ECLI:NL:RBNNE:2015:4323

• Datum uitspraak: 18 augustus 2015
• Publicatiedatum: 14 september 2015
• Zaaknummer: C/18/158337 / PR RK 15-385
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: M.A.B. Faber-Siermann
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing inroeping huurbeding aangaande onbekende huurder(s)

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland op 18 augustus 2015 uitspraak gedaan in een rekestprocedure waarin ABN AMRO BANK N.V. als verzoekster optrad. De zaak betreft de inroeping van een huurbeding tegen onbekende huurders van een appartementsrecht. De taxateur heeft in zijn rapport aangegeven dat hij niet in staat was om contact te leggen met de eigenaar van het pand en heeft volstaan met een geveltaxatie. De voorzieningenrechter overweegt dat verzoekster voldoende onderzoek heeft gedaan naar de woonsituatie in het pand, maar dat de taxateur niet in de gelegenheid is gesteld om de woning van binnen te inspecteren. Hierdoor is er onzekerheid over de aanwezigheid van andere huurders.

De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat, ondanks het aan de onbekende huurders uitgebrachte deurwaardersexploot en de oproep voor de mondelinge behandeling, deze huurders niet zijn verschenen en geen bezwaar hebben gemaakt tegen de inroeping van het huurbeding. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat aan de wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan en heeft het verzoek toegewezen. De onbekende huurders zijn veroordeeld om het appartementsrecht en de berging te ontruimen en het pand ter beschikking te stellen aan verzoekster. Tevens is bepaald dat er een termijn van veertien dagen na betekening van de beschikking geldt waarin niet ontruimd mag worden. De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Deze uitspraak benadrukt het belang van zorgvuldigheid bij taxaties en het inroepen van huurbedingen, vooral in situaties met onbekende huurders. De voorzieningenrechter heeft ook aangegeven dat in toekomstige gevallen het taxatierapport duidelijk moet beschrijven welk onderzoek is verricht naar de woonsituatie.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Zittingsplaats Groningen

zaaknummer / rekestnummer: C/18/158337 / PR RK 15-385

Beschikking van de voorzieningenrechter van 18 augustus 2015

in de zaak van

de naamloze vennootschap

ABN AMRO BANK N.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

verzoekster,

advocaat mr. L.C.A. van Bokhoven

en

ÉÉN OF MEER (ONDER)HUURDERS , van wie de namen niet kunnen worden achterhaald

wonende aan de [adres] te [woonplaats] ,

belanghebbenden,

niet verschenen.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift;
• de mondelinge behandeling d.d. [cijfers] augustus 2015 waar namens verzoekster is verschenen mr. Van Bokhoven;

2. De beoordeling

2.1.

Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in art. 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede tot ontruiming door de belanghebbenden van (a) het appartementsrecht plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie [letter] , complexaanduiding [cijfers] , appartementsindex [cijfers] en (b) het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de berging van het gebouw, plaatselijk niet genummerd, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie [letter] , complexaanduiding [cijfers] , appartementsindex [cijfers] , binnen 3 dagen na betekening van deze beschikking.

2.2.

Verzoekster heeft bij deurwaardersexploot van 8 juni 2015 aan belanghebbenden aangezegd dat tot openbare verkoop van voornoemde appartementsrechten zal worden overgegaan op 27 augustus 2015 alsmede dat het huurbeding jegens hen zal worden ingeroepen.

2.3.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt.

2.4.

Artikel 3:264 lid 1 BW is met ingang van 1 januari 2015 gewijzigd, in die zin dat de hypotheekhouder verplicht is het huurbeding in te roepen voorafgaand aan de veiling en dat hij slechts om drie redenen daarvan kan afzien, te weten indien er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:

de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of

ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en het jegens de huurder kunnen inroepen te voldoen; of

er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop.

In de Memorie van Toelichting op de gewijzigde wettekst (TK, 2012-2013, 33 484, nr. 3) is ten aanzien van de uitzondering onder c het volgende weergegeven:

‘Een derde uitzondering (onderdeel c) betreft de situatie dat er geen sprake is van verhuur of onderhuur en dat dit in voldoende mate vast staat. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn als de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie ter plaatse en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen. De hypotheekhouder zou hiertoe navraag kunnen doen bij de eigenaar of enkele buurtbewoners. (…) Twijfelt de hypotheekhouder over de situatie ter plaatse dan geldt het uitgangspunt van het inroepen van het huurbeding.’

2.5.

Uit het door verzoekster overgelegde taxatierapport d.d. 6 juli 2015 is gebleken dat de eigenaar/hypotheekgever niet heeft meegewerkt aan de taxatie en dat de taxateur – ondanks diverse pogingen contact te krijgen met de hypotheekgever – niet in staat is gesteld de woning van binnen te inspecteren. De taxateur heeft volstaan met een zogenoemde geveltaxatie.

2.6.

De voorzieningenrechter overweegt dat verzoekster door de taxateur van een in het openbaar te verkopen pand onderzoek te laten verrichten naar de woonsituatie in dat pand zich in voldoende mate ervan heeft trachten te vergewissen dat in het pand geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen.

De voorzieningenrechter overweegt dienaangaande dat het ook in andere, toekomstige gevallen zaak is in het taxatierapport te (doen) beschrijven of en, zo ja, welk, onderzoek is verricht, bijvoorbeeld of, en zo ja, welke, pogingen zijn verricht om contact tot stand te brengen met de eigenaar/hypotheekgever.

2.7.

Nu uit het taxatierapport is gebleken dat de taxateur niet in de gelegenheid is gesteld de woning van binnen te inspecteren en heeft moeten volstaan met een geveltaxatie, is de voorzieningenrechter van oordeel dat er onder die omstandigheden geen sprake is van de situatie waarin (vrijwel) zeker is dat er geen andere (onbekende) personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning.
Nu ondanks het aan de onbekende huurders uitgebrachte deurwaardersexploot van 8 juni 2015 en de oproep voor de mondelinge behandeling in het kader van deze procedure geen onbekende huurders zijn verschenen en deze ook niet op andere wijze bezwaar hebben gemaakt tegen de inroeping van het huurbeding en de daaraan gekoppelde ontruiming en aan de (overige) wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan, zal het onderhavige verzoek (zekerheidshalve) in zoverre worden toegewezen. Bij de toewijzing zal na te melden ontruimingstermijn worden gegund.
2.8. In gevallen als de onderhavige waarbij sprake is van een eenzijdig verzoek, waarbij belanghebbenden gehoord kunnen worden, is in beginsel geen plaats voor een kostenveroordeling. Voor zover het verzoek mede daarop betrekking heeft, zal het derhalve worden afgewezen.

3. De beslissing

De voorzieningenrechter

3.1.

verleent verlof aan verzoekster om het huurbeding in te roepen tegen de onbekende huurders;

3.2.

veroordeelt de onbekende huurders om (a) het appartementsrecht plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie [letter] , complexaanduiding [cijfers] , appartementsindex [cijfers] en (b) het appartementsrecht omvattende het uitlsuitend gebruik van de berging van het gebouw, plaatselijk niet genummerd, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie [letter] , complexaanduiding [cijfers] , appartementsindex [cijfers] , te ontruimen met al de hunnen en al het hunne en om dat pand met afgifte van de sleutels aan verzoekster ter vrije beschikking te stellen;

3.3.

bepaalt dat gedurende een termijn van veertien dagen na de betekening van de beschikking aan de onbekende huurders niet ontruimd mag worden;

3.4.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.A.B. Faber-Siermann en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2015. ^[1]

Voetnoten

1. coll: js