ECLI:NL:RBNNE:2017:2973

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaak-/rolnummer: 6041664 \ CV EXPL 17-5419

vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 5 Rv d.d. 26 juli 2017

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GROLSCHE BIERBROUWERIJ NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Enschede,

eiseres,

gemachtigde: mr. H.R. Bos,

tegen

[gedaagde] handelend onder de naam [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. H.L. Thiescheffer,

Partijen zullen hierna Grolsch en [gedaagde] worden genoemd.

1.Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de mondelinge behandeling;

- de pleitnota tevens akte houdende wijziging van eis van de zijde van Grolsch, voor zover voorgedragen;

- de na de zitting ingediende akte van de zijde van [gedaagde] ;

- de na de zitting ingediende akte houdende uitlating van de zijde van Grolsch.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Grolsch huurt de bedrijfsruimte met biljartzaal, bedrijfswoning en bedrijfsbovenwoning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna ook te noemen: het gehuurde) van Rousant Holding B.V. (hierna: Rousant).

2.2.

Op 19 november 2010 heeft het bedrijf Santiem Fokkens aan de heer [bestuurder van Rousant] (hierna: [bestuurder van Rousant] ), bestuurder van Rousant, bericht dat zij de elektrische installatie van het gehuurde had gekeurd volgens NEN 3140, dat zij de daarbij geconstateerde gebreken had hersteld en dat de elektrische installatie thans geheel aan de eisen van NEN 3140 voldeed.

2.3.

Op 31 mei 2011 heeft Grolsch met [gedaagde] en mevrouw [vorige huurder] (hierna: [vorige huurder] ) een overeenkomst huurindeplaatsstelling gesloten. Op grond van die overeenkomst trad [gedaagde] met ingang van 1 juni 2011 in de rechten en plichten van [vorige huurder] in de bestaande onderhuurovereenkomst met Grolsch ter zake van het gehuurde (hierna: de onderhuurovereenkomst).

2.4.

In de overeenkomst huurindeplaatsstelling is - voor zover van belang - het volgende bepaald:

Artikel 1 - Huurindeplaatsstelling

(…)

2.
2. Nieuwe onderhuurder verklaart volkomen bekend te zijn met de voorwaarden en bepalingen van de huurovereenkomst. Nieuwe onderhuurder erkent dat de per 1 juni 2011 vastgestelde huurprijs € 1.651,35 (zegge: zestienhonderd éénenvijftig euro en vijfendertig eurocent) exclusief BTW per maand bedraagt voor wat betreft het zakelijke gedeelte, € 330,24 voor wat betreft het privé gedeelte en € 110,21 voorschot brandverzekering.

(…)

4.
4. Het gehuurde zal door of vanwege nieuwe onderhuurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als cafébedrijf met biljartzaal, bedrijfswoning en bedrijfsbovenwoning.

Artikel 7 - Overige bepalingen

(…)

7.
7. Nieuwe onderhuurder is verplicht alle voor de van overheidswege en/of door de verzekeringsmaatschappij gevraagde periodieke NEN 3140 elektrakeuringen, inclusief de eventueel benodigde aanpassingen, te laten uitvoeren. De daaraan verbonden kosten komen voor rekening van nieuwe onderhuurder. Nieuwe onderhuurder dient het opleveringsrapport en de periodieke keuringsrapporten in afschrift aan onderverhuurster te sturen.

(…)

17.
17. Partijen komen overeen dat onderverhuurster jaarlijks aan nieuwe onderhuurder in de maand oktober, voor het eerst in de maand oktober 2011, een factuur zal zenden ad € 300,-- te vermeerderen met de BTW zijnde de vergoeding voor het administratieve en/of technische beheer ter zake van het gehuurde.

(…)

19.
19. De pandeigenaar is bereid een vetvangput te plaatsen op het binnenterrein. Alle kosten/aansluitkosten in de pantry zijn voor rekening van nieuwe onderhuurder.

2.5.

In de onderhuurovereenkomst staat - voor zover van belang - het volgende vermeld:

Artikel 3 Huurprijs

1. (…)

Alle betalingen dienen te geschieden, zonder korting, compensatie of opschorting, in wettig

Nederlands betaalmiddel, op de door onderverhuurster aan te geven wijze, (…).

2.6.

Rousant heeft ter zake van het gehuurde een opstalverzekering afgesloten. [gedaagde] heeft ter zake van het gehuurde een inboedelverzekering afgesloten bij verzekeringsmaatschappij Nedasco B.V. (hierna: Nedasco).

2.7.

Bij brief van 18 oktober 2015 heeft Rousant Zoutkamp BV, een besloten vennootschap gelieerd aan Rousant, aan het bedrijf Santiem Fokkens de opdracht verstrekt tot het verrichten van een NEN-keuring ter zake van de bestaande elektrische installaties in het gehuurde.

2.8.

Op 1 november 2015 heeft er brand gewoed in het gehuurde. Onderzoeksbureau Stekelenburg heeft in opdracht van Nedasco onderzoek uitgevoerd naar de oorzaak van de brand. In haar onderzoeksrapport van 16 november 2015 concludeert zij dat als oorzaak van de brand enkel een elektrisch gebrek of defect kan worden aangewezen.

2.9.

De opstalverzekering heeft de brandschade aan de opstal aan Rousant vergoed.

2.10.

Grolsch of Rousant heeft een aannemersbedrijf opdracht gegeven de nodige herstelwerkzaamheden aan het gehuurde te verrichten.

2.11.

Bij brief van 3 februari 2016 heeft Nedasco - voor zover van belang - het volgende aan de verzekeringstussenpersoon van [gedaagde] bericht omtrent de dekking van brandschade aan de inboedel uit hoofde van de inboedelverzekering:

Schade onderzoek bureau Stekelenburg heeft onderzoek gedaan naar de oorzaak van de schade.

(…) Als oorzaak van de schade kunnen zij alleen een elektrisch gebrek of defect aanwijzen.

Verzekerde heeft niet voldaan aan hetgeen gesteld is in clausule A646 sub 1. Hierin staat vermeld dat om de drie jaar door een erkend elektrotechnisch bureau gecontroleerd moet worden of de elektrische installatie voldoet aan de norm N.E.N. 1010 (Veiligheidsvoorschriften voor laagspanningsinstallaties). Daarbij geconstateerde gebreken moeten terstond worden hersteld.

Het niet nakomen van één of meer van deze (en/of de andere) bepalingen heeft verlies van het recht op schadevergoeding tot gevolg.

Gezien het bovenstaande zullen we de schade niet vergoeden, tenzij verzekerde kan aantonen dat het niet nakomen van deze bepaling geen of slechts deels invloed heeft gehad op het ontstaan van de schade.

2.12.

Na de brand is Grolsch in mei 2016 weer gestart met het factureren van huurpenningen, daarin begrepen voorschotten ter zake van de brandverzekering, en van beheerskosten aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft deze facturen, ondanks sommatie daartoe, niet betaald.

2.13.

Na een opstartfase is het gehuurde in mei 2016 weer feitelijk in gebruik genomen door [gedaagde] .

2.14.

Bij brief van 19 mei 2017 heeft Grolsch - voor zover van belang - het volgende aan [gedaagde] bericht:

De heer [medewerker Grolsch] , werkzaam bij Grolsch (…) en (…) [bestuurder van Rousant] , namens pandeigenaar van het Gehuurde Roussant (…), hebben verscheidene malen getracht contact met u te krijgen om u te informeren over inspecties/keuringen inzake NEN, brandblusinstallaties en vluchtwegen welke aanstaande maandag 22 mei 2017 en dinsdag 23 mei 2017 worden uitgevoerd in het gehuurde door Installatiebureau Fokkens en SM Verzekeringen. Zij hebben u ondanks meerdere pogingen daartoe niet kunnen bereiken.

Hierbij verzoek ik u - en voor zover nodig sommeer ik u daartoe - aanstaande maandag 22 mei 2017 en dinsdag 23 mei 2017 medewerking te verlenen aan de inspecties/keuringen. Voor de inspectie/keuring aanstaande maandag dient u het Gehuurde om 08.00 uur te openen. Maandag zal met u worden afgestemd hoe laat de keuring/inspectie op 23 mei 2017 zal plaatsvinden.

2.15.

[gedaagde] heeft niet op deze brief gereageerd.

3.De vordering

3.1.

Grolsch vordert na wijzing van eis dat de kantonrechter rechtdoende in kort

geding, bij vonnis, volledig uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. [gedaagde] zal veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, de bedrijfsruimte met biljartzaal, bedrijfswoning en bedrijfsbovenwoning aan de [adres] te [woonplaats] met medeneming van het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en door afgifte der sleutels in nette staat aan Grolsch ter beschikking te stellen;

II. [gedaagde] zal veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Grolsch te betalen de achterstallige huurpenningen tot en met de maand juli 2017 ten bedrage van € 39.253,06 inclusief btw althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

III. [gedaagde] zal veroordelen om met ingang van 1 augustus 2017 voor iedere maand tot het tijdstip dat is voldaan aan de sub I bedoelde vordering tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Grolsch te betalen een bedrag van € 2.634,79 inclusief btw aan huurpenningen, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

subsidiair:

IV. [gedaagde] zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, althans binnen een zodanige termijn als de kantonrechter in goede justitie bepaalt, de bedrijfsruimte met biljartzaal, bedrijfswoning en bedrijfsbovenwoning aan de [adres] te [woonplaats] met medeneming van het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en door afgifte der sleutels in nette staat aan Grolsch ter beschikking te stellen;

V. [gedaagde] zal veroordelen om te gehengen en te gedogen dat de verzekeraar van de eigenaar van de bedrijfsruimte met biljartzaal, bedrijfswoning en bedrijfsbovenwoning aan de [adres] te [woonplaats] deze ruimtes betreedt, teneinde de vereiste inspecties en keuringen in die ruimtes te kunnen (doen) uitvoeren, op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag voor iedere dag dat [gedaagde] hieraan niet voldoet;

VI. [gedaagde] zal veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Grolsch te betalen de achterstallige huurpenningen tot en met de maand juli 2017 ten bedrage van € 39.253,06 inclusief btw althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

VII. [gedaagde] zal veroordelen om met ingang van 1 augustus 2017 voor iedere maand tot het tijdstip dat is voldaan aan de sub I bedoelde vordering tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Grolsch te betalen een bedrag van € 2.634,79 inclusief btw aan huurpenningen, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

meer subsidiair:

VIII. zodanige maatregelen jegens [gedaagde] zal treffen als de kantonrechter in goede justitie geraden acht;

primair, subsidiair en meer subsidiair:

IX. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van dit geding.

3.2.

Grolsch heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aan haar vorderingen ten grondslag gelegd. Sinds geruime tijd schiet [gedaagde] tekort in zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst huurindeplaatsstelling en de onderhuurovereenkomst door de huur regelmatig niet c.q. te laat te voldoen. Grolsch heeft [gedaagde] bij herhaling hierop aangesproken, telkens zonder resultaat. Grolsch heeft op 19 mei 2017 een brief van de pandeigenaar van het gehuurde ontvangen over noodzakelijke inspecties, NEN-keuringen in het gehuurde door de verzekeraar. [gedaagde] dient hiervoor toegang te verschaffen, echter verleent geen medewerking door onbereikbaar te zijn. Grolsch heeft [gedaagde] op 19 mei 2017 hierop schriftelijk aangesproken en hem gesommeerd om op 22 mei 2017 en 23 mei 2017 volledige medewerking te verlenen aan de inspecties/keuringen en het gehuurde daartoe om 08.00 uur te openen. Op deze brief van Grolsch heeft [gedaagde] niet gereageerd. Evenmin heeft hij medewerking verleend aan de vereiste inspecties en keuringen. Door sinds geruime tijd de huur niet te voldoen en geen medewerking te verlenen aan de noodzakelijke inspecties en (NEN)keuringen in het gehuurde door de verzekeraar, schiet [gedaagde] ernstig tekort in zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst huurindeplaatsstelling en de onderhuurovereenkomst. Dit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure en - daarop vooruitlopend - ontruiming van het gehuurde in kort geding. Voorts heeft Grolsch gelet op het vorenstaande recht en spoedeisend belang bij betaling van de achterstallige huurpenningen en van toekomstige huurpenningen tot aan de datum van ontruiming.

4.De beoordeling

Toelaatbaarheid van de akte met producties van de zijde van [gedaagde]

4.1.

Grolsch heeft in haar akte uitlating bezwaar gemaakt tegen de akte van [gedaagde] en de daarbij gevoegde producties 2 t/m 5. Volgens haar heeft de kantonrechter aan het eind van de mondelinge behandeling [gedaagde] enkel de gelegenheid geboden om na de zitting een kopie van het polisblad van zijn inboedelverzekering te overleggen alsmede een brief van Nedasco waaruit zou blijken dat er na de brand in het gehuurde in november 2015 niets aan hem is uitgekeerd uit hoofde van deze inboedelverzekering. Nu [gedaagde] in zijn akte opnieuw verweer voert tegen de vorderingen van Grolsch terwijl hij daartoe geen gelegenheid heeft gekregen en bij zijn akte producties heeft overlegd waar de kantonrechter niet om heeft gevraagd, dienen deze akte en de betreffende producties door de kantonrechter buiten beschouwing te worden gelaten, aldus Grolsch. De kantonrechter verwerpt dit bezwaar op de navolgende gronden.

4.2.

De kantonrechter heeft [gedaagde] aan het eind van de mondelinge behandeling niet alleen in de gelegenheid gesteld om na de zitting de in r.o. 4.1. genoemde stukken in het geding te brengen maar ook om schriftelijk nog verweren naar voren te brengen die naar de mening van [gedaagde] ter zitting onvoldoende aan de orde zijn gekomen. Daarmee heeft de kantonrechter uitdrukkelijk de mogelijkheid geboden aan [gedaagde] om de verweren te voeren die hij in zijn akte heeft gevoerd en de producties over te leggen die hij bij zijn akte heeft overgelegd. Voorts acht de kantonrechter het toestaan van deze akte met producties niet in strijd met de goede procesorde, nu Grolsch voldoende gelegenheid heeft gehad om op de verweren in de akte en producties bij de akte te reageren en de procedure geen vertraging oploopt door het toestaan van de akte met producties. De kantonrechter zal daarom deze akte met producties in de beoordeling betrekken alsook de akte uitlating met producties van de zijde van Grolsch.

Vordering tot ontruiming

4.3.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, die geconfronteerd wordt met hetzelfde feitencomplex, de vordering zal toewijzen en van de eisende partij niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.4.

De kantonrechter zal derhalve allereerst dienen te beoordelen of het al dan niet aannemelijk is dat een aangezochte bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] zodanig ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.

4.5.

[gedaagde] heeft erkend dat hij sinds mei 2016 geen huurtermijnen meer betaald en evenmin de aan hem gefactureerde beheerskosten. Ten aanzien van deze beheerskosten en de in de huurtermijnen begrepen voorschotten ter zake van de brandverzekering heeft [gedaagde] aangevoerd dat partijen vóór de ondertekening van de schriftelijke overeenkomst huurindeplaatsstelling mondeling afspraken hebben gemaakt die onder meer inhielden dat hij geen maandelijkse bijdrage voor de brandverzekering zou hoeven betalen en geen beheerskosten zou hoeven betalen. Vervolgens bleek bij het ondertekenen van de overeenkomst huurindeplaatsstelling dat Grolsch met deze afspraken strijdige bepalingen in de overeenkomst had opgenomen. Omdat [gedaagde] inmiddels de inventaris van de vorige huurster had gekocht voor € 45.000,- was er voor hem geen weg terug en heeft hij onder druk van deze omstandigheid de overeenkomst huurindeplaatsstelling getekend, aldus [gedaagde] .

4.6.

Grolsch heeft betwist dat er vóór de ondertekening van de overeenkomst huurindeplaatsstelling mondeling afspraken zijn gemaakt met [gedaagde] die afwijken van de afspraken die zijn vastgelegd in de schriftelijke overeenkomst.

4.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] in het licht van de betwisting door Grolsch niet aannemelijk gemaakt dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat hij geen maandelijks voorschot ter zake van de brandverzekering en geen beheerskosten zou hoeven te betalen. In de schriftelijk overeenkomst huurindeplaatsstelling is namelijk bepaald dat [gedaagde] wél een maandelijks voorschot ter zake van de brandverzekering aan Grolsch dient te voldoen en jaarlijks een vergoeding ter zake van beheerskosten aan Grolsch dient te betalen en [gedaagde] heeft deze overeenkomst ondertekend. Niet valt in te zien waarom Grolsch bepalingen in de schriftelijke overeenkomst zou opnemen die strijdig zijn met hetgeen partijen mondeling zijn overeengekomen en niet valt in te zien waarom [gedaagde] deze schriftelijke overeenkomst ondertekent als hij zich daar niet in kan vinden. Het enkele feit dat [gedaagde] reeds de inventaris van de vorige huurster had gekocht, maakt niet dat hij Grolsch niet aan de volgens hem gemaakte mondelinge afspraken zou kunnen houden. Voorts laat de kantonrechter meewegen dat [gedaagde] jarenlang de beheerskosten en de voorschotten ter zake van de brandverzekering heeft voldaan en daar eerst in september 2015 respectievelijk mei 2016 mee is gestopt. Nu in de schriftelijke overeenkomst huurindeplaatsstelling is bepaald dat [gedaagde] maandelijks € 110,21 aan voorschot brandverzekering dient te voldoen en jaarlijks een vergoeding van € 300,00 te vermeerderen met BTW ter zake van beheerskosten dient te voldoen, is [gedaagde] deze bedragen in beginsel aan Grolsch verschuldigd.

4.8.

De kantonrechter begrijpt het standpunt van [gedaagde] in zijn akte aldus dat hij zich voorts beroept op opschorting van zijn betalingsverplichtingen. Als grond voor opschorting heeft hij aangevoerd dat hij een vordering tot schadevergoeding heeft op Grolsch vanwege het feit dat zijn inboedelverzekering zijn schade van € 26.000, - niet heeft willen vergoeden, omdat de vereiste NEN-keuring van de elektrische installatie van het gehuurde niet was uitgevoerd. Voorts heeft hij als grond voor opschorting aangevoerd dat Grolsch geen uitvoering heeft gegeven aan de gedane toezegging om een vetvangput in het gehuurde aan te brengen. De kantonrechter overweegt ter zake van dit beroep op opschorting als volgt.

4.9.

Ter zitting heeft Grolsch onbestreden gesteld dat het [gedaagde] , gelet op het bepaalde in artikel 3.1 van de onderhuurovereenkomst, niet is toegestaan om achterstallige termijnen te verrekenen met een tegenvordering op Grolsch. In haar akte uitlating heeft Grolsch in reactie op het door [gedaagde] in zijn akte gedane beroep op opschorting hieraan toegevoegd dat het [gedaagde] op grond van artikel 3.1 van de overeenkomst huurindeplaatsstelling (de kantonrechter begrijpt dat bedoeld is de onderhuurovereenkomst) evenmin is toegestaan zijn betalingsverplichting op te schorten. De kantonrechter volgt Grolsch in dit standpunt. In artikel 3.1 van de onderhuurovereenkomst is namelijk bepaald dat "
alle betalingen dienen te geschieden, zonder korting, compensatie of opschorting". Reeds hierop strandt het beroep van [gedaagde] op opschorting.

Los daarvan overweegt de kantonrechter als volgt.

4.10.

In de door [gedaagde] bij zijn akte overgelegde brief van Nedasco van 3 februari 2016, geciteerd in r.o. 2.11, geeft Nedasco aan dat zij niet overgaat tot vergoeding van de brandschade op grond van de inboedelverzekering, omdat [gedaagde] niet voldaan heeft aan hetgeen bepaald is in clausule A646 sub 1 van de polisvoorwaarden, waarin is bepaald dat om de drie jaar door een erkend elektrotechnisch bureau gecontroleerd moet worden of de elektrische installatie voldoet aan de norm NEN 1010 (Veiligheidsvoorschriften voor laagspanningsinstallaties). Uit de brief blijkt derhalve dat in de onderlinge rechtsverhouding tussen Nedasco en [gedaagde] op [gedaagde] de verplichting rust om om de drie jaar door een erkend elektrotechnisch bureau te laten controleren of de elektrische installatie van het gehuurde voldoet aan de norm NEN 1010.

4.11.

[gedaagde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat in de onderlinge rechtsverhouding tussen hem en Grolsch eenzelfde verplichting op Grolsch rust die maakt dat hij een schadevergoedingsvordering heeft op Grolsch wegens het niet nakomen door Grolsch van die verplichting. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, volgt dit niet uit de opdrachtverstrekking van 18 oktober 2015 door Rousant Zoutkamp BV aan Santiem Fokkens, als bedoeld in r.o. 2.7. Grolsch heeft onbestreden gesteld dat deze opdracht door Rousant Zoutkamp BV is verstrekt ter voldoening aan de verplichtingen van Rousant uit hoofde van de door haar afgesloten opstalverzekering met betrekking tot het gehuurde. Dit betreft derhalve de voldoening aan een verplichting van Rousant jegens haar verzekeringsmaatschappij. Deze verplichting is niet opgenomen in de overeenkomst huurindeplaatsstelling of de onderhuurovereenkomst als verplichting van Rousant jegens [gedaagde] of als verplichting van Grolsch jegens [gedaagde] . Integendeel, in artikel 7.7 van de overeenkomst huurindeplaatsstelling is nu juist bepaald dat [gedaagde] verplicht is alle voor de van overheidswege en/of door de verzekeringsmaatschappij gevraagde periodieke NEN 3140 elektrakeuringen, inclusief de eventueel benodigde aanpassingen, te laten uitvoeren.

4.12.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde] een schadevergoedingsvordering heeft op Grolsch wegens de weigering van zijn verzekeringsmaatschappij om brandschade aan hem te vergoeden. Zijn beroep op opschorting wegens deze schadevergoedingsvordering faalt derhalve ook om die reden.

4.13.

[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat Grolsch in strijd met haar verplichtingen niet heeft meegewerkt aan plannen van [gedaagde] om van (een deel van) de gehuurde bedrijfsruimte een cafetaria c.q. snackbar te maken of het gehuurde over te doen aan een derde. Dit verweer faalt, reeds omdat niet gebleken is dat en waarom Grolsch daartoe gehouden is en welke schade daardoor gelden is.

4.14.

Nu [gedaagde] al ruim een jaar geen huurpenningen en geen beheerskosten betaald en ter zake geen beroep op opschorting toekomt, is hij (geruime tijd) tekort geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Gelet hierop is voldoende aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt.

4.15.

Grolsch heeft onweersproken gesteld dat zij het gehuurde op korte termijn tot haar beschikking wenst te hebben teneinde dit aan een betalende partij te verhuren. Gelet hierop en gelet op de aard van de vordering, is de kantonrechter van oordeel dat Grolsch een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar ontruimingsvordering.

4.16.

Het voorgaande brengt mee dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. De kantonrechter ziet bij afweging van de belangen van partijen echter wel aanleiding om een langere termijn voor ontruiming te gunnen dan de door Grolsch primair gevorderde vijf dagen na betekening van het vonnis. In plaats daarvan zal de termijn, zoals subsidiair gevorderd, in goede justitie worden bepaald op vier weken na betekening van het vonnis.

Vordering tot medewerking aan inspecties en keuringen

4.17.

Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat ongeveer vier à vijf weken voor de zitting de in het kader van de opstalverzekering vereiste inspecties/keuringen in het gehuurde hebben plaatsgevonden, dat [bestuurder van Rousant] daarbij aanwezig is geweest en dat het gehuurde is goedgekeurd. Grolsch heeft hier ter zitting tegenin gebracht dat zij van [bestuurder van Rousant] heeft vernomen dat de keuringen/inspecties nog niet hebben plaatsgevonden. Zij heeft echter voorts aangegeven dat zij op 9 juni 2017 voor het laatste contact met [bestuurder van Rousant] hierover heeft gehad, derhalve vier weken voor de zitting. Niet uitgesloten kan worden dat de inspecties/keuringen kort daarna hebben plaatsgevonden. De kantonrechter ziet hierin aanleiding de subsidiair gevorderde veroordeling van [gedaagde] om te gehengen en te gedogen dat de verzekeraar van de eigenaar van het gehuurde het gehuurde betreedt, teneinde de vereiste inspecties en keuringen in het gehuurde te kunnen (doen) uitvoeren, slechts voorwaardelijk toe te wijzen, voor zover de inspecties/keuring nog niet hebben plaatsgevonden. De kantonrechter ziet vooralsnog geen aanleiding om aan deze veroordeling een dwangsom te verbinden, nu [gedaagde] heeft verklaard bereid te zijn zijn medewerking te verlenen aan de betreffende inspecties en keuringen.

Vorderingen tot betaling van achterstallige en toekomstige termijnen

4.18.

De gevorderde betaling van de achterstallige huurpenningen, waarin begrepen de achterstallige voorschotten ter zake van de brandverzekering en de achterstallige beheerskosten, betreft een geldvordering. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van Grolsch op [gedaagde] voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.

4.19.

Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk geworden dat een aanzienlijke betalingsachterstand bestaat, nu [gedaagde] heeft erkend sinds mei 2016 geen huurtermijnen meer te hebben betaald. In haar pleitnota tevens akte houdende wijziging van eis heeft Grolsch aangegeven haar vordering te beperken tot de periode vanaf mei 2016 tot en met de maand juli 2017. Uit het bij deze pleitnota overgelegde overzicht blijkt echter dat ook betaling wordt gevorderd van beheerskosten ad € 363,- die in rekening zijn gebracht in september/oktober 2015. Uit dit overzicht blijkt niet of dit de beheerskosten zijn over het jaar 2015 of 2016 en ook uit artikel 7.17 van de overeenkomst huurindeplaatsstelling kan niet worden opgemaakt of de beheerskosten jaarlijks bij vooruitbetaling of achteraf dienen te worden voldaan. Nu Grolsch heeft aangegeven haar vordering te zullen beperken tot de periode vanaf mei 2016 en onduidelijk is of deze beheerskosten op die periode betrekking hebben, is de vordering in zoverre niet toewijsbaar. Hierbij laat de kantonrechter nog meewegen dat als de gevorderde beheerskosten wel betrekking hebben op 2016 deze kosten niet volledig toewijsbaar zijn, omdat [gedaagde] vanwege de brand gedurende lange tijd geen huurgenot heeft gehad in 2016.

4.20.

Ten aanzien van de achterstallige huurpenningen over de maand mei 2016 ad € 1.694,74 overweegt de kantonrechter dat Grolsch ter zitting heeft verklaard dat het gehuurde eerst op 11 mei 2016 opnieuw is opgeleverd aan [gedaagde] en dat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard half mei 2016 weer begonnen te zijn met de exploitatie van het gehuurde. Gelet op deze beide verklaringen is aannemelijk dat een bodemrechter [gedaagde] niet zal veroordelen tot betaling van achterstallige huur over de gehele maand mei 2016, maar slechts over de helft van die maand, nu [gedaagde] niet over de gehele maand het huurgenot heeft gehad.

4.21.

Gelet op het voorgaande is in hoge mate aannemelijk dat de bodemrechter de vordering van Grolsch voor een bedrag van € 38.042,69 (€ 39.253,06 -/- € 363,00 -/- (€ 1.694,74 : 2 = € 847,37)) zal toewijzen. Gelet op de hoge mate van aannemelijkheid wordt het verantwoord geacht om daarop bij wijze van voorlopige voorziening bij voorraad vooruit te lopen. Naar het zich laat aanzien is een restitutierisico in het geval van Grolsch niet aan de orde. Mocht de bodemrechter of de rechter in hoger beroep ten aanzien van de geldvorderingen anders beslissen, dan is er geen aanleiding om te veronderstellen dat het geld dan niet kan worden terugbetaald. Daarom zal de vordering tot betaling van achterstallige huurpenningen, waarin begrepen de achterstallige voorschotten ter zake van de brandverzekering en de achterstallige beheerskosten, in zoverre worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.

4.22.

Ook de vordering tot betaling van toekomstige huurpenningen tot aan het moment van ontruiming is toewijsbaar, nu gelet op de non-betaling door [gedaagde] in de afgelopen vijftien maanden de vrees van Grolsch voor het niet (tijdig) betalen door [gedaagde] van toekomstige huurpenningen gerechtvaardigd is en van een restitutierisico geen sprake is.

Proceskosten

4.23.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Grolsch worden vastgesteld op:

- explootkosten € 81,99

- griffierecht € 117,00

- salaris gemachtigde € 400,00

totaal € 598,99

4.24.

Het vonnis zal, zoals door Grolsch gevorderd, wat betreft het toegewezen deel van de vorderingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5.De beslissing

De kantonrechter:

rechtdoende in kort geding

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis, de bedrijfsruimte met biljartzaal, bedrijfswoning en bedrijfsbovenwoning aan de [adres] te [woonplaats] met medeneming van het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels in nette staat aan Grolsch ter beschikking te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om te gehengen en te gedogen dat de verzekeraar van de eigenaar van de bedrijfsruimte met biljartzaal, bedrijfswoning en bedrijfsbovenwoning aan de [adres] te [woonplaats] deze ruimtes betreedt, teneinde de vereiste inspecties en keuringen in die ruimtes te kunnen (doen) uitvoeren, voor zover deze inspecties en keuringen nog niet hebben plaatsgevonden;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Grolsch te betalen de achterstallige huurpenningen tot en met de maand juli 2017 ten bedrage van € 38.042,69 inclusief btw, waarin begrepen de voorschotten ter zake van de brandverzekering over de betreffende periode en de in oktober 2016 gefactureerde beheerskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om met ingang van 1 augustus 2017 voor iedere maand tot het tijdstip dat is voldaan aan de veroordeling onder 5.1. tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Grolsch te betalen een bedrag van € 2.634,79 inclusief btw aan huurpenningen, waarin begrepen de voorschotten ter zake van de brandverzekering;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Grolsch tot op heden vastgesteld op € 598,99;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. J.E. Biesma, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juli 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 542

Ontruiming van een bedrijfspand en bedrijfswoning wegens huurachterstand

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

1.Het procesverloop

2.De feiten

3.De vordering

4.De beoordeling

5.De beslissing