Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 3793323 \ CV EXPL 15-620
vonnis van de kantonrechter d.d. 8 september 2015
inzake
[A],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. J. Werle,
tegen
[B],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. J.M.A. Mooij.
Partijen zullen hierna [A] en [B] worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie
- de brief met productie d.d. 2 juli 2015 van de zijde van [B]
- de brief van 3 juli 2015 van de zijde van [A]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.2.
Tussen (de rechtsvoorganger van) [A] als verhuurder en [B] als huurder is een huurovereenkomst gesloten betreffende het met ingang van 1 december 2004 huren van woonruimte, namelijk het woongedeelte van het woon-winkelpand aan [adres] (hierna: het gehuurde). In artikel 1.2. van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte.
2.3.
De huurprijs, vermeerderd met het voorschot op de vergoeding voor energie, gas en water, bedraagt sedert 1 januari 2015 € 597,80. In artikel 4.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs en het voorschot steeds moeten worden voldaan vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag (hierna: de algemene bepalingen). In artikel 20.1 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurder in verzuim is door het enkele verloop van een bepaalde termijn. Artikel 20.2 van de algemene bepalingen bepaalt dat voor het geval de huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, hij 1% rente per maand verschuldigd is over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. De artikelen 20.4 en 20.5 van de algemene bepalingen gaan over de aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten in geval van niet tijdige betaling van een geldsom.
2.5.
Het winkelgedeelte van het pand aan [adres] heeft [A] verhuurd aan [C] (hierna: [C] ), die daarin een drogisterij exploiteert.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[A] vordert:
I. ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, met veroordeling van [B] tot ontruiming en verlating van het gehuurde op straffe van een dwangsom van
€ 500,00 voor iedere dag dat [B] daarmee in gebreke blijft;
II. veroordeling van [B] om met ingang van 1 januari 2015 aan [A] de (huidige, geïndexeerde) huurprijs (inclusief gas, water en licht) te voldoen van
€ 597,80 per maand tot deze huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd, te vermeerderen met de contractuele vertragingsrente als bedoeld in artikel 20.2 van de algemene bepalingen;
III. veroordeling van [B] om aan [A] te betalen de contractuele vertragingsrente ex artikel 20.2 van de algemene bepalingen, zulks sedert alle vervaldata in de periode 1 januari 2010 tot 1 januari 2015, ad € 341,80;
IV: veroordeling van [B] om aan [A] te vergoeden de (gematigde) buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand ad € 500,00 uit hoofde van artikel 20.5 van de algemene bepalingen;
V: veroordeling van [B] in de kosten van het geding, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
[A] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd - zakelijk weergegeven - dat [B] vanaf het begin van de huurovereenkomst (1 december 2004) in gebreke is geweest om tijdig de huur te betalen. Ondanks meerdere verzoeken tot verbetering van zijn betalingsgedrag, is het patroon van te laat betalen hardnekkig en structureel. [A] heeft een overzicht in het geding gebracht waarin de data zijn vermeld waarop de huur door [B] is betaald en waaruit volgt dat in een overgrote meerderheid van de maanden een overschrijding van de betaaldatum heeft plaatsgevonden met uitschieters naar 141 dagen te laat. Alleen in de periode tussen maart 2013 en december 2013 werd er tijdig (want automatisch) door [B] betaald. Daarna ging het weer zodanig mis, dat er medio december 2014 een betalingsachterstand van drie maanden bestond, aldus [A] . Op 5 december 2014 heeft [A] een laatste herinnering aan [B] gezonden, waarbij zij [B] heeft aangeschreven om de openstaande huurbedragen uiterlijk op 8 december 2014 te voldoen. Vervolgens is pas na inschakeling van een advocaat, die [B] op 11 december 2014 een sommatiebrief heeft verzonden, de achterstand (deels) aangezuiverd. In de jurisprudentie wordt een chronische huurachterstand als de onderhavige aangemerkt als "slepen", dat aanleiding geeft voor ontbinding van de huurovereenkomst, aldus [A] .
3.3.
[A] heeft voorts gesteld dat [B] de woonruimte in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst heeft gebruikt als bedrijfsruimte. [B] werkt als ZZP-er in de computerbranche en ontvangt ook klanten in het gehuurde, aldus [A] .
3.4.
Tot slot stelt [A] zich op het standpunt dat [B] zich als een onbetrouwbare huurder heeft gedragen door niet op zoek te gaan naar andere woonruimte, terwijl hij had beloofd dit wel te doen. Sedert 2011 vindt er overleg plaats tussen [A] , [C] en [B] , omdat [C] de wens en het gerechtvaardigd belang heeft om het gehele pand aan [adres] inclusief het woongedeelte, van [A] te kopen. Doordat [B] zijn belofte niet nakomt om een andere passende woning te zoeken handelt hij onrechtmatig jegens [A] en zijn de verhoudingen tussen verhuurder en huurder ernstig verstoord geraakt. Dit levert een onvoorziene omstandigheid op, die voor rekening en risico van [B] komt, en die grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst.
3.5.
[B] voert tot zijn verweer het volgende - zakelijk weergegeven - aan. Van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt is geen sprake. [B] heeft de huur wel eens te laat heeft betaald, maar daarvan werd aanvankelijk geen probleem gemaakt. Pas vanaf 2011 - toen [C] kenbaar maakte dat zij tot aankoop van het gehele pand wilde overgaan - werden er opmerkingen gemaakt en sinds december 2014 wordt de druk opgevoerd met de kennelijke bedoeling om [B] uit het gehuurde te laten vertrekken, aldus [B] . Vóór 5 december 2014 is niet eerder een betalingsherinnering verzonden. Van onwil tot betaling is nimmer sprake geweest, de onregelmatige betalingen houden verband met het feit dat [B] ZZP-er is en geen vast inkomen heeft. Daarnaast schiet ook [A] op diverse punten tekort (zij herstelt gebreken niet en meldt huurverhogingen niet tijdig). In het licht hiervan is de tekortkoming van [B] van geringe betekenis. [B] heeft aangevoerd dat hij een groot belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst, omdat het hem onmogelijk is gebleken om voor een vergelijkbare huurprijs een gelijkwaardige woning te vinden. In verband daarmee verzoekt [B] de rechter hem in ieder geval een tweede kans (een 'terme de grace') te geven in lijn met artikel 7:280 BW.
3.6.
[B] betwist uitdrukkelijk dat hij het gehuurde gebruikt als bedrijfsruimte. Hij werkt via internet op afstand en het gebeurt zelden dat hij vanuit het gehuurde een bestelde laptop naar een klant brengt of dat een klant iets komt ophalen. Ook betwist [B] dat hij zich als een onbetrouwbare huurder heeft gedragen. Hij voert aan wel degelijk te hebben omgekeken naar andere woonruimte. Vergelijkbare woonruimte in dezelfde prijsklasse als het gehuurde is echter niet voorhanden.
3.7.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
in reconventie
3.8.
[B] vordert veroordeling van [A] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot herstel van de gebreken aan het gehuurde op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat [A] in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen, met veroordeling van [A] in de kosten van dit geding. Het gaat om de volgende onder punt 44 van de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie genoemde gebreken, te weten:
- De vloer onder de parketvloer is rot en daardoor staat de vloer bol;
- Er is sprake van lekkage in de woonkamer;
- Er is sprake van lekkage in het toilet;
- Er is sprake van lekkage op de overloop 1e etage/1e kamer;
- De gaskachel in de woonkamer werkt niet naar behoren;
- De kookplaten werken niet naar behoren.
3.9.
[A] voert verweer
3.10.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
vooraf
4.1.
[A] heeft bezwaar gemaakt tegen de door [B] na dupliek in reconventie op 2 juli 2015 overgelegde productie. De kantonrechter zal deze productie buiten beschouwing laten, nu de zaak op het moment van overleggen van de betreffende productie reeds voor vonnis stond zodat het partijdebat was gesloten en partijen overigens over en weer voldoende in de gelegenheid zijn gesteld hun standpunten naar voren te brengen en daarbij producties over te leggen.
in conventie
4.2.
De kantonrechter stelt aan de hand van het - als zodanig niet door [B] betwiste - overzicht van de huurbetalingen, vast dat [B] in de periode vanaf 1 december 2004 herhaaldelijk en structureel betalingsachterstanden heeft doen ontstaan in de huurbetalingen, waarbij hij de achterstanden meerdere malen tot meer dan drie maanden heeft laten oplopen. Met uitzondering van een periode in 2013, voldoet hij de huur zelden vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, zoals in de huurovereenkomst is bepaald (artikel 4.3, in rechtsoverweging 2.3 weergegeven). Daarmee is hij de op hem rustende betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst niet nagekomen. Op 5 december 2014, het moment waarop [A] een laatste herinnering met betrekking tot de openstaande rekeningen aan [B] zond, was de huur over de maanden oktober, november en december 2014 nog niet betaald.
4.3.
Vervolgens moet worden beoordeeld of dit betaalgedrag van [B] kan worden aangemerkt als een dermate ernstige tekortkoming dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend, nu [B] geen dan wel onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst desondanks achterwege moet blijven. De stelling van [B] dat het ontbindingsverzoek voort zou komen uit de wens van [A] om het gehuurde te verkopen levert geen omstandigheid op om de ontbinding af te wijzen. De mogelijke verkoop van het pand staat in principe los van de op [B] als huurder rustende verplichting om tijdig de huur te betalen. De kantonrechter kan [B] voorts niet volgen in zijn verweer dat hij vóór 5 december 2014 geen enkele betalingsherinnering zou hebben ontvangen. Dit verweer wordt ontkracht door de overgelegde correspondentie tussen [A] (dan wel haar dochter) en [B] , waaruit blijkt dat [B] wel degelijk regelmatig onder andere via e-mailberichten is aangesproken op zijn onregelmatige betalingsgedrag en dat [A] meerdere malen heeft aangedrongen op tijdige betaling vóór of op de eerste van de maand. [B] heeft ook op betalingsverzoeken gereageerd en hij heeft daarbij de redenen voor zijn betalingsgedrag, namelijk zijn onregelmatige inkomsten als ZZP-er en de door hem ervaren werkdruk, uiteen gezet. Bovendien heeft te gelden dat [B] bij te late betaling van de huur zonder nadere ingebrekestelling in verzuim is. De kantonrechter overweegt verder dat de door [B] genoemde redenen waardoor hij niet in staat zou zijn om tijdig de huur te betalen voor zijn eigen rekening en risico komen. Van [A] hoeft niet langer gevergd te worden dat zij almaar achter de huurbetalingen aan moet gaan. Tot slot is de kantonrechter van oordeel dat de te late betalingen heel lang hebben voortgeduurd en dat er onder de gegeven omstandigheden geen aanleiding is om aan [B] nog een terme de grace te geven.
4.4.
Nu de kantonrechter van oordeel is dat ontbinding van de huurovereenkomst gelet op de wanbetaling door [B] gerechtvaardigd is, behoeven de overige door [A] genoemde gronden voor ontbinding - wanprestatie door gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte en de onvoorziene omstandigheden - thans geen bespreking meer.
4.5.
De ontbinding zal per heden worden uitgesproken. Met de ontbinding is tevens de gevorderde ontruiming toewijsbaar. Wel zal de kantonrechter de datum van ontruiming stellen op veertien dagen na betekening van het vonnis, zodat aan [B] nog enige tijd wordt gegund om vervangende woonruimte te vinden. De gevorderde dwangsom zal de kantonrechter maximeren op € 10.000,00.
4.6.
Voor wat betreft de gevorderde huurbetaling vanaf 1 januari 2015 tot het moment waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd, te vermeerderen met de contractuele vertragingsrente ex artikel 20.2 van de algemene bepalingen, geldt dat deze vordering eveneens toewijsbaar is, zij het dat op de te betalen huurtermijnen vanaf januari 2015 in mindering strekken de door [B] met betrekking tot deze maanden reeds betaalde huurtermijnen.
4.7.
Met betrekking tot de gevorderde vertragingsrente ex artikel 20.2 van de algemene bepalingen heeft [B] aangevoerd dat deze in ieder geval dient te worden afgewezen tot 2012, omdat hij er tot dat moment op mocht vertrouwen dat [A] geen problemen had met het feit dat [B] af en toe niet tijdig betaalde. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.8 is overwogen, kan niet worden aangenomen dat [A] het vertrouwen heeft gewekt dat zij tot 2012 akkoord is gegaan met de te late betalingen door [B] . De door [A] overgelegde stukken laten zien dat de correspondentie over openstaande huurtermijnen ook al in 2010 werd gevoerd. Tegen de hoogte van de rente als zodanig - € 341,80 over de periode van 1 januari 2010 tot 1 januari 2015 - heeft [B] geen verweer gevoerd, zodat dit bedrag zal worden toegewezen.
4.8.
[A] heeft maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Zij baseert zich op een van artikel 6:96 lid 6 BW afwijkend beding. De kantonrechter zal dit beding evenwel wegens strijd met dwingend recht buiten toepassing laten. De vordering komt op grond van de wettelijke regeling van artikel 6:96 BW niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan [B] (die consument is) een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven, zoals is voorgeschreven in artikel 6:96 lid 6 BW. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.
4.9.
[B] zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten.
De proceskosten aan de zijde van [A] worden vastgesteld op:
- explootkosten € 94,19
- overige kosten € 1,97
- griffierecht € 78,00
- salaris gemachtigde
€ 300,00(2 punten x tarief € 150,00)
€ 300,00(2 punten x tarief € 150,00)
totaal € 474,16
4.10.
Verder zal [B] worden veroordeeld in de nakosten, onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [A] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, die worden begroot op een bedrag van € 75,00 (half punt toepasselijk liquidatietarief) aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
in reconventie
4.11.
Als gevolg van de toewijzing van de eis in conventie behoeft de reconventie geen verdere bespreking. De kantonrechter wijst deze vordering af.
4.12.
[B] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [A] te stellen op € 150,00.
5.Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woonruimte aan [adres] met ingang van heden;
5.2.
veroordeelt [B] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woonruimte aan [adres] te ontruimen en te verlaten met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan [A] , een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [B] met deze ontruiming in gebreke blijft, tot een maximum van € 10.000,00;
5.3.
veroordeelt [B] tot betaling aan [A] van een bedrag groot
€ 597,80 per maand, zijnde de maandelijks door [B] aan [A] verschuldigde huurverplichting inclusief gas, water en licht, te rekenen vanaf
1 januari 2015 tot heden, zij het dat hierop in mindering strekken de door [B] met betrekking tot deze maanden reeds betaalde huurtermijnen, te vermeerderen met de contractuele vertragingsrente als bedoeld in artikel 20.2 van de algemene bepalingen;
5.4.
veroordeelt [B] tot betaling aan [A] van een bedrag groot
€ 341,80, zijnde de contractuele vertragingsrente over de periode van 1 januari 2010 tot 1 januari 2015;
5.5.
veroordeelt [B] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [A] vastgesteld op € 474,16;
5.6.
veroordeelt [B] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [A] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 75,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
in reconventie
5.9
wijst de vordering van [B] af;
5.1
veroordeelt [B] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [A] vastgesteld op € 150,00;
Aldus gewezen door mr. E.Th.M. Zwart-Sneek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 september 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 518