Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/147894 / KG ZA 16-89
Vonnis in kort geding van 1 juni 2016
in de zaak van
de vereniging
[naam vereniging]
gevestigd te [plaatsnaam] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. W.H.C. Bulthuis te Leeuwarden ,
tegen
1.[A] ,
wonende te [plaatsnaam] ,
2.
[B],
[B],
wonende te [plaatsnaam] ,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
P. SIENEMA BEHEER B.V.,
gevestigd te Groningen,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. W. Mollema te Leeuwarden ,
4.[C] ,
wonende te [plaatsnaam] ,
5.
[D],
[D],
wonende te [plaatsnaam] ,
6.
[E],
[E],
wonende te [plaatsnaam] ,
7.
[F],
[F],
wonende te [plaatsnaam] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. B. Korvemaker te Leeuwarden ,
8.[G] ,
wonende te [plaatsnaam] ,
die niet in de procedure is verschenen.
Partijen zullen hierna de VvE, [A] , [B] , Sienema Beheer, [C] , [D] , [E] , [F] en [G] genoemd worden. [A] , [B] en Sienema Beheer zullen gezamenlijk de verhuurders genoemd worden en [C] , [D] , [E] en [F] de huurders.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 mei 2016,
- de mondelinge behandeling van 18 mei 2016 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde producties;
- de conclusie van eis in reconventie van 18 mei 2016 van de verhuurders;
- de conclusie van eis in reconventie van 18 mei 2016 van de huurders;
- de pleitnota's van partijen;
- het tegen [G] verleende verstek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De VvE is eigenaar van een appartementengebouw gelegen aan de [straatnaam] en de [adres 1] in [plaatsnaam] . Aan de achterzijde van haar appartementencomplex is een parkeerterrein gelegen. Dit parkeerterrein is eigendom van de VvE en is afgesloten met een hek. De eigenaren van de appartementen beschikken ieder over twee magneetsleutels om het hek te kunnen openen.
2.2.
[A] en [B] zijn ieder voor de helft eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan de [adres 2] in [plaatsnaam] . Op de begane grond van de onroerende zaak is een winkel gevestigd en op de bovenetage woonruimte. Deze woonruimte bestaat uit drie appartementen die aan [C] , [D] en [E] worden verhuurd.
2.3.
Sienema Beheer is eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan de [adres 3] in [plaatsnaam] . Middellijk bestuurder van Sienema Beheer is [B] , die tevens mede eigenaar is van de woning aan de [adres 2] . Op de begane grond van de onroerende zaak aan de [adres 3] is een winkel gevestigd en op de bovenetage woonruimte. Deze woonruimte bestaat uit vijf appartementen, waarvan er twee aan [F] en [G] worden verhuurd.
2.4.
De onroerende zaken aan de [adres 2 en 3] komen aan de achterzijde uit op het parkeerterrein van de VvE. De huurders van de appartementen aan de [adres 2 en 3] maken gebruik van het parkeerterrein van de VvE om van en naar hun woning te gaan.
2.5.
Het appartementengebouw aan de [straatnaam] en de [adres 1] is in 1998 gesticht door de rechtsvoorgangster van WoonFriesland. Bij notariële akte van 28 april 1999 is ten laste van het perceel van (de rechtsvoorgangster van) WoonFriesland een recht van erfdienstbaarheid gevestigd ten behoeve van het perceel aan de [adres 3] . In de notariële akte staat daarover vermeld:
"(…)
de erfdienstbaarheid van weg om naar en vanaf het heersend erf op de thans bestaande wijze via het dienend erf te komen te gaan van en naar de [straatnaam]. (…)."
2.6.
Op 27 februari 2001 heeft WoonFriesland het appartementengebouw aan de [straatnaam] en [adres 1] gesplitst in meerdere appartementsrechten. Toen is ook de VvE opgericht. Het parkeerterrein is gesplitst in 15 aparte appartementsrechten.
2.8.
In 2007 heeft Sienema Beheer de vijf appartementen aan de [adres 3] gerealiseerd.
2.9.
WoonFriesland is blijkens de handelsregisterhistorie van de Kamer van Koophandel van 18 januari 2010 tot 1 januari 2013 bestuurder geweest van de VvE. Ook nadien heeft WoonFriesland het sleutelbeheer, de uitgifte van de magneetsleutels van het hek, verzorgd. Vanaf juli 2015 is het sleutelbeheer overgedragen aan de VvE.
2.10.
Bij e-mail van 11 januari 2013 heeft [A] aan WoonFriesland geschreven:
"(…)
Wij zijn eigenaar van Voorstreek nr 7 (verhuurd aan [bedrijfsnaam] .
Onze huurder gebruikte zowel de winkel als de bovenwoning. Deze bovenwoning staat nu leeg, omdat de huurster is overleden. Haar dochter gaat verder met de winkel. In dit winkelpand hebben wij al een achterdeur; dit is nu alleen nog naar het eigen terras.
Wij willen de bovenwoning wel weer verhuren. Via de achteringang is deze het eenvoudigst te bereiken. Op die manier heeft de winkel er geen last van.
Verzoek:
Bij deze het verzoek om toestemming om de achteringang van de woning te gebruiken via de [straatnaam] ; alleen lopend. Uw terrein is afgesloten met een hek; het is niet de bedoeling dat er ook met een auto naar binnen wordt gereden.
(…)."
[A] heeft voornoemde e-mail namens Yeoman Friesland B.V. aan WoonFriesland verstuurd. [A] en [B] zijn middellijk bestuurder van Yeoman Friesland B.V.
Laatstgenoemde B.V. is eigenaar van het perceel aan de [adres 4]
2.11.
In reactie daarop heeft (mevrouw [naam medewerker] WoonFriesland op 17 januari 2013 aan [A] gemaild:
"(…)
Ik heb inmiddels overleg gehad met mijn collega de heer [naam medewerker] en wat WoonFriesland betreft is dit geen probleem. (…)."
2.12.
WoonFriesland heeft vervolgens twee magneetsleutels aan [A] en [B] verstrekt. [A] en [B] hebben de bovenwoning aan de [adres 2] nadien verhuurd aan [C] . Op 15 juli 2014 heeft [C] desgevraagd van WoonFriesland een derde magneetsleutel gekregen van het hek van het parkeerterrein. [C] heeft borg betaald voor de ontvangst van de sleutel.
2.13.
Het achterste gedeelte van de bovenwoning aan de [adres 2] , dat door [C] als opslag werd gebruikt, is begin/medio 2015 verbouwd tot twee appartementen. Deze worden sinds medio/eind 2015 verhuurd aan [D] en [E] .
2.14.
Ten behoeve van de gerealiseerde appartementen aan de [adres 2] en [adres 3] hebben [A] , [B] en Sienema Beheer brievenbussen opgehangen aan de buitengevel van het appartementengebouw van de VvE aan de [straatnaam] .
2.15.
In verband met bouwwerkzaamheden aan de [adres 2] , alsmede aan de Voorstreek 9 (het pand van Yeoman Friesland B.V.), hebben er regelmatig bestelbussen geparkeerd gestaan op het parkeerterrein van de VvE. Ook is er gebruik gemaakt van een hoogwerker met betrekking tot de werkzaamheden aan de [adres 2] . De VvE heeft [A] en Sienema Beheer gesommeerd om deze gedragingen te staken.
2.16.
In het najaar van 2015 heeft de VvE opdracht gegeven aan haar installateur om het hek van het parkeerterrein zo in te regelen dat al haar leden en Sienema Beheer het hek kunnen openen. Kort na inregeling is de regelkast vernield. De herstelkosten bedragen
€ 956,36 inclusief BTW.
2.17.
Bij brief van 1 maart 2016 heeft de VvE de huurders aangeschreven en hen gesommeerd om de sleutels van het hek van het parkeerterrein bij haar in te leveren. Bij brief van 24 maart 2016 heeft de VvE de huurders nogmaals aangeschreven ter zake een tijdelijke regeling. In het kader van die regeling is aan de huurders van de appartementen aan de [adres 2 en 3] tijdelijk een sleutel verstrekt waarmee toegang tot het parkeerterrein kan worden verkregen, in afwachting van de huidige procedure.
3.De vordering in conventie
3.1.
De VvE vordert, verkort weergegeven, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. [A] en [B] te verbieden dat zij, zonder toestemming van de VvE, het parkeerterrein dat eigendom is van de VvE aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] betreden, om welke reden en op welke wijze dan ook;
b. [A] en [B] te verbieden om zonder toestemming van de VvE derden toegang te verschaffen tot het parkeerterrein dat eigendom is van de VvE, gelegen aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] , op welke wijze en met welk doel dan ook;
c. [A] en [B] hoofdelijk te gebieden om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis alle sleutels die zij in hun bezit hebben van het toegangshek van het parkeerterrein van de VvE aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] af te geven aan de VvE;
d. te bepalen dat [A] en [B] hoofdelijk een dwangsom verbeuren van € 5.000,- per overtreding van de geboden genoemd onder a. en b., als ook om te bepalen dat zij hoofdelijk een dwangsom verbeuren van € 5.000,- voor iedere dag dat zij in gebreke blijven met het onder c. gevorderde;
e. Sienema Beheer te verbieden om zonder toestemming van de VvE, het parkeerterrein van de VvE gelegen aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] , anders dan te komen en te gaan van en naar de garagebox behorende bij [adres 3] naar en van de [straatnaam] , te betreden op welke wijze en met welk doel dan ook;
f. Sienema Beheer te verbieden om zonder toestemming van de VvE derden toegang te verschaffen tot het parkeerterrein van de VvE gelegen aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] op welke wijze en met welk doel dan ook;
g. Sienema Beheer te gebieden alle sleutels van het toegangshek van het parkeerterrein van de VvE gelegen aan de Minnemastrat die zij in haar bezit heeft, met uitzondering van de laatste twee, binnen twee dagen na betekening van dit vonnis in te leveren bij de VvE;
h. te bepalen dat Sienema Beheer een dwangsom verbeurt van € 5.000,- per overtreding van de geboden onder e. en f. als ook om te bepalen dat zij een dwangsom verbeurt van € 5.000,- voor iedere dag dat zij in gebreke blijft met het onder g. gevorderde;
i. Sienema Beheer te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 956,36 te vermeerderen met rente;
j. de huurders te verbieden vanaf drie maanden na betekening van dit vonnis om zonder toestemming van de VvE het parkeerterrein van de VvE gelegen aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] te betreden op welke wijze en met welk doel dan ook en hen te gebieden om de bij hen in bezit zijnde sleutels van het toegangshek van het parkeerterrein gelegen aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] in te leveren bij de VvE op de eerste dag van de vierde maand na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 1.000,- per overtreding van het verbod en € 1.000,- per dag dat zij in gebreke blijven gehoor te geven aan het gebod;
k. gedaagden te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
De verhuurders en de huurders voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De vordering van de verhuurders in reconventie
4.1.
De verhuurders vorderen, verkort weergegeven, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. de VvE te veroordelen om aan Sienema Beheer ten behoeve van de onroerende zaak aan de [adres 3] te [plaatsnaam] , binnen twee dagen na het te wijzen vonnis tien werkende magneetsleutels te verstrekken waarmee het ten processe bedoelde hek dat het ten processe bedoelde parkeerterrein afsluit van de [straatnaam] te [plaatsnaam] kan worden geopend, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat de VvE geheel of gedeeltelijk in gebreke mocht blijven met de voldoening van deze veroordeling, tot een maximum van € 5.000,-;
b. de VvE te veroordelen om aan [A] en [B] ten behoeve van de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaatsnaam] , binnen twee dagen na het te wijzen vonnis zes werkende magneetsleutels te verstrekken waarmee het ten processe bedoelde hek dat het ten processe bedoelde parkeerterrein afsluit van de [straatnaam] te [plaatsnaam] kan worden geopend, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat de VvE geheel of gedeeltelijk in gebreke mocht blijven met de voldoening van deze veroordeling, tot een maximum van € 5.000,-;
c. de Vve te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
De VvE voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De vordering van de huurders in reconventie
5.1.
De huurders vorderen, verkort weergegeven, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. de VvE te verbieden de huurders te belemmeren gebruik te maken van het parkeerterrein van de VvE, teneinde (te voet en met fiets of scooter aan de hand) van de openbare weg ( [straatnaam] ) te gaan naar de door huurders gehuurde woningen (en vice versa), met bepaling dat de VvE voor iedere overtreding van dit verbod een dwangsom aan de betreffende huurder verbeurt van € 1.000,- voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 50.000,-;
b. elke huurder binnen twee dagen na vonnis twee werkende magneetsleutels te verstrekken waarmee het hek dat het parkeerterrein van de VvE afsluit van de openbare weg, kan worden geopend, met bepaling dat de VvE voor iedere overtreding van dit gebod een dwangsom aan de betreffende huurder verbeurt van € 1.000,- voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 50.000,-;
c. de VvE te veroordeling in de proceskosten, inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
5.2.
De VvE voert verweer.
5.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
6.Het geschil en de beoordeling daarvan in conventie en reconventie
6.1.
De vorderingen in conventie en reconventie vertonen een zodanige samenhang dat de voorzieningenrechter de vorderingen gelijktijdig zal behandelen.
6.2.
Tussen partijen is in de kern genomen in geschil of de verhuurders en huurders van de [adres 2 en 3] inbreuk maken op het eigendomsrecht van de VvE met betrekking tot het parkeerterrein aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] . De VvE meent van wel en stelt daartoe, verkort weergegeven, dat ten behoeve van de [adres 2] geen recht van erfdienstbaarheid is gevestigd en dat er met betrekking tot de [adres 3] in strijd wordt gehandeld met de inhoud van de erfdienstbaarheid, zoals neergelegd in de akte van vestiging van 28 april 1999. De verhuurders en huurders betwisten dat zij inbreuk maken op het eigendomsrecht van de VvE en voeren daartoe aan, samengevat weergegeven, dat er met betrekking tot de [adres 2] toestemming is gegeven om gebruik te maken van het parkeerterrein en dat voor de [adres 3] een recht van erfdienstbaarheid geldt. Ten aanzien van de in dit verband tussen partijen opgekomen geschilpunten overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
6.3.
Als meest verstrekkende verweer hebben de huurders de ontvankelijkheid van de VvE betwist, vanwege het ontbreken van een machtiging van de vergadering van eigenaren om de onderhavige vorderingen in kort geding te mogen instellen. De VvE heeft in dit verband ter terechtzitting gesteld dat zij mr. Bulthuis gemachtigd heeft om de vorderingen in kort geding namens haar in te stellen. De huurders hebben onder verwijzing naar artikel 40 lid 4 van Pro het bij de splitsing vastgestelde reglement (zoals weergegeven in rechtsoverweging 2.7.) aangevoerd dat het bestuur van de VvE niettemin een machtiging van de vergadering van eigenaren behoeft voor het instellen van rechtsvorderingen. Van het bestaan van een dergelijke machtiging is de huurders niet gebleken. De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
6.4.
Op grond van artikel 5:126 lid 2 BW Pro kan de VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaren in en buiten rechte vertegenwoordigen. De grenzen van die vertegenwoordigingsbevoegdheid worden in de eerste plaats bepaald door de statuten van de vereniging en door het reglement als bedoeld in artikel 5:111 sub d BW Pro. Onweersproken is door de huurders tot hun verweer aangevoerd dat uit het van toepassing zijnde reglement in de zin van artikel 5:111 sub d BW Pro volgt (zoals weergegeven in rechtsoverweging 2.7.) dat het bestuur van de VvE de machtiging van de vergadering van eigenaren behoeft voor het aanhangig maken van onderhavige procedure in kort geding. Gelet op het voorgaande, alsmede op het feit dat gesteld noch gebleken is dat de vergadering van eigenaren een machtiging aan het bestuur van de VvE heeft verleend voor het aanhangig maken van de onderhavige procedure, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de VvE ontvankelijk is in haar vorderingen in conventie (vgl. Hof [plaatsnaam] , 21 juni 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:
BQ8703). Het voorgaande brengt met zich dat de voorzieningenrechter de VvE ook
niet-ontvankelijk acht in haar vorderingen tegen de verhuurders en in haar vorderingen tegen [G] , tegen wie verstek is verleend.
6.5.
Ten aanzien van de verhuurders en de huurders overweegt de voorzieningenrechter voorts ten overvloede dat evenmin is komen vast te staan dat de VvE een spoedeisend belang heeft bij de door haar ingestelde vorderingen in kort geding. De verhuurders en huurders hebben in dit verband onweersproken tot hun verweer aangevoerd dat de appartementen aan de [adres 3] in 2007 boven de winkel zijn gevestigd en inmiddels al meer dan negen jaar worden verhuurd, met gebruikmaking van het parkeerterrein van de VvE door de huurders. Ook hebben de verhuurders en huurders onweersproken tot hun verweer aangevoerd dat het woongedeelte aan de [adres 2] al meer dan drieënhalf jaar uitsluitend via de [straatnaam] wordt bereikt, met gebruikmaking van het parkeerterrein van de VvE. Aldus is niet komen vast te staan dat van de VvE niet kan worden gevergd om de uitkomst van een nog te voeren bodemprocedure af te wachten. De overige door de VvE gestelde omstandigheden, die gedeeltelijk in de hiernavolgende overwegingen aan de orde zullen komen, maken dit niet anders.
6.6.
Blijkens artikel 40 lid 4 van Pro eerdergenoemd reglement behoeft het bestuur van de VvE géén machtiging van de vergadering van eigenaren om in een geding verweer te voeren. Ten aanzien van de vorderingen in reconventie van de verhuurders en huurders overweegt de voorzieningenrechter daarom als volgt.
6.7.
De voorzieningenrechter stelt in de eerste plaats vast dat voldoende aannemelijk is geworden dat de verhuurders en huurders een spoedeisend belang hebben bij de door hen in reconventie ingestelde vorderingen, omdat de VvE de verstrekte sleutels slechts tijdelijk (in afwachting van de onderhavige procedure) aan hen heeft verleend.
6.8.
De verhuurders en huurders vorderen in reconventie onder andere afgifte van twee werkende magneetsleutels per appartement aan de [adres 2 en 3] , die toegang geven tot het hek van het parkeerterrein van de VvE, een en ander om te komen en te gaan naar de appartementen aan de [adres 2 en 3] . In de hiernavolgende overwegingen zal de voorzieningenrechter per onroerende zaak de stellingen en verweren van partijen weergeven, alsmede haar beoordeling daarvan.
[adres 2]
6.9.
De verhuurders en huurders stellen onder meer, verkort weergegeven, dat WoonFriesland namens de VvE toestemming heeft gegeven aan de verhuurders om over het parkeerterrein van de VvE te komen en te gaan naar het woongedeelte van de [adres 2] . Voorts stellen de verhuurders en huurders dat WoonFriesland kort na de op 17 januari 2013 gegeven toestemming twee magneetsleutels aan [A] en [B] heeft verstrekt, alsmede dat WoonFriesland de eerste huurster van het woongedeelte, [C] , op 15 juli 2014 een derde magneetsleutel heeft verstrekt. Volgens [A] en [B] hebben zij erop mogen vertrouwen dat aan hen en de huurders was toegestaan om over het parkeerterrein van de VvE te komen en te gaan naar het woongedeelte van de [adres 2] . De omstandigheid dat er thans twee extra personen ( [D] en [E] ) gebruik maken van de onroerende zaak aan de [adres 2] doet volgens de verhuurders en huurders niet af aan de gegeven toestemming. Die toestemming ziet volgens de verhuurders en huurders niet op specifieke personen/huurders van de [adres 2] , maar slechts op de toegang tot het gehele woongedeelte van de onroerende zaak via het parkeerterrein van de VvE.
6.10.
De VvE voert verweer tegen de gevorderde afgifte van de sleutels en betwist, samengevat weergegeven, dat WoonFriesland bevoegd was om namens de VvE toestemming te geven om het parkeerterrein van de VvE te gebruiken. WoonFriesland is volgens de VvE slechts appartementsgerechtigde tot (een aantal van) de parkeerplaatsen en geen bestuurder van de VvE. Een bevoegdheid om derden sleutels te verschaffen had WoonFriesland als sleutelbeheerder ook niet. Bovendien is de vermeende toestemming aan Yeoman Friesland B.V. verleend en niet aan de verhuurders. Verder zag de vermeende toestemming niet op het huidige door [A] en [B] beoogde gebruik, aldus de VvE. Voor zover [C] een persoonlijk recht zou zijn gegund door afgifte van de sleutel, geldt dat dat recht kan worden beëindigd door middel van opzegging. Voor zover van belang moet de brief van 1 maart 2016 volgens de VvE worden gezien als een opzegging.
6.11.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Blijkens de handelsregisterhistorie van de Kamer van Koophandel is WoonFriesland van 18 januari 2010 tot 1 januari 2013 bestuurder geweest van de VvE. Voorts is niet in geschil dat WoonFriesland het sleutelbeheer na 1 januari 2013 namens de VvE is blijven verzorgen tot juli 2015 en dat WoonFriesland op 17 januari 2013 toestemming aan Yeoman Friesland B.V. heeft verleend om over het parkeerterrein van de VvE te komen en te gaan naar het woongedeelte aan de [adres 2] . Ook staat vast dat WoonFriesland twee magneetsleutels aan [A] en [B] heeft verstrekt en een derde magneetsleutel aan huurster [C] . Blijkens het door de verhuurders overgelegde betalingsbewijs heeft [C] borg betaald voor de afgifte van de sleutel. Op grond van het voorgaande, in onderling verband en samenhang beschouwende, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de verhuurders er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat WoonFriesland hen bevoegdelijk toestemming heeft verleend om via het parkeerterrein van de VvE te komen en te gaan naar het woongedeelte van de [adres 2] . Daartoe overweegt de voorzieningenrechter dat WoonFriesland kort voor de gegeven toestemming bestuurder van de VvE was en nadien namens de VvE het sleutelbeheer heeft gecontinueerd, zodat voorshands voldoende aannemelijk is geworden dat [A] en [B] ervan mochten uitgaan dat WoonFriesland bevoegd was om de VvE te vertegenwoordigen. Te meer omdat de betreffende situatie nadien drieënhalf jaar heeft voortgeduurd, zonder dat [A] en [B] (of [C] ) te kennen is gegeven dat dit in strijd was met het eigendomsrecht van de VvE. De omstandigheid dat [A] de toestemming had verzocht als middellijk bestuurder van Yeoman Friesland B.V. maakt vooralsnog niet dat de voorzieningenrechter tot een ander oordeel komt. De verzochte toestemming had betrekking op de [adres 2] waarvan [A] en [B] eigenaar zijn en [A] en [B] zijn tevens middellijk bestuurder van Yeoman Friesland B.V. Voorts zijn er sleutels verstrekt aan [A] en [B] zelf en aan hun huurster [C] , zodat voldoende aannemelijk is geworden dat [A] en [B] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de bedoelde toestemming aan hen was verleend door de VvE. De vraag of de gegeven toestemming ook betrekking heeft op het huidige gebruik (twee extra huurders) heeft betrekking op de uitleg van de gegeven toestemming. Gelet op het feit dat de stellingen van partijen op dit punt tegenover elkaar staan, zal voor het antwoord op die vraag nadere bewijslevering nodig zijn en de onderhavige procedure leent zich daar niet voor. Hetzelfde geldt voor de gestelde opzegging van de toestemming voor wat betreft [C] . De voorzieningenrechter gaat er daarom vooralsnog vanuit dat de bevoegdelijk gegeven toestemming om via het parkeerterrein van de VvE te komen en te gaan naar het woongedeelte van de [adres 2] voortduurt. Gelet op het feit dat daar thans drie appartementen zijn gevestigd acht de voorzieningenrechter de gevorderde afgifte van zes werkende magneetsleutels aan [A] en [B] toewijsbaar (voor zover de sleutels nog niet aan [A] , [B] en de huurders zijn verstrekt in het kader van de tijdelijke regeling). De voorzieningenrechter neemt daarbij voorts in aanmerking dat de overlast die de VvE heeft ervaren door de aanwezigheid van (onder meer) bestelbussen en een hoogwerker op het parkeerterrein ten behoeve van de (ver)bouw van de appartementen aan de [adressen] , thans is beëindigd, althans dat voorshands niet (met bewijstukken onderbouwd) is komen vast te staan dat die situatie op dit moment nog voortduurt. Dat de huurders van de [adres 2] (geluids)overlast zouden veroorzaken is onvoldoende adequaat onderbouwd door de VvE, zodat de voorzieningenrechter hierin ook geen aanleiding ziet om tot afwijzing van de gevraagde voorziening te concluderen.
6.12.
Gelet op de toewijzing van de vordering in reconventie van [A] en [B] en op het feit dat de huurders van de [adres 2] een huurovereenkomst met [A] en [B] hebben gesloten, hebben de huurders van de [adres 2] naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen belang meer bij toewijzing van hun eigen vorderingen in reconventie, zodat de voorzieningenrechter de vorderingen van de huurders van de [adres 2] zal afwijzen.
[adres 3]
6.13.
Ten aanzien van de [adres 3] stellen de verhuurders en huurders onder meer, verkort weergegeven, dat ten behoeve van deze onroerende zaak een recht van erfdienstbaarheid is gevestigd. In de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid is vermeld: "de erfdienstbaarheid van weg om naar en vanaf het heersend erf op de thans bestaande wijze via het dienend erf te komen en te gaan van en naar de [straatnaam] ". De zinsnede
"op de thans bestaande wijze" ziet op de wijze waarop van en naar het heersende erf wordt gegaan. Over de wijze waarop dit gebeurt bestaat geen discussie. De erfdienstbaarheid wordt al geruime tijd te goeder trouw uitgeoefend, waarmee de huidige wijze van uitoefening beslissend is geworden. Van een verzwaring van het gebruik is dan ook geen sprake.
6.14.
De VvE voert verweer tegen de gevorderde afgifte van de sleutels en voert daartoe aan, samengevat weergegeven, dat in de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid van 28 april 1999 is bepaald op welke wijze uitoefening kan worden gegeven aan het recht van erfdienstbaarheid. Van twijfel over de inhoud van het recht is geen sprake. Een andere wijze van uitoefening dan opgenomen in de akte, zoals genoemd in artikel 5:73 lid 1 BW Pro, is dan ook niet aan de orde volgens de VvE. De "thans bestaande wijze" houdt niet in dat de huurders van de appartementen aan de [adres 3] ook gebruik mogen maken van het parkeerterrein. De appartementen waren er niet in 1999 en kunnen dus niet onder de "thans bestaande wijze" vallen. Bovendien geldt dat de erfdienstbaarheid op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze moet worden uitgeoefend, terwijl er thans sprake is van een verzwaring van de erfdienstbaarheid.
6.15.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Artikel 5:73 BW Pro bepaalt dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging. Bij de uitleg van de akte van vestiging komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (vgl. HR 2 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2397). De bewoordingen in de akte, te weten "de erfdienstbaarheid van weg om naar en vanaf het heersend erf op de thans bestaande wijze via het dienend erf te komen en te gaan van en naar de [straatnaam] " zien naar het oordeel van de voorzieningenrechter op de wijze waarop van en naar de [straatnaam] wordt gegaan en niet op de hoeveelheid personen die zich in het woongedeelte aan de [adres 3] bevinden. Over de wijze waarop van en naar de [straatnaam] wordt gegaan bestaat tussen partijen op zichzelf genomen geen geschil. De voorzieningenrechter acht wel aannemelijk dat de vestiging van vijf appartementen aan de [adres 3] heeft geleid tot een intensivering van de erfdienstbaarheid, hetgeen in zoverre een verzwaring van de erfdienstbaarheid met zich brengt. Nog daargelaten dat de voorzieningenrechter voor het antwoord op de vraag of de VvE deze verzwaring moet dulden het bepaalde in artikel 5:76 BW Pro tot uitgangspunt neemt - waarin staat dat in geval van verdeling van het heersende erf, de erfdienstbaarheid blijft bestaan ten behoeve van ieder gedeelte ten voordele waarvan zij kan strekken - is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de vraag of sprake is van een zodanige verzwaring dat de VvE deze niet behoeft te dulden, zich niet leent voor een behandeling in kort geding. Het oordeel tot wijziging of opheffing van de erfdienstbaarheid is namelijk voorbehouden aan de bodemrechter. De voorzieningenrechter is daarom voorshands van oordeel dat aan de gevorderde afgifte van tien werkende magneetsleutels ten behoeve van de [adres 3] , niets in de weg staat. De gevorderde afgifte zal daarom worden toegewezen, voor zover de sleutels nog niet aan Sienema Beheer en de huurders zijn verstrekt.
6.16.
Gelet op de toewijzing van de vordering in reconventie van Sienema Beheer en op het feit dat de huurster van de [adres 3] een huurovereenkomst met Sienema Beheer heeft gesloten, heeft de huurster van de [adres 3] naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen belang meer bij toewijzing van haar eigen vorderingen in reconventie, zodat de voorzieningenrechter de vorderingen van de huurster van de [adres 3] zal afwijzen.
6.17.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de VvE niet-ontvankelijk zal worden verklaard in haar vorderingen in conventie, dat de vorderingen in reconventie van de huurders zullen worden afgewezen en dat de door de verhuurders in reconventie gevorderde afgifte van werkende magneetsleutels zal worden toegewezen, voor zover de sleutels nog niet zijn verstrekt. De door de verhuurders gevorderde dwangsommen zullen worden toegewezen op de wijze als in het dictum te melden. Dit vormt naar het oordeel van de voorzieningenrechter een voldoende prikkel tot nakoming van het vonnis.
6.18.
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de verhuurders worden vastgesteld op:
- griffierecht € 619,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.435,00.
De gevorderde nakosten en wettelijke rente over de proceskosten zullen worden toegewezen op de wijze als in het dictum te bepalen.
De kosten aan de zijde van de huurders worden vastgesteld op:
- griffierecht € 288,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.104,00.
6.19.
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie van de verhuurders worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de verhuurders worden vastgesteld op:
- salaris advocaat
€ 408,00(factor 0,5 × tarief € 816,00)
€ 408,00(factor 0,5 × tarief € 816,00)
Totaal € 408,00.
6.20.
In de omstandigheden van het geval ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de proceskosten in de procedure in reconventie van de huurders te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
verklaart de VvE niet-ontvankelijk in haar vorderingen,
7.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van de verhuurders tot op heden vastgesteld op € 1.435,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
7.3.
veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten van de verhuurders, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
7.4.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van de huurders tot op heden vastgesteld op € 1.104,00,
7.5.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie met betrekking tot de verhuurders
7.6.
veroordeelt de VvE om aan Sienema Beheer, ten behoeve van de onroerende zaak aan de [adres 3] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] , sectie A, nummer [getal] , binnen twee dagen na heden tien werkende magneetsleutels te verstrekken, waarmee het ten processe bedoelde hek dat het ten processe bedoelde parkeerterrein afsluit van de [straatnaam] te [plaatsnaam] kan worden geopend.
7.7.
veroordeelt de Vve om aan Sienema Beheer een dwangsom te betalen van € 500,- voor iedere dag dat de VvE geheel of gedeeltelijk niet aan de in 7.6. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000,- is bereikt,
7.8.
veroordeelt de VvE om aan [A] en [B] , ten behoeve van de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] , sectie A, nummer [getal] , binnen twee dagen na heden zes werkende magneetsleutels te verstrekken, waarmee het ten processe bedoelde hek dat het ten processe bedoelde parkeerterrein afsluit van de [straatnaam] te [plaatsnaam] kan worden geopend.
7.9.
veroordeelt de Vve om aan [A] en [B] een dwangsom te betalen van € 500,- voor iedere dag dat de VvE geheel of gedeeltelijk niet aan de in 7.8. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000,- is bereikt,
7.10.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op € 408,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
7.11.
veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen veetien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
7.12.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.13.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie met betrekking tot de huurders
7.14.
wijst de vorderingen af;
7.15.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Werkema en in tegenwoordigheid van mr. A. Hut, griffier, in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2016. [1]