Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 5428357 \ CV EXPL 16-11475
vonnis van de kantonrechter d.d. 3 oktober 2017
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ STEGENGA B.V.,
gevestigd te Harlingen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. P. van Eijk,
tegen
[gedaagde 1] ,
en
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procederende met toevoeging,
gemachtigde: mr. A.L. van Onna.
Partijen zullen hierna Stegenga en [gedaagden] worden genoemd, en gedaagden afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
Procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de akte houdende overlegging producties;
- de akte eiswijziging;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie;
- de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek en eisvermeerdering in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie, tevens akte uitlating producties in conventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Motivering
De feiten
in conventie en in reconventie
2.1.
Tussen [gedaagden] en Stegenga is op 11 februari 2016 een overeenkomst tot stand gekomen (hierna: de overeenkomst) ter zake de verkoop van de onroerende zaak aan de [adres] (hierna: de woning). In de overeenkomst, met als titel "Opdracht tot dienstverlening" is het volgende, voor zover thans van belang, bepaald:
"(…) De opdrachtgever heeft op 11 februari 2016 aan het NVM-lid een door deze aanvaarde opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de verkoop van[adres](…).
De Courtage bedraagt 1,65 % (excl. BTW) 2,00 % (incl. BTW) van de koopsom en € 350,= (incl. BTW) opnamekosten.
(…)
Alle uit hoofde van deze opdracht verschuldigde vergoedingen, zullen door opdrachtgever worden overgemaakt op bankrekeningnummer: (…) t.n.v. Stegenga Makelaars.
1. Tenzij uit doorhalingen anders blijkt, stemt de opdrachtgever er mee in dat:
(…)
b. De notaris vóór het verlijden van de akte van levering aan het NVM-lid een exemplaar van het concept van de notariele akte en de nota van afrekening ter inzage verstrekt en, indien en voor zover de opdrachtgever op dat moment nog courtage, verschotten of andere koste verschuldigd is, deze bij het passeren van de akte van levering verrekent;
(…)".
2.2.
Op de overeenkomst zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). In de algemene voorwaarden is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald:
"Deel 1: Algemeen
(…)
Artikel 6: Einde van de opdracht
(…)
2 De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de overeengekomen prestatie is geleverd of - in geval van bemiddeling door de makelaar - de beoogde overeenkomst tussen de betreffende partijen als gevolg van door hem verleende diensten tot stand is gekomen. Bij koop van een woning door een consument is pas sprake van een overeenkomst als de koop is vastgelegd in een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. Het vervuld zijn doet niet af aan zijn uit die opdracht voortvloeiende verplichting om de consument bij de afwikkeling te begeleiden. (…)
Artikel 10: Betaling
1 De consument betaalt de makelaar voor de dienstverlening conform de gemaakte afspraken.
2 De makelaar stuurt de consument een behoorlijk gespecificeerde factuur waarin een redelijke betalingstermijn wordt vermeld.
3 Indien de consument niet binnen de in de factuur gestelde termijn betaalt, stuurt de makelaar hem een betalingsherinnering waarin de consument de gelegenheid wordt geboden alsnog binnen 2 weken na ontvangst van de herinnering te betalen.
4 Indien de consument ook aan de in lid 3 genoemde betalingsherinnering geen gevolg geeft, is hij in verzuim en is de makelaar gerechtigd de wettelijke rente in meerdering te brengen.
(…)
6 In geval een opdracht wordt verstrekt door méér dan één persoon, is ieder van hen hoofdelijk aansprakelijk voor het betalen van al het verschuldigde uit welke hoofde dan ook.
(…)
Deel 2: Bemiddeling
Artikel 11: Opdracht tot bemiddelingen, deeldiensten
De kern van een opdracht tot bemiddeling betreft het geven van advies over en het voeren van onderhandelingen. De opdracht tot bemiddeling kan uitgebreid worden met onder meer de volgende diensten:
(…)
In plaats van een opdracht tot bemiddeling kan ook apart een opdracht verstrekt worden. Onder aan de consument te verlenen deeldiensten kan verder ondermeer worden verstaan:
- opstellen van een koopovereenkomst zonder dat sprake is van bemiddeling;
(…)
Artikel 14: Courtage
1 De consument is de makelaar courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt. (…)
2 Tenzij anders overeengekomen is courtage ter zake van bemiddeling bij koop of verkoop van een onroerende zaak eerst opeisbaar ten tijde van de juridische levering van de onroerende zaak bij de notaris zonder dat de consument over de periode tussen de verschuldigdheid van de courtage en de opeisbaarheid daarvan rente is verschuldigd aan de makelaar.
Wanneer vast staat dat een tot stand gekomen overeenkomst niet leidt tot een juridische levering van een onroerende zaak bij de notaris en de makelaar recht heeft op courtage, is de courtage vanaf dat moment opeisbaar."
(…)".
2.3.
Voorafgaand aan de definitieve verkoop van de woning, hebben onderhandelingen plaatsgevonden met een andere, aspirant koper (hierna: de eerste koper). In dat verband heeft [gedaagde 1] bij e-mailbericht van 4 mei 2016 het volgende aan Stegenga geschreven:
"Op de vraag van koper om de vloeren kaal op te leveren wordt alles verwijdert behalve de vloer van de winkel. Dit is speciaal gelegd en gelijmd en isolerend. Verder wordt alles verwijdert. Van de cv hoor ik vandaag van [Naam 2] wat hiermee te doen. Er wordt in ieder geval geen kosten gemaakt voor verwijdering, want alles werkt. Ik geef u vandaag door wat [bedrijf] betreft.".
Bij e-mailbericht van 10 mei 2016 heeft [gedaagde 1] , voor zover van belang, het volgende aan Stegenga geschreven:
"CV ketel gaat er uit.
Wanneer dat gebeurt is nog niet bekend, maar wel in de 4 week die ik nodig ben voor verhuizing, na betekening. (…)".
Bij e-mail bericht van dezelfde dag, 10 mei 2016, heeft Stegenga de volgende reactie naar [gedaagde 1] gestuurd:
"Bedankt voor uw reactie. Wij zullen de koper hiervan op de hoogte stellen en het aanpassen op de Lijst van Zaken. Wanneer schikt het u om langs kantoor te komen en deze Lijst te tekenen? (…)".
2.4.
Op 12 mei 2016 is een koopovereenkomst ter zake de woning met de eerste koper tot stand gekomen, waarin een financieel voorbehoud is opgenomen. De eerste koper heeft zich vervolgens op de overeengekomen ontbindende voorwaarde beroepen, waarna de desbetreffende koopovereenkomst op 25 mei 2016 is ontbonden.
2.5.
Op 10 juni 2016 is een nieuwe koopovereenkomst ter zake de woning tot stand gekomen tussen [gedaagden] als verkoper en de heer [koper naam 1] en mevrouw [koper naam 2] als koper (hierna: de koper), waarbij de koopsom is gesteld op € 222.000,00 k.k. Aan de koopovereenkomst is een "Lijst van Zaken" (hierna: de lijst van zaken) gehecht. [gedaagden] en de koper hebben zowel de koopovereenkomst als de lijst van zaken ondertekend. In de koopovereenkomst, waarin abusievelijk als geboortedatum van [gedaagde 1] 22 mei 2016 staat vermeld, is 30 september 2016 als datum voor het passeren van de akte van levering afgesproken.
2.6.
Stegenga heeft een courtagenota d.d. 13 juni 2016 ad (1,65 % van € 222.000,00 vermeerderd met 21% BTW =) € 4.432,23 aan Kooijman Autar Notarissen (hierna: de notaris) gestuurd. Bij e-mailbericht van 11 juli 2016 heeft de notaris, voor zover van belang, het volgende aan Stegenga meegedeeld:
" Bij deze wil ik u mede delen dat de verkoper dhr. [gedaagde 1] ons uitdrukkelijk heeft verzocht uw courtage nota niet op te nemen in zijn rekening en dat wij u geen kopie van zijn nota aan u mogen toesturen.
Als u vragen heeft over het bovenstaande verzoek ik hierover contact op te nemen met de heer [gedaagde 1] . (…)".
2.7.
Bij e-mailbericht van 18 juli 2016 heeft [gedaagde 1] aan de koper het volgende geschreven:
"Hierbij gevoegd de lijst van zaken.
Deze is iets verandert tijdens de eerste koper.
Met geel aangeduide punten zijn niet meer aanwezig
Graag je akkoord hiervoor."
Op de desbetreffende, als bijlage meegestuurde, lijst van zaken zijn de volgende zaken met geel aangeduid: zonwering binnen; gordijnrails; gordijnen/vitrages; vloerbedekking, parketvloer/laminaat; verlichting.
Dezelfde dag heeft de koper bij e-mailbericht de volgende reactie, voor zover van belang, aan [gedaagden] gestuurd:
"Dank voor je mail.
Allereerst is er getekend voor een andere lijst. Op die lijst heb is het bod gebaseerd en was zelfs een onderdeel van het specifieke onderhandeltraject (namelijk mijn verhoging van 210k naar 222k). Naar nu blijkt is zonwering binnen, gordijnrails en gordijnen/vitrages niet meer aanwezig. Dat beïnvloedt het bod. Ik kan dus ook geen akkoord geven. (…) Graag via de makelaar laten lopen, dat voorkomt onduidelijkheden."
Bij e-mailbericht en aangetekende brief van 19 juli 2017 heeft de koper [gedaagden] in gebreke gesteld ter zake het niet meer beschikbaar zijn van een aantal zaken die op de door [gedaagden] en de koper op 10 juni 2016 ondertekende lijst van zaken stond vermeld.
2.8.
Bij e-mailbericht van 19 juli 2016 heeft [gedaagden] het volgende aan Stegenga geschreven:
"Op aanwijzing van 1e koper heb ik gehandeld voor vlotte verkoop. Daarbij heb ik zoveel mogelijk verwijderd omdat dit volgens ons en u ten goede kwam inzake de verkoop. Bij de 2e koper is deze lijst niet gewijzigd, en is getekend voor de 1e lijst. wel heb ik dat medegedeeld aan u. Nu gaat de koper hier niet mee akkoord. Het is nu aan u om dit te verklaren. Voor mij blijft de verkoopprijs 222.000 euro".
Bij e-mailbericht van dezelfde dag, 19 juli 2016, heeft Stegenga de volgende reactie aan [gedaagden] gestuurd:
"Bij deze ontvangt u het mailverkeer omtrent de onderhandelingen en uw akkoord daarop. Tevens ontvangt u de nieuw opgestelde lijst van zaken door u getekend op 09-06. Als laatste ontvangt u een 2 tal foto's welke ik vandaag heb genomen. Ik heb meerdere genomen en ook doorgezonden aan de koper van uw woning. Hij blijft bij zijn standpunt.".
2.9.
Bij e-mailbericht en aangetekende brief van 21 juli 2016 heeft (de gemachtigde van) Stegenga aan [gedaagden] geschreven dat hij op grond van de overeenkomst en de algemene voorwaarden courtage ad € 4.432,23 verschuldigd is die rechtstreeks door de passerend notaris dient te worden voldaan uit de door hem te ontvangen koopprijs van de woning. Tevens heeft de gemachtigde van Stegenga aan [gedaagden] geschreven dat hij eenmalig in de gelegenheid wordt gesteld te bevestigen dat hij alsnog opdracht zal geven aan de notaris om de courtagenota uit de te ontvangen koopsom te voldoen.
2.10.
Bij e-mailbericht van dezelfde dag, 21 juli 2016, heeft [gedaagde 1] het volgende aan Stegenga geschreven:
"Geachte heer,
Ik vind het voorbarig als u stelt dat ik de courtage niet wil voldoen aan Stegenga makelaar. Ben zeker bereid om dit te voldoen, maar dit kantoor heeft zeer veel fouten gemaakt waar ik nu voor aangesproken wordt.
Daarna zal worden afgerekend.
Onze advocaat heeft nu deze zaak onder handen, en u zal tzt van ons horen.
Groet,
[gedaagde 1] ".
2.11.
Op 21 juli 2016 is de koopovereenkomst ingeschreven bij het kadaster.
2.12.
Op 25 augustus 2016 heeft Stegenga conservatoir verhaalsbeslag laten leggen op de woning ten laste van [gedaagden]
2.13.
Op 7 oktober 2016 heeft de levering van de woning aan de koper plaatsgevonden.
2.14.
[gedaagden] heeft de courtage tot op heden onbetaald gelaten.
Het geschil
in conventie
3.1.
Stegenga vordert na eiswijziging - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling aan Stegenga van:
I. een bedrag ad € 4.432,23, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 september 2016, althans de dag waarop dit bedrag opeisbaar wordt, althans een in goede justitie te bepalen dag, tot de dag der algehele voldoening;
II. een bedrag ad € 568,22 ter zake buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding althans een in goede justitie te bepalen datum;
III. de proceskosten met inbegrip van de kosten van het ten laste van [gedaagden] gelegde beslag, te vermeerderen met nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn van voldoening tot de dag der algehele voldoening.
3.2.
[gedaagden] heeft verweer gevoerd.
in reconventie
3.3.
[gedaagden] vordert na eisvermeerdering - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. dat de overeenkomst tussen partijen geheel, dan wel gedeeltelijk wordt ontbonden;
II. dat Stegenga wordt veroordeeld tot betaling, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, van een bedrag van:
- € 423,50 incl. 21% BTW ter zake van advocaatkosten;
- € 249,79 incl. 21% BTW ter zake van herinrichtingskosten;
- € 225,00 excl. 21% BTW ter zake van opslagkosten;
- € 1.380,00 ter zake viermaal de maandelijkse huurprijs ad € 345,00 vanaf 1 mei 2016;
- € 500,00 ter zake van notariskosten;
III. dat Stegenga wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.4.
Stegenga heeft verweer gevoerd.
3.5.
Op de stellingen en verweren van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
De standpunten van partijen en de beoordeling daarvan
in conventie
4.1.
[gedaagden] heeft zich allereerst beroepen op mogelijke schending van artikel 21 Rv en van het beginsel van hoor en wederhoor, voor het geval de door Stegenga bij dagvaarding toegezegde producties 1 tot en met 11 - die [gedaagden] niet bij dagvaarding hebben bereikt - afwijken van de bij het beslagrekest overgelegde producties. Stegenga heeft hier tegenover gesteld dat de desbetreffende producties dezelfde waren als de producties die reeds aan het aan [gedaagden] betekende beslagexploot waren gehecht terwijl [gedaagden] de inhoud ervan bovendien al voor de procedure kende, althans werd verondersteld te kennen. [gedaagden] heeft voormeld verweer van Stegenga c.s. onweersproken gelaten.
4.2.
Gelet op hetgeen partijen naar voren hebben gebracht en gelet op het feit dat [gedaagden] in latere processtukken niet meer is teruggekomen op zijn voorwaardelijke beroep op schending van artikel 21 Rv en/of het beginsel van hoor en wederhoor, overweegt de kantonrechter dat [gedaagden] , voor zover hij zijn beroep ter zake wenst te handhaven, onvoldoende heeft gesteld dat de daarbij door hem gestelde voorwaarde in vervulling is gegaan en dat hij in zijn processuele belangen is geschaad. De kantonrechter zal dan ook voorbij gaan aan het door [gedaagden] voorwaardelijk gedane beroep ter zake.
Bemiddelingsovereenkomst
4.3.
Stegenga legt aan haar vorderingen ten grondslag de overeenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden. [gedaagden] heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat hij geen courtage verschuldigd is omdat er geen bemiddelingsovereenkomst ex artikel 7:425 BW tussen partijen tot stand is gekomen, zodat artikel 14 lid 1 en 2 van de algemene voorwaarden niet op de overeenkomst (tot opdracht) van toepassing is.
4.4.
[gedaagden] heeft in dat verband aangevoerd dat in de tekst van de overeenkomst tussen partijen enkel wordt vermeld dat het gaat om een opdracht tot het verlenen van diensten en dat met geen woord over bemiddeling wordt gerept. Uit artikel 11 van de algemene voorwaarden blijkt voorts dat er ook andere overeenkomsten kunnen zijn dan een bemiddelingsovereenkomst in die zin dat apart een opdracht kan worden verstrekt. Het enkele feit dat de opdracht in de overeenkomst tussen partijen vaag geredigeerd is wil niet zeggen dat partijen dan dus bedoeld hebben een bemiddelingsovereenkomst tot stand te laten komen, temeer nu - naar de kantonrechter begrijpt - Stegenga feitelijk alleen een koopovereenkomst heeft opgesteld, aldus [gedaagden]
4.5.
Stegenga heeft daar - samengevat - tegenover gesteld dat de titel die een overeenkomst draagt niet beslissend is voor de juridische kwalificatie ervan maar dat mede van belang is de uitleg en inhoud van de overeenkomst en de rechten en verplichtingen die daaruit voor partijen voortvloeien. De overeenkomst voldoet volgens Stegenga aan de definitie van een bemiddelingsovereenkomst ex artikel 7:425 BW nu de overeenkomst werkzaamheden betreft die erop gericht zijn een koopovereenkomst ter zake de woning tot stand te brengen tussen [gedaagden] als opdrachtgever en derden, tegen betaling, hetgeen ook feitelijk is gebeurd. Als de inhoud van de opdracht een andere zou zijn geweest - en dus niet een 'standaard' opdracht aan een verkoopmakelaar betrof - had het voor de hand gelegen dat dit specifiek benoemd was in de overeenkomst. Bovendien zijn de overige stellingen van [gedaagden] - die juist gericht zijn op het toerekenbaar door Stegenga tekortschieten in de werkzaamheden die zien op het tot stand brengen van de verkoopovereenkomst - tegenstrijdig aan het standpunt dat op grond van de overeenkomst geen bemiddeling werd verwacht van de makelaar, aldus Stegenga.
4.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vooropgesteld wordt dat het bij de uitleg van de bepalingen van de overeenkomst niet slechts gaat om een (zuiver) taalkundige uitleg - die overigens in praktisch opzicht vaak wel van groot belang is - maar dat het tevens aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Steeds zijn daarbij van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de overeenkomst tussen partijen dient te worden gekwalificeerd als een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW. Weliswaar wordt de bemiddelingsovereenkomst (als species van de opdrachtovereenkomst) in de tekst niet letterlijk benoemd, maar een taalkundige uitleg van de overeenkomst sluit (gelet op de algemene bewoordingen van de tekst) naar het oordeel van de kantonrechter desalniettemin niet uit dat het gaat om een bemiddelingsovereenkomst. Integendeel, nu in de overeenkomst onder andere tevens afspraken zijn gemaakt over advertentiekosten, waarmee is overeengekomen dat Stegenga ook op dat punt (mogelijk) werkzaamheden zou gaan verrichten, ligt op basis van een taalkundige uitleg van de overeenkomst het meest voor de hand dat sprake is van een bemiddelingsovereenkomst. Daarbij komt dat het, zoals Stegenga ook heeft aangevoerd, gebruikelijk is dat de werkzaamheden van een ingeschakelde makelaar bij de verkoop van een woning zien op bemiddeling en dat, als hiervan wordt afgeweken, het voor de hand zou hebben gelegen dat partijen dit expliciet in de overeenkomst zouden hebben vermeld. De enkele stelling van [gedaagden] dat in de algemene voorwaarden de mogelijkheid wordt benoemd om apart een opdracht te verstrekken in plaats van een bemiddelingsovereenkomst acht de kantonrechter in dit verband onvoldoende. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt dan ook - gelet op het voorgaande - met zich dat partijen een bemiddelingsovereenkomst zijn overeengekomen, zodat Stegenga uit hoofde van artikel 14.1. en 14.2. van de algemene voorwaarden in beginsel recht heeft op courtage. Dat [gedaagden] zich thans op het standpunt stelt dat Stegenga toerekenbaar tekort is geschoten, onder andere omdat zij geen bemiddelingswerkzaamheden (bijvoorbeeld het vinden van een koper voor de woning) zou hebben uitgevoerd maar enkel een koopovereenkomst zou hebben opgesteld, maakt niet dat de overeenkomst anders gekwalificeerd zou moeten worden. Het lijkt daarentegen juist te wijzen op erkenning door [gedaagden] dat is overeengekomen dat Stegenga bemiddelingswerkzaamheden zou uitvoeren.
Toerekenbare tekortkoming
4.8.
[gedaagden] heeft subsidiair als verweer aangevoerd dat Stegenga toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de overeenkomst en heeft daartoe - samengevat - het volgende naar voren gebracht. Stegenga heeft een koopovereenkomst opgesteld waarin veel fouten zaten (terwijl [gedaagden] onheus werd bejegend door Stegenga toen hij haar op fouten in de concept-koopovereenkomst wees) en ze heeft op incorrecte wijze een lijst van zaken opgesteld, waarna Stegenga zich volledig heeft teruggetrokken. [gedaagden] was in de veronderstelling dat Stegenga de lijst van zaken nog zou aanpassen en heeft dit ook uitdrukkelijk gemeld bij de ondertekening van de koopovereenkomst. Gelet op artikel 6 lid 2 van de algemene voorwaarden en op basis van het Haveltex criterium mocht [gedaagden] verwachten dat Stegenga hem verder zou begeleiden tot en met de levering, hetgeen - naar de koper kan bevestigen - niet is gebeurd, aldus [gedaagden] Stegenga heeft namelijk - ondanks het verzoek van [gedaagden] hiertoe - niets gedaan om [gedaagden] te begeleiden toen er problemen met de koper optraden in verband met de foutieve lijst van zaken. Er was geen overeenstemming over de lijst van zaken tussen koper en verkoper, waarmee duidelijk is dat Stegenga ook niet aan haar verplichting heeft voldaan om de 'beoogde' koopovereenkomst op te stellen. Voorts heeft Stegenga volgens [gedaagden] zonder zijn medeweten en toestemming foto's gemaakt van de woning en deze doorgestuurd naar de koper. Daarnaast heeft Stegenga, die zelf zegt dat zij verplicht was een koper te vinden, niets ondernomen op dat gebied; de twee kopers hebben zichzelf aangediend. Van het 'geven van advies over en het voeren van onderhandelingen', hetgeen op basis van artikel 11 van de algemene voorwaarden de kern van de bemiddelingswerkzaamheden van Stegenga zou moeten zijn, is geen sprake geweest, aldus [gedaagden]
4.9.
Stegenga heeft weersproken dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst en heeft daartoe - samengevat - het volgende aangevoerd. Betwist wordt de stelling van [gedaagden] dat hij de koopovereenkomst en de lijst van zaken - die blijkens de correspondentie met de koper (r.o. 2.7.) uitdrukkelijk onderwerp van de onderhandelingen en de uiteindelijk overeengekomen koopsom is geweest - zou hebben ondertekend in de veronderstelling dat deze nog (door Stegenga) aangepast zou worden. Niet afgesproken is dat Stegenga de lijst van zaken zou aanpassen en [gedaagden] heeft dit bij het ondertekenen van de stukken ook niet aangegeven. En als [gedaagden] daadwerkelijk in de veronderstelling was dat de lijst van zaken nog zou worden aangepast dan had hij deze niet moeten ondertekenen. Dat hij dit wel heeft gedaan kan Stegenga niet worden aangerekend. Het was aan de houding van [gedaagden] te wijten dat de transactie met de koper op enig moment op losse schroeven kwam te staan, nu [gedaagden] de koopovereenkomst niet wenste na te komen. Evenmin valt in dat verband Stegenga een verwijt te maken dat zij - naar [gedaagden] stelt - geen werkzaamheden heeft verricht toen [gedaagden] in conflict raakte met de koper in verband met de lijst van zaken. Immers, [gedaagden] kwam ten onrechte de afspraken met de koper niet na. Bovendien heeft Stegenga wel degelijk getracht de impasse tussen [gedaagden] en de koper te doorbreken door het organiseren van een vooroplevering.
4.10.
De kantonrechter overweegt als volgt. Uitgangspunt bij de beoordeling van de vraag of Stegenga te kort is geschoten in haar verplichting om als makelaar de belangen van [gedaagden] te behartigen is dat de makelaar tegenover zijn opdrachtgever de zorg dient te betrachten die in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht. Een makelaar die namens de verkoper bemiddelt bij de verkoop en in dat verband een koopovereenkomst opstelt, dient bij de informatieverstrekking aan de koper de zorgvuldigheid in acht te nemen die mede gelet op haar positie in het maatschappelijk verkeer van haar mag worden gevergd.
4.11.
Naar oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagden] onvoldoende gesteld dat Stegenga op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst met de koper op de hoogte was of had kunnen of behoren te zijn van de onjuistheid van de lijst van zaken, laat staan dat afgesproken was dat zij deze lijst zou aanpassen. De door [gedaagden] in het geding gebrachte e-mailberichten van 4 en 10 mei 2016 (r.o. 2.3.) acht de kantonrechter in dit verband onvoldoende. Immers, de inhoud van voormelde e-mailberichten zag op de onderhandelingen met de eerste koper. Bovendien blijkt daaruit niet dat de zaken die later met geel zijn gemarkeerd door [gedaagden] daadwerkelijk uit de woning waren gehaald, maar blijkt slechts van een voornemen daartoe. De enkele stelling van [gedaagden] dat hij reeds bij het ondertekenen van de koopovereenkomst zou hebben aangegeven dat de lijst van zaken gewijzigd moest worden - zonder dat [gedaagden] aangeeft op welke wijze de lijst dan aangepast zou of had moeten worden - wordt in het licht van het voorgaande onvoldoende geacht. Dat de koopovereenkomst volgens [gedaagden] niet de definitieve versie was omdat er een verkeerde geboortedatum in stond vermeld brengt evenmin met zich dat afgesproken was dat de lijst van zaken zou worden aangepast. De kantonrechter is van oordeel dat het op de weg van [gedaagden] had gelegen om de koper (en/of de makelaar) bij ondertekening van de lijst van zaken in te lichten over de daadwerkelijke situatie in de woning, temeer nu uit het
e-mailbericht van de koper van 18 juli 2016 blijkt dat juist de ontbrekende zaken op de lijst van belang voor hem waren om te komen tot de uiteindelijk overeengekomen koopsom, hetgeen [gedaagden] niet heeft betwist. Nu [gedaagden] daarentegen - in de wetenschap dat de lijst niet klopte - deze wel heeft ondertekend was hij, zoals Stegenga ook heeft aangevoerd, gehouden tot nakoming van de overeenkomst. Dat Stegenga haar taak niet naar behoren zou hebben vervuld omdat niet de door partijen beoogde overeenkomst tot stand is gekomen, valt Stegenga op grond van het voorgaande dan ook niet te verwijten, maar dient voor rekening en risico van [gedaagden] te blijven. De enkele stelling, zonder nadere onderbouwing, dat Stegenga geen rol zou hebben gespeeld in de onderhandelingen met de koper en niets zou hebben bijgedragen aan de totstandkoming van de koopovereenkomst en aan de begeleiding nadien wordt - mede gelet op de gemotiveerde betwisting ervan - onvoldoende geacht. Daartoe wordt onder meer in aanmerking genomen het - als zodanig niet weersproken - door Stegenga gedane voorstel om een vooroplevering te organiseren. Dat de twee kopers zich 'uit zichzelf' zouden hebben aangemeld brengt - wat daar ook van zij - evenmin met zich dat de makelaar tekort is geschoten. Ook de stelling van [gedaagden] dat de koopovereenkomst fouten bevat, kan hem niet baten. Weliswaar stonden in de concept-koopovereenkomst een aantal fouten in de personalia van koper en verkoper en staat in de koopovereenkomst een onjuiste geboortedatum van de heer Smits vermeld, welke slordigheid Stegenga kan worden aangerekend, maar deze fouten zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet van dien aard dat sprake is van schending van de zorgplicht door de makelaar. Nu [gedaagden] zijn stellingen onvoldoende heeft onderbouwd, wordt aan bewijslevering ervan niet toegekomen.
4.12.
[gedaagden] heeft nog gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Stegenga betaling van de courtage vordert en zich ten aanzien van die vordering beroept op de verbintenissen uit de overeenkomst tussen partijen. Aangezien hiervoor al is geoordeeld dat geen sprake is van toerekenbare tekortkoming door Stegenga en [gedaagden] geen andere feiten of omstandigheden ten grondslag heeft gelegd aan zijn beroep op artikel 6:248 lid 2 BW, wordt dit beroep verworpen.
4.13.
Uit het e-mailbericht van 21 juli 2016 (r.o. 2.10.) van [gedaagde 1] , begrijpt de kantonrechter dat [gedaagden] zijn verplichting tot betaling van de courtage heeft willen opschorten. Gelet op het voorgaande heeft [gedaagden] haar betaling ten onrechte opgeschort. Aangezien [gedaagden] het bedrag van de verschuldigde courtage ad € 4.432,23 als zodanig niet heeft betwist, ligt dit voor toewijzing gereed.
Wettelijke rente
4.14.
Stegenga heeft wettelijke rente over het courtagebedrag gevorderd. [gedaagden] heeft de verschuldigdheid ervan betwist en in dat verband aangevoerd dat op basis van artikel 10 van de algemene voorwaarden - welk artikel niet expliciet buiten toepassing is verklaard -geen rente verschuldigd is nu Stegenga nimmer een rekening, laat staan een betalingsherinnering ter zake de courtage heeft verzonden, die vervolgens direct aan Stegenga moest worden overgemaakt indien bij de levering nog een bedrag zou openstaan. Stegenga heeft hier tegenover gesteld dat hetgeen partijen in de overeenkomst zijn overeengekomen - namelijk dat de courtage door de notaris wordt verrekend op de nota van afrekening - derogeert aan de algemene voorwaarden. Bovendien staat volgens Stegenga vast dat [gedaagden] ook niet betaald zou hebben als wel een factuur zou zijn verstuurd. De wettelijke rente is daarmee reeds gaan lopen per 30 september 2016 maar in elk geval per 7 oktober 2016, aldus Stegenga.
4.15.
De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat individuele afspraken in het algemeen voorrang hebben boven algemene voorwaarden (zie: HR 13 juni 2003, LJN AF5538, NJ 2003/506). Dat [gedaagden] een consument is maakt dit uitgangspunt in dit geval, naar het oordeel van de kantonrechter, niet anders. Het verweer van [gedaagden] dat het desbetreffende artikel van de algemene voorwaarden niet expliciet buiten toepassing is verklaard, wordt in dit verband verworpen. Voorts moet de overeenkomst, met toepassing van de Haviltex-maatstaf, naar het oordeel van de kantonrechter zo worden uitgelegd dat partijen zijn overeengekomen dat (onder andere) de courtage wordt verrekend bij het passeren van de akte van levering. Immers, de tekst van de overeenkomst is op dit punt duidelijk en [gedaagden] heeft niet (voldoende) gesteld dat partijen een andere uitleg voor ogen heeft gestaan. Het enkele verweer van [gedaagden] dat eveneens in de overeenkomst staat dat alle vergoedingen zullen worden overgemaakt door de opdrachtgever kan hem, in het licht van het voorgaande, dan ook niet baten.
4.16.
De gevorderde wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen vanaf de datum van opeisbaarheid ervan, zijnde 7 oktober 2016.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.17.
De door Stegenga gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten komt niet voor toewijzing in aanmerking nu gesteld noch gebleken is dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.
Beslagkosten
4.18.
Ingevolge artikel 706 Rv komen de onderhavige beslagkosten ten laste van [gedaagden] als beslagene, tenzij deze kan aantonen dat de beslagen nietig, onnodig of onrechtmatig waren. Niet gesteld en/of gebleken is dat de beslagen nietig zijn. De kantonrechter is van oordeel dat de door [gedaagden] gestelde, door Stegenga gemotiveerd betwiste, onnodigheid of onrechtmatigheid van de beslagen evenmin is komen vast te staan. Zoals hiervoor is geoordeeld wordt de vordering tot zekerheid van verhaal waarvan de onderhavige beslagen zijn gelegd toegewezen. Stegenga was derhalve in beginsel gerechtigd deze beslagen te (laten) leggen. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft op 25 augustus 2016 verlof verleend voor het leggen van conservatoir beslag op de woning en door [gedaagden] is nadien niet om opheffing van het beslag gevraagd. Uit de enkele omstandigheid dat er beslag is gelegd terwijl de courtage - die op dat moment wel al verschuldigd was - nog niet opeisbaar was, volgt - in het licht van het voorgaande - niet dat het door Stegenga gelegde conservatoir beslag op de woning onrechtmatig is. Evenmin kan het verweer van [gedaagden] dat hij nooit de indruk zou hebben gewekt dat hij de woning zou verduisteren tot de conclusie leiden dat het gelegde conservatoir beslag daarom onnodig zou zijn geweest, temeer nu - zoals Stegenga ook heeft aangevoerd - de levering van de woning aanstaande was. Dat [gedaagden] op 21 juli 2016 (r.o. 2.10.) heeft aangegeven (onder voorbehoud) een deel van de courtage te willen betalen, maakt dit oordeel - in het licht van het voorgaande - niet anders.
4.19.
De beslagkosten zullen dan ook ten laste van de beslagene, [gedaagden] , komen. De beslagkosten worden tot op heden vastgesteld op:
verzoekschrift voorzieningenrechter: € 384,00 (1 punt x tarief € 384,00)
griffierecht: € 619,00
beslagexploot onroerend goed: € 214,52 (€ 140,52 + € 74,00 (verschotten)
betekeningsexploot:
€ 69,03(€ 65,83 + € 3,20)
€ 69,03(€ 65,83 + € 3,20)
Totaal € 1.286,55.
4.20.
Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing zal leiden.
Proceskosten
4.21.
[gedaagden] zal, als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De hierna in het dictum te vermelden kostenveroordeling betreft tevens de na dit vonnis nog te maken kosten en levert dus ook daarvoor een titel op. De kantonrechter is van oordeel dat er voldoende gegevens zijn om de nakosten voorwaardelijk, namelijk voor het geval ze daadwerkelijk worden gemaakt, te begroten. De nakosten worden begroot op een half punt volgens het toepasselijke liquidatietarief (met een maximum van € 100,00) en voorts op de wijze zoals in het dictum te bepalen.
Het griffierecht in de hoofdzaak maakt geen deel uit van de door [gedaagden] te betalen proceskosten, aangezien dit is verrekend met het griffierecht van het beslagrekest.
De proceskosten aan de zijde van Stegenga worden vastgesteld op:
- explootkosten € 77,75
- salaris gemachtigde
€ 350,00(2 punten x tarief € 175,00)
€ 350,00(2 punten x tarief € 175,00)
totaal € 427,75
nakosten (voorwaardelijk) € 87,50.
4.22.
Op grond van de overeenkomst en artikel 10 lid 6 van de algemene voorwaarden is, zoals Stegenga onweersproken heeft gesteld, [gedaagden] als opdrachtgever hoofdelijk aansprakelijk voor het betalen van al hetgeen verschuldigd is uit welke hoofde dan ook. [gedaagden] zal dan ook hoofdelijk worden veroordeeld, in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd.
in reconventie
4.23.
[gedaagden] baseert zijn reconventionele vordering met betrekking tot de door hem gevorderde schade op artikel 6:74 lid 1 BW omdat Stegenga verwijtbaar tekort zou zijn geschoten ten opzichte van [gedaagden] in haar verplichtingen als makelaar. Voor zover geoordeeld zou worden dat het beroep op artikel 6:74 BW niet slaagt, baseert [gedaagden] zijn vordering op artikel 6:162 BW. In dat verband heeft [gedaagden] gesteld dat Stegenga heeft nagelaten op juiste wijze aan haar verplichtingen te voldoen, hetgeen haar valt te verwijten aangezien haar medewerker(s) in strijd met de opdracht nalatig hebben gehandeld. De fouten die Stegenga volgens [gedaagden] heeft gemaakt zijn op zichzelf onrechtmatig, zo zegt [gedaagden] heeft haar vorderingen ter zake onderbouwd met facturen.
4.24.
Stegenga heeft verweer gevoerd en daartoe onder andere de gevorderde schade gemotiveerd betwist en in dat verband tevens weersproken dat [gedaagden] daadwerkelijk de kosten heeft gemaakt die hij thans opvoert.
4.25.
Als volgt wordt overwogen. Hiervoor is reeds geoordeeld dat geen sprake is van toerekenbaar tekortschieten van Stegenga. Evenmin kan op grond van de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden worden geconcludeerd dat Stegenga onrechtmatig heeft gehandeld. [gedaagden] heeft in reconventie geen nieuwe feiten en omstandigheden naar voren gebracht die dit oordeel anders zouden maken. De enkele - door Stegenga weersproken - stelling dat Stegenga [gedaagden] zou hebben verzekerd dat het wel goed zou komen met de eerste koper, terwijl [gedaagden] zonder deze mededeling van Stegenga nooit verder zou zijn gegaan met de desbetreffende koper, acht de kantonrechter in dit verband onvoldoende. Evenmin acht de kantonrechter voldoende onderbouwd gesteld door [gedaagden] dat hij door toedoen van Stegenga is meegezogen in een verkooptraject waar hij niet achterstond en waarin hij vele kosten heeft moeten maken en vervangende woonruimte heeft moeten zoeken omdat Stegenga zou hebben toegezegd dat de koop zou doorgaan. Daartoe wordt onder meer van belang geacht dat [gedaagden] op de hoogte was van, en getekend had voor, het financieringsvoorbehoud in de eerste koopovereenkomst. Nu [gedaagden] onvoldoende aan zijn stelplicht heeft voldaan, is nadere bewijslevering (door het horen van getuigen) niet aan de orde. De door [gedaagden] gevorderde schade zal dan ook worden afgewezen.
4.26.
[gedaagden] heeft na eisvermeerdering (partiële) ontbinding van de overeenkomst gevorderd. Gelet op het voorgaande zal de vordering ook op dit punt worden afgewezen.
4.27.
De overige stellingen en verweren van partijen in reconventie worden hier niet verder besproken, nu deze niet tot een andere uitkomst van de zaak kunnen leiden.
4.28.
[gedaagden] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie. De nakosten worden, met verwijzing naar hetgeen hieromtrent in conventie is overwogen (r.o. 4.21.), vastgesteld op de wijze zoals in het dictum te bepalen. De proceskosten aan de zijde van Stegenga worden tot op heden vastgesteld op een bedrag van € 175,00 (2 punten × tarief € 175,00 × factor 0,5) aan salaris gemachtigde en de nakosten voorwaardelijk op een bedrag van € 87,50.
4.29.
Ingevolge de overeenkomst en artikel 10 lid 6 van de toepasselijke algemene voorwaarden, zal [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, inclusief de eventuele nakosten en wettelijke rente worden veroordeeld, in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan Stegenga van een bedrag van € 4.432,23 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 oktober 2016 tot de dag der algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Stegenga vastgesteld op (€ 1.286,55 + € 427,75=) € 1.714,30;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [naam] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 87,50 aan salaris gemachtigde en voorts te vermeerderen, indien [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Stegenga aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van de uitspraak en - voor het geval voldoening van de proceskosten en de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot de dag der algehele voldoening;
5.4.
wijst af het anders of meer gevorderde;
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af;
5.6.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Stegenga vastgesteld op € 175,00;
5.7.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [naam] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 87,50 aan salaris gemachtigde en voorts te vermeerderen, indien [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Stegenga aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van de uitspraak en - voor het geval voldoening van de proceskosten en de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot de dag der algehele voldoening;
en voorts in conventie en in reconventie
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. E.Th.M. Zwart-Sneek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 oktober 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 426.