Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/150351 / KG ZA 16-237
Vonnis in kort geding van 14 september 2016
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. B. Korvemaker te Leeuwarden,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.H. Knegtering te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- een akte overlegging producties van de zijde van beide partijen
- de mondelinge behandeling d.d. 29 augustus 2016
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
[eisers] heeft op 29 augustus 2016 een aanvullende productie met nummer 22 in het geding gebracht. De voorzieningenrechter zal deze productie - nu deze zeer kort voor de zitting is ingediend en daartegen door [gedaagde] bezwaar is gemaakt - buiten beschouwing laten.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eisers] en [gedaagde] is in juli 2016 - door hen ondertekend op respectievelijk 19 juli 2016 en 22 juli 2016 - een koopovereenkomst gesloten betreffende een woonhuis gelegen aan de [adres] te [woonplaats] . [eisers] was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet de eigenaar van het woonhuis, maar zakelijk gerechtigde in die zin dat hij beschikte over het recht van erfpacht - daaronder begrepen het recht van opstal - op het perceel grond waarop het woonhuis staat met het zich daarop bevindende woonhuis en verdere aanhorigheden. Het recht van erfpacht is in 1953 gevestigd door de eigenaar van de grond, de Doopsgezinde Gemeente Leeuwarden (hierna: de Doopsgezinde Gemeente of de kerk), en zou op 31 december 2024 eindigen.
2.2.
In de koopovereenkomst is bepaald - voor zover van belang -:
artikel 1. Verkoop en koop.
1.1
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het recht van erfpacht op het perceel grond met de woning en verdere aanhorigheden:
het woonhuis te [woonplaats] , plaatselijk bekend [adres] [woonplaats] , met het
door de Doopsgezinde Gemeente te Leeuwarden tot eenendertig december tweeduizend
vierentwintig verleende RECHT VAN ERFPACHT - daaronder begrepen het RECHT VAN OPSTAL - van de grond waarop het gebouwde staat en van het bijbehorende erf met verder alle aan en
bijbehoren, kadastraal bekend [kadastrale gegevens] groot negen
are en vijfenzestig centiare en 4099, groot één are en achtenzestig centiare, samen
groot elf are en drieëndertig centiare;
ERFPACHT (OPSTAL) (tot en met éénendertig december tweeduizend vierentwintig)
Gemeld recht van erfpacht, daaronder begrepen het opstalrecht, werd gevestigd bij akte
op zestien november negentienhonderd drieënvijftig verleden voor mr. A.N. Duintjer,
toen notaris te Leeuwarden, ingeschreven op het kantoor van de Dienst voor het kadaster
en de openbare registers te Leeuwarden op Leeuwarden, diezelfde dag, in register
Hypotheken 4 deel 2500, nummer 31, waarna bij akte op heden verleden
erfpachtvoorwaarden partieel zijn gewijzigd. De koper verklaart met de inhoud van de
hiervoor aangehaalde akten volledig bekend te zijn, daarvan kopieën te hebben ontvangen
en zich naar de inhoud daarvan te zullen gedragen.
Jaarlijkse canon
De jaarlijks aan de Doopsgezinde Gemeente te Leeuwarden, Wirdumerdijk 18 (8911 CD)
(Postadres: postbus 1692, 8901 BZ Leeuwarden), verschuldigde erfpachtcanon bedraagt
thanstweeduizend vijfhonderd euro (€ 2.500,00),welke canon vóór of op eenendertig
december van elk jaar moet worden voldaan.
tegen een koopsom van C [koopsom] zegge [koopsom] EURO met inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst. (…)
en
artikel 4. Eigendomsoverdracht
4.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op 18 augustus 2016 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)
en
artikel 16. Ontbindende voorwaarden
16.1
Deze koopovereenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
b. op 6 weken na ondertekening koopakte koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 102% van de koopsom geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft gekregen, zulks bij de gebruikelijke hypotheekvormen, voorwaarden en tarieven bij de landelijk bekende geldverstrekkende instellingen.
(…)
16.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de (…) financiering (…) te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub. b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.
In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling en een kopie van de hypotheekaanvraag bij een erkende geldverstrekkende bankinstelling. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…)
2.3.
[eisers] heeft in het kader van de verkoop van het recht van erfpacht aan [gedaagde] overleg gevoerd met de Doopsgezinde Gemeente over aanpassing van de erfpachtvoorwaarden, waarbij verschillende scenario's zijn besproken. Bij e-mailbericht van 10 augustus 2016 heeft de accountant van de Doopsgezinde Gemeente, [accountant], het volgende aan de gemachtigde van [eisers] bericht:
De kerkenraad van de Doopsgezinde Gemeente Leeuwarden is akkoord met een tussentijdse aanpassing van de erfpachtsvoorwaarden waarbij het volgende zal worden aangepast:
1. De canon wordt m.i.v. 2016 verhoogd van € 2.500 naar € 7.000 en dit bedrag zal tegelijk met het passeren van de overdrachtsakte aan de Doopsgezinde Gemeente Leeuwarden worden betaald.
2. De canon zal jaarlijks worden geïndexeerd voor het eerst per 1-1-2017. Als index zal worden gebruikt CPI Alle huishoudens (2015= 100 of een vergelijkbare vervangende index als deze niet meer wordt gepubliceerd) van september van het voorgaande kalenderjaar ten opzichte van die van een jaar eerder. De indexering kan niet leiden tot een lagere canon.
3. Deze aangepaste voorwaarden zullen gelden voor een periode van 30 jaar.
4. Verkoper (de heer [eiser sub 1] ) zal zorgen dat in de overdrachtsakte deze gewijzigde voorwaarden zullen worden opgenomen (kettingbeding) en zal er voor zorgen dat de Doopsgezinde Gemeente een afschrift hiervan ontvangt.
5. De heer [eiser sub 1] zal de Doopsgezinde Gemeente Leeuwarden z.s.m. een met u overeengekomen bedrag ineens betalen (uiterlijk bij het passeren van de overdrachtsakte).
2.4.
Bij brief van 11 augustus 2016 heeft de makelaar van [gedaagde] namens hem aan de makelaar van [eisers] bericht dat [gedaagde] de koopovereenkomst wenst te ontbinden conform het bepaalde in artikel 16.1 van de koopovereenkomst, omdat hij de financiering niet rond kan krijgen. Bijgevoegd is een brief van de Rabobank Leeuwarden-Noordwest Friesland (hierna: de Rabobank) d.d. 11 augustus 2016, waarin staat dat de Rabobank aan [gedaagde] geen financiering kan verstrekken
"op basis van de toegekomen erfpachtakte".Van de ING-bank is eveneens een afwijzing van een financieringsaanvraag d.d. 10 augustus 2016 bijgevoegd, met de opmerking
"De reden hiervoor is persoonlijk toegelicht."
"op basis van de toegekomen erfpachtakte".Van de ING-bank is eveneens een afwijzing van een financieringsaanvraag d.d. 10 augustus 2016 bijgevoegd, met de opmerking
"De reden hiervoor is persoonlijk toegelicht."
2.5.
[eisers] heeft via zijn advocaat bij brief van 12 augustus 2016 bezwaar gemaakt tegen het inroepen van het financieringsvoorbehoud door [gedaagde] . [gedaagde] heeft desondanks zijn beroep op het financieringsvoorbehoud gehandhaafd. Levering van het recht van erfpacht op 18 augustus 2016 heeft niet plaatsgevonden.
2.6.
Bij brief van 25 augustus 2016 heeft de Rabobank aan [gedaagde] het volgende meegedeeld:
Op uw verzoek hebben wij na eerdere afwijzing opnieuw beoordeeld of de Rabobank een financiering wil verstrekken voor de aankoop van de [adres] te [woonplaats] .
U heeft voor deze beoordeling aangeleverd:
- Een mail opgemaakt door [accountant] AA inzake de aanpassing van de erfpachtsvoorwaarden
- De erfpachtsvoorwaarden uit 1953
- De akte uit 2006 waarmee voorwaarden uit 1953 gewijzigd zijn
Wij moeten u teleurstellen dat op basis van de aangeleverde gegevens de Rabobank nog steeds geen financiering wil verstrekken.
2.7.
Bij brieven van 25 augustus 2016 hebben ook Nationale Nederlanden en Hypotrust naar aanleiding van een hiertoe namens [gedaagde] ingediende aanvraag laten weten de hypotheekaanvraag af te moeten wijzen. Zij geven respectievelijk als reden op "
onvoldoende continuïteit in het inkomen voor de komende jaren"en dat "
de bestendigheid van het inkomen na 1-7-2018 onvoldoende is aangetoond om betaalbaarheid van de hypotheek te kunnen waarborgen".
onvoldoende continuïteit in het inkomen voor de komende jaren"en dat "
de bestendigheid van het inkomen na 1-7-2018 onvoldoende is aangetoond om betaalbaarheid van de hypotheek te kunnen waarborgen".
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] zal gebieden om binnen 7 dagen na het te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de (notariële) levering van de woning van [eisers] aan hem tegen betaling van de overeengekomen koopprijs van € 865.000,00 aan [eisers] ;
- zal bepalen dat [gedaagde] voor iedere dag dat hij het hiervoor genoemde gebod niet nakomt een dwangsom verbeurt van € 1.000,00;
- [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan Ebbens c.s van het bedrag van € 2.595,00 per dag voor iedere dag na 18 augustus 2016, zijnde de contractuele boete van 3 promille van de koopsom;
- [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers]
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eisers] heeft aan zijn vordering het volgende - kort en zakelijk weergegeven - ten grondslag gelegd.
4.1.1.
[gedaagde] was er ten tijde van de aankoop van het erfpachtrecht mee bekend dat de banken als voorwaarde voor de financiering van erfpachtrechten over het algemeen de eis stellen dat de erfpacht minstens zo lang loopt als de financiering (30 jaar). [eisers] stelt dat [gedaagde] voorafgaand aan het tekenen van het koopcontract contact heeft gehad met de Rabobank en dat hij in de richting van [eisers] heeft aangegeven dat de erfpachtvoorwaarden geen bezwaar zouden opleveren voor de financiering van zijn aankoop, mits de erfpacht zou worden verlengd met een termijn van 20 of 30 jaar. Over die verlenging was op dat moment al contact gelegd met de kerk en er is ook daadwerkelijk overeenstemming met de kerk bereikt. [eisers] stelt dat aan [gedaagde] geen beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud, omdat hij onterecht de verlengingsscenario's zoals die met de kerk zijn besproken niet heeft voorgelegd aan zijn bank. Hij toont althans geen reële aanvraag waaruit dit blijkt. Daarmee is het beroep op het financieringsvoorbehoud niet "goed gedocumenteerd", zoals in de koopovereenkomst is voorgeschreven.
4.1.2.
Naar aanleiding van de door [gedaagde] overgelegde afwijzingen van de Rabobank, Nationale Nederlanden en Hypotrust d.d. 25 augustus 2016 heeft [eisers] aangevoerd dat deze te laat zijn gekomen. Volgens [eisers] sloot de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud vóór de leveringsdatum. De in de koopovereenkomst vermelde termijn van 6 weken voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is gelet op de leveringsdatum niet logisch. Vasthouden aan deze termijn is dan ook niet in overeenstemming met de bedoeling van partijen, aldus [eisers]
4.1.3.
[eisers] stelt voorts dat [gedaagde] - wetende dat er nog met de kerk over de erfpachtvoorwaarden gesproken zou moeten worden - de verplichting op zich heeft genomen om een verlenging tegen een reële canon te accepteren als onderdeel van de koopovereenkomst. [gedaagde] wist dat de canon bij een verlenging omhoog zou gaan. Een erfpacht voor 30 jaar tegen een geïndexeerde canon van € 7.000,00 per jaar is bovendien meer dan redelijk te noemen en is gemakkelijk door [gedaagde] op te brengen gelet op zijn inkomen, aldus [eisers] . Volgens [eisers] lijkt het er op dat [gedaagde] wel kán kopen, maar niet meer wíl kopen. Voor die situatie is het financieringsvoorbehoud niet bedoeld. [gedaagde] mag zich onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op het voorbehoud beroepen.
4.2.
[gedaagde] heeft tot zijn verweer het volgende - kort en zakelijk weergegeven - aangevoerd.
4.2.1.
[gedaagde] is een [beroep] , die een tweejarig contract heeft bij [werkgever] . Hij heeft zijn oog laten vallen op de woning aan de [adres] te [woonplaats] en wilde daar zo spoedig mogelijk gaan wonen met het oog op de start van nieuwe voetbalseizoen. [gedaagde] heeft het erfpachtrecht van [eisers] gekocht in de veronderstelling dat het met de financiering op basis van zijn inkomen wel rond zou komen, hetgeen helaas niet zo was. [gedaagde] vindt dat hij voldoende heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting om een financiering te verkrijgen. Hij heeft via een online portal bij de Rabobank alle relevante gegevens aan de Rabobank opgegeven en hij heeft op 1 augustus 2016 een financieringsgesprek met de Rabobank gehad. Daarnaast heeft hij de Rabobank op de hoogte gehouden van het lopende overleg met de kerk. Naar aanleiding van het voorstel van de kerk om de canon te verhogen tot € 7.000,00 per jaar (met indexatie) heeft de Rabobank evenwel aan [gedaagde] aangegeven dat de bank dat niet zou financieren. Uit de brief van 25 augustus 2016 van de Rabobank blijkt wederom dat het erfpachtrecht op basis van de voorgestelde erfpachtvoorwaarden niet gefinancierd kan worden. [gedaagde] wijst er op dat ook ING, Nationale Nederlanden en Hypotrust niet willen financieren. De twee laatstgenoemden hebben de aanvraag van [gedaagde] (tevens) getoetst op basis van zijn inkomen en aangegeven dat dit onvoldoende bestendig is voor de gevraagde financiering.
4.2.2.
[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat hij tijdig - binnen zes weken na ondertekening van de koopovereenkomst - een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dat de datum van levering ligt ín die periode van zes weken is ongebruikelijk, maar dat betekent niet dat de termijn van zes weken bekort is.
4.2.3.
[gedaagde] heeft afgezien van het vorenstaande nog naar voren gebracht dat hij in beginsel niet gehouden was om het nieuwe voorstel van [eisers] aan de bank voor te leggen. Het voorstel met de gewijzigde erfpachtvoorwaarden was immers niet wat hij heeft gekocht en waarvoor hij zich moest inspannen om een financiering te krijgen. Verder is [gedaagde] van mening dat het hem vrij staat om het nadere voorstel van [eisers] niet te accepteren. Behalve dat het erfpachtrecht op de gewijzigde voorwaarden niet te financieren is, wil [gedaagde] niet direct geconfronteerd worden met een verhoogde canon.
De voorzieningenrechter overweegt het volgende.
4.3.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eisers] zijn spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen voldoende aannemelijk gemaakt, zodat hij in zoverre in zijn vorderingen kan worden ontvangen.
4.4.
Of een spoedvoorziening ook daadwerkelijk wordt verleend is afhankelijk van de uitkomst van het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter over de bodemprocedure. Indien de uitkomst van de bodemprocedure ongewis blijft kan een afweging van belangen een voorziening toch rechtvaardigen.
4.5.
Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde] al dan niet gehouden is tot nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en of aan hem al dan niet een beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud zoals bedoeld in artikel 16 van de koopovereenkomst. Niet in geschil is dat een beroep op het financieringsvoorbehoud "goed gedocumenteerd" moet worden, zodat [eisers] op basis hiervan kan beoordelen of [gedaagde] in een voldoende mate aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan, gericht op het verkrijgen van de benodigde financiering voor zijn aankoop.
4.6.
De voorzieningenrechter is allereerst van oordeel dat [eisers] voorshands niet gevolgd kan worden in zijn standpunt dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud óp of kort vóór de leveringsdatum 18 augustus 2016 is geëindigd. Deze leveringsdatum was blijkens de bewoordingen in het koopcontract nog onderhandelbaar in die zin dat die kon worden verschoven naar een eerdere of een latere datum. Dat het de bedoeling van partijen is geweest om 18 augustus 2016 aan te merken als een harde datum, waarmee een einde zou komen aan de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud, is vooralsnog niet voldoende aannemelijk gemaakt.
4.7.
Vervolgens zijn er na 18 augustus 2016 en binnen de in de koopovereenkomst vermelde termijn van zes weken voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud drie afwijzingen op financieringsaanvragen van [gedaagde] gekomen. Uit de door [gedaagde] overgelegde stukken - waaronder de diverse aanvragen van zijn financieel adviseur - kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter worden afgeleid dat zowel de Rabobank als Nationale Nederlanden en Hypotrust alle relevante informatie voorhanden hadden om te komen tot hun afwijzingen. Met het overleggen van genoemde stukken is dan ook aannemelijk geworden dat [gedaagde] zijn beroep op het financieringsvoorbehoud voldoende heeft gedocumenteerd en zich daar terecht op beroept.
4.8.
Voor het geval in de bodemprocedure toch zou worden geoordeeld dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is geëindigd op of kort voor 18 augustus 2016, voegt de voorzieningenrechter aan het vorenstaande nog het volgende toe. [gedaagde] heeft zijn beroep op het financieringsvoorbehoud in eerste instantie gedocumenteerd aan de hand van een tweetal afwijzingen op zijn hypotheekaanvragen van vóór de transportdatum 18 augustus 2016, namelijk de afwijzing van de Rabobank d.d. 11 augustus 2016 en die van de ING d.d. 10 augustus 2016. Deze afwijzingen geven op zichzelf nog niet voldoende inzicht in de door [gedaagde] verrichte inspanningen, omdat aan de hand hiervan niet toetsbaar is of [gedaagde] al dan niet een reële aanvraag heeft ingediend bij beide potentiele hypotheekverstrekkers. De voorzieningenrechter heeft echter, anders dan door [eisers] is gesteld, ook niet vast kunnen stellen dat een reële aanvraag in dit geval níet is ingediend. Er zijn van de zijde van [eisers] geen verklaringen overgelegd of anderszins stukken overgelegd waaruit dit zou kunnen worden afgeleid. Daarnaast is het gelet op de e-mail van 25 augustus 2016 van de Rabobank, waarin zij schrijft nog steeds niet bereid te zijn een financiering te verstrekken, niet goed voorstelbaar dat aan de eerste afwijzing van de Rabobank geen reële aanvraag vooraf is gegaan.
4.9.
De voorzieningenrechter overweegt verder dat niet aannemelijk is geworden dat de redelijkheid en billijkheid zich in het onderhavige geval verzetten tegen het inroepen van het financieringsvoorbehoud door [gedaagde] gelet op de gang van zaken rond de (gewijzigde) erfpachtvoorwaarden. Dat [gedaagde] in dit kader niet voldoende aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan is vooralsnog niet vast te stellen. Voor de beantwoording van die vraag is gelet op het door partijen gevoerde debat en de uiteenlopende standpunten die zij hierover hebben ingenomen nader onderzoek nodig. Daarvoor leent de onderhavige kort gedingprocedure zich niet. De voorzieningenrechter merkt alvast op dat het naar zijn oordeel niet relevant is of [gedaagde] de koopsom uit zijn eigen vermogen - zo dit aanwezig is - zou kunnen betalen.
4.10.
De voorzieningenrechter komt gelet op het vorenstaande tot de slotsom dat vooralsnog niet kan worden geoordeeld dat [gedaagde] geen beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud. Daarmee heeft [eisers] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zijn vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter voegt hier nog aan toe dat toewijzing van de gevraagde voorzieningen zou leiden tot een onomkeerbare situatie waarin [gedaagde] zou worden verplicht tot nakoming van de koopovereenkomst, met de daarbij komende - en niet door [eisers] betwiste - (financierings)problemen voor hem. [eisers] heeft hiertegenover geen klemmende en spoedeisende belangen aannemelijk gemaakt die, afgezet tegen de belangen van [gedaagde] , een spoedvoorziening zouden rechtvaardigen. De voorzieningenrechter zal daarom de gevraagde voorzieningen afwijzen.
4.11.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 288,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.104,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.104,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C.G. Leijten en in het openbaar uitgesproken op
14 september 2016. [1]