Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: 6178144 / CV EXPL 17-7211
Vonnis in kort geding van 13 september 2017
in de zaak van
de stichting
STICHTING ACTIUM,
gevestigd te Assen,
eiseres,
gemachtigde: mr. S. Bosma te Heerenveen,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. H.A. de Boer te Sneek.
Partijen zullen hierna Actium en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit:
- de namens Actium uitgebrachte dagvaarding, inclusief producties;
- de door [gedaagde] voorafgaand aan de mondelinge behandeling in het geding gebrachte producties;
- de mondelinge behandeling ter zitting van 29 augustus 2017, ter gelegenheid waarvan partijen hun stellingen en verweren nader hebben toegelicht.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 juni 1991 bestaat er tussen (de rechtsvoorgangster Woningstichting Ooststellingwerf van) Actium als verhuurder en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [adresgegevens] (hierna te noemen: het gehuurde).
2.2.
In artikel 3 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte.
2.3.
In de algemene huurvoorwaarden die Actium hanteert bij haar huurovereenkomsten is onder andere het volgende bepaald:
‘Artikel 11 Algemene Pro verplichtingen van huurder
11.1
Huurder is verplicht om het gehuurde en de eventuele gemeenschappelijke ruimten gedurende de looptijd van de huurovereenkomst steeds als een goed huurder te gebruiken en te onderhouden, geheel overeenkomstig de daaraan bij de huurovereenkomst gegeven bestemming, te weten woonruimte. Deze bestemming kan en mag door huurder niet worden gewijzigd. (...)
11.2
Huurder is verplicht om:
a) ervoor zorg te dragen dat door hem (...) geen overlast en/of hinder wordt veroorzaakt aan omwonenden. Onder overlast wordt in ieder geval doch niet uitsluitend verstaan: iedere vorm van overlast, zoals (...) stankoverlast, overlast door (...) hennepteelt (...) in of nabij het gehuurde:
(...)
11.4
Het is huurder verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder:
a) al in (delen van) het gehuurde, waaronder begrepen de tuin, berging, schuur en zolder, hennep te (doen) kweken, te houden, te drogen of te knippen, dan wel andere activiteiten te doen of laten verrichten die op
grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, waaronder begrepen het opslaan of verhandelen van drugs.’
2.4.
In het Woonmagazine van Actium van oktober 2013, dat naar alle huurders is verstuurd, wordt melding gemaakt van het feit dat Actium een streng beleid voert tegen hennepbeleid en dat huurders bij wie een hennepkwekerij wordt aangetroffen, grote kans lopen hun woning te verliezen.
2.5.
Sinds omstreeks 14 oktober 2015 is Actium convenantpartner bij het zogenoemde “convenant informatie-uitwisseling aanpak hennepteelt Noord-Nederland” (hierna te noemen: convenant), ingevolge waarvan tegen henneptelers repressieve maatregelen worden getroffen.
2.6.
Actium heeft op haar website op 9 februari 2016 melding gemaakt van bovengenoemd convenant.
2.7.
Op 12 mei 2017 heeft de politie Eenheid Noord-Nederland (hierna te noemen: de politie) een onderzoek gedaan in de achtertuin van [gedaagde] . Hiervan is door de politie een zogenoemde ‘bestuurlijke rapportage aantreffen hennepkwekerij’ (hierna te noemen: bestuurlijke rapportage) en een ‘proces-verbaal van bevindingen’ (hierna te noemen: proces-verbaal) opgemaakt.
2.8.
In de bestuurlijke rapportage is onder andere het volgende opgenomen:
‘Op 12-05-2017 heeft de politie (...) een hennepkwekerij aangetroffen in het nader omschreven perceel te Oosterwolde(lees: het gehuurde, toevoeging van de kantonrechter)
. (...)
. (...)
Aard en omvang
(...)
• Hoeveelheid planten, stekken, henneptoppen:
- hennepplanten: 8
- hennepstekken: 29
• Kwekerij in werking: Ja
• In beslag genomen goederen; 8 hennepplanten, 29 hennepstekken
(...)
Gevaarzetting
(...)
• Brandveiligheid in geding: Nee, maar [bij] een hennepkwekerij heb je altijd een verhoogde kans op brand, dan [bij] een normale situatie.
(...)
Bijlage foto’s aangetroffen situatie
Foto nummer 1, 2 en 3.’
2.9.
In het proces-verbaal staat - voor zover relevant - het volgende:
‘Ik, verbalisant (...), trof in de achtertuin een zelf gemaakte kas aan. Ik zag dat in de kas een achttal grote hennepplanten in de grond stonden. Ik zag dat er een kast in dezelfde ruimte stond. Ik opende deze kast en zag vervolgens dat er een plastic kist in stond. Ik zag dat er bedrading de kist in ging. Ik opende vervolgens de kist en ik zag dat er 29 kleine hennepplantjes in stonden. Ik vroeg aan (...) [gedaagde] of de planten van hem waren. Hierop hoorde ik hem zeggen dat dit het geval was.’
2.10.
Bij brief van 17 mei 2017 heeft Actium onder andere het volgende geschreven aan [gedaagde] :
‘Op 12 mei 2017 is op het door u gehuurde (...) een hennepplantage opgerold, waarbij (...) een kweekruimte is aangetroffen met +/- 29 kleine hennepplanten en 8 grote hennepplanten. U heeft in dat verband in strijd gehandeld met de artikelen 11.2 sub a en 11.4 sub a van de ‘Algemene huurvoorwaarden’ behorende bij de huurovereenkomst, op grond waarvan het niet is toegestaan in (...) het gehuurde (...) hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
Gelet op de (grote) hoeveelheid hennepplanten was in het gehuurde onmiskenbaar sprake van een professioneel ingerichte hennepkwekerij, bestemd voor beroeps- of bedrijfsmatig kweken van hennep. In dat verband heeft u in strijd gehandeld met uw verplichting om de door u gehuurde woning slechts te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming (...), die op grond van artikel 7:214 BW Pro alsmede de huurovereenkomst en de daarbij behorende ‘Algemene huurvoorwaarden’ op u rust.
Actium heeft ten behoeve van voorkoming van hennepkwekerijen/hennephandel met de gemeente Ooststellingwerf, de politie, het Openbaar Ministerie, de gemeentelijke sociale dienst en andere partijen, een convenant gesloten met als doel om ongewenste situaties ten aanzien van illegale hennepkwekerijen/hennephandel goed te kunnen aanpakken. Het convenant is tevens in het leven geroepen om ervoor te zorgen dat in onderlinge afstemming maatregelen worden getroffen om criminele activiteiten met betrekking tot hennepkwekerijen/hennephandel te voorkomen en te bestrijden en daarbij de leefbaarheid van de betreffende straten en buurten te verbeteren. Iedere convenantpartner heeft hierbij zijn eigen taak. Vandaar dat Actium een streng en repressief beleid voert ten aanzien van het kweken en voorhanden hebben van hennep. Wij kunnen uw gedrag in dat verband dan ook niet accepteren en zullen overgaan tot het opstarten van een juridische procedure om de huurovereenkomst met u te ontbinden.
(...) Desalniettemin geven wij u de kans om een procedure - en daarmee een proceskostenvergoeding - te voorkomen door de huurovereenkomst alsnog vrijwillig op te zeggen.’
2.11.
[gedaagde] heeft van het aanbod om zelf de huurovereenkomst op te zeggen geen gebruik gemaakt.
2.12.
In een door [gedaagde] overgelegde productie, zijnde een oproep, vergezeld van een handtekeningenlijst, van een zeventiental buurtbewoners gericht aan Actium, staat onder andere het volgende:
‘Wij hebben gehoord dat u (...) [gedaagde] uit zijn woning wilt zetten vanwege het kweken van hennepplantjes voor eigen consumptie. Als buurt willen wij aangeven dat we het hier NIET mee eens zijn. Voor ons is (...) [gedaagde] een zeer gewaardeerde buurtbewoner. Hij is altijd bereid om iedereen te helpen en hij veroorzaakt geen overlast voor de buurt.’
3.De vordering
3.1.
De vorderingen van Actium strekken ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt:
I. om binnen 3 dagen na de uitspraak van het in dezen te wijzen vonnis, althans binnen 3 dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een zodanige termijn als het de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, de door [gedaagde] gehuurde onroerende zaak, staande en gelegen te (8431 KB) Oosterwolde aan de Horst 4, met al het zijne en de zijnen te (doen) ontruimen en verlaten en ontruimd en verlaten te houden met achterlating van al hetgeen [gedaagde] niet in eigendom toebehoort en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Actium te stellen;
II. in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de explootkosten en het verschuldigde griffierecht, alsmede in de nakosten volgens het liquidatietarief en de daadwerkelijke kosten van betekening van het vonnis, en voorts te bepalen dat indien de verschuldigde proceskosten niet binnen 14 dagen na aanschrijving worden betaald, [gedaagde] daarover de wettelijke rente verschuldigd is.
3.2.
[gedaagde] voert verweer, waarbij hij heeft geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen zal, voor zover van belang, in het navolgende worden ingegaan.
4. Het geschil en de beoordeling daarvan
Spoedeisendheid
4.1.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Actium gelet op het door haar aangevoerde belang bij handhaving van haar zero tolerance beleid, een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering. De enkele omstandigheid dat Actium in eerste instantie ervoor heeft gekozen om [gedaagde] de kans te bieden om zelf de huurovereenkomst op te zeggen, doet hieraan geen afbreuk.
Ontruiming
4.2.
Beoordeeld dient te worden of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die, vooruitlopend op een eventueel oordeel in een bodemprocedure, een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming op grond van een beweerdelijke tekortkoming in de huurovereenkomst in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met grote mate van waarschijnlijkheid tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden overgegaan en eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat reeds thans ontruiming gerechtvaardigd is.
4.3.
Actium heeft aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten door in de achtertuin van het gehuurde hennepplanten te kweken. Volgens Actium rechtvaardigt deze tekortkoming de ontruiming van het gehuurde. Blijkens de bestuurlijke rapportage en het
proces-verbaal en de daarbij behorende foto’s, gaat het, gelet op de hoeveelheid aangetroffen hennep, om een professionele hennepkwekerij, aldus nog steeds Actium. [gedaagde] heeft door zijn handelwijze in strijd gehandeld met de artikelen 11.1, 11.2 onder a, 11.4 onder a en 11.4 onder e van de volgens Actium op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden en voorts met artikel 3 van Pro de huurovereenkomst, met de artikelen 7:213 en 7:214 BW en met artikel 3 van Pro de Opiumwet.
4.4.
[gedaagde] heeft de noodzaak tot ontruiming betwist, daartoe aanvoerend dat hij slechts het maximaal toegestane aantal van vijf wietplanten in zijn zelfgebouwde kas had staan, die hij enkel en alleen voor privédoeleinden heeft gebruikt. Dat het niet om een professionele hennepkwekerij gaat, blijkt, aldus [gedaagde] , ook wel uit het feit dat de politie hem heeft meegedeeld dat [gedaagde] niet vervolgd zal worden. Voorts betwist [gedaagde] de toepasselijkheid van de algemene huurvoorwaarden en voert hij aan dat Actium met twee maten meet nu Actium de huurovereenkomst met een andere huurder in de buurt die meer hennepplanten heeft gekweekt dan [gedaagde] , gewoon heeft gecontinueerd. Tot slot stelt [gedaagde] dat hij geen overlast veroorzaakt en dat hij een graag geziene buurtgenoot is, daarbij verwijzend naar de handtekeningenlijst van een zeventiental buurtbewoners (rechtsoverweging 2.12).
4.5.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.5.1.
Zoals gezegd beroept Actium zich in dat kader onder andere op de algemene huurvoorwaarden. [gedaagde] heeft de toepasselijkheid hiervan evenwel betwist, daartoe aanvoerend dat hij destijds met Woningstichting Ooststellingwerf en niet met Actium een huurovereenkomst heeft gesloten. Voorts voert [gedaagde] aan dat Actium hem nimmer de algemene huurvoorwaarden waarop zij zich thans beroept, ter hand heeft gesteld. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat hij niet wist dat Actium zijn contractspartij was, zal dit verweer worden verworpen. Niet in geschil is namelijk dat [gedaagde] sedert het moment dat Actium eigenaar van het gehuurde is, de maandelijkse huur aan Actium voldoet. Dat Actium [gedaagde] nimmer de algemene huurvoorwaarden ter hand heeft gesteld, is naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk gemaakt. Actium heeft zulks uitdrukkelijk betwist, daartoe stellend dat zij als nieuwe verhuurder alle huurders de algemene huurvoorwaarden ter hand heeft gesteld, zo ook [gedaagde] . Maar, wat daar verder ook van zij, ook zonder de toepasselijkheid van de algemene huurvoorwaarden, komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen en zij overweegt daartoe het volgende.
4.5.2.
Op grond van artikel 7:213 BW Pro is [gedaagde] als huurder verplicht ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak zich als een goed huurder te gedragen. Ingevolge artikel 7:214 BW Pro is [gedaagde] slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. Niet in geschil is tussen partijen dat in artikel 3 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte (rechtsoverweging 2.2). De vraag is dan of het kweken van hennep zich verhoudt met de bestemming woonruimte. In dat kader is het navolgende van belang.
4.5.3.
De Aanwijzing Opiumwet (Staatscourant 2000, 250), zoals gewijzigd bij de Aanwijzing Opiumwet van 6 februari 2002 (Staatscourant 2002, 46) (hierna: de Aanwijzing), gaat ten aanzien van hennepteelt uit van twee situaties: er is sprake van ofwel beroeps- of bedrijfsmatige teelt, ofwel geen beroeps- of bedrijfsmatige teelt. Voor de bepaling of van beroeps- of bedrijfsmatig handelen sprake is en voor de mate daarvan, kan volgens de Aanwijzing worden aangeknoopt bij een aantal indicatoren. Deze indicatoren zijn genoemd in bijlage 1 bij de Aanwijzing. Bij een hoeveelheid van vijf planten of minder wordt aangenomen dat er geen sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen, bij een hoeveelheid van meer dan vijf planten wel.
4.5.4.
Actium heeft ter onderbouwing van haar stelling dat er in de tuin van [gedaagde] een achttal moederplanten en 29 stekken zijn aangetroffen, verwezen naar de bestuurlijke rapportage en naar het proces-verbaal, waarin die aantallen worden genoemd. De kantonrechter overweegt dat zij in beginsel mag uitgaan van de juistheid van een op ambtseed dan wel op ambtsbelofte opgemaakt proces-verbaal, tenzij tegenbewijs noopt tot afwijking van dit uitgangspunt (Raad van State, 12 februari 2014, ECLI:NL:RVS: 2014:451). [gedaagde] heeft weliswaar betwist dat hij acht moederplanten in zijn bezit had en aangevoerd dat hij er slechts vijf had, maar hij heef nagelaten zijn stelling, na de gemotiveerde betwisting ervan door Actium, nader te onderbouwen. Ook uit de door Actium overgelegde foto’s volgt niet dat er slechts sprake was van vijf planten. De kantonrechter zal dan ook bij de verdere beoordeling uitgaan van het aantal van acht moederplanten zoals genoemd in bovenstaande stukken. Voorst heeft [gedaagde] betwist dat de aangetroffen 29 stekken, die naar zijn zeggen in een kist stonden in zijn tuin, buiten de kas, van hem waren. Dat de kist met stekken buiten de kas stond, is naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk gemaakt. In het proces-verbaal staat namelijk dat de stekken in een kist zaten en dat de kist in een kast stond, welke kast op zijn beurt in de door [gedaagde] gemaakte kas stond. [gedaagde] heeft voorts geen antwoord kunnen geven op de vraag hoe de kist met stekken buiten zijn medeweten in zijn tuin (al dan niet in zijn kas) terecht zijn gekomen. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de 29 aangetroffen stekken eveneens aan [gedaagde] toebehoorden.
4.5.5.
Bovenstaande brengt met zich dat, in het voetspoor van voormelde aanwijzing, sprake is geweest van bedrijfsmatige teelt. De enkele stelling van [gedaagde] dat hij de hennep voor eigen gebruik teelde is onvoldoende om de aanname van bedrijfsmatigheid bij een hoeveelheid van meer dan vijf planten te ontzenuwen. Hetzelfde geldt voor het verweer van [gedaagde] dat - wat daar verder ook van zij - de politie hem heeft meegedeeld dat hij niet vervolgd zal worden.
4.5.6.
De vaste lijn die uit de jurisprudentie van de laatste jaren volgt is dat het hebben van een hennepkwekerij met alle schade en gevolgen van dien een zodanige tekortkoming oplevert dat ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, ook zonder dat er sprake is geweest van overlast of van een of andere vorm van daadwerkelijk risico. Het verweer van [gedaagde] dat hij geen overlast veroorzaakt doet - wat daar verder ook van zij - dan ook niet ter zake. Dat Actium de kweek van hennepplanten in of rond het gehuurde niet zou tolereren, moet aan [gedaagde] duidelijk zijn geweest op grond van de huurovereenkomst, die [gedaagde] ertoe verplicht het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming te gebruiken. Ook op grond van de publicaties die Actium dienaangaande heeft gedaan in haar Woonmagazine (rechtsoverweging 2.4) en op haar website (rechtsoverweging 2.6) moet dit [gedaagde] duidelijk zijn geweest. Indien [gedaagde] hiervan geen kennis heeft genomen, komt dat voor zijn risico. Daarnaast is het inmiddels geruime tijd algemeen bekend dat woningcorporaties zoals Actium een streng anti-hennepbeleid voeren (en volgens vaste rechtspraak kunnen voeren). Dat, zoals door [gedaagde] is betoogd, Actium in het verleden hennepteelt bij een andere huurder wel zou hebben getolereerd, is - voor zover relevant - door Actium betwist en niet aannemelijk geworden.
4.5.7.
Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter de gevorderde ontruiming van de woning gerechtvaardigd. Immers, het kweken van hennep is een handelen in strijd met hetgeen van een goed huurder mag worden verwacht. Gezien de ernst hiervan is sprake van een zodanige ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] , dat ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure naar verwachting zal worden uitgesproken. Er is bovendien geen sprake van dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen. Het langdurige huurderschap (28 jaar) doet daaraan, gezien de ernst van de tekortkoming, geen afbreuk. Aan het belang van Actium bij een spoedige ontruiming van de woning dient een zwaarder gewicht te worden toegekend dan aan het woonbelang van [gedaagde] . De omstandigheid dat [gedaagde] mogelijk dakloos zal worden na ontruiming van de woning, ligt geheel in zijn risicosfeer. Wel ziet de kantonrechter in de omstandigheden aanleiding om de termijn voor ontruiming wat ruimer te stellen, een en ander in het dictum nader verwoord.
Proceskosten
4.6.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van Actium vastgesteld als volgt:
- griffierecht € 117,00
- explootkosten € 99,21
- salaris gemachtigde
€ 400,00+
€ 400,00+
€ 616,21.
Nakosten en wettelijke rente
4.7.
De nakosten, waarvan Actium betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot. De door Actium gevorderde wettelijke rente over de proceskostenveroordeling zal worden toegewezen zoals hieronder nader is aangegeven.
5.De beslissing
De kantonrechter
Rechtdoende in kort geding
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, de door [gedaagde] gehuurde onroerende zaak, staande en gelegen te [adresgegevens] met al het zijne en de zijnen te (doen) ontruimen en verlaten en ontruimd en verlaten te houden met achterlating van al hetgeen [gedaagde] niet in eigendom toebehoort en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Actium te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Actium vastgesteld op een bedrag van € € 616,21, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro over deze kosten, indien de verschuldigde proceskosten niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis worden betaald;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Actium te betalen de nakosten ten bedrage van € 100,00, indien betekening van dit vonnis plaatsvindt;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.Th.M. Zwart-Sneek, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.
C 380