Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 4272016 \ CV EXPL 15-7148
vonnis van de kantonrechter d.d. 6 april 2016
inzake
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: gerechtsdeurwaarder Y. Reinders,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procederende in persoon.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
Procesverloop
in conventie en in reconventie
1.1.
Ingevolge het tussenvonnis van 16 december 2015 is op 10 februari 2016 een comparitie gehouden, ter gelegenheid waarvan partijen een akte hebben ingediend. Van de comparitie - waarbij aan de zijde van [gedaagde] niemand is verschenen - is proces-verbaal opgemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Motivering
in conventie en in reconventie
De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt krachtens huurovereenkomst sinds 1 mei 2013 de woning van [eiser] aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 650,00 per maand, bestaande uit een bedrag van € 575,00 ter zake huur en € 75,00 ter zake servicekosten. Op verzoek van [gedaagde] heeft de Huurcommissie de hoogte van de huurprijs en de servicekosten voor het gehuurde beoordeeld en het maandelijkse voorschot voor servicekosten met ingang van 1 juli 2014 vastgesteld op € 47,00 en de maandelijkse huurprijs per 1 maart 2015 op € 549,41. Op de huurovereenkomst zijn de "Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte" van toepassing. In de huurovereenkomst is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald:
"Artikel 3Huurprijs.
De huurprijs (…) bij vooruitbetaling, (…) te voldoen.(…)
Het totaalbedrag (…) wordt telkens voor de 1e van de maand voldaan
(…)
Artikel 10 Onderhoud Pro.
10.1
Het gehuurde wordt opgeleverd en door verhuurder aanvaard in de staat, zoals het bij aanvang door huurder is aanvaard.
(…)
10.6
Indien dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, dient de
huurder de verhuurder daartoe alle gelegenheid te bieden. Dit houdt zowel dringende
werkzaamheden als renovatie in. Indien verhuurder deze werkzaamheden wil laten uitvoeren,
zal hij dit twee weken van te voren schriftelijk melden bij de huurder.
(…)
Artikel 11 Toegang Pro tot het gehuurde.
11.1
Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde, na
voorafgaand overleg (behoudens in noodgevallen), op werkdagen tussen 10.00 uur en 18.00
uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde, het verrichten van
werkzaamheden en voor taxaties.
(…)".
2.2.
Bij vonnis van deze rechtbank van 21 maart 2014 met zaak-/rolnummer [zaaknummer] , is [gedaagde] - voor zover thans van belang - veroordeeld tot betaling van onder meer € 1.525,00 wegens huurachterstand. De bij voormelde procedure eveneens gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn bij voornoemd vonnis afgewezen.
2.3.
Bij vonnis van 15 juli 2014 is [gedaagde] in staat van faillissement verklaard met benoeming van mr. H. de Boer als curator (hierna: de curator). Het faillissement is opgeheven wegens gebrek aan baten op 8 april 2015.
2.4.
[eiser] heeft een overzicht van het Meldpunt Overlast van de gemeente Leeuwarden (hierna: MOL) in het geding gebracht. Het overzicht bevat overlastmeldingen betreffende [gedaagde] over de periode van 5 september 2014 tot en met 30 mei 2015 alsmede actiepunten die hierop door de gemeente zijn genomen. De meldingen zijn afkomstig van drie verschillende melders, A, B en C genoemd. De meldingen van A hebben met name betrekking op geluidsoverlast in de nacht en vroege ochtend door onder andere stofzuigen, een piepende deur en hondengeblaf. De meldingen van B en C zien onder meer op geluidsoverlast, verwaarlozing van de woning, de angst van bewoners voor escalatie ten gevolge van gedragingen van [gedaagde] en vervuiling van de portiek door hondenpoep.
2.5.
In een zitting van de Huurcommissie van 28 oktober 2014 is getracht te bemiddelen in zake een geschil tussen partijen met betrekking tot ernstige gebreken aan het gehuurde. In het verslag dat naar aanleiding van voormelde zitting is gemaakt is, voor zover thans van belang, het volgende geschreven:
"De huurder heeft verklaard in de periode 19 tot en met 21 november 2014 beschikbaar te zijn voor een inspectie in de woning en het opheffen van de gebreken in de toiletruimte.
Daarnaast is er in de periode 10 tot en met 12 of 17 tot en met 19 december 2014 gelegenheid voor de verhuurder herstelwerkzaamheden aan de kozijnen en het isolatieglas te (laten) verrichten.
De verhuurder heeft verklaard de huurder schriftelijk te berichten, na overleg met derden, over de definitieve data, binnen de door de huurder opgegeven perioden, dat er werkzaamheden in de woning worden verricht. De verhuurder heeft zich, desgevraagd, ook bereid verklaard het plafond in de toiletruimte te vervangen.
(…)".
2.6.
In de periode van 17 november 2014 tot en met 1 mei 2015 heeft correspondentie plaatsgevonden tussen partijen en met de Huurcommissie betreffende het contact met [gedaagde] over noodzakelijke reparaties aan het gehuurde. Zo heeft [eiser] , bij brief van
17 november 2014 betreffende 'Opname van houtrot', voor zover thans van belang, het volgende aan [gedaagde] geschreven:
"Zoals afgesproken tijdens onze afspraak met de huurcommissie op d.d. 28 oktober 2014 zal
[naam] uw appartement komen taxeren betreffende het houtrot en het lek in het ruit.
De afspraak staat gepland op donderdag 20 november 2014 om 9.00 uur. (…)".
2.7.
Bij brief van 5 december 2014 heeft [gedaagde] het navolgende, voor zover van belang, aan [eiser] geschreven:
"Betreft: Renovatie op basis van zaaknummer [zaaknummer]
Intrekking medewerking per onmiddellijke ingang.
(10/12, 11/12, 12/12 alsmede toekomstige)
(…)
Nadat er wederom een afspraak niet nagekomen is, namelijk de [naam] zou op do. 27 november het houtrot repareren en is zonder tegenbericht niet op komen dagen, is voor mij de maat nu vol.
(…)
Na anderhalf jaar medewerking te hebben verleend ben ik nu niet meer bereid tot enig compromis. U heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid in de periode 19 t/m 21 november de gebreken in de toiletruimte te renoveren (…)
Dat betekent dat ik niet meer meewerk aan de noodzakelijke reparaties. Ik ben van mening dat ik meer dan voldoende initiatief heb getoond om tot afspraken met u te komen, in het bijzonder door aanmaningen per brief waarop u keer op keer niet hebt gereageerd en door afspraken te maken met behulp van de huurcommissie.(…)".
2.8.
Bij brief van 6 december 2014 betreffende 'Reparatie plafond, kraan en glaswerk' heeft [eiser] het volgende, voor zover van belang, aan [gedaagde] geschreven:
"Zoals afgesproken tijdens onze afspraak met de huurcommissie op d.d. 28 oktober 2014 zal de reparatie plaats vinden op vrijdag 12 december 2014 tussen 9.00 en 17.00 uur.
Betreffende de houtrot moet er nog een datum worden afgesproken gezien dit loopt via de Vereniging van Eigenaren. (…)".
2.9.
Op 6 december 2014 en op 21 december 2014 heeft [eiser] brieven gezonden aan de Huurcommissie waarin [eiser] , samengevat, de Huurcommissie informeert over de weigering tot medewerking van [gedaagde] , onder andere op 12 december 2014, om de onderhoudsproblemen op te lossen.
2.10.
[eiser] heeft een 30 maart 2015 gedateerde verklaring van de [naam] in het geding gebracht waarin, voor zover thans van belang, het volgende staat geschreven:
"Ik, [naam] , ben bij mevrouw [gedaagde] langs geweest om de schade te taxeren op de [adres] .
Mevrouw [gedaagde] heeft bij mij aangegeven dat ze alle reparaties (kraan, plafond en ruit) uitgevoerd wilde hebben op 1 dag. Ik heb toen voorgesteld om op zaterdag 13 december 2015 (ktr: bedoeld is kennelijk 2014) te komen. Mevrouw gaf aan dat dat niet conform de afspraak was met de huurcommissie. Wij (ik en mevrouw [gedaagde] ) zijn toen overeengekomen dat ik alle reparaties uit zou voeren op vrijdag 12 december 2015 (ktr: ook hier is kennelijk bedoeld 2014). Echter deed mevrouw [gedaagde] niet open maar hebben wij (ik en dhr. [eiser] zelf) kunnen constateren dat zij wel aanwezig was. Dat zij wel aanwezig was werd ook beaamd door andere bewoners van dit appartementencomplex. (…)".
2.11.
Bij brief van 1 mei 2015 betreffende 'Bezwaar Huurverhoging 2015' heeft [gedaagde] , voor zover thans van belang, het volgende aan de partner van [eiser] , [naam] , geschreven:
"(…) Ik heb u al herhaaldelijk gealarmeerd over de erbarmelijke toestand van het toilet. U heeft nergens op gereageerd. Ik geef u 14 dagen de tijd, dus tot en met 15 mei a.s. om het alsnog te repareren. Anders zal ik het zelf laten doen en de kosten in mindering brengen op de openstaande huur. (…)".
2.12.
[gedaagde] heeft een aan haar gerichte brief van de [naam] , beheerder van de vereniging van eigenaren [naam] (hierna: de VVE) van 24 december 2015 in het geding gebracht. In deze brief staat het volgende, voor zover thans van belang, geschreven:
"Betreft: - reactie brief ontvangen 23 december 2015
- waarschuwing voor overlast
(…)
Van bewoners woonachtig in uw portiek [nummer] zijn er vorige week klachten bij mij binnen gekomen over het plaatsen van foto's van uzelf op het raam van uw voordeur welke de bewoners van uw portiek verontrustte. (…)
(…) heb ik de eigenaar ( [eiser] ) en diverse instanties hiervan op de hoogte gesteld met als doel dat u deze foto's verwijdert.
Naar aanleiding hiervan heeft de eigenaar hier (terecht) melding van gemaakt bij de politie. de eigenaar is namelijk verantwoordelijk voor zijn huurder en de daaruit voortvloeiende problemen, vandaar dat u bezoek heeft gehad van de politie. U heeft tijdens het bezoek van de politie aangegeven deze foto's niet te willen verwijderen.
In uw brief geeft u aan u niet te herkennen in de door u genoemde vermeende klachten. U heeft echter op 9 augustus 2013 al een brief ontvangen van mijn voorganger [naam] , waarin u bent aangesproken op uw houding en uw gedrag en de overlast welke u veroorzaakt richting medebewoners. [naam] heeft echter verzuimd om u wederom hierop aan te spreken middels een schrijven aangezien u geen gehoor heeft gegeven aan haar oproep. De klachten ten aanzien van uw houding en gedrag zijn alleen erger geworden.
(…)
Ik heb begrepen dat eigenaar de heer [eiser] wederom een gerechtelijke procedure tegen u heeft aangespannen, dit niet alleen om financiële redenen maar ook voor wat betreft de klachten en overlast welke u veroorzaakt binnen de VVE.
Aangezien de heer [eiser] niet alleen verhuurder is maar ook eigenaar ondersteunt het bestuur van de VVE namens de bewoners de door de heer [eiser] opgestarte procedure. Het bestuur van de VVE is van mening dat u door uw houding en gedrag niet past binnen de woongemeenschap van de VVE [naam] . (…)
Het is echter aan u om de regelgeving welke betrekking heeft op de VVE [naam] te respecteren en na te leven.
Zo heeft u sedert vorig jaar een wc bril geplaatst voor het slaapkamerraam aan de entreezijde van het appartementen complex, zoals door u aangegeven heeft u deze geplaatst uit onvrede met uw buren.
Tevens heeft u het afgelopen jaar diverse overtredingen begaan t.a.v. uw medebewoners waaronder het ongevraagd naar binnentreden bij uw 81 jarige bovenbuurvrouw [nummer] in verband met lekkage van uw plafond in het toilet en het niet opruimen van zoals door u aangegeven het overgeven/braaksel van uw kat in de portiek.
(…)
De foto's door u geplaatst op de voordeur in de portiek zijn zoals eerder vermeld onacceptabel en doen afbreuk aan het zicht in de portiek en het zicht op het appartementencomplex waarmee u de bewoners/eigenaren benadeeld zoals ook staat omschreven in de statuten/splitsingsakte artikel 2.2. en 2.3.
(…)
Het bestuur van de VVE [naam] betreurt de bovenstaande situatie en is te alle tijden bereid met uw in gesprek te gaan, wellicht onder bemiddeling van een door u gewenst persoon of instantie.
(…)".
2.13.
Partijen hebben ieder betalingsoverzichten van hun bankrekening in het geding gebracht. Op het door [gedaagde] in het geding gebrachte overzicht staan, voor zover van belang, de volgende gegevens:
"Boekdatum (…) Naam/Omschrijving(…)Bedrag af
01-02-2016 (…) Huur en servicekosten jan. 2016 - € 596,41
04-01-2016 (…) huur incl servicekosten december 2015 - € 596,41
09-12-2015 (…) Huur november 2015 - € 502,41
11-11-2015 (…) Huur oktober incl. Aftrek van 47.00
servicekosten teveel in september 2015 - € 549,41
02-10-2015 (…) servicekosten september 2015 - € 47,00
02-10-2015 (…) Huur september 2015 - € 596,41
07-09-2015 (…) Huur mei, juni en juli 2015 - € 1.738,05".
Het door [eiser] in het geding gebrachte overzicht bevat dezelfde informatie, met dien verstande dat het om positieve bedragen gaat en de betaling en omschrijving van 1 februari 2016 ontbreken.
Het standpunt van [eiser]
in conventie en in reconventie
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad dat:
1. ontbonden zal worden verklaard, althans zal worden ontbonden, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand aan de [adres] ;
2. de gedaagde zal worden veroordeeld om:
A. het gehuurde staande en gelegen te Leeuwarden aan [adres] , binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en zaken - voor zover die niet het eigendom van de eisende partij zijn - te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en, onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking van de eisende partij te stellen;
B. aan de eisende partij te voldoen een bedrag van € 1.738,05 aan achterstallige huur verschuldigd tot en met juli 2015, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
C. aan de eisende partij te voldoen terzake van schadevergoeding een bedrag van € 596,41 voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat de gedaagde in gebreke zal blijven het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van de eisende partij te stellen, zulks ingaande het tijdstip waarop de onderhavige huurovereenkomst door de kantonrechter wordt beëindigd c.q. ontbonden zal zijn verklaard, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen.
D. de gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de verschotten en het salaris voor de gemachtigde van de eisende partij.
Ter mondelinge behandeling heeft (de gemachtigde van) [eiser] verklaard zijn vordering ten aanzien van de achterstallige huur te wijzigen in die zin dat hij thans het bedrag vordert van één maand huur over februari 2016, alsmede de servicekosten over oktober 2015 en februari 2016.
3.2.
[eiser] baseert zijn vorderingen op de huurovereenkomst tussen partijen en het toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] , die zich volgens [eiser] niet als goed huurder gedraagt hetgeen blijkt uit haar betalingsgedrag, het niet meewerken aan noodzakelijke reparaties aan het gehuurde en door haar veroorzaakte overlast. Ter zake het betalingsgedrag van [gedaagde] heeft [eiser] gesteld dat reeds vanaf het begin van de huurovereenkomst sprake was van een huurachterstand. [eiser] heeft zijn stellingen ter zake de door [gedaagde] veroorzaakte overlast onder meer onderbouwd met het overzicht van MOL (r.o. 2.4.) dat volgens [eiser] klachten bevat van alle vijf bewoners uit de portiek. Voorts heeft [eiser] in dit verband onder andere gesteld dat er klachten zijn over verontrustende foto's, zoals ook blijkt uit de brief van de VVE (r.o. 2.12.), dat er een winkelkar voor de deur staat, hondenpoep in de portiek ligt, [gedaagde] 's nachts aan het stofzuigen is en de radio keihard aanstaat. [eiser] stelt voorts dat [gedaagde] ieder contact weigert, aangetekende brieven veelal retour stuurt en voor niemand de deur opendoet, zodat het onmogelijk is de noodzakelijke reparaties aan het plafond, de riolering, de kozijnen en de ramen uit te voeren.
3.3.
De reconventionele vordering van [gedaagde] wordt betwist door [eiser] . Daartoe voert [eiser] aan dat weliswaar sprake is van achterstallig onderhoud, maar dat dit volledig te wijten is aan de weigerachtige houding van [gedaagde] die geen gelegenheid tot herstel geboden heeft, zodat geen sprake kan zijn van een huurverlaging. [eiser] betwist dat sprake is van de door [gedaagde] gestelde smaad en laster.
Het standpunt van [gedaagde]
in conventie en in reconventie
3.4.
[gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord aanvankelijk ten verwere aangevoerd dat de huur over de maanden mei, juni en juli 2015 reeds door haar is betaald, zodat er geen huurachterstand is. Bij haar conclusie van dupliek heeft [gedaagde] gesteld dat onduidelijkheid omtrent betaling van de huur over mei, juni en juli 2015 aan [eiser] te wijten is nu deze verzuimd heeft zijn nieuwe bankrekeningnummer aan [gedaagde] door te geven.
[gedaagde] betwist dat zij niet heeft meegewerkt aan noodzakelijk uit te voeren onderhoud, hetgeen onder meer zou blijken uit de door haar aangespannen procedures bij de Huurcommissie die tevens zagen op het achterstallig onderhoud. [gedaagde] verwijt [eiser] dat hij degene is die de afspraken ter zake het onderhoud niet is nagekomen. Zo is de schilder die op 27 november 2014 langs zou komen niet geweest en is er ook op 12 december 2014 - tegen de afspraken in - niemand langsgekomen. Tevens betwist [gedaagde] de gestelde door haar veroorzaakte overlast en zegt zij zichzelf niet te herkennen in de door MOL opgestelde sfeerrapportage. Voorts is [gedaagde] ingegaan op haar financiële situatie en de rol van de curator. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
3.5.
In reconventie vordert [gedaagde] een tijdelijke huurverlaging wegens het achterwege blijven van noodzakelijke reparaties. Tevens vordert [gedaagde] schadevergoeding wegens smaad en laster nu, door toedoen van [eiser] , [gedaagde] onterecht wordt gezien als een overlastveroorzaker.
3.6.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De verdere beoordeling van het geschil
in conventie
4.1.
Het gaat in deze zaak - samengevat weergegeven - om het volgende. [gedaagde] huurt een woning van [eiser] en is op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst verplicht de maandelijkse huur bij vooruitbetaling te voldoen en haar medewerking te verlenen aan noodzakelijk onderhoud en zich te onthouden van het veroorzaken van overlast voor omwonenden. [eiser] stelt dat [gedaagde] niet aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan, geweigerd heeft mee te werken aan het noodzakelijke onderhoud van het gehuurde en overlast veroorzaakt, al hetgeen door [gedaagde] wordt betwist. De vraag ligt voor of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder en zo ja, of deze tekortkoming dusdanig is dat deze de ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Daarbij gaat het om het geheel van de gedragingen van [gedaagde] . Ten aanzien van de tegen deze achtergrond bestaande geschilpunten, overweegt de kantonrechter als volgt.
Huurbetaling
4.2.
Ten aanzien van de huurbetaling wordt overwogen dat [gedaagde] haar aanvankelijke betwisting van de verschuldigdheid van de bij dagvaarding gevorderde huur over de maanden mei, juni en juli 2015 kennelijk heeft laten varen, nu zij deze - blijkens het in het geding gebrachte bankoverzicht (r.o.2.13.) - eerst op 7 september 2015 heeft voldaan. Aan de stellingen van [gedaagde] terzake, waaronder die ten aanzien van de wetenschap van de curator over gedane huurbetalingen, wordt dan ook voorbijgegaan. In dit verband heeft [gedaagde] nog gesteld dat sprake is van valsheid in geschrifte, grove schuld en nalatigheid met betrekking tot de informatieplicht aan de zijde van [eiser] door het niet verstrekken van de juiste (bank)gegevens. Aangezien [gedaagde] geen (duidelijke) rechtgevolgen aan voornoemde stelling heeft verbonden zal de kantonrechter deze stelling van [gedaagde] - wat hier ook van zij - passeren.
4.3.
Op grond van het voorgaande staat vast dat op het moment van dagvaarden sprake was van een huurachterstand van drie maanden ad € 1.738,05. Ter comparitie heeft [eiser] zijn eis ter zake achterstallige huur gewijzigd, in die zin dat hij de verschuldigde huur over februari 2016 alsmede een bedrag aan servicekosten over oktober 2015 en februari 2016 vordert. Daar voornoemde vordering geen deel uitmaakt van hetgeen bij dagvaarding is gevorderd, gaat het in casu om een eisvermeerdering. Gelet op het bepaalde in artikel 130 Rv Pro dient een eiswijziging of -vermeerdering schriftelijk te worden ingediend, zodat het geschil voor alle betrokkenen duidelijk vast ligt. Nu in het onderhavige geval ter comparitie
- waarbij [gedaagde] niet aanwezig was - is gesproken over een eisvermindering terwijl het in feite een eisvermeerdering betreft en [eiser] in zijn conclusie van repliek in conventie nog expliciet heeft gesteld dat het onderhavige geding alleen de huurachterstand over de maanden mei, juni en juli 2015 betreft, acht de kantonrechter dat onvoldoende is voldaan aan het kenbaarheidsvereiste dat besloten ligt in voornoemd wetsartikel en wordt de eisvermeerdering ambtshalve buiten beschouwing gelaten.
4.4.
Voorts wordt overwogen dat [gedaagde] - mede blijkens het door haarzelf ingediende betalingsoverzicht (r.o. 2.13.) - stelselmatig de huurbetalingen te laat heeft verricht. Bovendien is [gedaagde] ook al in het vonnis van 21 maart 2014 veroordeeld tot betaling van achterstallige huur.
4.5.
Samengevat stelt de kantonrechter op grond van het bovenstaande ten aanzien van het betalingsgedrag van [gedaagde] vast dat [gedaagde] langdurig tekort is geschoten inzake de nakoming van haar (hoofd)verbintenis tot huurbetaling.
Medewerking aan onderhoud
4.6.
Ten aanzien van het onderhoud aan het gehuurde staat, blijkens de stellingen van partijen en de in het geding gebrachte stukken, vast dat reparaties dienen te worden verricht aan het plafond, de riolering, de kozijnen en de ramen van het gehuurde, die tot op heden niet zijn verricht. De kantonrechter is op grond van hetgeen partijen op dit punt over en weer hebben gesteld van oordeel dat [eiser] voldoende heeft gesteld dat hij, door toedoen van [gedaagde] , tot op heden niet in staat is geweest het noodzakelijke onderhoud te verrichten. Daartoe acht de kantonrechter onder andere van belang de door [eiser] in het geding gebrachte verklaring van [naam] (r.o. 2.10.) en de correspondentie (r.o. 2.6. tot en met 2.9.), waaronder de brief van [gedaagde] van 5 december 2014, waarin zij aangeeft geen enkele medewerking aan noodzakelijk onderhoud (meer) te willen verlenen, terwijl zij daartoe op grond van de huurovereenkomst verplicht is. De stelling van [gedaagde] dat onderhoudsmedewerkers niet (op de afgesproken tijden) bij het gehuurde zijn verschenen acht de kantonrechter - wat hier ook van zij - bezien in het licht van het voorgaande, onvoldoende onderbouwd. De door [gedaagde] in het geding gebrachte brief van 1 mei 2015 (r.o. 2.11.) waarin zij zich beklaagt over de toestand van het toilet en stelt dat de verhuurder nergens op heeft gereageerd acht de kantonrechter in dit verband eveneens onvoldoende, te meer nu voormelde brief gezien het onderwerp kennelijk gericht was op bezwaar tegen de huurverhoging 2015. Ook de stelling van [gedaagde] dat haar medewerking zou blijken uit het feit dat zij diverse procedures bij de Huurcommissie heeft aangespannen gaat niet op, nu voornoemde procedures blijkens de in het geding gebrachte stukken van de Huurcommissie kennelijk (vooral) waren gericht op een aanpassing van de huurprijs. De stelling van [gedaagde] dat de reparaties al hadden moeten plaatsvinden voordat zij de woning betrok, kan haar evenmin baten. Wat er ook zij van voornoemde stelling, deze legitimeert niet de weigering van [gedaagde] - onder andere in haar brief van 5 december 2014 - als huurder om mee te werken aan de noodzakelijke reparaties.
Overlast
4.7.
Ten aanzien van de door [eiser] gestelde door [gedaagde] veroorzaakte overlast wordt als volgt overwogen. Uit het door de gemeente Leeuwarden opgestelde overzicht van overlastmeldingen (r.o. 2.4.) kan worden afgeleid dat er gedurende een periode van ruim acht maanden - namelijk van 5 september 2014 tot 30 mei 2015 - een veelheid van klachten is geweest van omwonenden van [gedaagde] die voornamelijk betrekking hebben op geluidsoverlast. De enkele betwisting van [gedaagde] dat de vermeende overlast grotendeels verzonnen is en slechts afkomstig zou zijn van één van de - in juli 2015 verhuisde - bewoners, [naam] , acht de kantonrechter in dit verband onvoldoende, te meer nu op het overzicht drie verschillende bronnen worden genoemd, te weten A, B en C. Daarbij wordt tevens van belang geacht dat [eiser] ter zitting heeft gesteld dat de klachten weliswaar verzameld waren door [naam] maar afkomstig waren van alle vijf bewoners van de portiek. Bovendien zijn er, blijkens de brief van de VVE aan [gedaagde] van 24 december 2015 (r.o. 2.12.) ook na het vertrek van [naam] nog overlastklachten van omwonenden geweest, waarbij zelfs de politie betrokken is geweest. De enkele stelling van [gedaagde] dat andere bewoners van de portiek haar desgevraagd hebben verteld geen overlast van haar te ondervinden en zich hebben gedistantieerd van de overlastklachten, kan [gedaagde] zonder nadere onderbouwing - nu die ontbreekt - niet baten. Het had in dat geval op de weg van [gedaagde] gelegen haar stellingen nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van getuigenverklaringen. Voorts is [gedaagde] , zoals ook blijkt uit de vorenbedoelde brief van de VVE van 24 december 2015, reeds bij brief van 9 augustus 2013 door de VVE aangesproken op overlastveroorzakend gedrag en is zij daarbij opgeroepen in gesprek te gaan over de kwestie, aan welke oproep [gedaagde] geen gehoor heeft gegeven. Ook nadien is, mede blijkens hetgeen [eiser] onweersproken heeft gesteld in zake de weigerachtige houding van [gedaagde] die voor niemand de deur open doet en aangetekende brieven retour stuurt, geen gesprek mogelijk geweest met [gedaagde] betreffende de overlastklachten, terwijl hier - mede blijkens voornoemde brief van de VVE van 24 december 2015 - wel gelegenheid toe is geboden. Met betrekking tot de aard van de overlastklachten voor zover die zien op het stofzuigen heeft [gedaagde] nog gesteld dat zij niet gebonden is aan het huishoudelijk reglement nu zij hiervoor niet heeft getekend, zodat het verbod op stofzuigen vóór 9 uur voor haar niet geldt maar dat in haar geval het burgerlijk wetboek van toepassing is, zodat zij vóór 8 uur 's ochtends geen lawaai mag maken. Wat hier ook van zij, de meeste klachten die vermeld staan in het overzicht van MOL (r.o. 2.4.) hebben betrekking op geluiden vóór 8 uur 's ochtends, zodat het desbetreffende verweer van [gedaagde] niet opgaat. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter dan ook van oordeel dat [eiser] voldoende onderbouwd heeft gesteld dat [gedaagde] reeds gedurende een lange periode, namelijk in ieder geval vanaf augustus 2013, overlast veroorzaakt voor haar omgeving. Dat er ook andere bewoners zijn die overlast veroorzaken, zoals [gedaagde] heeft gesteld, is in dit verband niet relevant, nu de onderhavige procedure ziet op het gedrag van [gedaagde] en niet op dat van haar medebewoners.
4.8.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van het tekortschietende betalingsgedrag van [gedaagde] , bezien in onderlinge samenhang en verband met de omstandigheid dat aannemelijk is geworden dat [gedaagde] - in ieder geval al sinds november 2014 - ondanks bemiddelingspogingen van de Huurcommissie [eiser] niet in de gelegenheid stelt de noodzakelijke reparaties te (laten) verrichten en reeds gedurende lange tijd overlast in de buurt veroorzaakt, moet geconcludeerd worden dat [gedaagde] moet worden gezien als een huurder die haar verplichtingen niet nakomt en dermate tekort is geschoten dat op grond daarvan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. De kantonrechter overweegt dat artikel 7:280 BW Pro de mogelijkheid biedt de huurder een termijn toe te staan van één maand om alsnog aan diens verplichtingen te voldoen; de zogenoemde terme de grâce. Gelet op het geheel van gedragingen van [gedaagde] ter zake het gedurende lange tijd veroorzaken van overlast en niet meewerken aan onderhoud van het gehuurde in combinatie met het langdurige en structurele karakter van het tekortschieten van [gedaagde] als huurder ter zake haar (hoofd)verplichting tot betaling, ziet de kantonrechter geen aanleiding een terme de grâce te verlenen.
4.9.
Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden
4.10.
De gevorderde ontbinding en ontruiming worden gelet op het voorgaande toegewezen. De kantonrechter stelt de termijn van ontruiming op twee maanden na betekening van dit vonnis. De vordering tot vergoeding van wettelijke rente over de achterstallige huur ad € 1.738,05 is, bij gebreke van enig daartegen gericht relevant verweer, ook toewijsbaar zoals hierna in het dictum vermeld. De (voorwaardelijk) gevorderde schadevergoeding van € 596,41 per maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] met ontruiming in gebreke zal blijven, wordt eveneens toegewezen.
4.11.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten.
De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden tot op heden vastgesteld op:
- explootkosten € 94,19
- griffierecht € 221,00
- salaris gemachtigde
€ 450,00(3 punten x tarief € 150,00)
€ 450,00(3 punten x tarief € 150,00)
Totaal: € 765,19.
in reconventie
4.12.
Nu in conventie is geoordeeld dat voldoende aannemelijk is geworden dat de noodzakelijke reparaties aan het gehuurde door toedoen van [gedaagde] tot op heden niet zijn uitgevoerd, ligt de reconventionele vordering ter zake een tijdelijke huurverlaging wegens achterstallig onderhoud voor afwijzing gereed. De door [gedaagde] gevorderde schadevergoeding wegens smaad en laster zonder nadere toelichting zal - nu die ontbreekt - eveneens worden afgewezen. Het had op de weg gelegen van [gedaagde] haar stellingen ter zake nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door te specificeren waaruit de gestelde smaad en laster en de ten gevolge daarvan geleden schade bestond. Het voorgaande klemt te meer nu [gedaagde] geen enkele indicatie heeft gegeven over de hoogte van het gevorderde schadebedrag.
4.13.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden tot op heden vastgesteld op € 225,00 (3 punten x ½ x € 150,00) aan salaris gemachtigde.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] ;
veroordeelt [gedaagde] om genoemde woning binnen twee maanden na betekening van dit vonnis - met alle zich daarin bevindende personen en zaken - voorzover die niet het eigendom van [eiser] zijn - te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de wettelijke rente over het bedrag van € 1.738,05 vanaf de dag der dagvaarding, zijnde 7 september 2015, tot aan die van de voldoening;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] terzake schadevergoeding een bedrag van € 596,41 voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke zal blijven het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, vanaf heden, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 765,19;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
wijst de vorderingen van [gedaagde] af;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 225,00.
Aldus gewezen door mr. R. Giltay, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 maart 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 426.