorens hij zich tot de huurcommissie wendt, eerst tracht de verhuurder ertoe te bewegen alsnog inzicht te verschaffen in zijn betalingsverplichtingen en dus antwoord te geven op de vraag welk deel van de overeengekomen all-in prijs als huurprijs en welk deel als voorschotbedrag voor de servicekosten moet worden aangemerkt. Daarbij kan de huurder aan de verhuurder een termijn stellen, na afloop waarvan hij van de verhuurder het gevraagde inzicht wenst te hebben verkregen.”
17. Hieruit volgt dat de wetgever de bedoeling heeft gehad de verhuurder een mogelijkheid te bieden om zijn fout te herstellen, voordat de zware sanctie van artikel 11a-oud Hpw zou kunnen worden toegepast. In artikel 7:258 BW Pro zijn weliswaar de woorden “met redenen omkleed” niet meer opgenomen, maar uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:258 BW Pro valt geenszins op te maken dat voornoemde bedoeling van de wetgever niet (meer) zou gelden voor de opvolger van artikel 7:258 BW Pro. Ook uit de huidige – sinds 1 juli 2014 – geldende tekst van artikel 7:258 BW Pro waarin is bepaald dat de huurder pas naar de huurcommissie kan stappen nadat hij de verhuurder een voorstel tot uitsplitsing van de all-in prijs heeft gedaan en de verhuurder met dit voorstel niet instemt, valt op te maken dat het (nog steeds) de bedoeling van de wetgever is dat de verhuurder eerst nog de mogelijkheid wordt geboden om de all-in prijs uit te splitsen, voordat de zware sanctie van artikel 7:258 BW Pro aan de orde is.
18. Gelet op de hiervoor weergeven interpretatie van artikel 7:258 BW Pro en gelet op het feit dat gesteld noch gebleken is dat [opposant], voordat hij een verzoek bij de huurcommissie deed, [geopposeerde] de mogelijkheid heeft gegeven om zijn fout te herstellen, acht de kantonrechter vaststelling van de huurprijs op 75% van de maximale huurprijs (€ 204,79) redelijk. Dat de exploitatiekosten hierdoor mogelijk hoger zijn dan de inkomsten die [geopposeerde]met de verhuur genereerd, kan aan het voorgaande niet af doen.
19. Met betrekking tot de servicekosten overweegt de kantonrechter als volgt. De sanctie op het bedingen van een all-in huurprijs met betrekking tot de servicekosten is dat deze worden vastgesteld op 25% van de maximale huurprijs tenzij die een apert onredelijk resultaat oplevert. Hiervan is niet gebleken. De servicekosten zullen worden vastgesteld op € 68,26 per maand vanaf 1 november 2013. Uiteraard betreft dit een voorschotbedrag en dient er na het einde van een periode te worden afgerekend.
20. Het door [geopposeerde] gevorderde bedrag van € 920,- ter zake van door hem gemaakte kosten zullen worden afgewezen nu deze kosten door [opposant] zijn betwist en [geopposeerde] heeft nagelaten deze kosten nader te onderbouwen.
21. [geopposeerde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
stelt de huurprijs vanaf 1 november 2013 vast op een bedrag € 204,79 per maand;
stelt de servicekosten vanaf 1 november 2013 vast op een bedrag van € 68,26 per maand;
veroordeelt [geopposeerde] in de kosten van het geding, aan de zijde van [opposant] tot aan deze uitspraak vastgesteld € 300,- voor salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.Tj. Terpstra, kantonrechter, en op 18 maart 2015 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
eh