ECLI:NL:RBNNE:2017:4051

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaak-/rolnummer: 6082495 \ CV EXPL 17-5850

vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 5 Rv d.d. 11 oktober 2017

inzake

[eiseres],

wonende te [plaats] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. L.M. Ravestijn,

tegen

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

EFR NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Breda,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M. van Schie,

Partijen zullen hierna [eiseres] en EFR worden genoemd.

Procesverloop

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding strekkende tot het treffen van een voorlopige voorziening,

- de producties aan de zijde van EFR,

- de mondelinge behandeling d.d. 25 juli 2017,

- de pleitaantekeningen van de zijde van beide partijen.

1.2 Het verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening is gevoegd behandeld met een andere tussen partijen lopende procedure (met zaak/rolnummer 6074234 VZ VERZ 17-24), te weten een verzoek van EFR ex artikel 7:304 lid 2 BW tot het benoemen van een deskundige inzake een huurprijsvaststelling.

1.3 Beide procedures zijn aangehouden in verband met schikkingsonderhandelingen. Die onderhandelingen zijn niet geslaagd. Daarop heeft de kantonrechter vonnis bepaald op heden. In de verzoekschriftprocedure heeft de kantonrechter eveneens heden een beschikking gegeven.

Motivering

De feiten

2.1 [eiseres] is eigenaar van het perceel grond, groot 1.722 m², gelegen aan de [adresgegevens] . EFR is een exploitant van onder andere Texaco tankstations in Nederland.

2.2. In 1972 is tussen [eiseres] als verhuurder en (een rechtsvoorganger van) EFR als huurder een huurovereenkomst gesloten. In de huurovereenkomst is bepaald - voor zover van belang -:

"1.a. [eiseres] verhuurt aan Texaco, die van [eiseres] huurt bovengenoemde grond, groot 1.722 m² met het recht een daarop te bouwen benzinestation te exploiteren."

De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 20 jaar. De prijs voor het gehuurde bedroeg bij aanvang fl. 25.000,00 (vijfentwintigduizend gulden) per jaar. Op het perceel is vervolgens een Texaco-benzinepompstation gevestigd dat thans wordt geëxploiteerd door de heer [A] .

2.3. Op 9 december 1991 is tussen [eiseres] en (een rechtsvoorganger van) EFR een tweede huurovereenkomst gesloten voor de duur van tien jaar met een optie voor een verlenging met nog eens tien jaar. Partijen hebben verklaard het volgende te zijn overeengekomen:

"Verhuurster verhuurt aan huurster, die verklaart in huur aan te nemen, een perceel grond grond 1.722 m², gelegen aan de [adresgegevens] zoals op de aangehechte situatietekening in rode omlijning is aangegeven en wat deel uitmaakt van het aan verhuurster in erfpacht verkregen perceel grond, kadastraal bekend [kadastrale gegevens] , waarop een verkooppunt voor motorbrandstoffen is gerealiseerd (…)"

De huursom per jaar is op dat moment vastgesteld op fl. 90.000,00 (negentigduizend gulden) exclusief BTW. Naast deze huursom is de huurder volgens deze overeenkomst een vergoeding aan verhuurder verschuldigd voor iedere verkochte liter motorbrandstof.

2.4. Op 30 december 2011 is tussen [eiseres] en (een rechtsvoorganger van) EFR een derde huurovereenkomst gesloten voor de duur van 5 jaar ingaande 1 januari 2012 en eindigende op 31 december 2016. De huurprijs voor het gehuurde is in deze huurovereenkomst bepaald op € 55.000,00 (vijfenvijftigduizend euro) per jaar. Daarboven zijn partijen een door de huurder aan de verhuurder te betalen variabele vergoeding per liter motorbrandstof overeengekomen indien meer verkocht wordt dan een bepaald aantal liters motorbrandstof per jaar. Ten aanzien van "het gehuurde" is in de overeenkomst het volgende bepaald:

"1. Het gehuurde

1.1. Verhuurster verklaart aan Huurster te verhuren, gelijk Huurster verklaart van Verhuurster

te huren, het op de alsBijlage1 aan deze overeenkomst gehechte tekening rood gearceerde perceel gelegen aan de [adresgegevens] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens] , ter grootte van circa 1722 m², met het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen, hierna verder aangeduid met"het gehuurde."

In de overeenkomst is voorts bepaald - voor zover hier van belang - :

"
2.Looptijd

(…)

2.2. Er is uitdrukkelijk overeengekomen dat er geen verlenging plaats zal vinden. (…)

5.Bestemming

5.1.

Huurster is verplicht het gehuurde met inachtneming van de bestaande rechten en alle

daartoe van overheidswege gestelde eisen en voorschriften te (doen) gebruiken als verkooppunt van motorbrandstoffen (in de ruimte zin des woords) als mede voor de verkoop van andere speciale producten die door huurster in de handel worden of zullen worden gebracht alsmede het ter verkoop aanbieden van het in de winkel gevoerde winkelassortiment.

(…)

5.4.

Huurster heeft het recht om het gehuurde gedurende de looptijd van deze overeenkomst, na

voorafgaande toestemming van Verhuurster, voor eigen rekening geheel of gedeeltelijk te verbouwen

en alle voorzieningen aan te brengen die zij nodig acht, dan wel op andere wijze het station aan de

eisen des tijds of de door haar gehanteerde huisstijl aan te passen, onverschillig of Huurster daartoe

(van overheidswege) verplicht is.

11.Onderhoud en verbouwing

11.1

Al het onderhoud, zowel het dagelijkse als het groot onderhoud, en alle verbouwingen aan het gehuurde geschieden door en voor rekening van Huurster. Hiertoe behoren o.a. kosten van vervanging van tanks, vloeistofdichte bestrating, het plaatsen en/of vervangen van een luifel, het bouwen of vervangen van de winkelruimte als mede de sanitaire ruimtes en het kantoor. (…)"

2.5.

Vanaf medio 2016 zijn partijen met elkaar in gesprek over een mogelijke beëindiging van de huurovereenkomst. Bij e-mailbericht van 18 juli 2016 schrijft EFR het volgende - voor zover van belang - aan [eiseres] :

"Zoals op 12 juli jl. besproken is het Texaco tankstation aan de [adresgegevens] niet meer in lijn met de visie van onze maatschappij. Dit heeft doen besluiten dat, ondanks de jarenlange goede relatie, wij het tankstation terug aan u zullen opleveren.

Graag treden wij met u in een vervolgoverleg over de voorwaarden van deze oplevering.

Ter voorbereiding op dit overleg doen wij hierbij ons voorstel toekomen:

- Oplevering 1 september 2017 (…)"

2.6.

[eiseres] heeft hierop bij e-mailbericht van 31 augustus 2016 als volgt - voor zover hier van belang - gereageerd:

"Om in goede overeenstemming tot oplevering van het benzinestation [adresgegevens] te komen willen wij o.a. de volgende kanttekeningen maken:

- Oplevering dient te geschieden op 31 -12-2016 zoals ook in het huurcontract is bepaald (…)"

2.7.

Partijen hebben verder met elkaar gesproken, maar deze gesprekken hebben niet geleid tot oplevering van het gehuurde per 31 december 2016.

2.8.

Bij brief van 19 april 2017 heeft EFR een verzoek tot verlaging van de huurprijs voor het gehuurde per 1 juni 2017 ingediend bij [eiseres] . EFR heeft als reden voor dit verzoek aangegeven dat zij de geldende huurprijs niet meer in lijn vindt met de huidige markt. Bij faxbericht van 9 mei 2017 heeft de gemachtigde van [eiseres] afwijzend op het verzoek om huurprijsverlaging gereageerd en - met verwijzing naar de eerder gevoerde onderhandelingen over beëindiging van de huurovereenkomst - aangedrongen op oplevering van het gehuurde per 1 september 2017.

2.9.

EFR heeft vervolgens te kennen gegeven niet te willen ontruimen en heeft aangekondigd een huurprijsherzieningsprocedure te zullen starten. Hierop heeft [eiseres] het onderhavige kort geding aanhangig gemaakt.

De vordering

3.1

[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. EFR zal bevelen om uiterlijk op 1 september 2017, althans subsidiair uiterlijk op

31 december 2017, het gehuurde met al de hunnen en het hunne te verlaten en te ontruimen en onbezwaard en onbelast aan [eiseres] op te leveren en aan haar ter beschikking te stellen;

II. met machtiging aan [eiseres] om de veroordeling hierboven onder I, wanneer EFR daaraan niet voldoet, zelf ten uitvoer te leggen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;

III. met bepaling dat EFR voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij in gebreke blijft aan bovenstaand bevel onder punt I hierboven (primair dan wel subsidiair) te voldoen, aan [eiseres] een dwangsom verbeurt van EUR 2.500,-- per dag of gedeelte van een dag dat de overtreding door EFR voortduurt;

IV. met veroordeling van EFR in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiseres] legt aan haar verzoek het volgende - kort samengevat - ten grondslag. Er is in dit geval sprake van (niet meer dan) de huur van een onbebouwde onroerende zaak, namelijk het perceel grond. Dat op dit perceel na 1972 opstallen zijn gerealiseerd maakt de aard van de huurovereenkomst niet anders. Het toepasselijke huurregime is dan ook aldus dat er een algehele contractsvrijheid bestaat. Hiervan uitgaande zijn partijen in december 2011 overeengekomen dat de huurovereenkomst op 31 december 2016 zou eindigen en dat huurder per die datum het perceel zou opleveren. Er is uitdrukkelijk een laatste verlenging van 5 jaar afgesproken om EFR de tijd te geven om met de heer [A] , de exploitant van het benzinestation, afspraken te maken dan wel een regeling te treffen. [eiseres] stelt dat het nimmer de bedoeling is geweest van partijen om in 1991 dan wel in 2011 een nieuwe huurovereenkomst met een geheel nieuw huurregime te sluiten. Partijen hebben altijd de bedoeling gehad om de bestaande overeenkomst, die loopt sinds 1972, te verlengen.

3.3.

[eiseres] heeft tevens aan haar verzoek ten grondslag gelegd dat de e-mail van EFR van 18 juli 2016 heeft te gelden als een opzegging van de huurovereenkomst door de huurder, zodat EFR hoe dan ook gehouden is om per 1 september 2017 tot oplevering van het gehuurde over te gaan. Het enkele feit dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de einddatum van de oplevering maakt niet dat de huurovereenkomst niet is opgezegd.

3.4.

[eiseres] benadrukt dat zij een spoedeisend belang heeft om het gehuurde vrij te krijgen ten behoeve van een andere partij met wie inmiddels een intentieverklaring is aangegaan. [eiseres] is slechts uit coulance - en omdat zij meende deze zaak in der minne te kunnen regelen - niet eerder een kort geding tot ontruiming gestart. [eiseres] heeft vernomen dat EFR verzuimd heeft om de exploitant [A] tijdig op te zeggen. Van EFR als multinational mag echter verwacht worden dat zij - links- of rechtsom - komt tot een regeling met haar exploitant. Deze omstandigheid kan dan ook niet in de weg staan aan de gevorderde ontruiming.

Het verweer

3.5.

EFR heeft tot haar verweer het volgende - kort samengevat - aangevoerd.

EFR betwist dat er nog steeds sprake is van de huur van (alleen) een perceel grond. In 1991 en in 2011, toen het tankstation al jaren bestond, zijn twee geheel nieuwe zelfstandige huurovereenkomsten gesloten, die niet langer alleen op een perceel grond zagen. Er is dan ook inmiddels sprake van de huur van een benzinetankstation waarop de artikelen 7:290 BW e.v. (290-bedrijfsruimte) van toepassing zijn. EFR wijst ter onderbouwing van haar standpunt onder andere op de omschrijvingen van het gehuurde in de tweede en de derde huurovereenkomst, de aanzienlijk verhoogde huurprijs voor het gehuurde sinds 1 januari 1992, het gegeven dat er vanaf dat moment naast de vaste huurprijs een variabele huurprijs is overeengekomen en op diverse andere artikelen in de huurovereenkomst die er op duiden dat het gehuurde meer omvat dan alleen een perceel grond. EFR heeft aangevoerd dat de huurder van 290-bedrijfsruimte in verregaande mate wordt beschermd. In dit geval betekent dit dat de huurovereenkomst per 1 januari 2017 met vijf jaar is verlengd (omdat de per 1 januari 2012 overeengekomen termijn van slechts 5 jaar in strijd is met de wet).

3.6.

EFR betwist voorts dat partijen overeenstemming bereikt hebben over beëindiging van de huurovereenkomst. EFR heeft in juli 2016 slechts een voorstel tot beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2017 gedaan. Met dit voorstel heeft [eiseres] echter niet ingestemd en vervolgens heeft EFR het voorstel ingetrokken.

3.7.

Volgens EFR is het gelet op het vorenstaande niet aannemelijk dat de rechter in een bodemzaak zal oordelen dat de huurovereenkomst is geëindigd, wat maakt dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen.

De beoordeling

4.1

De kantonrechter acht een spoedeisend belang van [eiseres] bij de gevraagde voorzieningen voldoende aannemelijk gemaakt.

4.2.

Vooropgesteld moet worden dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel betreft. Een dergelijke voorziening kan daarom slechts worden getroffen, indien het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd en de bodemrechter de huurder gelet hierop tot ontruiming zal veroordelen.

4.3.

De eerste vraag die partijen verdeeld houdt is de vraag hoe de tussen hen overeengekomen huurverhouding gekwalificeerd moet worden. Deze kwalificatie is van belang omdat voor de huur en verhuur van een onbebouwde onroerende zaak een ander huurregime geldt dan voor de huur en verhuur van 290-bedrijfsruimte. Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is, komt het aan op hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan.

4.4.

Vastgesteld kan worden - partijen verschillen hierover niet van mening - dat de eerste huurovereenkomst uit 1972 aangemerkt kan worden als een huur/verhuur van onbebouwde grond. Dat er op enig moment op deze grond een tankstation is gevestigd maakt op zichzelf nog niet dat dat het karakter van de huurovereenkomst is gewijzigd. Daarvoor is nodig dat een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst tussen partijen is gesloten die ziet op een ander object dan het perceel grond. De kantonrechter wijst op de arresten van de Hoge Raad van 13 juli 2012 (NJ 2013, 8 en NJ 2013, 9), waarin dit is uitgemaakt.

4.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan de tweede huurovereenkomst uit 1991 niet worden aangemerkt als een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst die ziet op 290-bedrijfsruimte. Redengevend hiervoor is dat in de overeenkomst is opgenomen dat het gehuurde een
perceel grond(cursivering door de kantonrechter) betreft, waarop een verkooppunt voor motorbrandstoffen is gerealiseerd. De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat die omschrijving er nog steeds op duidt dat uitsluitend de grond en niet ook het daarop gevestigde benzinestation wordt verhuurd. De omstandigheid dat de huurprijs in die tweede huurovereenkomst aanmerkelijk is verhoogd en is opgesplitst in een vast en een variabel deel is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende om aan te nemen dat het karakter van de overeenkomst op dat moment wezenlijk is veranderd (al neigt dit er al wel naar).

4.6.

In de derde huurovereenkomst uit 2011 zijn uiteindelijk dusdanige wijzigingen opgenomen dat de kantonrechter het vooralsnog voldoende aannemelijk acht dat in een bodemzaak zal worden geoordeeld dat die overeenkomst niet kwalificeert als een verdere verlenging van de in 1972 aangegane huur ter zake van onbebouwde grond. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst zijn aangegaan met betrekking tot het inmiddels gebouwde en tot

290-bedrijfsruimte bestemde tankstation. De kantonrechter wijst in de eerste plaats op de omschrijving van het gehuurde in de huurovereenkomst uit 2011. Daarin is - anders dan in de voorgaande overeenkomsten - vermeld dat het verhuurde ziet op het perceel,
mét(cursivering van de kantonrechter) het daarop gevestigde verkooppunt. Die omschrijving ziet daarmee op méér dan alleen de onbebouwde grond. Daarnaast zijn in de overeenkomst uit 2011 meerdere artikelen opgenomen die in de eerdere contracten niet voorkwamen en die er in samenhang gelezen op duiden dat er in het onderhavige geval feitelijk 290-bedrijfsruimte is verhuurd in plaats van enkel een perceel grond. Zo wordt in artikel 5.1. benoemd dat het gehuurde moet worden gebruikt als verkooppunt van motorbrandstoffen, andere speciale producten en winkelassortiment. Met dit gebruik kan niets anders bedoeld zijn dan een gebruik van het gehuurde als middenstand bedrijfsruimte waarin goederen verkocht worden vanuit een voor het publiek toegankelijke ruimte. Artikel 5.4. rept voorts over aanpassingen aan het gehuurde, waarbij "het station" wordt genoemd als het gehuurde. Vervolgens gaat het in artikel 11.1 over het onderhoud aan het gehuurde, waarbij onder andere ook de luifel en de winkelruimte worden genoemd. Ook deze onderhoudsplicht duidt er naar het oordeel van de kantonrechter op dat de huurovereenkomst meer omvat dan alleen de verhuur van een perceel grond.

4.7.

De tweede vraag die speelt in deze procedure is de vraag of opzegging van de huurovereenkomst door EFR heeft plaatsgevonden. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er geen overeenkomst tussen partijen is gesloten ten aanzien van de daadwerkelijke beëindiging van de huurovereenkomst, omdat het tijdstip waarop de overeenkomst beëindigd zou kunnen worden een struikelblok bleek. Niet van belang is welke de achterliggende redenen zijn geweest voor EFR om een beëindiging niet (meer) te willen. De kantonrechter zal er dan ook vooralsnog van uit gaan dat geen rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden.

4.8.

De kantonrechter komt op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen tot de slotsom dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter in een procedure die gaat over het eindigen van de huurovereenkomst tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst tussen partijen - hetzij gelet op de aard van de overeenkomst, hetzij gelet op een opzegging door EFR - is geëindigd. Dit maakt dat de vordering van [eiseres] tot ontruiming van het gehuurde en de hiermee annexe nevenvorderingen niet voor toewijzing in aanmerking komen.

4.9.

[eiseres] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van EFR worden begroot op € 600,00 voor salaris gemachtigde.

Beslissing

De kantonrechter:

Rechtdoende in kort geding

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van EFR begroot op € 600,00 wegens salaris gemachtigde.

Aldus gewezen door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 oktober 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 518

Huurgeschil over onroerende zaak en beëindiging huurovereenkomst

Uitspraak

5.Bestemming

11.Onderhoud en verbouwing