Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 5758599 \ CV EXPL 17-1696
vonnis van de kantonrechter van 21 november 2017
in de zaak van
[eiser] ,
hierna te noemen: [eiser] ,
wonende te [woonplaats] , [adres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. E.T. van Dalen,
tegen
De rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Stichting Actium,
hierna te noemen: Actium,
gevestigd te 9402 NP Assen , Industrieweg 15,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. S. Bosma.
De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 mei 2017;
- het proces-verbaal van de comparitie na antwoord van 10 oktober 2017.
1.2
De kantonrechter heeft ter comparitie bepaald dat hij vonnis zal wijzen. De datum is nader vastgesteld op vandaag.
De vaststaande feiten
2.1
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2
[eiser] huurde sinds 1994 van Actium een zelfstandige woning staande en gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats] .
2.3
[eiser] heeft op enig moment overlast gemeld van haar buren. Aanvankelijk hadden de meldingen alleen betrekking op het adres [adres] . Naderhand meldde [eiser] met name overlast van het adres [adres] . De overlast had naar haar zeggen aanvankelijk de vorm van te harde geluiden, maar later ging het om zogenaamde Laag Frequente Geluiden (hierna: LFG). [eiser] ervoer door die LFG een bromtoon, druk op de oren, verhoging van haar hartslag en trillingen. Die hinder is volgens [eiser] ontstaan kort na de vervanging c.q. vernieuwing van de CV, het ventilatiesysteem en de (gas-)leidingen achter het keukenblok in een groot gedeelte van de wijk, waaronder ook in de woning van [eiser] . In of omstreeks 2012 heeft deze verbouwing plaats gevonden. Begin januari 2013 kreeg [eiser] naar haar zeggen voor het eerst hinder van LFG. Het geluid wordt gekarakteriseerd als een continu aanwezige (brom)toon, vergelijkbaar met een motor die stationair draait. Daarbij klaagde [eiser] ook over het feit dat de buren sedert medio 2016 een hond hebben die voortdurend blaft als de bewoners weg zijn.
2.4
Naar aanleiding van de klachten van [eiser] heeft op 1 april 2014 een
buurtbemiddelingsgesprek plaatsgevonden in het gebouw [adres] te [woonplaats] . Dit heeft niet tot resultaat geleid. [eiser] heeft van dit overleg een verslag gemaakt waarin zij haar onvrede uit over het gesprek.
2.5
[eiser] heeft in maart 2015 (wederom) een melding bij de politie gedaan vanwege de ervaren geluidsoverlast. Naar aanleiding daarvan heeft zij gesprekken gehad met de wijkagent en met medewerkers van Actium. In deze gesprekken is het probleem rondom de LFG ook aan de orde geweest.
2.6
[eiser] heeft vervolgens de Regionale UitvoeringsDienst Drenthe (RUD Drenthe) gevraagd om een onderzoek in haar woning in te stellen. Dat onderzoek heeft plaatsgevonden op 16 en 17 april 2015, waarbij er door medewerkers van de RUD Drenthe metingen zijn uitgevoerd. Uit de conclusies van de RUD Drenthe blijkt dat op het tijdstip van de meting het geluidsniveau in alle tertsbanden ruim onder de referentiecurve van de NSG (Nederlandse Stichting Geluidshinder) ligt. Dat impliceert dat slechts een beperkt aantal personen deze geluiden kunnen horen. Wel wordt door de RUD Drenthe genoemd dat uit de zogenaamde fft-meting is af te leiden dat de hinder die optreedt in verschillende frequenties zou kunnen zitten. Het lijkt de RUD Drenthe het meest aannemelijk dat de piek rond de 40 en 50 Hz de meeste hinder veroorzaakt, omdat deze frequenties het “dichtst” bij de referentiecurve zitten. De RUD Drenthe stelt dat er (kostbaar) nader onderzoek nodig is om een mogelijke bron van de geluidshinder op te sporen.
De slotalinea van de Conclusie in hoofdstuk 6 van het rapport luidt:
"
Het gemeten geluidsniveau blijft royaal onder de NSG-curve. Er is (kostbaar) nader onderzoek nodig om een mogelijke bron op te sporen. Er zijn geen wettelijke normen voor laagfrequent geluid. Ondanks dat de bewoner hinder ondervindt bevelen wij in dit geval een nader onderzoek niet aan.".
Het gemeten geluidsniveau blijft royaal onder de NSG-curve. Er is (kostbaar) nader onderzoek nodig om een mogelijke bron op te sporen. Er zijn geen wettelijke normen voor laagfrequent geluid. Ondanks dat de bewoner hinder ondervindt bevelen wij in dit geval een nader onderzoek niet aan.".
2.7
De gemachtigde van [eiser] heeft op 4 februari 2016 Actium aangeschreven over de gestelde overlast en de bevindingen van de RUD Drenthe en Actium gesommeerd actie te ondernemen en een nader onderzoek te laten uitvoeren naar de LFG. Als Actium niet bereid zou zijn dat onderzoek uit te voeren, gaf [eiser] aan om in dat geval ex artikel 7:207 lid 1 BW Pro de huurovereenkomst tussen partijen partieel te ontbinden, in die zin dat de huurprijs met een bedrag van € 200,00 per maand moet worden verlaagd.
2.8
Bij brief van 11 februari 2016 geeft Actium aan dat het voor haar moeilijk is om te bepalen waar het geluid vandaan komt. Zij geeft te kennen dat zij aan technisch bureau [S] opdracht heeft gegeven om te inspecteren of de CV en de mechanische installatie van [eiser] en haar buren goed is afgesteld. Bij brief van 11 maart 2016 bericht Actium dat [S] niets verkeerds heeft kunnen vaststellen.
2.9
In september 2016 heeft [eiser] meerdere keren van LFG melding gemaakt bij de politie.
2.1
Medio april 2017 is de huurovereenkomst beëindigd en is [eiser] verhuisd naar Groningen.
De vordering en het verweer, samengevat en zakelijk weergegeven
3.1
[eiser] vordert - na vermindering van eis ter comparitie - bij vonnis, bij voorraad uitvoerbaar:
I. partieel te ontbinden de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking
tot de woning staande en gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats] , in dier voege dat gedurende een periode van zes maanden de prijs met € 200,00 per maand wordt verlaagd;
II. Actium te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag ad € 1.200,00 op de gronden voornoemd, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
III. Actium te veroordelen in de kosten van het geding.
[eiser] baseert zich voor haar vordering op de vaststaande feiten en stelt daartoe nog het volgende.
[eiser] houdt vol dat zij langdurig overlast ondervond in haar woning en van de buren in de vorm van onder meer LFG. De RUD Drenthe heeft aangedrongen op een vervolgonderzoek, maar daar voelde Actium niets voor. Dat zal met de kosten te maken hebben. [eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat Actium toerekenbaar jegens haar tekort is geschoten doordat Actium haar niet het rustig huurgenot heeft verschaft ondanks diverse klachten en aanmaningen op dat punt. Op basis van de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 1 BW Pro beperkt [eiser] haar vordering in tijd tot zes maanden. De ernst van de gebreken in combinatie met het structurele karakter van de LFG (in combinatie met beats van muziek, vaatwasser en wasmachinegeluiden) maakt dat een verlaging van de huurprijs van € 200,00 per maand meer dan op haar plaats is en als redelijk en proportioneel moet worden aangemerkt.
3.2
Actium heeft verweer gevoerd met als conclusie afwijzing van de vorderingen. Daartoe heeft zij het volgende aangevoerd.
Indien een verhuurder geen passende (rechts-)maatregelen neemt om overlast van een
overlast plegende huurder te stoppen, schiet hij tekort in de nakoming van zijn
verplichtingen jegens de klagende huurder. Het gebrek bestaat dan uit het stilzitten
van de verhuurder en niet uit de overlast zelf. Zolang de verhuurder wel adequaat tegen
de overlast optreedt maar het hem niet meteen lukt om de overlast te doen stoppen,
komt hij zijn verplichtingen na maar de overlast hoeft daardoor nog niet meteen op te
houden. De huurder die huurvermindering wil omdat hij vindt dat de verhuurder zijn
inspanningsverplichting niet (voldoende) nakomt, heeft te dien aanzien een stelplicht en
bewijslast.
Actium betwist dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. In de
gevallen dat zij klachten van [eiser] over overlast heeft ontvangen, heeft zij onderzocht
in hoeverre sprake was van overlast en waar nodig daartegen adequaat opgetreden. Actium legt een overzicht over waarin is weergegeven wanneer zij klachten heeft ontvangen van [eiser] en welke actie zij daarop heeft ondernomen. Zo heeft op initiatief van de heer [L] buurtbemiddeling plaatsgevonden, heeft [L] gesprekken gevoerd met de bewoners van de [adres] en [adres] , is [L] meerdere keren ter plaatse geweest om de (geluids-)overlast waar te nemen en heeft [L] contact onderhouden met de politie over de gemelde overlast. De bewoners van [adres] en [adres] hebben altijd aangegeven dat zij geen (geluids-)overlast veroorzaken en nooit is de gemelde (geluids-) overlast objectief althans door Actium en/of de politie waargenomen.
[eiser] zou ook overlast hebben ondervonden van zogenaamde LFG. Het enkele feit dat [eiser] LFG waarneemt, betekent nog niet dat sprake is van overlast in de hiervoor aangegeven zin. [eiser] is de enige die de vermeende LFG waarneemt. De RUD Drenthe heeft niet kunnen vaststellen wat de bron is van het gemeten geluidsniveau. Geconcludeerd wordt dat nader onderzoek nodig is om een mogelijke bron op te sporen, maar dat wordt door RUD Drenthe niet aanbevolen. RUD Drenthe concludeert ook dat er geen wettelijke normen zijn voor laagfrequent geluid. Uit het rapport blijkt tot slot niet dat het gemeten geluidsniveau is te kwalificeren als geluidshinder/-overlast waaraan Actium op grond van artikel 7:204 BW Pro iets zou moeten doen. Het ligt gezien de bewijslastverdeling op de weg van [eiser] om met bewijs te komen.
[eiser] vordert ten eerste partiële ontbinding op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro. Dit artikel
geeft huurder echter geen bevoegdheid tot gedeeltelijke ontbinding maar tot het vorderen van een evenredige vermindering van de huurprijs wanneer sprake is van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek. Deze vordering van [eiser] dient derhalve te worden afgewezen. Voor zover [eiser] bedoelt om ex artikel 7:207 lid 1 BW Pro vermindering van de huur te vorderen, dient ook in dat geval de vordering te worden afgewezen. Zoals betoogd, is namelijk geen sprake van een gebrek en dus evenmin van een herstelverplichting.
De beoordeling
4.1
[eiser] vordert op de voet van art. 7:207 lid 1 BW Pro vermindering van de huurprijs en gedeeltelijke terugbetaling van huurtermijnen op grond van een gebrek aan het gehuurde, te weten het niet optreden van Actium tegen (geluids-)overlast en LFG. Aangezien [eiser] zich beroept op de rechtgevolgen (huurvermindering) van door haar gestelde feiten (overlast en LFG) dient zij op grond van de hoofdregel van art. 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dan te stellen en te bewijzen dat er in de eerste plaats sprake is van overlast en tevens dat Actium niet voldoende of juiste maatregelen heeft genomen, dan wel daarmee te lang heeft gewacht. De kantonrechter overweegt het navolgende.
4.2
Uit de stukken in het dossier blijkt dat [eiser] sinds november 2013 klachten heeft geuit over geluidsoverlast afkomstig van haar buren. Deze klachten hebben zich naderhand vertaald in klachten over LFG. Uit de stukken in het dossier blijkt eveneens dat Actium vanaf november 2013 op deze klachten heeft gereageerd en geacteerd door gesprekken aan te gaan met deze buren, een buurtbemiddelingstraject op te starten en de wijkagent in te schakelen. Er hebben diverse gesprekken over een periode tot in ieder geval 21 september 2016 plaatsgevonden; op meldingen is gereageerd. De conclusie van Actium en de wijkagent is dat er geen objectiveerbare geluidsoverlast is geweest die zou zijn veroorzaakt door de buren. De kantonrechter heeft in het dossier wel veel klachten aangetroffen van [eiser] , maar geen stukken die objectiveerbaar wijzen op overlast veroorzaakt door de buren van [eiser] .
4.2
De kantonrechter is met Actium van oordeel dat het rapport van de RUD Drenthe voor Actium geen aanleiding hoefde te zijn een nader onderzoek in te stellen naar LFG. Uit het rapport van de RUD Drenthe blijkt dat op het tijdstip van de meting het geluidsniveau in alle tertsbanden royaal onder de referentiecurve van de NSG (Nederlandse Stichting Geluidshinder) ligt. De RUD Drenthe adviseert geen aanvullend onderzoek; een aanvullend onderzoek is kostbaar terwijl het resultaat onzeker is. Actium heeft de installateur [S] een onderzoek in het gehuurde laten doen en deze heeft vastgesteld dat de technische installaties in orde zijn. Aldus kan niet objectiveerbaar worden vastgesteld dat er sprake is van LFG.
4.3
De kantonrechter stelt aldus vast, dat uit de stukken geen objectiveerbare (geluids-) overlast, al dan niet door LFG, blijkt. Behalve door het overleggen van de bij de dagvaarding gevoegde stukken heeft [eiser] geen ter zake doend bewijs aangeboden, bijvoorbeeld bewijs door getuigen. De slotsom moet dan ook zijn dat niet is gebleken van (geluids-)overlast van hetzij de buren, hetzij LFG, die een gebrek opleveren als bedoeld in art. 7:204 BW Pro in samenhang met art. 7:207 lid 1 BW Pro. Dit leidt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
4.4
De kantonrechter zal [eiser] , die ongelijk krijgt, veroordelen in de kosten van de procedure zoals hierna bij de beslissing is vermeld. De kantonrechter hanteert € 200,00 per punt volgens het liquidatietarief kanton.
De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van [eiser] af;
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van Actium begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2017.
typ/conc: 552 / GJJS
coll: