ECLI:NL:RBNNE:2016:262

• Datum uitspraak: 27 januari 2016
• Publicatiedatum: 27 januari 2016
• Zaaknummer: 4701902 / CV EXPL 15-13934
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: H.J. Idzenga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming kantoorruimte wegens langdurige huurachterstand ondanks betaling

De curator van het faillissement van Stichting In de Bres Zorggroep vordert in kort geding de ontruiming van kantoorruimte die door TimHamoen B.V. wordt gehuurd wegens een huurachterstand van 13 maanden. De huurder had na sommatie deels en na dagvaarding de volledige achterstand betaald, maar stelde dat huurbetaling pas verschuldigd was na ontvangst van facturen, wat de rechter voorshands verwierp.

De kantonrechter overweegt dat ondanks het ontbreken van een getekende huurovereenkomst, partijen het eens waren over maandelijkse vooruitbetaling van de huur. De huurder heeft sinds november 2014 niet betaald en daarmee ernstig tekortgeschoten in haar verplichtingen. Dit tekort is niet weggenomen door latere betaling, omdat de achterstallige huur te laat is voldaan.

De curator heeft een spoedeisend belang bij ontruiming vanwege een serieuze aspirant-koper van het pand die geen medehuurder wenst. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming toe, veroordeelt de huurder tot betaling van vervallen rente en huur over de periode na 1 februari 2016, en veroordeelt haar in de proceskosten.

Uitkomst: De huurder wordt veroordeeld tot ontruiming binnen 14 dagen en betaling van huur en rente wegens langdurige huurachterstand.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaak-/rolnummer: 4701902 \ CV EXPL 15-13934

vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv d.d. 27 januari 2016

inzake

MR. W.H.M. CNOSSEN Q.Q., in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de stichting Stichting In de Bres Zorggroep,

gevestigd te Drachten,

eiser,

gemachtigde: mr. B.J. van den Berg, advocaat te Zwolle,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TIMHAMOEN B.V.,

gevestigd te Drachten,

gedaagde,

gemachtigde: mr. A.J.H. Geense, advocaat te Leeuwarden.

Partijen zullen hierna de curator en TimHamoen worden genoemd.

1. Procesverloop

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;

- de conclusie van antwoord met producties;

- de brief van mr. Van den Berg van 12 januari 2016 met producties;

- de mondelinge behandeling van de zaak, gehouden op 14 januari 2016;

- de pleitaantekeningen van mr. Van den Berg.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen stichting Stichting In de Bres Zorggroep (hierna: de Stichting) in de persoon van [vertegenwoordiger van de stichting] (hierna: [vertegenwoordiger van de stichting] ) en TimHamoen in de persoon van [B] (hierna: [B] ) heeft vanaf 31 mei 2013 een e-mailwisseling plaatsgevonden over de mogelijke huur van een deel van de begane grond van het gebouw gelegen aan de Zonnedauw 5 te Drachten (hierna: het gebouw) door TimHamoen. De Stichting was destijds eigenaar van dit gebouw.

2.2.

In een e-mailbericht van 31 mei 2013 van [vertegenwoordiger van de stichting] aan Hamoen staat onder meer:

Zoals telefonisch besproken hierbij de contouren van omtrent huur van ruimte bij In de Bres:

- huurprijs € 110,-/m2 all-in

- (…)

- betaling per kwartaal vooraf

- (…)

- ingangsdatum zo mogelijk 1 juli

2.3.

In antwoord hierop heeft Hamoen aan [vertegenwoordiger van de stichting] bij e-mailbericht van dezelfde datum onder meer bericht:

Betaling vooraf kan ik begrijpen, maar ik prefereer betaling per maand.

2.4.

Op 6 juni 2013 heeft [vertegenwoordiger van de stichting] in reactie hierop bij e-mailbericht aan Hamoen geschreven:

Betaling per maand vooraf is wat mij betreft geen probleem en we zullen in het contract iets opnemen over bankgarantie/borg ter grootte van 3 maand huur, zoals dat gebruikelijk is.

Ik zal een concept contract opstellen, waarin bovenstaande is verwerkt.

2.5.

Op 26 juni 2013 heeft [vertegenwoordiger van de stichting] per e-mail aan Hamoen een concept-huurovereenkomst gezonden. [vertegenwoordiger van de stichting] kondigt daarbij aan dat hij die week de eerste factuur zal laten opstellen en TimHamoen zal doen toekomen. In de concept-huurovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:

4.2.

Partijen komen overeen dat verhuurder geen omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt. (…).

4.10.

De uit hoofde van deze huurovereenkomst door de huurder aan de verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in artikel 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro's en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.

De concept-huurovereenkomst is door partijen niet getekend.

2.6.

Op 29 juni 2013 heeft [vertegenwoordiger van de stichting] aan Hamoen een e-mailbericht gestuurd, waarin het volgende staat:

Bankrekening is 29.39.87.238 tnv Stichting In de Bres Zorggroep

1e termijn € 916;

Garantstelling of borg is 3 termijnen groot € 2.700

Ik zal [C] donderdag as vragen de facturen te versturen.

2.7.

Met ingang van 1 juli 2013 huurt TimHamoen van de Stichting een deel van de begane grond van het gebouw.

2.8.

Op 25 november 2014 is de Stichting failliet verklaard. De curator is benoemd tot curator in het faillissement van de Stichting.

2.9.

Op 9 december 2014 heeft Hamoen aan [vertegenwoordiger van de stichting] een e-mailbericht gestuurd met als onderwerp "betaling huur". Daarin staat:

Met verwijzing naar mijn ingesproken bericht vorige week, verneem ik graag of betaling van de huur aan de curator moet plaats vinden.

Ik heb begrepen, dat voor het gebouw een aparte entiteit bestaat, die op dit moment niet is doorgestart.

2.10.

In antwoord hierop heeft [vertegenwoordiger van de stichting] aan Hamoen op dezelfde dag een e-mailbericht met de volgende inhoud gestuurd:

Gebouw is op dit moment onder de hoede van de curator. Aangaande de betalingen kun je het beste even met Dommerholt Heerenveen (0513 - 433 433 W. Cnossen of een van zijn secondanten ( [D] ) contact opnemen.

2.11.

Na de faillissementsdatum van de Stichting heeft TimHamoen de huur niet meer voldaan. Per 3 december 2015 had zij een huurachterstand van € 12.131,34, gelijk aan 13 maanden huur.

2.12.

In een e-mailbericht van 20 augustus 2015 aan de curator heeft de advocaat van TimHamoen de curator meegedeeld dat TimHamoen na de faillissementsdatum geen facturen meer heeft ontvangen voor de huur. Hij heeft verzocht om deze alsnog aan TimHamoen te versturen. Voorts is meegedeeld dat TimHamoen gezien het faillissement van de verhuurder de borg van € 2.700,-- op de te ontvangen huurfacturen in mindering zal brengen.

2.13.

Bij brief van 3 december 2015 heeft de advocaat van de curator TimHamoen gesommeerd om de huurachterstand van € 12.131,34 te voldoen en het gehuurde uiterlijk 31 december 2015 te ontruimen.

2.14.

Op 10 december 2015 heeft TimHamoen een bedrag van € 9.293,40 aan de curator betaald. Dit bedrag is gelijk aan tien huurtermijnen. TimHamoen heeft het gehuurde niet ontruimd.

2.15.

De curator heeft TimHamoen op 5 januari 2016 gedagvaard. Per datum dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 3.732,72, gelijk aan 4 maanden huur.

2.16.

Op 5 januari 2016 heeft TimHamoen de verschuldigde huur over de maand januari 2016 voldaan. Op 7 januari 2016 heeft TimHamoen de laatste drie openstaande huurtermijnen alsnog betaald.

3. De vordering

3.1

De curator vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter TimHamoen bij vonnis, bij wege van voorlopige voorziening, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt:

i. om het gehuurde te Drachten aan de Zonnedauw 5 te Drachten op de begane grond binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis te ontruimen, inclusief het hare en de haren, in de oorspronkelijke goede staat en bezemschoon, en de sleutels in te leveren bij de curator;

ii. om een bedrag van € 583,85 aan de curator te betalen, een en ander binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis;

iii. om een bedrag van € 933,18 te betalen voor elke maand of deel van een maand dat TimHamoen na 1 februari 2016 tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde nog het feitelijk genot van het gehuurde dan wel van een deel van het gehuurde heeft;

iv. in de kosten van dit geding, waaronder de gebruikelijke nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

De curator legt aan zijn vorderingen - kort en zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag. TimHamoen is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij heeft vanaf november 2014 een huurachterstand van 13 maanden laten ontstaan. Pas na sommatie en ontruimingsaanzegging heeft TimHamoen in december 2015 een deel daarvan ingelopen. Per datum dagvaarding bedroeg de huurachterstand echter nog steeds 4 maanden, zijnde een bedrag van € 3.732,72. Daar komt nog bij dat conform vaste rechtspraak een tekortkoming in het verleden niet ongedaan kan worden gemaakt. Het tekortschieten van TimHamoen in haar huurbetalingsverplichting rechtvaardigt mede gelet op de omvang en de duur daarvan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De curator heeft belang bij spoedige ontruiming van het gehuurde om het gebouw te kunnen verkopen ten behoeve van de boedel. Voor het gebouw is namelijk een serieuze aspirant-koper. Nog daargelaten dat deze aspirant-koper geen huurrelatie wil aangaan met een langdurig wanpresterende huurder als TimHamoen, is diens externe financiering van de koop van het gebouw mede afhankelijk van de verhuur van de begane grond, eerste verdieping en tweede verdieping van het gebouw. De eerste en tweede verdieping van het gebouw zijn reeds verhuurd. De huurder van de eerste verdieping, de Lelie Zorggroep, wil ook graag de gehele begane grond huren onder de voorwaarde dat er geen medehuurder is.

3.3.

TimHamoen heeft verweer gevoerd. TimHamoen heeft - kort samengevat - naar voren gebracht dat zij met de Stichting ten aanzien van de huurbetaling is overeengekomen dat de Stichting haar daarvoor maandelijks een factuur zou sturen en dat zij na ontvangst daarvan de huur zou betalen. Na het faillissement van de Stichting zijn echter geen facturen meer aan TimHamoen gestuurd. TimHamoen heeft daarom in afwachting van een bericht van de curator over de huurbetaling gewacht met de betaling daarvan, ook al omdat anders de kans bestond dat zij de huur tweemaal zou moeten voldoen, bijvoorbeeld als de bank pandrecht op huurpenningen zou claimen en de huurbetalingen alsdan rechtstreeks naar de bank zouden vloeien. Daar komt nog bij dat TimHamoen vanaf begin 2015 tot en met juni 2015 gesprekken heeft gevoerd met vertegenwoordigers van de doorstartende onderneming en/of de toekomstige eigenaar van het gebouw over een verhuizing van de begane grond naar de derde verdieping. Daarbij is aan de orde gekomen dat TimHamoen voor medewerking aan de verhuizing mogelijk financieel zou worden gecompenseerd in de vorm van het niet hoeven betalen van een aantal huurtermijnen. Bij TimHamoen is de indruk gewekt dat de curator van deze besprekingen op de hoogte was. Verder voert TimHamoen aan dat de curator, indien hij zich zorgvuldig had gekweten van zijn (boekhoudkundige) onderzoeksplicht, eerder op de hoogte had kunnen zijn van de huurrelatie tussen de Stichting en TimHamoen en aldus eerder contact met haar had kunnen opnemen, zodat de huurachterstand niet zover had hoeven oplopen. De curator heeft echter eerst in augustus 2015 van zich laten horen. Maar ook toen heeft hij niet gereageerd op het verzoek van TimHamoen om haar facturen voor de huur te sturen. In plaats daarvan heeft de curator TimHamoen bij brief van 3 december 2015 gesommeerd om de huurachterstand te betalen en het gehuurde te ontruimen. Hoewel TimHamoen de mening blijft toegedaan dat de huur pas betaald hoeft te worden nadat daarvoor facturen aan haar zijn gestuurd, heeft TimHamoen op 10 december 2015 toch de achterstallige huur betaald onder inhouding van het bedrag dat zij aan de Stichting als waarborgsom had betaald. Na de dagvaarding heeft zij zekerheidshalve ook dat bedrag betaald. Er is derhalve thans geen sprake meer van een huurachterstand. Gelet daarop heeft de curator geen spoedeisend belang bij de vorderingen. Daarnaast ontbeert de vordering tot ontruiming iedere rechtsgrond.

4. De beoordeling

4.1.

De curator vordert onder meer ontruiming van het gehuurde door TimHamoen. Een vordering tot ontruiming is in kort geding alleen toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure de gevorderde ontruiming van het gehuurde door ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen en de curator bij ontruiming een spoedeisend belang heeft.

4.2.

De spoedeisendheid van de zaak is naar het oordeel van de kantonrechter uit het gestelde en gevorderde voldoende aannemelijk geworden.

4.3.

Bij huurovereenkomsten geldt net als bij andere overeenkomsten dat in beginsel iedere tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt behoudens indien door de huurder wordt gesteld en zonodig bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Gegeven dit kader wordt als volgt overwogen.

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat TimHamoen met ingang van 1 juli 2013 een gedeelte van de begane grond van het gebouw huurt. Verder staat vast dat de Stichting destijds ter zake deze huur een concept-huurovereenkomst heeft opgesteld, maar dat dit concept nimmer door de Stichting of TimHamoen is ondertekend. Wel is ter zitting gebleken dat partijen het erover eens zijn dat ondanks het feit dat de concept-huurovereenkomst niet is ondertekend, hetgeen is bepaald in artikel 4.10 van de concept-huurovereenkomst een juiste weergave is van de tussen de Stichting en TimHamoen gemaakte afspraken over het tijdstip van de huurbetaling, namelijk dat deze per maand én vooruit dient te worden betaald. Ook is ter zitting gebleken dat TimHamoen vanaf de ingangsdatum van de huur per 1 juli 2013 tot de faillissementsdatum de huur ook daadwerkelijk vooraf en per maand betaalde.

4.5.

TimHamoen heeft zich evenwel op het standpunt gesteld dat voor haar vanaf het faillissement van de Stichting geen huurbetalingsverplichting meer gold, aangezien met de Stichting was overeengekomen dat zij de huur op factuurbasis zou betalen. Aangezien TimHamoen sinds het faillissement van de Stichting geen facturen meer heeft ontvangen, hoefde zij de huur niet te voldoen. De curator heeft hiertegen ingebracht dat de huurbetalingsverplichting van TimHamoen geheel los staat van de ontvangst van facturen. Volgens de curator worden deze facturen enkel om administratieve redenen verstuurd.

4.6.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat TimHamoen tegenover de betwisting daarvan door de curator onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de huur pas verschuldigd is nadat de verhuurder haar daarvoor facturen heeft gestuurd. Anders dan TimHamoen meent kan dit niet uit de onderliggende stukken worden afgeleid. Evenmin kan dit worden afgeleid uit hetgeen is bepaald in artikel 4.2 van de concept-huurovereenkomst. Bovendien strookt de lezing van TimHamoen niet met het bepaalde in artikel 4.10 van de concept-huurovereenkomst. De daarin neergelegde verplichting om de huur per maand en bij vooruitbetaling te voldoen, is niet afhankelijk gesteld van het versturen van facturen door de verhuurder aan de huurder.

4.7.

Onbetwist staat vast dat TimHamoen sinds november 2014 de huur niet meer heeft betaald en aldus een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 12.131,34, gelijk aan 13 maanden huur. Voorts staat vast dat TimHamoen pas na sommatie en dagvaarding de gehele huurachterstand heeft ingelopen. Gelet hierop is TimHamoen naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in ernstige mate tekort geschoten in de nakoming van haar meest wezenlijke verplichting, de verplichting tot het tijdig betalen van de geldende huur. De kantonrechter acht het voorshands aannemelijk dat een tekortkoming van deze ernst voor de bodemrechter voldoende is om desgevorderd tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde over te gaan. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat de tekortkoming van TimHamoen niet weggenomen wordt door het feit dat zij thans geen huurachterstand meer heeft. Dat de huurtermijnen uit 2014 en 2015 aanzienlijk te laat betaald zijn, kan niet meer ongedaan worden gemaakt.

4.8.

De omstandigheid dat de curator pas in augustus 2015 contact met TimHamoen heeft opgenomen, leidt niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat uit het e-mailbericht van 9 december 2014 van [vertegenwoordiger van de stichting] aan Hamoen volgt dat TimHamoen wist dat de curator na het faillissement van de Stichting aangaande de huur van een gedeelte van de begane grond van het gebouw haar nieuwe contractspartij was geworden. Ondanks deze wetenschap heeft TimHamoen er bewust voor gekozen om geen contact met de curator op te nemen en zonder overleg de huurbetaling te staken. Onder deze omstandigheden kan niet aan de curator worden tegengeworpen dat deze niet eerder dan augustus 2015 heeft ontdekt dat TimHamoen een huurder was van een deel van het gebouw. Het ligt immers op de weg van TimHamoen om haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichting als eerste en zelfstandig na te komen. Ook de vrees van TimHamoen dat zij de huur wellicht tweemaal zou moeten voldoen, kan niet dienen als verontschuldiging voor de ontstane huurachterstand. TimHamoen had de curator daarover moeten raadplegen. Dat zij ervoor heeft gekozen om dat niet te doen en zonder overleg de huurbetaling te staken, dient dan ook voor haar rekening en risico te komen.

4.9.

In de omstandigheid dat TimHamoen vanaf maart 2015 tot en met juni 2015 in overleg is geweest met vertegenwoordigers van de doorstartende onderneming en/of de toekomstige eigenaar over een verhuizing naar de derde verdieping en dat in dat verband de mogelijkheid aan de orde is gekomen dat de door haar gedane investeringen in het gehuurde zouden worden gecompenseerd door het niet hoeven te betalen van een aantal huurtermijnen, ziet de kantonrechter evenmin aanleiding voor een ander oordeel. Nu TimHamoen wist dat de curator haar contractspartij was, kan zij zich niet verschuilen achter contacten met derden zonder enige status. Bovendien kan deze stelling niet verklaren waarom al vanaf november 2014 een betalingsachterstand ontstond.

4.10.

Het voorgaande brengt mee dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen.

4.11.

De door de curator gevorderde vervallen rente tot de dag der dagvaarding zal, als niet afzonderlijk bestreden, worden toegewezen.

4.12.

TimHamoen heeft de huur tot 1 februari 2016 voldaan. TimHamoen is gehouden voor iedere maand dan wel gedeelte van de maand dat zij (een deel van) het gehuurde na 1 februari 2016 nog in gebruik heeft huur aan de curator te betalen. De daartoe strekkende vordering van de curator zal derhalve eveneens worden toegewezen.

4.13.

TimHamoen zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van de curator worden vastgesteld op:

- explootkosten € 77,75

- overige kosten € 11,18

- griffierecht € 116,00

- salaris gemachtigde
€ 600,00

totaal € 804,93

4.14.

Als niet weersproken zal de kantonrechter de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen. Omdat er sprake moet zijn van een redelijke termijn voor betaling, is de ingangsdatum veertien dagen na de betekening van dit vonnis.

4.15.

Als niet weersproken zal de kantonrechter de gevorderde nakosten toewijzen, zoals hierna vermeld. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

5. Beslissing

De kantonrechter:

Rechtdoende in kort geding

5.1.

veroordeelt TimHamoen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gebouw aan de Zonnedauw 5 te Drachten te ontruimen met al het hare en de haren en bezemschoon en in goede staat, onder afgifte van de sleutels, ter beschikking te stellen aan de curator;

5.2.

veroordeelt TimHamoen aan de curator te betalen een bedrag van € 933,18 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat TimHamoen (een deel van) het gehuurde vanaf 1 februari 2016 in gebruik heeft gehouden;

5.3.

veroordeelt TimHamoen om aan de curator een bedrag te betalen van € 583,85 ter zake van vervallen rente;

5.4.

veroordeelt TimHamoen in de kosten van het geding, aan de zijde van de curator tot op heden begroot op € 804,93, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn voldaan;

5.5.

veroordeelt TimHamoen in de na dit vonnis ontstane kosten, vastgesteld op

€ 131,00, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat TimHamoen niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst af het anders of meer gevorderde.

Aldus gewezen door mr. H.J. Idzenga, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 januari 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 413