Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 5195063 \ CV EXPL 16-5495
vonnis van de kantonrechter van 27 juni 2017
in de zaak van
de stichting Stichting Domesta,
hierna te noemen: Domesta,
gevestigd te Emmen,
eisende partij,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
tegen
[gedaagde] ,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
wonende te [adres 1]
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.A. Buijs.
De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 18 oktober 2016, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
1.2
Ter uitvoering van dit tussenvonnis is op 31 maart 2017 een comparitie na antwoord gehouden. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt dat bij de stukken zit.
1.3
De kantonrechter heeft tevens kennis genomen van de volgende stukken:
- de akte van de zijde van Domesta tot wijziging eis en overleggen stukken van 8 maart 2017;
- ( fax-)brieven van de zijde van Domesta van 3 en 6 maart 2017;
- een akte van Domesta uitlaten producties van 21 maart 2017;
- ( fax-)brieven met producties van de zijde van [gedaagde] van 3, 6, 7 en 23 maart 2017;
- een akte van de zijde van [gedaagde] van 21 maart 2017.
1.4
In overleg met partijen heeft de kantonrechter bepaald dat hij vonnis zal wijzen. Daarvan is de datum nader bepaald op vandaag.
De vaststaande feiten
2.1
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2
[gedaagde] huurt sinds 1 maart 2005 van (de rechtsvoorgangster van) Domesta de woning gelegen te [adres 1] . De driekamerwoning die [gedaagde] huurt maakt onderdeel uit van een wooncomplex en is gelegen op de derde etage. In 2010 is Domesta eigenaresse, tevens verhuurster (ex art. 7:226 BW Pro), van de woningen in het complex geworden. Op de overeenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Domesta van toepassing.
2.3
Domesta ontvangt sinds 2011 klachten van complexbewoners over [gedaagde] . [gedaagde] gaat veel om met de heer [Y] die tot eind juni 2016 in hetzelfde complex en op dezelfde etage woonde op huisnummer [X] . De eerste klachten die halverwege 2011 bij Domesta binnen kwamen hadden betrekking op zowel [gedaagde] als [Y] . De heer en mevrouw [Z] (voorheen wonende op huisnummer [X] ), mevrouw [A] (complexbewoonster), de heer [B] van huisnummer [X] , mevrouw [C] van huisnummer [X] , de voormalige bewoonster van huisnummer [X] en mevrouw [D] van huisnummer [X] , hebben hun ongenoegen hierover en hun zorgen over [gedaagde] aan Domesta kenbaar gemaakt. Domesta heeft naar aanleiding hiervan een melding gedaan bij het OGGz-meldpunt. De huismeester is op 21 december 2011 bij [gedaagde] aan de deur geweest.
2.4
Begin april 2012 zijn er weer klachten over [gedaagde] binnen gekomen. Op 25 april 2012 heeft mevrouw [wijkconsulent] van Domesta (zij is wijkconsulent) een huisbezoek aan [gedaagde] gebracht. [Y] was hierbij ook aanwezig. Er is over de klachten gesproken.
2.5
Op 26 november 2012 heeft Domesta op verzoek van [gedaagde] een bemiddelings-gesprek gepland met leden van de huurdersvereniging. [gedaagde] is niet verschenen op deze afspraak. Toen Domesta [gedaagde] hierop aansprak verontschuldigde zij zich. Zij wilde een nieuwe afspraak maken voor het houden van een bemiddelingsgesprek. Hiertoe waren de leden van de huurdersvereniging echter niet meer bereid.
2.6
Domesta ontving op 16 oktober 2013 een telefonische melding van de heer [B] over [gedaagde] . Op 19 oktober 2013 is er in de centrale entree een incident geweest tussen [gedaagde] en mevrouw [E] van huisnummer [X] . Vervolgens heeft [gedaagde] chloor c.q. bleekmiddel tegen haar voordeur gegooid. In en na het betreffende weekeinde heeft [gedaagde] vijf keer telefonisch contact gezocht met de voormalige huismeester, de heer [F] . Zij heeft bij hem (op 25 oktober 2013 om 17:33 uur) op het antwoordapparaat ingesproken dat hij mevrouw [E] moest aanpakken. Als hij dat niet deed moesten hij, mevrouw [wijkconsulent] en de heer [XX] (allen van Domesta) aan de hoogste boom worden opgeknoopt, zo heeft [gedaagde] ingesproken op het antwoord-apparaat. De keren dat de heer [F] de telefoon opnam heeft [gedaagde] tegen hem gescholden en gedreigd. Zij zei bijvoorbeeld: “Als jullie dit niet doen dan maak ik jullie allemaal dood.” Ook heeft [gedaagde] gezegd dat als zij het chloor niet tegen de deur van mevrouw [E] had gegooid, zij haar had vermoord van woede. [gedaagde] zei verder nog dat zij het chloor bij mevrouw [E] in de mond had moeten gieten. De heer [F] heeft aangifte gedaan van de bedreigingen die [gedaagde] heeft geuit. In de brief die Domesta [gedaagde] op 29 oktober 2013 heeft gestuurd, is het incident van 19 oktober 2013 beschreven, evenals de dreigende wijze waarop [gedaagde] daarna heeft gecommuniceerd richting medewerkers van Domesta. In de brief is aangegeven dat Domesta dit soort uitlatingen naar haar medewerkers toe niet accepteert en dat zij overweegt juridische stappen tegen [gedaagde] te nemen, mede gezien haar woonhistorie. Verder staat in de brief vermeld dat Domesta [gedaagde] zou aanmelden bij het OGGz.
2.7
Eind 2013 heeft [gedaagde] haar huidige gemachtigde ingeschakeld. Hij heeft Domesta aangeschreven met het verzoek om in een gesprek de ontstane situatie te bespreken. Van een gesprek is het niet gekomen. De gemachtigde van Domesta heeft op 10 maart 2014 een brief gestuurd aan de gemachtigde van [gedaagde] . In deze brief is hetgeen in het verleden is gebeurd beschreven en aangegeven dat [gedaagde] zich als een goed huurder
moet gedragen en geen overlast meer mag veroorzaken. Er is voor gewaarschuwd dat Domesta bij het eerstvolgende incident een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde tegen [gedaagde] zou starten. Voor het
geval [gedaagde] van mening was dat zij op haar beurt overlast ondervond van haar omwonenden, is verzocht dit schriftelijk (onder vermelding van datum, tijdstip en omschrijving van het gebeurde) te melden bij Domesta.
2.8
Op 22 mei 2014 zijn mevrouw [wijkconsulent] en de heer [ZZ] (voormalige huismeester), op verzoek van [gedaagde] het gesprek aangegaan met [gedaagde] en [Y] . Dit gesprek vond plaats bij [Y] in de woning. Dit gesprek is niet goed verlopen. [Y] heeft mevrouw [wijkconsulent] bij haar arm gepakt. Mevrouw [wijkconsulent] gaf aan dat zij het gesprek zo niet wilde voortzetten en liep weg. [gedaagde] heeft in eerste instantie de zaak gesust en zich verontschuldigd voor de houding van [Y] maar heeft zich nadien eisend opgesteld richting mevrouw [wijkconsulent] . In de brief die de heer [XX] van Domesta op 26 mei 2014 aan zowel [gedaagde] als [Y] heeft gestuurd, is aangegeven dat Domesta gedurende een halfjaar niet meer zou reageren op verzoeken van [gedaagde] en [Y] om het gesprek aan te gaan over de leefbaarheid in het complex. Zij mochten Domesta wel per brief of
e-mail van zaken op de hoogte stellen.
2.9
Op 23 april 2015 heeft zich weer een incident voorgedaan. Mevrouw [C] , wonende op huisnummer [X] , heeft op 17 april 2015 geconstateerd dat haar auto beschadigd was. Zij heeft van meerdere complexbewoners gehoord dat zij gezien hebben dat [Y] tot twee keer toe schade aan haar auto heeft toegebracht. Mevrouw [C] heeft vervolgens de politie ingeschakeld om aangifte te doen van vernieling. Op 24 april 2015 vond zij een brief in de brievenbus van [gedaagde] en [Y] waarin onder meer is ontkend dat [Y] de schade aan haar auto heeft veroorzaakt.
2.1
Domesta heeft begin 2015 met [gedaagde] afgesproken mediation in te zetten om op die manier zaken uit het verleden te bespreken en afspraken te maken voor de toekomst. [gedaagde] heeft de eerste twee afspraken met de mediator afgezegd. Uiteindelijk heeft op 29 mei 2015 een gesprek met de mediator plaatsgevonden, waarbij ook de heer [XX] namens Domesta aanwezig was. Op 26 juni 2015 heeft nog een één-op-één-gesprek met de mediator plaatsgevonden. De mediation is op 18 augustus 2015 beëindigd. Het lukte partijen niet tot overeenstemming te komen.
2.11
[gedaagde] heeft (via haar gemachtigde) diverse malen met Domesta gecorrespondeerd over de mogelijkheden in geval van een vrijwillige verhuizing. Zij heeft Domesta in dit verband verzocht om een (verhuiskosten)vergoeding en een positieve verhuurdersverklaring.
Domesta heeft [gedaagde] begin 2016 aangeboden voor maximaal € 4.000,- (€ 2.000,- voor [gedaagde] en € 2.000,- voor [Y] ) de nota’s van het verhuisbedrijf te voldoen. Ten aanzien van de verhuurdersverklaring is aangegeven dat minstens een halfjaar geen incidenten moeten plaatsvinden voordat Domesta een “schone” verhuurdersverklaring kan afgeven (dat wil zeggen: zonder daarop een aantekening over de overlast). Op dit aanbod is niet ingegaan.
2.12
Vanaf begin april 2016 ontvangt Domesta weer diverse signalen uit het complex over [gedaagde] en [Y] . Op 16 april 2016 ontving mevrouw [C] een brief van [gedaagde] en [Y] met daarin de volgende tekst: “
[Voornaam] , Mocht jij onze naam op welke aard of wijze dan ook (wederom) in diskrediet brengen, zien wij ons genoodzaakt een procedure van smaad tegen jou starten.”. Mevrouw [WW] heeft de bewoners die op dit moment klachten hebben over [gedaagde] (en [Y] ) gevraagd hun klachten in een bijeenkomst op 26 april 2016 of op een ander moment toe te lichten en deze vervolgens op papier te zetten. Deze - vier - verklaringen zijn in het geding gebracht.
[Voornaam] , Mocht jij onze naam op welke aard of wijze dan ook (wederom) in diskrediet brengen, zien wij ons genoodzaakt een procedure van smaad tegen jou starten.”. Mevrouw [WW] heeft de bewoners die op dit moment klachten hebben over [gedaagde] (en [Y] ) gevraagd hun klachten in een bijeenkomst op 26 april 2016 of op een ander moment toe te lichten en deze vervolgens op papier te zetten. Deze - vier - verklaringen zijn in het geding gebracht.
2.13
[Y] heeft eind mei 2016 zijn huurovereenkomst opgezegd en is eind juni 2016 uit de woning vertrokken. Nadien is vastgesteld dat [Y] met enige regelmaat bij [gedaagde] verblijft c.q. overnacht.
2.14
Er is tussen beide gemachtigden niet alleen gecorrespondeerd over de overlastsituatie, maar ook over de openstaande huurachterstand, het openstaande bedrag van € 47,81 aan afrekening servicekosten over het jaar 2014 en de factuur van € 560,25 voor het herstel van de vervanging van de voordeur van mevrouw [E] . Bij akte van 8 maart 2017 heeft Domesta te kennen gegeven dat er op dat moment geen sprake meer was van een huurachterstand.
De vordering en het verweer, samengevat en zakelijk weergegeven
3.1
Domesta vordert, na wijzing van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. de tussen [gedaagde] en Domesta geldende huurovereenkomst voor de woning, gelegen te [adres 1] , met onmiddellijke ingang, dan wel op een door de kantonrechter te bepalen datum, te ontbinden;
2. [gedaagde] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning, gelegen te [adres 1] , te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Domesta zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Domesta te stellen;
3. [gedaagde] te veroordelen om aan Domesta te betalen ter zake van afrekening servicekosten over het jaar 2014 € 47,81, ter zake van afrekening servicekosten over het jaar 2015 € 396,74 en ter zake van herstel van de vernielde deur € 560,25, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter redelijk en billijk zal achten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag te rekenen vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
4. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Domesta.
3.2
Domesta beroept zich voor haar vordering op de vaststaande feiten en stelt daartoe nog het volgende. Domesta vordert ontbinding en ontruiming op grond van art. 7:231 lid 1 BW Pro in verbinding met art. 6:265 lid 1 BW Pro. Laatstgenoemd artikel kent als hoofdregel dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de
wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. [gedaagde] schiet tekort in de nakoming van haar verplichting zich als een goed huurder te gedragen (ex art. 7:213 BW Pro en art. 6.3 huurvoorwaarden) en te voorkomen dat omwonenden
overlast of hinder van haar hebben (ex art. 6.9 huurvoorwaarden). Zij veroorzaakt ernstige
en structurele overlast aan haar omwonenden. Ook vertoont zij onacceptabel gedrag ten opzichte van medewerkers van Domesta. Domesta wil dat haar medewerkers op een veilige manier hun werk kunnen doen, zonder door huurders te worden bedreigd, geïntimideerd of
uitgescholden. Daar komt nog bij dat [gedaagde] , in strijd met het bepaalde in art. 7:212 BW Pro en art. 6.1 huurvoorwaarden, de huur regelmatig te laat betaalt waardoor sprake is van een herhaalde wanprestatie. Het stelselmatig te laat betalen van de huur rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Domesta heeft een groot belang bij de toewijzing van haar vorderingen. Omwonenden leven in angst door de onhoudbare situatie die is ontstaan na de vele incidenten die hebben plaatsgevonden. Zij beschouwen de situatie als onhoudbaar en explosief. Domesta is ten opzichte van de omwonenden, tevens huurders van haar, wettelijk verplicht adequaat op te treden tegen de door [gedaagde] veroorzaakte overlast, zo volgt uit art. 7:206 lid 1 BW Pro in samenhang met ar. 7:204 lid 2 BW. Als Domesta dit nalaat, kunnen
omwonenden een huurprijsvermindering en/of een schadevergoeding van haar vorderen (ex art. 7:207 en Pro 208 BW). Dit soort schade wil Domesta niet lijden, maar bovenal wil zij haar huurders het huurgenot bieden waar zij recht op hebben en waar zij huur voor betalen. Domesta is een toegelaten instelling is in de zin van de Woningwet. Op grond van artikel 45 lid 2 sub f van Pro de Woningwet is Domesta verplicht bij te dragen aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van haar woongelegenheden of ten behoeve van de huurders van die woongelegenheden. Ook op grond hiervan is Domesta gehouden op te treden tegen de overlast, aangezien de leefbaarheid in het wooncomplex ernstig onder druk staat door de alsmaar voortdurende overlast.
3.3
[gedaagde] heeft verweer gevoerd met als conclusie niet ontvankelijk verklaring van Domesta in haar vorderingen, dan wel deze af te wijzen c.q. ongegrond te verklaren. Daartoe heeft zij het volgende aangevoerd.
3.4
In 2005 is [gedaagde] in het complex komen wonen. Zij kampte toen met een PTSS en was daarvoor in behandeling. Zij zat op de PAAZ en zocht vanuit die situatie woonruimte.
Op een gegeven moment was zij ook verslaafd aan alcohol. Dit was begin 2011. Zij is in 2011 wegens een alcoholvergiftiging opgenomen op de IC. Toen zij thuis kwam, is zij direct gestopt met het gebruik van alcohol en medicijnen. Zeker in het begin van 2012 functioneerde zij weer “normaal”. Zij kan zich indenken dat andere mensen voordien last dan wel overlast van haar hebben ervaren. Vanaf het begin van 2012 kan het niet meer zo zijn dat men last dan wel overlast van haar heeft ervaren.
In het complex wonen veel wat oudere mensen. Zij houden er een conservatieve denkwijze op na. Men heeft [gedaagde] steeds als een zedeloze vrouw gezien. Ook werden zij en [Y] uitgescholden. Verder is [gedaagde] een kritische huurster. Niet alleen naar Domesta toe, maar ook naar de huurdersgroep van het complex. Zij heeft een aantal kritische vragen gesteld. Dit werd haar niet in dank afgenomen. Zij ervaart wekelijks veel last van het gedrag van de huurders die verklaringen tegen haar hebben afgelegd. Verklaringen die niet kloppen of gedrag weergeven van de periode dat zij het moeilijk had. Domesta draagt [gedaagde] steeds haar verleden na en behandelt haar ook zo.
Eén van de klachten is dat zij in haar duster over de galerij loopt. Niet kan ingezien worden dat het over de galerij lopen in haar duster gezien kan worden als het geven van overlast. Zij zou ook eten over de galerij gooien. Zij heeft daarover een e-mail van mevrouw [wijkconsulent] van Domesta gekregen. Zij heeft teruggemaild dat zij dit niet was. Uiteindelijk bleek dat het bovenburen van [gedaagde] waren. Zij ontkent met klem dat zij dit heeft gedaan. Domesta weet ook wel beter. Het gesprek op 25 april 2012 heeft op initiatief van [gedaagde] plaatsgevonden. Inderdaad is zij op 26 november 2012 niet op de vergadering geweest. De heer [Y] is die dag ziek geworden en in op de afdeling IC van het ziekenhuis opgenomen. Door alle commotie was zij vergeten zich af te melden. Inderdaad is [gedaagde] op 19 oktober 2013 boos geworden nadat zij weer eens was uitgescholden. In een emotionele reactie heeft zij dingen gezegd en gedaan, die zij niet had moeten doen. Zij heeft inderdaad chloor tegen de voordeur aan gegooid: "fout". Overigens is het niet zo dat de deur daardoor is beschadigd. Ook toen heeft zij in haar wanhoop aangegeven aan de heer [F] dat er stappen richting de familie genomen moeten worden. Ingesproken is op het antwoord-apparaat dat hij “mevrouw [E] moest aanpakken.” Typisch voor de houding van Domesta is dan weer, dat er van alles richting [gedaagde] wordt ondernomen, maar niet richting de huurder die het probleem veroorzaakt. Met klachten van [gedaagde] wordt niets gedaan. Pas in februari 2014 komt Domesta op de klachten van [gedaagde] . Alleen de huismeester [ZZ] spreekt daarover. Hij heeft namelijk steeds aangegeven dat hij [gedaagde] in haar klachten steunde en zelf ook vond dat Domesta onjuist handelde. Het klopt dat er op 12 april 2015 een lichte kras op de auto van [C] kwam, toen de deur van de auto van [Y] is geopend. [gedaagde] had een lichte TIA gehad en heeft aan [C] aangegeven dat ze er maandag op terug zou komen. Door haar problemen op dat moment, had zij behoefte aan rust. Tot haar verbazing stond enige dagen later de politie voor de deur. [gedaagde] dacht dat de kwestie geregeld was. Zij heeft later aan [C] gevraagd waarom zij de politie heeft ingeschakeld. Overigens is dit een kwestie die [Y] en niet [gedaagde] betreft. Het initiatief voor mediation van [gedaagde] is uitgegaan. De kosten van de mediation zijn betaald door de gemeente. [gedaagde] wilde verhuizen en een verhuiskostenvergoeding van Domesta. Domesta wilde wel wat betalen, maar was niet bereid mee te werken aan een verhuizing zolang de aantekening dat [gedaagde] overlast had veroorzaakt er nog stond. De mediation heeft de kwestie niet tot een oplossing gebracht. Van de bijeenkomst van 26 april 2016 is [gedaagde] niets bekend. Blijkbaar zijn daar maar een paar bewoners geweest. De kliek die haar niet wil zien, is er geweest. Medehuurders in het complex die niets tegen haar hebben en ook geen problemen met haar hebben, zijn niet uitgenodigd. Het valt op dat de klachten geen concrete gebeurtenissen inhouden. Eist Domesta in een brief aan [gedaagde] van haar nog datum en tijdstip van de gebeurtenis alvorens men de klachten van haar wil aanpakken, voor de mensen, waarvan de verklaringen in het geding worden gebracht geldt dit blijkbaar niet. [gedaagde] legt een handtekeningenlijst van buren over waarin wordt aangegeven dat zij geen last of overlast van haar hebben gehad. Hieruit blijkt dat het slechts een zeer klein groepje huurders in de flat is, die haar het leven zuur maken, haar weg willen hebben en bereid zijn onwaarheden en vaagheden over haar te verklaren. Er is geen huurachterstand. Al jarenlang betaalt [gedaagde] aan het eind van de maand. Dan krijgt zij haar uitkering. Daarover is nog nooit bezwaar gemaakt.
De beoordeling
4.1
Domesta heeft ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst op grond van de stelling dat [gedaagde] zich niet gedraagt als een goed huurder. Domesta heeft daartoe gesteld dat [gedaagde] overlast veroorzaakt. [gedaagde] heeft dit grotendeels weersproken. De kantonrechter overweegt het volgende.
4.2
Op grond van artikel 7:213 BW Pro dient een huurder zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Ook jegens de omgeving heeft de huurder een zorgplicht. De huurder gedraagt zich niet als goed huurder als hij aan anderen overlast bezorgt. Op grond van artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Of een tekortkoming van te geringe betekenis is om ontbinding te rechtvaardigen hangt af van de omstandigheden, waarbij de aard van de overeenkomst een rol kan spelen. In lid 2 van artikel 6:265 BW Pro staat dat voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is.
4.3
Het zich niet gedragen als een goed huurder en de gevolgen daarvan wordt door de Hoge Raad in onder meer het arrest HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255 (Schwartz/Gnjatovic) nader ingevuld. Een huurovereenkomst houdt voor beide partijen voortdurende verplichtingen in. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Dit brengt mee dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat er een ingebrekestelling heeft plaatsgevonden. Per gestelde grond voor ontbinding van de huurovereenkomst moet echter ondergezocht worden in hoeverre deze betrekking heeft op een verplichting van de huurder waarvan niet-nakoming in het verleden betekent dat nakoming onmogelijk is geworden. Indien de overlast komt vast te staan en dit de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen, dan heeft naar het oordeel van de kantonrechter te gelden dat het gaat om een verplichting om niet te doen, waarvoor het vereiste van een ingebrekestelling voor de ontbinding niet heeft te gelden.
4.4
De kantonrechter laat de gestelde overlastfeiten tot en met 2011 buiten beschouwing. Tot die tijd was bij [gedaagde] sprake van een stoornis waarvoor zij behandeld werd. [gedaagde] erkent dat andere huurders in het complex in die periode overlast van haar kunnen hebben ervaren maar voert aan dat dat daarna niet meer is voorgekomen. De kantonrechter oordeelt dat de overlast tot dat tijdstip aan [gedaagde] verminderd worden toegerekend en dat het te lang geleden is om nog meegewogen te worden.
4.5
De kantonrechter zal de andere gestelde feiten of omstandigheden hierna bespreken.
- Het in badjas of duster de galerij opgaan: dit betreft geen overlast. Weliswaar heeft [gedaagde] (kennelijk) toegezegd dat niet meer te doen en gaat zij ermee door (zie onder andere foto's overgelegd ter comparitie) maar dan nog is het geen overlast. Dat [gedaagde] onder de duster naakt zou zijn geweest, is - mede gelet op haar betwisting - niet gebleken. Na de gesprekken met dhr. en mw. [Z] zou deze klacht uit de wereld moeten zijn.
- Met etensresten gooien: dit is niet aangetoond.
- Kleding naar beneden gooien: dit is niet aangetoond
- Een stomp in de maag van mw. [VV] : dit is niet aangetoond.
- De klacht van dhr. [B] van 16 oktober 2013: deze is niet concreet.
- 19 oktober 2013: het incident met mw. [E] , dreigementen jegens mw. [E] en de huismeester en bleekwater tegen de deur gooien: dit staat vast gelet op de erkenning van [gedaagde] . Er is aangifte gedaan door de beheerder. Dit gedrag van [gedaagde] betreft ernstige overlast en is in strijd met gedrag van een goed huurder. Over het uitschelden van [gedaagde] door
mw. [E] met 'hoer' is geen (schriftelijke) klacht bekend en dit staat niet vast. Maar ook al zou dit vast komen te staan, dan nog rechtvaardigt dit niet het gedrag van [gedaagde] . Bij brief van 29 oktober 2013 is een ingebrekestelling verstuurd, voor zoveel nodig. Een tweede brief van die strekking is op 10 maart 2014 verstuurd. Dit incident rechtvaardigt op zichzelf ontbinding van de huur-overeenkomst. Vanaf 29 oktober 2013 gold [gedaagde] als een gewaarschuwde huurder.
- Bellen met [UU] : dit betreft geen overlast.
- Het gesprek van [ZZ] en [wijkconsulent] met [Y] en [gedaagde] op
22 mei 2014: het gedrag van [Y] komt niet voor risico [gedaagde] . Wel haar gedrag daarop volgend over een door haar geëiste wijziging van een passage in de brief van 10 april 2014. De kantonrechter verwijst ook naar het verslag van [wijkconsulent] . Dit is niet weersproken en de kantonrechter heeft geen redenen om er aan te twijfelen. In de brief 26 mei 2014 is [gedaagde] wederom gewaarschuwd en is haar te kennen gegeven dat zij een half jaar geen gesprekcontact mag hebben met medewerkers van Domesta. Ook dit betreft gedrag van [gedaagde] in strijd met een goed huurder.
- Het incident met de auto van [C] : op zich betreft dit een gedraging van [Y] maar het gedrag van [gedaagde] nadien is naar het oordeel van de kantonrechter in strijd met een goed huurder. Het handgeschreven briefje en mail van [gedaagde] zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet onheus, maar het verhaal halen op 23 april 2015 bij [C] vormt overlast en is als dreigend ervaren. Dit betreft gedrag in strijd met een goed huurder.
- Het mislukken van de mediation: de kantonrechter laat in het midden aan wie dat zou moeten worden toegerekend. Dit speelt dus geen rol bij de beoordeling.
- Het incident op 15 april 2016 (productie 14 dagvaarding): verhaal halen bij [C] . Dit vormt overlast en is, zeker in het licht van alle gebeurtenissen voordien, in strijd met gedrag als een goed huurder.
- De verklaring van mw. [TT] (productie 15): deze verklaring is te weinig concreet en gaat vooral over [Y] .
- De verklaring van [RR] : deze gaat vooral over het gedrag van [Y] maar [gedaagde] heeft (ook) aangifte gedaan (productie 1 conclusie van antwoord). Gelet op een en ander kan niet als vaststaand worden aangenomen dat [RR] vanwege het gedrag van [gedaagde] heeft moeten verhuizen.
- De verklaring van [B] : deze verklaring is te weinig concreet en betreft te oude feiten en is al met al niet toereikend om meegewogen te worden
- De verklaring van mw. [TT] (productie 15 en 18 dagvaarding): deze is te weinig concreet om meegewogen te worden.
- Het incident op 16 juni 2016 bij mw. [C] schelden en tieren van [gedaagde] : dit is betwist door [gedaagde] en kan dus niet als vaststaand worden aangenomen.
- De telefonisten van Domesta willen niet meer met [gedaagde] aan de telefoon spreken. Dit is door [gedaagde] erkend (PV comparitie na antwoord, p. 6). Daarvoor hebben de telefonisten dan een reden die ook door Domesta uiteen is gezet en dat betreft gedrag van [gedaagde] in strijd met een goed huurder.
- Het 'twitterverhaal'. Dit is erkend door [gedaagde] (PV comparitie na antwoord,
p. 6). Dit houdt in het anoniem contact zoeken met Domesta onder het mom van een stage willen lopen. Het mondt uit in insinuaties en dreigementen van [gedaagde] om de publiciteit te zoeken. Het betreft een voorbeeld van voortgezet treiteren. Het betreft een gedrag in strijd met een goed huurder.
4.6
Hoewel dus niet alle gestelde feiten zijn komen vast te staan, is de kantonrechter van oordeel dat over een periode van meerdere jaren diverse vormen van overlast zijn begaan door [gedaagde] , enerzijds jegens andere huurders, anderzijds jegens (medewerkers van) Domesta. Deze kunnen niet als losstaande incidenten worden gezien maar passen in een patroon. Zo is gebleken dat [gedaagde] [Y] weer toelaat in haar woning en hem langdurig bij hem laat verblijven. Ook al is dit wellicht geen 'inwoning', [gedaagde] heeft dit zonder overleg gedaan met Domesta terwijl zij heel goed weet waarom Domesta [Y] te verstaan heeft gegeven te verhuizen. [Y] heeft een belangrijk aandeel gehad in de hiervoor gemelde incidenten. [gedaagde] kon weten dat dit ook veel onrust zou veroorzaken bij haar in het complex. Ook dit betreft aldus gedrag in strijd met een goed huurder. Ook al zou het maar gaan om vier medehuurders, dan nog zijn het vier medehuurders die overlast ervaren van en bang zijn voor [Y] en [gedaagde] en dat is vier te veel.
4.7
Het moge zo zijn dat zich bij de andere huurders een negatief beeld van [gedaagde] heeft vastgezet op basis van haar verleden, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd. Dat neemt evenwel niet weg dat er voldoende feiten en omstandigheden zijn komen vast te staan ná 2011 waardoor [gedaagde] tot die beeldvorming aanleiding heeft gegeven. Weliswaar heeft [ZZ] ter comparitie verklaard dat de overlast vooral het gedrag van [Y] betrof en dat [gedaagde] dat probeerde te temperen, maar [ZZ] verklaart ook dat mensen in het complex bang waren voor [Y] en [gedaagde] . [gedaagde] heeft nimmer afstand genomen van het gedrag van [Y] .
4.8
[gedaagde] erkent fout te hebben gehandeld (p.6 PV comparitie na antwoord) maar zegt dat zij emotioneel en wanhopig was en onheus werd bejegend door anderen. De kantonrechter acht dit verweer ontoereikend. Meerdere keren heeft Domesta aan [gedaagde] te kennen gegeven dat, als zij klachten over andere huurders heeft, zij deze schriftelijk kenbaar moet maken. Daarvan is de kantonrechter niet gebleken. Bovendien heeft Domesta [gedaagde] herhaaldelijk gewaarschuwd dat haar gedrag ontoelaatbare overlast veroorzaakt, maar daarnaar heeft [gedaagde] zich onvoldoende naar gericht.
4.9
Ter comparitie heeft de kantonrechter voorshands te kennen gegeven dat het ernaar uitzag dat Domesta nader bewijs zou moeten leveren. Na herlezing van het dossier en na ampele overweging komt de kantonrechter tot het oordeel dat de vastgestelde incidenten, nadat [gedaagde] door Domesta herhaald is gewaarschuwd voor haar gedrag, alle tezamen ernstig genoeg zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Aangezien het moeilijk is voor [gedaagde] om op korte termijn andere woonruimte te vinden, zal de kantonrechter een redelijke termijn vaststellen voor ontbinding van de huurovereenkomst teneinde [gedaagde] tijd te geven om andere woonruimte te vinden.
4.1
De door Domesta gevorderde eindafrekening servicekosten over 2014 en 2015 wijst de kantonrechter toe. Weliswaar heeft [gedaagde] onderbouwd aangegeven dat op 2 juli 2016 is geconstateerd dat de warmtemeter defect was, maar Domesta heeft in productie 39 laten zien dat het verbruik over 2015 geen abnormaal verbruik is geweest.
4.11
De gevorderde schadevergoeding ter zake van de beschadigde deur wijst de kantonrechter af. Ter comparitie is namens Domesta verklaard (PV comparitie na antwoord , p.4) dat [gedaagde] er niet is bijgehaald toen de deur werd onderzocht. Een ingebrekestelling ontbreekt. Domesta heeft niet weersproken dat de huismeester [ZZ] heeft geconstateerd dat [gedaagde] , toen zij als proef op de som bleekwater tegen haar eigen voordeur heeft gegooid, geen schade aan de deur bleek te hebben veroorzaakt. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat Domesta onvoldoende heeft onderbouwd dat de schade aan de deur door [gedaagde] is veroorzaakt.
4.12
De kantonrechter zal [gedaagde] , zijnde de overwegend in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de kosten van de procedure, zoals hierna bij de beslissing is vermeld. De kantonrechter rekent € 200,00 per punt conform het liquidatietarief kanton.
De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de tussen [gedaagde] en Domesta geldende huurovereenkomst voor de woning, gelegen te [adres 1] , met ingang van 1 oktober 2017;
veroordeelt [gedaagde] om met ingang van 1 oktober 2017 de woning, gelegen te [adres 1] , te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Domesta zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Domesta te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Domesta te betalen ter zake van afrekening servicekosten over het jaar 2014 € 47,81 en ter zake van afrekening servicekosten over het jaar 2015
€ 396,74, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen te rekenen vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Domesta gevallen, welke kosten tot op heden worden begroot op € 94,08 voor de dagvaarding, € 471,00 voor het vastrecht en € 400,00 voor het salaris van de gemachtigde van Domesta;
wijst af het meer of anders gevorderde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2017
typ/conc: 552 / GJJS
coll: