Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/172375 / HA ZA 16-273
Vonnis van 25 oktober 2017
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te Waddinxveen,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te Waddinxveen,
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
wonende te Waddinxveen,
4.
[eiser 4],
[eiser 4],
wonende te Roedinghausen,
5.
[eiser 5],
[eiser 5],
wonende te Roedinghausen,
6.
[eiser 6] ,
[eiser 6] ,
wonende te Groningen,
eisers,
advocaat mr. M. van Weeren LLM. te Amsterdam,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN VAN HET NATUURDORP "SUYDEROOGH",
gevestigd te Lauwersoog,
gedaagde,
advocaat mr. H.M. Lenting te Groningen.
Partijen zullen hierna [eisers] en VvE genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 februari 2017,
- de akte inbreng producties van 11 mei 2017,
- het proces-verbaal van comparitie van 11 mei 2017 met daaraan gehecht de brief van
26 juni 2017 van mr. Van Weeren,
- de akte van VvE van 9 augustus 2017,
- de antwoordakte tevens vermindering van eis van [eisers] van 20 september 2017.
1.2.
[eisers] hebben gereageerd op de inhoud van het proces-verbaal dat buiten
aanwezigheid van partijen is opgemaakt. Nu VvE de gevraagde aanpassingen en aanvullingen niet heeft betwist en de rechtbank de gemaakte opmerkingen, correcties of nuanceringen onderschrijft, wordt het proces-verbaal van de comparitie van 11 mei 2017 op de in de reactie van [eisers] aangegeven wijze als verbeterd en/of aangevuld beschouwd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Natuurdorp Suyderoogh is een natuurdorp met 219 (vakantie)woningen in het Lauwersmeergebied in de provincie Groningen. Ongeveer tweederde van die woningen wordt verhuurd en ongeveer eenderde wordt door de eigenaren gebruikt voor eigen recreatie.
2.2.
[eisers] zijn sinds 1994 en 1995 eigenaar (geweest) van een of meerdere vakantiewoning(en) met huisnummers 28, 75, 116, 124 en 163 in het Natuurdorp Suyderoogh. In de akte van levering is het navolgende opgenomen (hierna te noemen: de Bijzondere Bepalingen):
“BIJZONDERE BEPALINGEN
1. De koper is verplicht lid te worden van de vereniging genaamd: Vereniging van Eigenaren van het Natuurdorp Suyderoogh, gevestigd te Lauwersoog en verplicht zich tot nakoming van de verplichtingen uit dat lidmaatschap voortvloeiende.
2. Zonder schriftelijke toestemming van de vereniging van eigenaren mag een bouwkavel niet gedeeltelijk worden vervreemd, bij overtreding op verbeurte van de hierna sub 5 te vermelden boete.
3. Indien de koper het gekochte (met recreatie-landhuis) wenst te verhuren, zal dit dienen te
geschieden door bemiddeling van een door de Vereniging van Eigenaren aan te wijzen organisatie.
4. Op de gekochte kavel(s) zal maximaal één recreatie-landhuis mogen worden gebouwd.
5. De bepalingen van de leden 1, 2, 3 en 4, in dit artikel vermeld - zolang deze leden van kracht zijn - alsmede de bepaling van dit lid, moeten bij elke vervreemding in eigendom of zakelijk genotsrecht van het geheel of een gedeelte van het bij deze akte verkochte aan de nieuwe verkrijger(s) in eigendom of zakelijk genotsrecht worden opgelegd, ten behoeve van de verkoper, diens rechtsopvolger(s) en voor de Vereniging van Eigenaren worden bedongen en aangenomen en in elke akte van vervreemding woordelijk worden opgenomen, zulks op verbeurte door de koper en iedere opvolgende eigenaar of zakelijk gerechtigde, die verzuimt op te leggen, te bedingen, aan te nemen of te doen opnemen van een onmiddellijk opeisbare boete van éénhonderd duizend gulden (f 100.000,--) per overtreding ten behoeve van de verkoper dan wel de Vereniging van Eigenaren en voorts één duizend gulden (f 1.000,--) voor elke dag dat de overtreding voortduurt.”
2.3.
De VvE is een vereniging die bij notariële akte van 16 april 1993 is opgericht.
2.4.
In de periode van 1994 tot en met 2003 heeft verhuur van de vakantiewoningen
op het Natuurdorp Suyderoogh plaatsgevonden via de verhuurorganisatie Creatief/Gran Dorado. Aanvankelijk hebben [eisers] de verhuur van hun vakantiewoning via deze organisatie doen plaatsvinden. Omdat [eisers] op enig moment ontevreden waren, hebben zij de verhuurovereenkomst met deze organisatie eind 1998 opgezegd.
2.5.
Vanaf 1999 hebben [eisers] hun vakantiewoning(en) zelfstandig verhuurd, dat wil zeggen zonder tussenkomst van de door de VvE aangewezen verhuurbemiddelings-organisatie. Naast [eisers] hebben ook een aantal andere eigenaren van vakantiewoningen op het Natuurdorp Suyderoogh hun vakantiewoning zelfstandig verhuurd (hierna te noemen: de zelfstandig verhurende eigenaren).
2.6.
Eind 2003 heeft VvE een overeenkomst gesloten met Landal Greenparks Beheer en Projecten B.V. (hierna te noemen: Landal) waarbij deze organisatie is aangewezen als de exclusieve verhuurbemiddelingsorganisatie die zich zal bezighouden met de verhuur van de individuele vakantiewoningen. De overeenkomst met Landal bevatte een zogenaamde poolregeling.
2.7.
Op 30 september 2003 hebben [eisers] een brief gezonden aan de VvE waarin onder meer het volgende is opgenomen:
Op 19 september jl. hebben we een brief + bijlage van u ontvangen.
U verzoekt ons deze bijlage te ondertekenen enuiterlijk 30 september te retourneren.Niet ondertekenen houdt volgens u in dat ná 01.01.2004 niet meer zelfstandig verhuurd kan gaan worden.
…
Wij zullen de bijlage dan ook niet ondertekenen.
2.8.
Op 5 december 2003 heeft VvE een brief gestuurd aan alle zelfstandig verhurende eigenaren, met de volgende inhoud:
Bijgaand zenden wij u de overeenkomst zelfstandige verhuur (versie 5 december 2003) in tweevoud toe ter ondertekening.
Op een intern bijgehouden verzendlijst is door middel van een 'vinkje' aangetekend dat een klacht is ontvangen van de eigenaar van bungalow [nummer] ( [eiser 4] ). Een dergelijk vinkje is ook geplaatst achter de namen van de overige eisers.
2.9.
VvE heeft op 19 maart/ 6 april 2004 een overeenkomst Zelfstandige verhuur Eigenaar natuurdorp "Suyderoogh" gesloten met eisers 1, 2, 3 en 6. In deze overeenkomst (hierna ook te noemen: gedoogovereenkomst) werd het de ondertekenaars toegestaan de recreatiewoningen zelfstandig te verhuren, waaronder in de overeenkomst werd verstaan
'het zelfstandig verwerven van huurders voor de eigen recreatiewoning in de particuliere sfeer, dat wil zeggen: niet als zelfstandige onderneming en zonder tussenkomst van professionele derden of organisaties die zich richten op verhuurbemiddeling'.
'het zelfstandig verwerven van huurders voor de eigen recreatiewoning in de particuliere sfeer, dat wil zeggen: niet als zelfstandige onderneming en zonder tussenkomst van professionele derden of organisaties die zich richten op verhuurbemiddeling'.
In de gedoogovereenkomst is voorts nog het volgende opgenomen:
1.4.
.
Het is eigenaar toegestaan om in beperkte mate te adverteren, (maar) uitsluitend kleinschalig en in de particuliere sfeer.
Het is eigenaar toegestaan om in beperkte mate te adverteren, (maar) uitsluitend kleinschalig en in de particuliere sfeer.
6.1.
Indien de eigenaar na rechtsgeldige opzegging van deze overeenkomt, op enig moment alsnog zijn recreatiewoning wil verhuren, dan kan VvE besluiten geen overeenkomst voor Zelfstandige verhuur Eigenaar aan te bieden. In dat geval is verhuur uitsluitend mogelijk door het aangaan van een verhuurbemiddelingsovereenkomst met de door VvE gecontracteerde bemiddelaar. Deze verhuurbemiddelingsovereenkomst kan uitsluitend ingaan per 1 januari van het jaar volgend op het jaar waarin de overeenkomst is opgezegd.
De overeenkomst ging in op 1 januari 2004 en eindigde op 31 december 2008.
2.10.
Voor de periode 2008 tot en met 2013 heeft de VvE opnieuw een verhuurbemiddelingsovereenkomst gesloten met Landal en in 2013 heeft zij wederom een verhuurbemiddelingsovereenkomst met Landal gesloten, ditmaal met een looptijd van 7 jaar, ingaande op 1 januari 2014 en derhalve eindigende op 31 december 2020.
2.11.
VvE heeft op 5 december 2008 een brief gezonden aan [eiser 4] waarin onder meer het volgende is geschreven:
Voor de goede orde wijzen wij erop, dat de VvE zonder nieuwe overeenkomst met ingang van 1 januari 2009 niet zal toestaan dat u zelfstandig verhuurt.
2.12.
Met eisers 1, 2, 3 en 6 heeft VvE opnieuw een overeenkomst Zelfstandige verhuur Eigenaar Natuurdorp Suyderoogh gesloten op 3 juli 2009, met daarin gelijkluidende bepalingen als in de overeenkomst van 2004. Deze tweede gedoogovereenkomst ging in op 1 januari 2009 en eindigde op 31 december 2013.
2.13.
Tijdens een overleg in februari 2013 tussen (een bestuursdelegatie van) de VvE en enkele zelfstandig verhurende eigenaren heeft de VvE aangegeven dat de gedoogovereenkomst die met enkele zelfstandig verhurende eigenaren was gesloten en waarbij het zelfstandig verhuren werd gedoogd, niet zou worden verlengd.
2.14.
Bij brief van 29 mei 2013 heeft de VvE aan [eisers] duidelijk gemaakt dat hun positie als zelfstandig verhurende eigenaren niet zou worden voortgezet, waarbij de mogelijkheid werd geboden om tot de verhuurpool van de VvE - met Landal als verhuurorganisatie - toe te treden.
2.15.
Bij brief van 17 december 2013 hebben eisers 1, 2 en 3 hun lidmaatschap van de VvE opgezegd.
2.16.
In een overleg tussen (een bestuursdelegatie van) de VvE en onder andere [eisers] op 5 februari 2014 heeft men gesproken over de situatie dat diverse eigenaren (onder wie [eisers] ) doorgaan met zelfstandige verhuur. Uit het daarvan opgemaakte conceptverslag blijkt de intentie om te streven naar een vreedzame oplossing en de afspraak dat het bestuur zich zou buigen over een voorstel voor een beperkte overgangs- c.q. gedoogperiode.
2.17.
Bij brief van 14 maart 2014 heeft de VvE de zelfstandig verhurende eigenaren een voorstel gedaan. [eisers] hebben te kennen gegeven daarmee niet in te stemmen.
2.18.
Op 29 april 2015 heeft VvE [eisers] in kort geding gedagvaard. Bij vonnis van 5 juni 2015 heeft de voorzieningenrechter [eisers] verboden om zonder tussenkomst van Landal hun recreatiewoning te verhuren.
Eisers 4 en 5 zijn van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Het gerechtshof heeft bij arrest van 28 februari 2017 het vonnis van 5 juni 2015 vernietigd.
2.19.
Bij leveringsakte van 19 juli 2017 hebben eisers sub 2 en 3 bungalow [nummer] overgedragen aan een derde.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen ten behoeve van eisers sub 1, 4, 5 en 6 dat het de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad moge behage om
I. te verklaren voor recht dat het [eisers] is toegestaan hun recreatiewoningen
zelfstandig te verhuren zonder tussenkomst van Landal of een andere door Suyderoogh
te benoemen verhuurbemiddelingsorganisatie;
II. te verklaren voor recht dat het [eisers] is toegestaan hun recreatiewoningen aan te bieden op publieke websites, alsmede om op andere wijze reclame te maken voor hun
recreatiewoningen om zo huurders te werven;
III. te verklaren voor recht dat enige rechtsvordering gebaseerd op het verhuurbeding
(artikel 3 van de bijzondere bepalingen van de Leveringsakten van [eisers] ) is
verjaard;
IV. het verhuurbeding zoals neergelegd in artikel 3 van de bijzondere bepalingen van de leveringsakten van [eisers] op te heffen, althans te vernietigen, althans de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden terzake het verhuurbeding, althans het verhuurbeding zodanig te wijzigen dat het [eisers] en haar rechtsopvolgers is toegestaan hun recreatiewoningen zelfstandig te verhuren zonder tussenkomst van Suyderoogh en Landal of een andere verhuurbemiddelingsorganisatie, althans zodanig te wijzigen als het de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
V. het beding zoals neergelegd in artikel 1 van de bijzondere bepalingen van de
leveringsakte op te heffen, althans te vernietigen, althans de koopovereenkomst
gedeeltelijk te ontbinden terzake dit beding, dan wel zodanig te wijzigen dat [eisers] en haar rechtsopvolgers niet worden verplicht om lid te zijn van de VVE, althans dat zij enkel nog worden verplicht een redelijke onderhoudsbijdrage aan Suyderoogh te voldoen, welke verplichting in het geheel los staat van het lidmaatschap van de VVE, althans zodanig te wijzigen als het de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
VI. het beding zoals neergelegd in artikel 2 van de bijzondere bepalingen van de
leveringsakte op te heffen, althans te vernietigen, althans de koopovereenkomst
gedeeltelijk te ontbinden terzake dit beding, dan wel zodanig te wijzigen dat [eisers] en haar rechtsopvolgers de bouwkavel (al dan niet gedeeltelijk) mogen vervreemden, zonder toestemming van de VVE, althans zodanig te wijzigen dat de VVE deze toestemming enkel op zwaarwegende redelijke gronden mag onthouden, althans zodanig te wijzigen als het de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
VII. het beding zoals neergelegd in artikel 5 van de bijzondere bepalingen van de
leveringsakte op te heffen, althans te vernietigen, althans de koopovereenkomst
gedeeltelijk te ontbinden terzake dit beding, dan wel zodanig te wijzigen zodat geen sprake meer is van kwalitatieve verplichtingen/kettingbedingen, zulks ook in verband met het gevorderde onder IV, V en VI, althans zodanig te wijzigen als het de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
VIII. Suyderoogh te veroordelen tot, medewerking aan het opmaken van een nieuwe akte
waarin de wijzigingen van de bedingen, althans de door de rechtbank te bepalen
wijzigingen, worden vastgelegd, bij gebreke waarvan te bepalen dat dit vonnis op de voet
van art. 3:300 BW in de plaats zal treden van de vereiste medewerking van Suyderoogh;
IX. Suyderoogh te veroordelen tot betaling van de door [eisers] geleden en nog te lijden schade, tot op heden begroot op € 124.911,00, althans een zodanig bedrag aan schadevergoeding toe te kennen als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
X. alsmede tot betaling van de kosten van de onderhavige procedure, onder bepaling dat indien de gedingkosten niet binnen veertien dagen na de dag, waarop het vonnis is
gewezen aan eiser zullen zijn voldaan, daarover vanaf de veertiende dag wettelijke rente
verschuldigd is;
en na vermindering van eis ten behoeve van eisers sub 2 en 3 om
1. te verklaren voor recht dat het eisers sub 2 en 3 was toegestaan hun recreatiewoningen zelfstandig te verhuren zonder tussenkomst van Landal of een andere door Suyderoogh te benoemen verhuurbemiddelingsorganisatie;
2. te verklaren voor recht dat het eisers sub 2 en 3 was toegestaan hun recreatiewoningen aan te bieden op publieke websites, alsmede om op andere wijze reclame te maken voor hun recreatiewoningen om zo huurders te werven;
3. te verklaren voor recht dat enige rechtsvordering gebaseerd op het verhuurbeding .
(artikel 3 van de bijzondere bepalingen van de Leveringsakten van eisers sub 2 en 3) is
verjaard;
4. Suyderoogh te veroordelen tot betaling van de door eisers sub 2 en 3 geleden schade, althans een zodanig bedrag aan schadevergoeding toe te kennen als de rechtbank in
goede justitie zal vermenen te behoren;
5. alsmede tot betaling van de kosten van de onderhavige procedure, onder bepaling dat indien de gedingkosten niet binnen veertien dagen na de dag, waarop het vonnis is
gewezen aan eiser zullen zijn voldaan, daarover vanaf de veertiende dag wettelijke rente
verschuldigd is.
3.2.
VvE voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Verjaring verhuurbeding?
4.1.
[eisers] hebben onder meer aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat zij niet langer zijn gebonden aan punt 3 van de Bijzondere Bepalingen (hierna: het verhuurbeding) omdat deze als een doen of geven te kwalificeren verbintenis is verjaard. De termijn van verjaring bedraagt ingevolge artikel 3:307 BW vijf jaar en deze termijn is gaan lopen bij ondertekening van de leveringsakte, althans in 1999 toen [eisers] de recreatiewoningen zelfstandig zijn gaan verhuren. De lopende verjaring is door VvE nimmer gestuit, want zij heeft binnen de termijn van vijf jaren (i) nooit een schriftelijke aanmaning verstuurd, (ii) nooit een schriftelijke mededeling gedaan waarin zij zich ondubbelzinnig haar recht op nakoming heeft voorbehouden, (iii) nooit een daad van rechtsvervolging heeft ingesteld en (iv) er geen sprake is van erkenning.
4.2.
VvE heeft zich op het standpunt gesteld dat het verhuurbeding moet worden gezien als een kwalitatieve verplichting versterkt met een kettingbeding, zodat op grond van artikel 3:306 BW een verjaringstermijn van twintig jaar geldt. Deze termijn verstrijkt niet eerder dan in 2019. Bovendien hebben [eisers] zich in de periode tussen 1 januari 2004 tot en met 31 december 2009 en van 1 januari 2009 tot en met 1 januari 2013 geconformeerd aan een gedoogovereenkomst waarin uitdrukkelijk staat vermeld dat het de eigenaar van een recreatiewoning niet is toegestaan zijn recreatiewoning te verhuren anders dan via bemiddeling door de verhuurorganisatie waarmee de VvE een overeenkomst heeft gesloten.
Daardoor is de verjaring gestuit en pas weer aangevangen na einde van de verhuurperiode op 31 december 2013.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat verhuurbeding een derdenbeding is. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat dit derdenbeding door de VvE is aanvaard. Door die aanvaarding is de VvE partij geworden bij de overeenkomst (zie artikel 6:254 BW).
4.4.
De rechtbank ziet zich allereerst gesteld voor de vraag hoe het verhuurbeding moet worden gekwalificeerd: als een verbintenis om te doen of te geven danwel als een kwalitatieve verplichting versterkt met een kettingbeding. Dit is een kwestie van uitleg van de overeenkomst. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een partijbedoeling van een leveringsakte moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, die naar objectieve maatstaven moeten worden uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte. Geen rekening mag worden gehouden met partijbedoelingen die niet in de leveringsakte zelf tot uitdrukking zijn gebracht. (Hoge Raad d.d. 19 april 2013, NJ 2013, 240, Hennekamp/Welstand).
4.5.
Artikel 6:252 BW bepaalt dat bij overeenkomst kan worden bedongen dat een verplichting ten aanzien van een registergoed om iets te dulden of niet te doen kan overgaan op derden indien de overeenkomst is neergelegd in een notariële akte en is ingeschreven in de openbare registers. Derdenverkrijgers worden door de werking van dit artikel van rechtswege gebonden aan de verplichting.
4.6.
De rechtbank is van oordeel dat het gegeven dat het verhuurbeding van artikel 3 door middel van een kettingbeding op grond van artikel 5 van de Bijzondere Bepalingen moet worden opgelegd aan opvolgende eigenaren, anders als door VvE naar voren is gebracht, erop wijst dat het verhuurbeding niet als een kwalitatieve verplichting is bedoeld. Bij een kwalitatieve verplichting is het opleggen van een kettingbeding immers overbodig. Een uitleg waarom in dit geval de kwalitatieve verplichting werd versterkt met een kettingbeding heeft de rechtbank van de VvE ook niet gekregen. Het verhuurbeding is geen verbodsbepaling. De bewoordingen van de Bijzondere Bepalingen in de leveringsakte wijzen niet op een verplichting om te dulden of niet te doen, maar zijn veeleer als een positief geformuleerde eis te beschouwen: indien men wil verhuren dit dient te doen via een door de VvE aan te wijzen verhuurorganisatie. De omstandigheid dat [eisers] in de dagvaarding het verhuurbeding een aantal malen hebben aangeduid als een kwalitatieve verbintenis is daarbij niet van belang, nu de vraag naar de kwalificatie van het beding een rechtsvraag betreft die de rechtbank dient te beantwoorden. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen hebben [eisers] overigens ook kenbaar gemaakt dat zij dit standpunt in de dagvaarding wensen te verlaten.
4.7.
Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat het verhuurbeding als een verbintenis tot een geven of een doen moet worden gezien. Daaruit volgt dat deze verbintenissen hieruit zijn onderworpen aan de (korte) verjaringstermijn van artikel 3:307 BW van vijf jaren.
4.8.
De rechtbank zal vervolgens onderzoeken of de verjaringstermijn is voltooid. Allereerst zal de rechtbank moeten vaststellen op welk moment de verjaring is aangevangen.
4.9.
Ingevolge het bepaalde in artikel 3:313 BW is de termijn van verjaring aangevangen op de dag volgende op die waarop de onmiddellijke nakoming kon worden gevorderd. Vaststaat dat [eisers] sinds 1999 hun vakantiewoning zelfstandig verhuren. Aanvankelijk hebben [eisers] hun recreatiewoning immers verhuurd via Gran Dorado. Daarmee hebben zij de geldigheid van het verhuurbeding erkend en is er geen verjaringstermijn gaan lopen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de verjaringstermijn dan ook is aangevangen in 1999. De rechtbank verwerpt daarom de stelling van [eisers] dat de verjaring al in 1994/5 (bij de levering) is gaan lopen.
Dit brengt met zich dat de verjaring in 2004 is voltooid, behoudens stuiting.
4.10.
Ingevolge artikel 3:317 lid 1 BW wordt de verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig het recht op nakoming voorbehoudt.
4.11.
De VvE heeft het standpunt ingenomen dat een eventuele verjaring is gestuit, nu zij stelt dat zij zich het recht op nakoming ondubbelzinnig heeft voorbehouden in de gedoogovereenkomsten van 2004 en 2009.
4.12.
[eisers] hebben daartegen aangevoerd dat op het moment dat deze overeenkomsten werden gesloten (in 2004) de verjaring reeds was voltooid. Eisers 4 en 5 (hierna: [eiser 4] c.s.) hebben de overeenkomsten bovendien nooit ondertekend of aanvaard.
4.13.
De rechtbank is van oordeel dat uit de door [eisers] overgelegde correspondentie uit 2003 blijkt dat de VvE zich destijds op het standpunt stelde dat het zonder ondertekening van een gedoogovereenkomst de eigenaren in 2004 niet was toegestaan om zelfstandig te verhuren. Uit de reactie van 30 september 2003 van [eisers] blijkt immers voldoende dat zij wisten dat zelfstandig verhuren na 1 januari 2004 niet was toegestaan. Hoewel de brief en bijlage van 19 september 2003 niet in het geding zijn gebracht door partijen, kan uit de reactie van [eisers] geen andere conclusie worden verbonden dan dat de VvE zich jegens [eisers] daarin haar recht op nakoming ondubbelzinnig heeft voorbehouden. De stellingname van [eisers] dat de lopende verjaring in 2004 al voltooid was stuit daarop af. De brief met bijlage van 19 september 2003 heeft aldus stuitende werking jegens [eisers] gehad. Vanaf 20 september 2003 is een nieuwe verjaringstermijn gaan lopen.
4.14.
Nadien hebben eisers 1, 2, 3 en 6 een gedoogovereenkomst gesloten met VvE. In de considerans van deze overeenkomst is te lezen dat het de eigenaar van een recreatiewoning niet is toegestaan deze te verhuren,
'anders dan via bemiddeling door een verhuurorganisatie waarmee VvE een overeenkomst heeft gesloten'. Met het ondertekenen van deze overeenkomst werd de lopende verjaringstermijn opnieuw gestuit ten aanzien van de ondertekenaars ervan. Door het sluiten van de gedoogovereenkomst in 2004, waarin de VvE de zelfstandig verhurende eigenaren heeft toegestaan om de recreatiewoning onder voorwaarden zelf, dat wil zeggen buiten Landal om, te verhuren kon de VvE haar recht op nakoming van het verhuurbeding niet opeisen gedurende de looptijd van de overeenkomst. Pas na einde van de gedoogovereenkomst, dus op 1 januari 2005 is er een nieuwe verjaringstermijn ingegaan jegens deze eisers.
'anders dan via bemiddeling door een verhuurorganisatie waarmee VvE een overeenkomst heeft gesloten'. Met het ondertekenen van deze overeenkomst werd de lopende verjaringstermijn opnieuw gestuit ten aanzien van de ondertekenaars ervan. Door het sluiten van de gedoogovereenkomst in 2004, waarin de VvE de zelfstandig verhurende eigenaren heeft toegestaan om de recreatiewoning onder voorwaarden zelf, dat wil zeggen buiten Landal om, te verhuren kon de VvE haar recht op nakoming van het verhuurbeding niet opeisen gedurende de looptijd van de overeenkomst. Pas na einde van de gedoogovereenkomst, dus op 1 januari 2005 is er een nieuwe verjaringstermijn ingegaan jegens deze eisers.
4.15.
VvE heeft op 3 juli 2009 opnieuw een vijfjarige overeenkomst Zelfstandige verhuur Eigenaar gesloten met eisers 1, 2, 3 en 6. Deze gedoogovereenkomst is op 31 december 2013 geëxpireerd, zodat er vanaf 1 januari 2014 een nieuwe verjaringstermijn is gaan lopen. Daarna heeft de VvE diverse schriftelijke mededelingen aan deze eisers gezonden waarin zij zich haar recht op nakoming van het verhuurbeding ondubbelzinnig heeft voorbehouden, zoals in de brief van 14 maart 2014 en de kortgedingdagvaarding van 29 april 2015. De rechtbank is op grond daarvan tot het oordeel gekomen dat de verjaring jegens de eisers 1, 2, 3 en 6
nietis voltooid.
nietis voltooid.
4.16.
Uit deze reactie van 30 september 2003 blijkt voorts dat ook [eiser 4] c.s. de brief met bijlage van 19 september 2003 hebben ontvangen en dat zij toen wisten dat zelfstandige verhuur niet was toegestaan. Daarmee is ook voor hen een nieuwe verjaringstermijn op 20 september 2003 gaan lopen die behoudens stuiting eindigt op 19 september 2008. Vervolgens heeft de VvE op 5 december 2003 aan de zelfstandig verhurende eigenaren, waaronder [eiser 4] c.s., een brief gezonden met daarin als bijlage een overeenkomst zelfstandige verhuur (versie 5 december 2003). Anders dan zij hebben gesteld, is de rechtbank van oordeel dat uit de met deze brief toegezonden gedoogovereenkomst blijkt dat de VvE in de gegeven omstandigheden haar recht op nakoming van het verhuurbeding jegens [eiser 4] c.s. ondubbelzinnig heeft voorbehouden. De brief volgt immers kort op de brief van 19 september 2003 die over hetzelfde thema aan [eiser 4] c.s. was gezonden. [eiser 4] c.s. heeft niet betwist dat de brief van 5 december 2003 met bijlage is ontvangen. Er wordt louter naar voren gebracht dat de naam van eiseres sub 5 niet in de verzendlijst is vermeld. Dat eiseres sub 5 als gevolg van deze omissie geen kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van de brief is niet gesteld, zodat de rechtbank van oordeel is dat ook jegens eiseres sub 5 de brief stuitende werking heeft gehad. Vanaf 6 december 2003 is er ten aanzien van [eiser 4] c.s. een nieuwe verjaringstermijn ingegaan.
4.17.
VvE heeft op 5 december 2008 aan [eiser 4] c.s. opnieuw een brief verzonden. Omdat de brief onmogelijk op dezelfde datum [eiser 4] c.s. kan hebben bereikt via de post, kan in het midden blijven of deze brief op de juiste wijze is geadresseerd, omdat de verjaringstermijn op 5 december 2008 werd voltooid. Dat er door VvE andere stuitingshandelingen zijn verricht voor 5 december 2008 is niet gesteld noch gebleken. Het toesturen van jaarlijkse prijslijsten van Landal en het betrekken van de zelfstandig verhurende eigenaren, zoals [eiser 4] c.s. bij 'alle ontwikkelingen' is onvoldoende om van een stuiting te kunnen spreken, gelet op de eisen die artikel 3:317 BW stelt aan een stuiting. De rechtsvordering van VvE jegens [eiser 4] c.s. is verjaard op 5 december 2008.
4.18.
VvE heeft nog aangevoerd dat [eisers] met het ondertekenen van de overeenkomsten in 2004 en 2009 hun recht hebben prijsgegeven om zich te beroepen op de verjaring van de rechtsvordering. Nog ervan afgezien dat [eiser 4] c.s. deze overeenkomsten niet hebben ondertekend en evenmin is komen vast te staan dat zij deze overeenkomsten hebben aanvaard, kan een dergelijke afstand van recht in de overeenkomsten niet worden gelezen. VvE heeft erkend dat het verhuurbeding niet is gekoppeld (geweest) aan het lidmaatschap van de vereniging. Het bezwaar van [eisers] tegen de geldigheid van het verhuurbeding op grond van het verplichte lidmaatschap van de VvE - dat de rechtbank overigens hierna nog nader zal behandelen - blijft in dit verband daarom onbesproken.
4.19.
[eisers] heeft zich ook op het standpunt gesteld dat VvE afstand heeft gedaan van haar recht op nakoming, dan wel dit recht heeft verwerkt. Gelet op het tijdsverloop sinds 1999 en de zwaarwegende reden dat aan [eisers] zelfstandige verhuur is toegestaan, heeft bij [eisers] het gerechtvaardigde vertrouwen opgewekt dat zelfstandige verhuur mogelijk is naast de betrokkenheid van een verhuurbemiddelingsorganisatie. Redelijkheid en billijkheid staan eraan in de weg dat de verplichting zou herleven alsof er niets aan de hand is, aldus [eisers] .
4.20.
VvE heeft daartegen aangevoerd dat artikel 6:160 BW weliswaar bepaalt dat afstand van recht vormvrij kan worden overeengekomen, maar dat het verhuurbeding kenmerken heeft van een beperkt recht zodat een overeenkomst waarmee afstand wordt gedaan ingeschreven moet worden in de openbare registers. Er is ook steeds in de communicatie het bestaan van het beding genoemd. In de gedoogovereenkomsten is nergens te lezen dat afstand wordt gedaan en dit is ook nimmer beoogd. Van enig opgewekt vertrouwen is geen sprake geweest. In de gedoogovereenkomsten staat dat zelfstandige verhuur niet mag en voor bepaalde tijd en onder voorwaarden werd gedoogd.
4.21.
De rechtbank stelt voorop dat in de gedingstukken geen enkele uiting van VvE is te vinden waaruit blijkt dat zij expliciet afstand heeft gedaan van haar recht om nakoming van het verhuurbeding te vorderen. De rechtbank is voorts van oordeel dat door [eisers] onvoldoende feiten of omstandigheden naar voren zijn gebracht waaruit de (impliciete) wil gericht op afstand van het vorderingsrecht kan worden afgeleid. Het gegeven dat VvE onder voorwaarden en slechts tijdelijk zelfstandige verhuur van een beperkt aantal recreatiewoningen heeft gedoogd, is onvoldoende om tot afstand van enig vorderingsrecht te concluderen. Evenmin hebben [eisers] hieraan het gerechtvaardigde vertrouwen kunnen ontlenen dat VvE haar vorderingsrechten jegens hen prijsgaf. De rechtbank volgt [eisers] daarom niet in hun stellingname dat redelijkheid en billijkheid aan de vordering tot nakoming door VvE in de weg zouden kunnen staan. Het is vaste jurisprudentie dat aan rechtsverwerking hoge eisen moeten worden gesteld. Uitgangspunt is dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking. Vereist is tevens de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn door [eisers] niet naar voren gebracht.
Het beroep op rechtsverwerking moet daarom worden verworpen.
4.22.
De sub III geformuleerde verklaring voor recht ten aanzien van de verjaring van de rechtsvordering gebaseerd op artikel 3 van de Bijzondere Bepalingen kan derhalve worden toegewezen ten aanzien van eisers sub 4 en 5, alsmede de daarmee verband houdende vordering sub VIII als zal worden verwoord onder 'beslissing'. Nu in hoger beroep hierover anders kan worden beslist en vanwege het openbare karakter van de registers waarin de door de rechtbank aangebrachte wijzigingen kunnen worden ingeschreven, zal de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad worden afgewezen. Ten aanzien van de overige eisers zal deze vordering of de gelijkluidende vordering sub 3 worden afgewezen.
Buitenwerkingstelling verhuurbeding op andere gronden?
4.23.
Aan de vordering sub IV hebben [eisers] ten grondslag gelegd dat het verhuurbeding een onredelijk bezwarend beding is als bedoeld in artikel 6:237j BW. Het beding is namelijk strijdig met het beginsel van contractsvrijheid. Bovendien zouden [eisers] kunnen worden gedwongen om deel te nemen aan een verhuurpool, waartegen zij diverse bezwaren naar voren brengen. [eisers] hebben ook naar voren gebracht dat het verhuurbeding in de leveringsakte een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn 93/13 van de Raad betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Er is niet afzonderlijk over dit beding onderhandeld en het beding verstoort in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de leveringsakte voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen.
4.24.
VvE heeft daartegen aangevoerd dat het park in het begin van de jaren 90 van de vorige eeuw is ontworpen, ontwikkeld en aangelegd door Grontmij. Omdat het park gelegen was in een gebied waar in nauwelijks toeristen kwamen, vond Grontmij van belang om te gaan werken met een professionele verhuurorganisatie. Het is algemeen gebruik in de markt om de verhuur van parken op basis van exclusiviteit aan te bieden aan een verhuurbemiddelingsorganisatie. Na een moeizame start van het park zijn sedert 2002 goede ervaringen opgedaan met Landal. De kleinschalige verhuur zoals deze door [eisers] wordt voorgestaan past niet in de beoogde opzet en was van meet af aan bedoeld als tijdelijk. Het zelfstandig verhuren door [eisers] is onrechtvaardig ten opzichte van de overige leden van de VvE, want zij betalen via de provisie voor het in de markt zetten en houden van het natuurpark. [eisers] zijn zogenaamde "free riders" die daarvan profiteren en bovendien veel ergernis veroorzaken door de afwijkende kwaliteit van het interieur van een woning. In de kern zijn [eisers] het niet eens met sommige bepalingen in het contract waarmee de algemene ledenvergadering heeft ingestemd. [eisers] dienen zich te realiseren dat zij het niet alleen voor het zeggen hebben in het park. VvE heeft het beheer, onderhoud en de exploitatie van het hele park tot haar taak en heeft zodoende belang bij de wijze waarop en de vraag aan wie de verhuur van recreatiewoningen geschiedt. De opzegging van het lidmaatschap van de vereniging, doet slechts de verenigingsrechtelijke rechten en plichten eindigen, maar niet die welke uit de akte van levering volgen waarmee [eisers] de eigendom van de recreatiewoning hebben gekregen. VvE geeft aan dat artikel 6:237j BW niet van toepassing is omdat de koop betrekking heeft op een onroerende zaak. Er is daarom geen sprake van een consumentenkoop. Om diezelfde reden is volgens VvE de Richtlijn ook niet toepasselijk.
4.25.
De rechtbank overweegt als volgt. Het verhuurbeding van artikel 3 Bijzondere Bepalingen is een algemene voorwaarde als bedoeld in artikel 6:231 BW. Het is immers opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. Dat de algemene voorwaarde is opgenomen in de leveringsakte van een onroerende zaak, betekent niet dat de wederpartij, die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, de bescherming van Boek 6, afdeling 5, titel 3 wordt onthouden. Op grond van artikel 6:237 BW sub j wordt een algemene voorwaarde vermoed onredelijk bezwarend te zijn indien dat de wederpartij verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met derden, tenzij dit, mede gelet op het verband met die overeenkomst met de in dit artikel bedoelde overeenkomst, redelijkerwijze van de wederpartij gevergd.
4.26.
Bij de beoordeling neemt de rechtbank in aanmerking dat het opnemen van een dergelijke clausule niet ongebruikelijk is bij dergelijke vakantieparken. Ten behoeve van eenheid en uniformiteit op het park, alsmede met het oog op de gelijke behandeling van alle eigenaren, worden dergelijke bepalingen vaker opgenomen in de koopovereenkomst of een leveringsakte. VvE heeft in dat verband ook gewezen op artikel 5:112 lid 3 BW waarin een wettelijke basis voor een verplicht lidmaatschap van een vereniging van eigenaren wordt gegeven. Weliswaar is de VvE geen vereniging van eigenaren als bedoeld in dat artikel, maar dit wetsartikel illustreert de behoefte die in de praktijk wordt gevoeld bij het beheer van onroerende zaken ten behoeve van meerdere eigenaren of beperktgerechtigden. Alle eigenaren profiteren van de voorzieningen of de dienstverlening en het is daarom ook wenselijk dat alle eigenaren daaraan op gelijke voet bijdragen. En daarin gelijke zeggenschap hebben.
4.27.
Door VvE is onbetwist naar voren gebracht dat de algemene ledenvergadering gelegenheid heeft gekregen om te kiezen tussen aanbiedingen van concurrerende verhuurbemiddelingorganisaties. En totdat eisers 1, 2 en 3 hun lidmaatschap van de VvE hadden opgezegd bij brief van 17 december 2013, hadden zij stemrecht in de algemene ledenvergadering. Indien de algemene ledenvergadering tot besluitvorming komt, dan zijn alle leden daaraan gebonden, ook zij die daartegen hebben gestemd. De algemene ledenvergadering heeft steeds met grote meerderheid gekozen voor beheer van het park door Landal. [eisers] vertegenwoordigen slechts een zeer kleine minderheid van 6 eigenaren van 5 recreatiewoningen in een park met 219 recreatiewoningen. Dat [eisers] bepaalde nadelen ervaren door de in de algemene ledenvergadering genomen besluiten is onlosmakelijk gekoppeld aan het gegeven dat hun eigendom deel uitmaakt van een complex van vakantiewoningen op een met een slagboom afgesloten terrein met tal van gemeenschappelijke voorzieningen. Naast bepaalde nadelen profiteren zij immers ook van de gezamenlijk gehaalde voordelen. Dit gegeven maakt het in de leveringsakte opgenomen beding niet een onredelijk bezwarend beding. Evenmin is er sprake van een verstoring van het evenwicht ten nadele van de consument in strijd met de goede trouw, als bedoeld in artikel 3 van de Richtlijn. In tegendeel, door de verhuurclausule wordt geprobeerd ten behoeve van alle eigenaren een werkbare en redelijke rechtsverhouding tussen hen te creëren. Bij de beoordeling van de geldigheid van artikel 3 van de Bijzondere Bepalingen, kan de inhoud van de door Landal aangeboden overeenkomst overigens geen rol spelen. Landal is immers geen partij bij de leveringsakte.
4.28.
VvE heeft voorts terecht aangevoerd dat van strijdigheid met het beginsel van contractsvrijheid geen sprake is, omdat [eisers] niet verplicht zijn om de recreatiewoning te verhuren. Evenals andere eigenaren kan de recreatiewoning ook worden gebruikt uitsluitend voor eigen recreatie. De rechtbank is daarom van oordeel dat het verhuurbeding in de gegeven omstandigheden niet als een onredelijk bezwarend beding of een onredelijk beding in de zin van artikel 3 van de Richtlijn kan worden aangemerkt.
4.29.
Tenslotte hebben [eisers] een beroep gedaan op artikel 6:259 BW, omdat VvE bij gelegenheid van het kort geding zou hebben aangegeven dat zijzelf geen (financieel) belang heeft bij nakoming van het verhuurbeding en dat ook in de toekomst niet meer zou hebben.
4.30.
VvE heeft in de conclusie van antwoord uitvoerig uiteengezet dat zij in het belang van een goed beheer van het park, belang heeft bij handhaving van de verhuurclausule. Zij heeft bovendien aangevoerd dat verscheidene verhuurorganisaties bezwaren hebben tegen zelfstandige verhuur door eigenaren in een complex.
4.31.
De rechtbank is van oordeel dat het belang van VvE meer omvat dan een financieel belang. De VvE heeft tot taak het beheer, onderhoud en exploitatie van het gehele park en heeft zodoende een belang bij de wijze waarop en de vraag aan wie de verhuur van de recreatiewoningen geschiedt.
4.32.
[eisers] hebben ten slotte nog naar voren gebracht dat VvE toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen als vereniging van eigenaren en als beheerder van het park. Volgens [eisers] heeft VvE verzuimd met een verhuurbemiddelingsorganisatie in zee te gaan die goed is voor alle eigenaren. Daarom kan van [eisers] niet worden gevergd met Landal in zee te gaan en maakt VvE de nakoming daardoor onmogelijk.
4.33.
VvE heeft daartegenin gebracht dat de overgrote meerderheid van de eigenaren tevreden zijn over de wijze waarop de VvE hun belangen behartigt. Dat nakoming van het verhuurbeding niet onmogelijk is blijkt uit het gegeven dat een overgrote meerderheid van de eigenaren het beding sinds jaar en dag en zonder problemen naleeft.
4.34.
De rechtbank sluit aan bij hetgeen de VvE op dit punt naar voren heeft gebracht. Het enkele feit dat sommige eigenaren het niet eens zijn met het beleid van de VvE brengt niet mee dat van onbehoorlijk bestuur of van onrechtmatig handelen kan worden gesproken. Van een onmogelijkheid om na te komen is geen sprake, veeleer van een onwil daartoe. Maar de rechtbank ziet daarin geen reden om het verhuurbeding buitenwerking te stellen.
4.35.
De vordering sub IV zal daarom worden afgewezen.
Buitenwerkingstelling artikelen 1, 2 en 5 van de Bijzondere Bepalingen
4.36.
[eisers] hebben aan hun vorderingen V, ten grondslag gelegd dat de verplichting om lid te zijn van de VvE in strijd is met artikel 2:35 BW, met artikel 8 GW en artikel 11 EVRM.
4.37.
VvE heeft gewezen op de wettelijke grondslag van artikel 5:112 lid 3 BW.
4.38.
De rechtbank stelt voorop dat, zoals door VvE ook is erkend, artikel 5:112 lid 3 BW niet van toepassing is omdat de regeling alleen geldt voor de vereniging van appartementseigenaren als bedoeld in artikel 5:124 BW. De rechtbank is van oordeel dat artikel 5:112 lid 3 BW zich niet leent voor analoge toepassing. Een onopzegbaar lidmaatschap is daarom in strijd met de door [eisers] genoemde wettelijke bepalingen. Het beginsel van vrijheid van uittreding voor de leden moet voorop worden gesteld zij het met inachtneming van de statutaire bepalingen, maar aan de opzegging mogen geen bezwarende omstandigheden worden verbonden. Als gevolg van een opzegging eindigen de verenigingsrechtelijke rechten en verplichtingen jegens VvE (zoals de verplichting om contributie te voldoen), maar dit geldt niet voor plichten uit de koopovereenkomst of de leveringsakte. Evenmin eindigen rechten zoals het recht op het beheer en het onderhoud van de mandelige eigendommen van de VvE (zie Hof 's-Gravenhage, 16-11-2010, ECLI:GHSGR:2010:BO4668). De rechtbank ziet hierin aanleiding om het beding van artikel 1 zodanig te wijzigen op de voet van artikel 6:259 BW dat [eisers] en hun rechtsopvolgers niet verplicht zijn om lid te zijn van de VvE. De daarop gerichte vordering sub V zal worden toegewezen, alsmede de daarmee verband houdende vordering sub VIII als zal worden verwoord onder 'beslissing'. Nu in hoger beroep hierover anders kan worden beslist en vanwege het openbare karakter van de registers waarin de door de rechtbank aangebrachte wijzigingen kunnen worden ingeschreven, zal de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad worden afgewezen.
4.39.
[eisers] hebben aan de vordering sub VI het volgende ten grondslag gelegd. Volgens [eisers] is er bij ontbreken van een lidmaatschap van de VvE, geen contractuele verhouding noch enige andere rechtsverhouding waaruit een beperking van de beschikkingsbevoegdheid kan voortvloeien. Omdat er geen rechtsverhouding bestaat en de VvE niets te maken heeft met het perceel van [eisers] is er ook geen toestemming voor de vervreemding nodig.
4.40.
VvE heeft daartegen het volgende verweer gevoerd. Het artikel gaat over gedeeltelijke vervreemding en dit kan allerlei ongewenste gevolgen met zich meebrengen. Bij splitsing van eigendommen is toestemming van alle deelgenoten nodig. De VvE wil voorkomen dat een deelgenoot tegen zijn zin wordt geconfronteerd met een vergroting van het aantal deelgenoten. Ook het bouwen van extra woningen op bestaande kavels dient voorkomen te worden. Om deze reden heeft de VvE belang bij de bepaling en verzet zij zich tegen toewijzing van de vordering sub VI.
4.41.
De rechtbank is van oordeel dat ook bij een beëindigd lidmaatschap partijen in een door redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding zijn blijven staan, vanwege de aanwezigheid van eigendommen van [eisers] in het door de VvE beheerde park. [eisers] en hun rechtsopvolgers en de gebruikers van hun recreatiewoningen maken immers gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen in het park. De rechtbank kan [eisers] niet volgen in de stellingname dat de VvE niets met hun percelen te maken heeft. De VvE heeft uiteengezet welke rechtmatige belangen van haar en van de andere eigenaren van het park gediend zijn met naleving van artikel 2 van de Bijzondere Bepalingen. Naar het oordeel van de rechtbank moeten deze belangen zwaarder wegen dan het particuliere belang van [eisers] De vordering sub VI moet daarom worden afgewezen.
4.42.
[eisers] hebben aangevoerd dat het kettingbeding van artikel 5 van de Bijzondere Bepalingen de recreatiewoningen een waardedrukkend effect heeft. Daarom bestaat er voor hen een gerechtvaardigd belang deze verplichtingen definitief te doen verdwijnen.
4.43.
VvE voert daartegen het volgende aan. Zij heeft belang bij handhaving omdat er anders te weinig woningen zullen overblijven voor de gezamenlijke verhuur en daardoor zou het verhuurbeding op termijn een dode letter kunnen worden.
4.44.
De rechtbank is van oordeel dat een eventueel waardedrukkend effect van het kettingbeding en het boetebeding buiten beschouwing moet blijven. [eisers] hebben daarmee immers rekening kunnen houden bij het aangaan van de koopovereenkomst. Door het opheffen ervan zouden [eisers] juist een ongerechtvaardigd voordeel verkrijgen ten opzichte van de andere eigenaren. Dat een kettingbeding versterkt met een boetebeding nodig is om de naleving van de Bijzondere Bepalingen te verzekeren, blijkt wel uit de door [eisers] aangenomen houding, waarin zij niet hebben laten zien dat zij oog hebben voor de belangen van de andere eigenaren of voor het algemene belang. Zonder het ketting- en het boetebeding bestaat een reële kans dat het verhuurbeding en de overige verplichtingen in de Bijzondere Bepalingen een dode letter worden. De rechtbank zal de vordering sub VII afwijzen.
4.45.
[eisers] hebben aangevoerd dat handhaving van het verbod om de recreatiewoningen op publieke websites in strijd is met het in paragraaf 1 van artikel 10 EVRM neergelegde grondrecht. Zij menen dat het recht om inlichtingen te verstrekken letterlijk zonder grenzen is. Het gebod dient geen enkel doel, volgens [eisers] .
4.46.
VvE hebben erop gewezen dat indien een eigenaar niet zelfstandig mag verhuren het reclamemaken geen enkel doel dient. Het verbod om reclame te maken dient een redelijk doel, namelijk het tegengaan van zelfstandige verhuur. In de gedoogovereenkomsten zijn afspraken gemaakt over kleinschalig adverteren en deze afspraak hebben [eisers] geschonden.
4.47.
De sub II en 2 geformuleerde verklaring voor recht aangaande het 'reclameverbod' kan niet worden toegewezen, behalve voor [eiser 4] c.s. De overige eisers hebben immers in 2004 en in 2009 met de VvE overeenkomsten gesloten waarin zij zekere beperkingen hebben aanvaard met betrekking tot het maken van reclame. [eisers] hebben niet gesteld dat en waarom deze in artikel 1.4 van de overeenkomsten gelegen beperking niet geldig zou zijn. Nu de overige eisers nog steeds zijn gebonden aan het verhuurbeding hebben zij ook geen belang bij de ingestelde vordering, zodat deze voor hen zal worden afgewezen.
4.48.
Ook ten aanzien van het sub I en 1 gevorderde geldt dat deze slechts ten behoeve van eisers 4 en 5 kan worden toegewezen, vanwege hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de geldigheid en afdwingbaarheid van het verhuurbeding ten opzichte van de overige eisers.
4.49.
[eisers] hebben gesteld dat zij schade hebben geleden omdat VvE is tekortgeschoten in de nakoming dan wel omdat VvE onrechtmatig heeft gehandeld. De schade omvat gederfde huurinkomsten sedert juni 2015 en gemaakte kosten.
4.50.
VvE heeft betwist dat er sprake is van derving van huurinkomsten. [eisers] hebben niet gesteld dat zij de recreatiewoningen in de betreffende periode hadden kunnen verhuren. Een causaal verband tussen het verhuurverbod en de vermeende huurderving is niet aanwezig. Ook wordt de hoogte van de opgevoerde schadeposten betwist.
4.51.
De rechtbank is van oordeel dat het aannemelijk is dat eisers 4 en 5 schade hebben geleden omdat VvE het verhuurbeding jegens hen door middel van een kortgedingvonnis heeft afgedwongen. Dit vonnis is bij arrest van 28 februari 2017 vernietigd. Het is de rechtbank niet duidelijk geworden of en zo ja, tot wanneer het schadeveroorzakend handelen heeft geduurd. Evenmin heeft de rechtbank voldoende aanknopingspunten gekregen om de schade bestaande in de huurderving te kunnen schatten of begroten. Zij heeft geen onderliggende gegevens ontvangen die inzicht geven in de gestelde gemiddelde huuropbrengsten per woning, noch in enige andere schadepost. Ook hebben eisers sub 4 en 5 onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan een causaal verband tussen het schade toebrengend handelen en een schadepost kan worden gelegd. De rechtbank zal de VvE daarom veroordelen om de schade van eisers sub 4 en 5 te vergoeden op te maken bij afzonderlijke schadestaatprocedure.
4.52.
Partijen zijn ieder op enkele punten in het ongelijk gesteld. De rechtbank vindt daarin aanleiding om de proceskosten te compenseren op de wijze als hierna zal worden vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart ten behoeve van eisers sub 1, 4, 5 en 6:
5.1.1.
dat artikel 1 van de bijzondere bepalingen van de leveringsakte aldus wordt gewijzigd dat de daarin opgenomen verplichting lid te zijn van VvE komt te vervallen;
5.1.2.
veroordeelt VvE medewerking te verlenen aan het opmaken van een nieuwe akte waarin de onder 5.1.1. bedoelde wijziging wordt vastgelegd, bij gebreke waarvan dit vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de vereiste medewerking van VvE;
5.2.
verklaart ten behoeve van eisers sub 4 en 5 voor recht dat het hen is toegestaan hun recreatiewoning:
5.2.1.
zelfstandig te verhuren zonder tussenkomst van Landal of een andere door VvE te benoemen verhuurbemiddelingsorganisatie;
5.2.2.
aan te bieden op publieke websites, alsmede om op andere wijze reclame te maken voor hun recreatiewoningen om zo huurders te werven;
en verklaart ten behoeve van eisers sub 4 en 5
5.2.3.
dat enige rechtsvordering gebaseerd op het verhuurbeding (artikel 3 van de bijzondere bepalingen van de Leveringsakte van [eiser 4] c.s.) is verjaard en wijzigt dit artikel zodanig dat het [eiser 4] c.s. is toegestaan hun recreatiewoning zelfstandig te verhuren zonder tussenkomst van VvE en Landal of een andere verhuurbemiddelingsorganisatie;
5.2.4.
veroordeelt VvE medewerking te verlenen aan het opmaken van een nieuwe akte waarin de onder 5.2.3. bedoelde wijziging wordt vastgelegd, bij gebreke waarvan dit vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de vereiste medewerking van VvE;
5.3.
veroordeelt VvE tot vergoeding van de door eisers sub 4 en 5 geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
5.4.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
5.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.B. Faber-Siermann en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2017. [1]