Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 5531662 \ CV EXPL 16-13502
vonnis van de kantonrechter d.d. 11 april 2017
inzake
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
gemachtigde: mr. J.D. Nijenhuis,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[de Holding] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. F. van der Hoef,
Partijen zullen hierna [eiser] en [de Holding] worden genoemd.
Procesverloop
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 januari 2017
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 8 maart 2017 en de ter gelegenheid daarvan door [eiser] en [de Holding] in het geding gebrachte aanvullende producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Motivering
2.
De feiten
De feiten
2.1.
[eiser] huurt een bedrijfsruimte van [de Holding] aan de [adres] . [eiser] oefent hierin zijn onderneming [A] uit, zijnde een onderneming die tweedehands kleding inzamelt en vervoert naar het buitenland.
2.2.
De huurovereenkomst is op 24 december 2014 gesloten, ingaande op 1 januari 2015 voor de duur van één jaar. Na het verstrijken van deze periode wordt de huurovereenkomst ingevolge de huurovereenkomst voortgezet voor aansluitende perioden van telkens twee jaar. Beëindiging dient plaats te vinden door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste drie maanden. De huurprijs beloopt een bedrag van € 726,00 inclusief btw per maand.
2.3.
In artikel 11 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
[…]
Bijzondere bepalingen
[…]
11. Afgesproken hebben huurder en verhuurder, dat wanneer de units die worden gebouwd aan de [adres 2] . Huurder het recht heeft te verhuizen naar de nieuw gebouwde units. Huurder neem de unit recht tegen over de weg, die toegang bied tot het befrijven park. Huurder zal te zijne tijd in de nieuwe unit een huur gaan betalen van 350 euro exclusief btw per maan. Bij overstappen vervalt de huurplicht van genoemde locatie van de Castorweg 31D.
[…]
2.4.
[de Holding] heeft bij sms bericht van 20 augustus 2015 het volgende aan [eiser] medegedeeld:
En vraag jullie hebben toen aangegeven wel in zo.n unit te willen. Ik heb aan de overkant van de weg een vrij.gr andre
2.5.
[eiser] heeft hierop diezelfde dag als volgt geantwoord:
Hoi
We gaan naar vakantie en oktober gaan praten
[eiser] is nadien de oorspronkelijk gehuurde ruimte blijven huren.
2.6.
Bij aan [de Holding] gericht e-mailbericht van 1 maart 2016 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd. [de Holding] heeft hierop diezelfde dag geantwoord dat de huurovereenkomst op 31 december 2015 is verlengd met twee jaar tot 31 december 2017 en dat [eiser] de huurovereenkomst in ieder geval drie maanden voor 31 december 2017 kan opzeggen.
2.7.
Nadat [eiser] [de Holding] op 2 mei 2016 heeft gevraagd om artikel 11 van de huurovereenkomst na te komen, heeft [de Holding] bij e-mailbericht van 2 mei 2016 artikel 11 van de huurovereenkomst geciteerd en daaraan het volgende toegevoegd:
[…]
zo als punt 11 duidelijk vermeld, heeft huurder recht op te verhuizen naar nieuw gebouwde unit, Huurder zal te zijne tijd in de nieuwe units een huur gaan betalen van 350euro ex btw.
Deze laatste zin te zijne tijd is toekomst!!, zo als u weet zijn er geen nieuwe units gebouwd!!.
[…]
3.
De vordering
De vordering
3.1.
De vordering van [eiser] strekt ertoe, dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
de huurovereenkomst ontbindt per 2 mei 2016, althans per datum van de dagvaarding, althans per datum uitspraak;
subsidiair:
de huurovereenkomst ontbindt voor zover de huurprijs hoger is bepaald dan € 350,00 exclusief btw per maand per 2 mei 2016, althans per datum van de dagvaarding, althans per datum uitspraak en deze per dan te bepalen op een bedrag van € 350,00 exclusief btw per maand.
3.2.
[de Holding] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.
4.
Het geschil en de beoordeling daarvan
Het geschil en de beoordeling daarvan
4.1.
[eiser] heeft gesteld dat de bedrijfsruimte die hij thans van [de Holding] huurt niet passend voor hem is omdat deze bedrijfsruimte te groot en te duur is. [de Holding] heeft echter vóór het sluiten van de onderhavige huurovereenkomst de toezegging aan [eiser] gedaan dat hij kon overstappen naar een door hem gekozen nieuw te bouwen unit, hetgeen is vastgelegd in artikel 11 van de huurovereenkomst. Om die reden heeft [eiser] de huidige bedrijfsruimte - ondanks dat deze te groot en te duur is voor [eiser] - van [de Holding] gehuurd. Omdat artikel 11 geen datum en ook geen termijn vermeldt, ging [eiser] er van uit dat gedurende de looptijd van het huurcontract, dat voor één jaar was afgesloten met de mogelijkheid tot verlengen, een aanbod zou volgen zoals omschreven in artikel 11 van de huurovereenkomst. Omdat een dergelijke aanbod toen niet is gevolgd, is [de Holding] volgens
[eiser] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van deze in artikel 11 neergelegde verplichting. Op die grond vordert [eiser] ontbinding van de onderhavige huurovereenkomst per 2 mei 2016 - de datum waarop [eiser] [de Holding] heeft verzocht om nakoming van artikel 11 van de huurovereenkomst - althans een partiële ontbinding van de huurovereenkomst in die zin dat de huurprijs wordt verlaagd naar de in artikel 11 van de huurovereenkomst vermelde huurprijs van € 350,00 per maand.
4.2.
[de Holding] heeft - kort samengevat - weersproken dat hij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn in artikel 11 van de huurovereenkomst neergelegde verplichting. [de Holding] heeft daartoe aangevoerd dat de in artikel 11 bedoelde units nog niet zijn gebouwd omdat de vergunning tot op heden nog niet rond is en omdat er - alvorens tot de bouw kan worden overgegaan - aanpassingen moeten worden gedaan ten aanzien van onder andere de daar aanwezige elektriciteitsmasten. [de Holding] heeft er voorts op gewezen dat hij [eiser] op 20 augustus 2015 een alternatieve unit heeft aangeboden en dat de in artikel 11 van de huurovereenkomst bedoelde, door [eiser] uitgekozen unit, niet geschikt is voor de bedrijfsactiviteiten van [eiser] .
4.3.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag hoe artikel 11 van de huurovereenkomst geïnterpreteerd dient te worden.
De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] artikel 11 van de huurovereenkomst niet redelijkerwijze aldus mogen begrijpen, dat hij zijn recht zoals bedoeld in artikel 11 van de huurovereenkomst gedurende het eerste jaar van de huurovereenkomst zou kunnen uitoefenen. [eiser] heeft hiertoe slechts gesteld dat er geen datum en ook geen termijn in artikel 11 is vermeld. Uit die omstandigheid valt echter naar het oordeel van de kantonrechter veeleer af te leiden dat omtrent de datum waarop
[eiser] zijn recht zou kunnen uitoefenen - en de units derhalve gereed zouden zijn - geen duidelijkheid bestond. Omdat er geen datum/termijn in artikel 11 van de huurovereenkomst is vermeld en [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter gelet op het voorgaande niet mocht verwachten dat hij zijn recht gedurende het eerste jaar van de huurovereenkomst zou kunnen uitoefenen en tevens vast staat dat de in artikel 11 bedoelde units (waaronder de door [eiser] uitgekozen unit) nog niet zijn gebouwd, is de kantonrechter van oordeel dat
[de Holding] niet toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 11 van de huurovereenkomst. Indien [eiser] de onderhavige bedrijfsruimte - die naar eigen zeggen te groot en te duur voor hem was - niet ná afloop van het eerste jaar had willen blijven huren, had het naar het oordeel van de kantonrechter op de weg van [eiser] gelegen om de huurovereenkomst tijdig op te zeggen, te weten uiterlijk drie maanden vóór 31 december 2015. [eiser] heeft dit nagelaten, ondanks de omstandigheid dat hij - zoals hij heeft gesteld, maar door [de Holding] is weersproken - regelmatig aan [de Holding] heeft gevraagd hoe het er mee staat en [de Holding] zou hebben gezegd dat hij graag wat meer tijd wilde hebben. Uit deze eigen stelling van [eiser] volgt derhalve dat hij er van op de hoogte was dat de nieuw te bouwen units nog niet waren gebouwd en dat het ook nog niet duidelijk was wanneer daarvan sprake zou zijn.
4.5.
Op stellingen en verweren van partijen omtrent het aanbod van [de Holding] aan
[eiser] van 20 augustus 2015 om een andere dan de in artikel 11, door [eiser] uitgekozen unit te huren, alsmede omtrent de vraag of de in artikel 11, door [eiser] uitgekozen unit al dan niet geschikt is voor de bedrijfsuitoefening van [eiser] , zal de kantonrechter niet ingaan. Artikel 11 heeft slechts betrekking op de aldaar omschreven, door [eiser] uitgekozen unit, zodat het aanbod met betrekking tot een andere unit niet relevant is voor de beoordeling van het onderhavige geschil. Ook het antwoord op de vraag of de in artikel 11 bedoelde unit al dan niet een goede keuze van [eiser] is geweest, acht de kantonrechter voor de beoordeling van het onderhavige geschil niet relevant.
4.6.
[eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van [de Holding] worden vastgesteld op:
- salaris gemachtigde € 450,00 (2 punten x tarief € 225,00).
5. Beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, aan de zijde van [de Holding] vastgesteld op € 450,00;
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. E.Th.M. Zwart-Sneek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 april 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 502.