Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 4667470 \ CV EXPL 15-9833
vonnis van de kantonrechter van 12 september 2017
in de zaak van
[eiser] ,
hierna te noemen: [eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: Florijn Incasso,
tegen
[gedaagde] ,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
wonende te [adres] , [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: Stichting Univé Rechtshulp.
De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 20 september 2016, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
1.2
Ter uitvoering van dit tussenvonnis is op 6 februari 2017 een comparitie van partijen gehouden. Daarvan heeft de griffier aantekeningen bijgehouden. Ter voorbereiding op de comparitie heeft [eiser] een opleverrapport van de [makelaar] van 6 januari 2015 overgelegd.
1.3
Vervolgens hebben partijen nog de volgende stukken ingediend:
- een brief met bijlagen van 24 februari 2017, tevens inhoudende een wijziging van eis, van de zijde van [eiser] ;
- een akte uitlating ter rolle van 2 mei 2017, van de zijde van [gedaagde] .
1.4
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat hij vonnis zal wijzen. De datum daarvoor is nader vastgesteld op vandaag.
De vaststaande feiten
2.1
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2
Bij overeenkomst van 20 december 2012 heeft [eiser] aan [gedaagde] verhuurd een woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] . Het gehuurde betreft een vrijstaand bijgebouw van een verbouwde boerderij, welke laatste door [eiser] wordt bewoond. Het gehuurde werd gestoffeerd, gemeubileerd en met inventaris verhuurd. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van achttien maanden van 1 januari 2013 tot en met 1 juli 2014. De huurprijs was € 700,00 aan kale huur, € 50,00 aan vergoeding voor het gebruik van de meubels en de inventaris en € 150,00 als voorschot op de gas-, water- en elektriciteitskosten en overige voorzieningen zoals internetkosten. [gedaagde] heeft bij aanvang van de huur € 750,00 borg betaald. Op de overeenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte. Er is bij het begin van de huur geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt.
2.3
Met het oog op het verkrijgen van huursubsidie hebben partijen ten behoeve van de belastingdienst in juli 2014 een nieuw huurcontract opgesteld. De nieuwe huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 1 januari 2014 tot 1 januari 2015. Als huurprijs is vermeld € 625,00 aan kale huur en een vergoeding van € 177,00 als voorschot op de gas-, water- en elektriciteitskosten. De borg is aangevuld tot € 800,00.
2.4
Wegens de onderling verslechterde verhoudingen hebben partijen, na aanvankelijke opzegging door [eiser] , in overleg de huurovereenkomst beëindigd per 31 december 2014. Bij e-mail van 5 december 2014 laat [gedaagde] aan [eiser] weten dat zij de borg van
€ 800,00 in mindering brengt op de huur van december 2014 vanwege het gebrek aan vertrouwen. [gedaagde] heeft op 20 december 2014 de sleutels bij [eiser] achtergelaten.
2.5
In een e-mail van 23 december 2014 schrijft [eiser] aan [gedaagde] , voor zover hier van belang:"
(…) Enige weken geleden heb ik u gevraagd wanneer in de week na 22 december, de datum die u opgaf als het tijdstip waarop u het pand op zou leveren, u samen met mij de contractueel verplichte inspectie-ronde zou kunnen maken (zie Algemene Bepalingen). Op dat verzoek hebt u niet geantwoord. Indien u meent geen gevolg aan mijn verzoek te moeten geven zal ik een makelaar vragen mij bij die inspectie te vergezellen zodat de makelaar bij het constateren van eventuele beschadigingen door mij deze kan bevestigen. (…) ".
(…) Enige weken geleden heb ik u gevraagd wanneer in de week na 22 december, de datum die u opgaf als het tijdstip waarop u het pand op zou leveren, u samen met mij de contractueel verplichte inspectie-ronde zou kunnen maken (zie Algemene Bepalingen). Op dat verzoek hebt u niet geantwoord. Indien u meent geen gevolg aan mijn verzoek te moeten geven zal ik een makelaar vragen mij bij die inspectie te vergezellen zodat de makelaar bij het constateren van eventuele beschadigingen door mij deze kan bevestigen. (…) ".
In een e-mail van 29 december 2014 schrijft [gedaagde] aan [eiser] , voor zover hier van belang:"
(…) Maar dat je mij de toegang ontzegt tot de verhuisdozen zodat ik kon inpakken en ik moest dreigen met de politie te bellen voordat je opendeed, was voor mij de druppel. Geen grond om samen het huis door te lopen. ik voel mij bedreigt. Ik heb daarop de politie gebeld en ook het juridisch loket gesproken om de situatie door te nemen en aangegeven dat ik niet samen het huis met jou wil doorlopen (…).". Een gezamenlijke oplevering heeft niet plaatsgevonden.
(…) Maar dat je mij de toegang ontzegt tot de verhuisdozen zodat ik kon inpakken en ik moest dreigen met de politie te bellen voordat je opendeed, was voor mij de druppel. Geen grond om samen het huis door te lopen. ik voel mij bedreigt. Ik heb daarop de politie gebeld en ook het juridisch loket gesproken om de situatie door te nemen en aangegeven dat ik niet samen het huis met jou wil doorlopen (…).". Een gezamenlijke oplevering heeft niet plaatsgevonden.
2.6
Bij aangetekende brief van 15 januari 2015 sommeert [eiser] [gedaagde] de achterstallige huur over december 2014 ad € 800,00 te voldoen. Bij e-mail van 27 februari 2015 (productie 3 dagvaarding) stelt [eiser] [gedaagde] op de hoogte van een groot aantal gebreken die hij stelt in het gehuurde te hebben aangetroffen.
2.7
Bij aangetekende brief van 28 februari 2015 stuurt [eiser] de jaarafrekening 2014 aan [gedaagde] . [eiser] verzoekt [gedaagde] het negatieve saldo van € 1.734,91 per omgaande aan [eiser] over te maken.
2.8
Bij brief van de gemachtigde van [eiser] van 24 maart 2015 wordt [gedaagde] aangemaand en gesommeerd een bedrag van € 4.332,79 aan hoofdsom te voldoen, vermeerderd met € 558,28 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 9,56 aan rente, samen € 4.980,90. De hoofdsom bestaat uit € 1.734,91 aan achterstallige huur op basis van de jaarafrekening 2014 en € 2.597,88 aan "arbeidsuren, kosten en uitgaven ten laste van mevrouw [gedaagde] voor het in orde maken van het pand [adres] (…)." (productie 10 dagvaarding). Op dit bedrag is de borg van € 800,00 reeds in mindering gebracht.
De vordering en het verweer, samengevat en zakelijk weergegeven
3.1
[eiser] vordert, na wijziging van eis bij brief van 24 februari 2017, de veroordeling van [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van € 1.016,04 ter zake van de jaarafrekening 2014, € 1.128,10 ter zake van kosten van schoonmaak en vervanging zaken,
€ 743,95 ter zake van diversen, € 1.627,47 ter zake van (buitengerechtelijke) kosten, vermeerderd met rente van € 89,83 conform de dagvaarding, in totaal € 4.605,39, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde. [eiser] beroep zich voor zijn vordering op de vaststaande feiten en stelt daartoe nog het volgende.
Het gehuurde was volledig gemeubileerd en ingericht en verkeerde in goede staat bij het begin van de huur. Omdat [gedaagde] destijds net was gescheiden, heeft [eiser] een gematigde huur afgesproken. Na anderhalf jaar zou de huur op het gewone peil worden gebracht. Ter compensatie voor de verlaagde huur hebben partijen aanvullende afspraken gemaakt. [gedaagde] zou [eiser] bijstaan bij het onderhoud van huis en tuin. Aan deze afspraken heeft [gedaagde] alleen de eerste maanden gevolg gegeven. In juli 2014 hebben partijen naast de indexering een huurverhoging van € 50,00 afgesproken. [gedaagde] heeft ondanks herhaald verzoek niet meegewerkt aan een gezamenlijke inspectie bij het einde van de huur. Zij is vertrokken zonder een adres achter te laten. Van bedreiging of intimidatie is geen sprake geweest. [eiser] heeft de makelaar gevraagd van de inspectie een rapport op te maken. [gedaagde] heeft zich niet gedragen als een goed huurder. De tuin was slecht onderhouden en het huis was vervuild. [gedaagde] heeft het gehuurde niet in dezelfde staat achtergelaten als de staat waarin zij het gehuurde in gebruik heeft gekregen. [gedaagde] is in verzuim met het betalen van de huur. Verrekening van de waarborgsom is in strijd met
art. 16 van Pro de Algemene Bepalingen. Op grond van deze bepalingen komen alle kosten bij niet tijdige betaling voor rekening van [gedaagde] .
3.2
[gedaagde] heeft verweer gevoerd met als conclusie afwijzing van de vordering van [eiser] . Zij voert daartoe het navolgende aan. De inboedel van het gehuurde was versleten en in duidelijk gebruikte tweedehands staat. De bedragen in de huurovereenkomst strookten niet met de werkelijkheid. [gedaagde] betaalde in 2014 € 742,00 voor de kale huur, € 100,00 voor de inventaris en onderhoud tuin en € 177,00 als voorschot op de servicekosten; zij betaalde dus € 1.019,00 per maand aan huur en voorschot. Van aanvullende afspraken over tuinonderhoud is geen sprake geweest; daarvan blijkt ook niets. De verhoudingen raakten verslechterd doordat [eiser] het gehuurde zonder toestemming heeft betreden en [gedaagde] heeft bedreigd en geïntimideerd. Het gehuurde vertoonde allerlei gebreken. Over 2013 heeft [eiser] een onjuiste jaarafrekening opgesteld die later is gecorrigeerd. De onjuiste opstelling is echter weer terug te vinden in de jaarafrekening 2014; [gedaagde] betwist dan ook de jaarafrekening 2014 die niet is onderbouwd en niet is te verifiëren. [gedaagde] heeft het gehuurde in goede, gebruikte staat opgeleverd, feitelijk zoals zij de woning heeft aangetroffen. De hernieuwde berekening bij brief van 24 februari 2017 acht [gedaagde] in strijd met een goede procesorde. [gedaagde] bestrijdt verder de schadeopstelling van [eiser] ; daarin zitten zaken als achterstallig onderhoud en verbetering van het gehuurde, deze komen niet voor rekening van [gedaagde] . Verder wordt een nieuwprijs gerekend en wordt geen afschrijving toegepast.
De beoordeling
4.1
Voor wat betreft de staat van het gehuurde overweegt de kantonrechter het volgende. Partijen zijn het erover eens dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (hierna: AB) van toepassing zijn. Art. 2.1 AB bepaalt dat [gedaagde] het gehuurde heeft aanvaard in goede staat, zonder gebreken en goed onderhouden. Daarmee is deze bepaling een afwijking van art. 7:224 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Deze laatste bepaling is van semi-dwingend recht zodat [gedaagde] - bij bezwaar - de vernietiging c.q. nietigheid van
art. 2.1 AB bepaling moet inroepen. Dat heeft zij niet gedaan. De kantonrechter neemt dan ook aan dat [gedaagde] het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en goed onderhouden heeft aanvaard. De kantonrechter voegt hier voor de volledigheid aan toe dat uit niets blijkt dat [gedaagde] op enig moment heeft geklaagd over de staat van of over gebreken aan het gehuurde. Ook daaruit valt op te maken dat het gehuurde in goede staat verkeerde.
4.2
Op grond van art. 2.4 AB dient [gedaagde] aan de oplevering mee te werken. [eiser] heeft [gedaagde] om medewerking verzocht. [gedaagde] heeft om haar moverende redenen te kennen gegeven daaraan niet te zullen meewerken (zie punt 2.5 vaststaande feiten). Vervolgens heeft [gedaagde] het gehuurde verlaten zonder adresgegevens achter te laten. Dat dat [gedaagde] besluit niet persoonlijk aanwezig te willen zijn bij de oplevering, ontslaat haar niet van de verplichting aan de oplevering mee te werken. Het lag dus op de weg van [gedaagde] met een tegenvoorstel te komen om tot oplevering over te gaan. Zo had zij een andere persoon kunnen aanwijzen om namens haar bij de oplevering aanwezig te zijn. Dat heeft zij nagelaten en dat komt voor haar risico. Gelet op de laatste zin van art. 2.4 AB worden de bevindingen van de makelaar in het opleverrapport voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs door [gedaagde] . In dit verband wijst de kanonrechter erop dat [gedaagde] ter comparitie heeft verklaard dat zij het gehuurde onverhoeds heeft verlaten. Ook erkent [gedaagde] dat zij het beddengoed en de handdoeken niet heeft gewassen en geen gaten in de muren heeft dicht gemaakt. Dat deze gaten er al zaten bij de aanvaarding van het gehuurde, staat niet vast. Gelet op de bevindingen van de makelaar neemt de kantonrechter aan dat [gedaagde] het gehuurde niet in dezelfde goede staat heeft achtergelaten als de staat waarin zij het gehuurde heeft aanvaard.
4.3
Gelet op art. 7:218 BW Pro en op wat de kantonrechter hierboven heeft overwogen in
punt 4.1 wordt alle schade aan het gehuurde vermoed door toedoen van [gedaagde] te zijn ontstaan. De kantonrechter verwijst hiervoor tevens naar art. 12.6 AB.
4.4
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de schadeopstelling in de brief van 24 februari 2017 in strijd is met een goede procesorde. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Ter comparitie hebben partijen afgesproken dat [eiser] aan [gedaagde] betere specificaties van zijn vorderingen zou geven met onderbouwing, een nieuwe berekening zou opstellen en een schikkingsvoorstel zou doen met inachtneming van wat er ter comparitie is besproken. Dat heeft [eiser] bij brief van 24 februari 2017 gedaan. Het gaat dan niet aan dat [gedaagde] vervolgens aanvoert dat dit in strijd is met een goede procesorde. De kantonrechter wijst er bovendien op dat [gedaagde] voldoende tijd heeft gekregen op een en ander te reageren. De kantonrechter verwerpt dus dit verweer. Daarmee staat de kantonrechter op de voet van
art. 130 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering de eiswijziging toe.
4.5
Op grond van art. 2.6 AB mag [eiser] zonder ingebrekestelling de onderhouds- en herstelwerkzaamheden voor rekening van [gedaagde] (laten) uitvoeren, wanneer [gedaagde] daaraan geen uitvoering geeft. In dit verband overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] zonder achterlating van haar adresgegeven is vertrokken. Op aangetekende brieven werd niet gereageerd. [eiser] mocht daaruit afleiden dat [gedaagde] niet tot uitvoering van onderhoud of herstel bereid zou zijn. Dat betekent dat de onderhouds- en herstelkosten voor rekening van [gedaagde] kunnen worden gebracht. De kantonrechter zal dan ook hierna beoordelen welke werkzaamheden voor vergoeding in aanmerking komen, zulks op basis van de brief van 24 februari 2017. Daarbij verwijst de kantonrechter naar het Besluit kleine herstellingen van 8 april 2003, horende bij art. 7:240 BW Pro.
4.6
Voor wat betreft de onderhouds- en herstelwerkzaamheden heeft [eiser] een aangepaste berekening overgelegd (Claim II). De kantonrechter verwijst naar het Besluit kleine herstellingen van 8 april 2003, meer bepaald artikel 1 sub Pro a, b, c, g, i, l, n, p, q, en t. Verder wijst de kantonrechter op art. 7:218 BW Pro op grond waarvan schade wordt vermoed door toedoen van [gedaagde] te zijn ontstaan (zie ook hierboven 4.3). Tot slot verwijst de kantonrechter naar het opleverrapport van de heer E. Appeldorn van 6 januari 2015. Op grond van art. 2.4 AB wordt deze voor juist gehouden. Daaruit volgt dat het gehuurde niet schoon is opgeleverd en dat er beschadigingen aan het gehuurde zijn. [gedaagde] heeft erkend dat zij het bedden- en linnengoed niet gewassen heeft bij het verlaten van het gehuurde. De opgegeven arbeidsuren betreffende wassen, schoonmaak en schilderwerk komen de kantonrechter niet onaannemelijk voor als wordt bedacht dat de gordijnen moesten worden afgehaald, gewassen, gestreken en weer opgehangen. Ook het beddengoed is gewassen en gestreken en de bedden zijn weer opgemaakt door [eiser] . Een tarief van € 15,00 per uur acht de kantonrechter redelijk, zodat toewijsbaar is € 420,00.
Voor wat betreft de post Vervanging defecte inventaris overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] heeft erkend c.q. dat uit de stukken (e-mails 4 en 5 december 2014) blijkt dat de salontafel door haar is beschadigd, dat er een lampje kapot is gegaan en dat er servies beschadigd is geraakt. Daarnaast dient zij op grond van het Besluit kleine herstellingen lampen en dergelijke te vervangen als deze kapot zijn gegaan (art 1 d). De gespecificeerde kosten acht de kantonrechter toewijsbaar inclusief de vervanging van de Keramag wastafel. Niet gebleken is dat de beschadiging van de wastafel (zie de foto's overgelegd bij conclusie van repliek) al bij de aanvang van de huur aanwezig was. Op de salontafel en de wastafel heeft [eiser] een afschrijving toegepast van 50% respectievelijk 75%; de kantonrechter acht dit redelijk. Op de vervanging van het beschadigde serviesgoed past de kantonrechter geen afschrijving toe. De kosten voor het afstellen van de satellietschotel wijst de kantonrechter af nu hij daarvoor geen factuur bij de stukken heeft aangetroffen.
De kosten van € 8,50 en € 45,00 om de verstopte leidingen gangbaar te maken wijst de kantonrechter eveneens toe.
Op grond van art. 1 sub l van Pro het Besluit kleine herstellingen behoorde [gedaagde] het tuinonderhoud te doen. Onweersproken is gesteld dat [gedaagde] over een afgescheiden deel van de tuin met eigen terras beschikte. [gedaagde] heeft erkend dat zij geen tuinonderhoud heeft gedaan. Uit de beschrijving van de makelaar volgt dat de tuin verwaarloosd is achtergelaten bij het verlaten van het gehuurde. [eiser] claimt drie volle dagen werk. De kantonrechter mist een specificatie van de verrichte werkzaamheden. Ook een offerte waaruit de noodzaak tot de werkzaamheden zou kunnen blijken ontbreekt. Drie volle dagen lijkt de kantonrechter nogal fors. Gelet hierop zal de kantonrechter de uren matigen tot twee dagen werk, zodat toewijsbaar is 16 uren keer € 15,00.
De factuur van WAZORiool van € 292,95 acht de kantonrechter toewijsbaar, mede gelet op art. 1 sub n van Pro het Besluit kleine herstellingen. [eiser] heeft bij conclusie van repliek uitgebreid uiteengezet hoe de verstopping zich heeft voorgedaan en [gedaagde] heeft ter comparitie erkend dat zij haar hond meerdere malen onder de douche heeft gedaan. Voldoende aannemelijk is daarmee geworden dat de verstopping daarmee van doen heeft.
De kantonrechter acht niet toewijsbaar de Alfi koffiekan nu geen inventarislijst is overgelegd en [gedaagde] heeft verklaard dat zij van deze koffiekan geen weet heeft.
Wel toewijsbaar acht de kantonrechter € 200,00 aan huurbijtelling, zulks gelet op
art. 2.7 AB.
Tot slot acht de kantonrechter toewijsbaar de kosten voor de reparatie van de magnetron nu deze schade wordt vermoed door toedoen van [gedaagde] te zijn ontstaan. Wel past de kantonrechter een afschrijving van 50% toe nu het een al wat oudere magnetron is.
4.7
Met betrekking tot de jaarrekening 2014 overweegt de kantonrechter het volgende. [eiser] heeft een herziene jaarrekening 2014 overgelegd inclusief onderliggende stukken zoals facturen en bankafschrijvingen. Daarmee is een voldoende onderbouwing gegeven van de betreffende posten. Een en ander is door [gedaagde] in haar akte van 2 mei 2017 onder randnummer 6 niet voldoende weersproken. De teruggave van € 196,23 is al op het definitieve bedrag in mindering gebracht. In dit bedrag is de verrekende borg van € 800,00 al verdisconteerd. De kantonrechter verwijst voor zoveel nodig naar de mail van [gedaagde] van 8 juli 2014 (laatste bijlage bij de brief van 24 februari 2017) waaruit volgt dat de huur met ingang van 1 juli 2017 is verhoogd met de indexering en met € 50,00 per maand, en tevens dat de 'servicekosten' met € 50,00 per maand zijn verhoogd. Gelet hierop komen de kantonrechter de huurverplichtingen over 2014, zoals deze door [eiser] op pagina 1 van zijn berekening zijn weergegeven, juist voor. De berekening van [eiser] is gebaseerd op dezelfde systematiek als de jaarrekening van 2013 en deze is door [gedaagde] voldaan (zie de e-mail van [gedaagde] van 19 februari 2014 bij conclusie van repliek), zoals [eiser] onweersproken heeft gesteld. Gelet op een en ander acht de kantonrechter het gevorderde bedrag van € 1.016,04 toewijsbaar.
4.8
Op grond van al het voorgaande komt de kantonrechter tot de volgende opstelling:
- jaarrekening 2014 € 1.016,04
- vervanging defecte inventaris € 1.019,60
- onderhoud tuin € 240,00
- ontstoppen riolering € 53,50
- ontstoppen riolering € 292,95
- week huur € 200,00
- herstel magnetron
€ 50,50
€ 50,50
totaal € 2.872,59
4.9
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen niet voor toewijzing in aanmerking nu een aanmaning als bedoeld in art. 6:96 lid 6 BW Pro ontbreekt.
4.1
Bij dagvaarding vordert [eiser] de wettelijke handelsrente als bedoeld in art. 6:119a BW. Aangezien het in deze niet om een handelsovereenkomst gaat, is deze rente niet toewijsbaar. Toewijsbaar is de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro. Voor wat betreft de huur over december 2014 is het verzuim op 1 december 2014 ingetreden. Voor wat betreft het overige hanteert de kantonrechter 29 maart 2015 (ingebrekestelling van 24 maart 2015) als verzuimdatum.
4.11
[gedaagde] krijgt overwegend ongelijk. De kantonrechter zal haar veroordelen in de kosten van de procedure, zoals hierna bij de beslissing is vermeld. De kantonrechter rekent
€ 200,00 per punt volgens het liquidatietarief kanton.
De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 2.872,59 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 800,00 vanaf 1 december 2014 en over € 2.872,59 vanaf 29 maart 2015 tot aan de dag van volledige betaling;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 96,16 aan dagvaardingskosten, € 221,00 aan vast recht en € 700,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2017.
typ/conc: 552 / GJJS
coll: