Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Assen
zaaknummer / rolnummer: 5071602 / CV EXPL 16-4158
Vonnis van de kantonrechter van 14 februari 2017
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
gemachtigde mr. R.E. de Bruijn te Amsterdam Zuidoost,
tegen
1. de vennootschap onder firma
MAKELAARDIJ ZUIDLAREN V.O.F.,
alsmede haar firmanten:
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
gemachtigde mr. D.W.N. Brand te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en Makelaardij Zuidlaren genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 augustus 2016;
- het proces-verbaal van comparitie van 29 november 2017;
- de overigens ingebrachte productie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1.
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2.
Makelaardij Zuidlaren heeft op 12 maart 2015 van de toenmalige eigenaar van de woning gelegen aan de Snip 126 in Groningen (hierna: de woning) opdracht gekregen deze woning te koop aan te bieden. In de verkoopopdracht is inbegrepen dat Object & Co opdracht wordt gegeven een meetrapport en een digitale brochure op te stellen.
2.3.
In haar NEN 2580-meetrapport van 19 maart 2015 (hierna: meetrapport 1) heeft Object & Co vastgesteld dat de bruto inhoud van de woning 724,90 m³ bedraagt en de gebruiksoppervlakte van de woning 111,60 m². In het meetcertificaat, één van de bijlagen in het rapport, is vermeld dat de gebruiksoppervlakte van de tweede verdieping (de zolder) 40,40 m³ is. Verder zijn in dit rapport plattegronden met de afmetingen (hoogte, lengte en breedte) van alle verdiepingen als bijlage bijgevoegd.
2.4.
Makelaardij Zuidlaren heeft de woning op 25 maart 2015 op de website van Funda laten plaatsen. Daarbij is aanvankelijk in navolging van het meetrapport een woonoppervlak van 112 m² opgegeven maar dit is, omdat Makelaardij Zuidlaren van mening was dat die omvang niet juist is, in overleg met Object & Co naderhand gecorrigeerd in 177,60 m². Op 26 maart 2015 heeft Makelaardij Zuidlaren dit gewijzigd naar 180 m². Ook heeft Zuidlaren de bruto inhoud van de woning aangepast naar 530 m³ omdat de referentiepanden in de straat van die woning allemaal dezelfde bruto inhoud hebben. Makelaardij Zuidlaren heeft de plattegronden en foto's van de woning op de website van Funda geplaatst en in de verkoopinformatie vermeld dat de inhoud van de woning 530 m³ bedraagt en de woonoppervlakte 180m². Voor de zolder is geen gebruiksoppervlakte gegeven maar wel is vermeld:
"(…) Via een vaste trap komt u op de 2e verdieping waar zich een zolderruimte bevindt en aansluitend een royale slaapkamer van 23 m2 met raampartij over de gehele breedte van de kamer. De zolderruimte is eventueel geschikt te maken voor een 2e badkamer. (…)"
2.5.
[eiser] c.s., die zich in hun zoektocht naar een koopwoning hebben laten bijstaan door Riant Makelaars, hebben hun belangstelling voor de woning kenbaar gemaakt. Zij hebben de woning op 17 juli 2015, 24 juli 2015 en 30 juli 2015 bezocht in het bijzijn van Makelaardij Zuidlaren en deels in aanwezigheid van Riant Makelaars. Tijdens één van de bezoeken is hen de verkoopbrochure overhandigd. In die brochure is dezelfde informatie gegeven als op de website vermeld: plattegronden, foto's en de inhoud alsmede woonoppervlakte van de gehele woning. Daarnaast is hen een bouwkundig rapport overhandigd.
2.6.
[eiser] c.s. wilden bij eventuele aankoop op de zolderverdieping twee slaapkamers maken voor de kinderen. Bij e-mail van 4 augustus 2015 heeft Makelaardij Zuidlaren op verzoek van Riant Makelaars een kopie van het meetrapport van 19 maart 2015 aan [eiser] c.s. toegezonden.
2.7.
[eiser] c.s. hebben op 11 augustus 2015 te kennen gegeven de woning te willen kopen voor een bedrag van € 372.500,00. De eigenaar van de woning is daarmee akkoord gegaan. Partijen hebben de definitieve koopovereenkomst op 21 augustus 2015 getekend. In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, vermeld:
"(…) 6.11 Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.
(…)
artikel 21. Bezichtiging
Koper heeft het gekochte van binnen en van buiten kunnen bezichtigen. (…) Koper heeft zich tijdens de bezichtigingen voldoende beeld kunnen vormen van het verkochte.
(…)
artikel 24. Nen 2580
(…) De meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.
(…)".
2.8.
In de toelichting op de koopovereenkomst is bij artikel 6.11 van de koopovereenkomst toegelicht, voor zover hier van belang:
"(…)Meestal maakt het niet veel uit of de opgegeven grootte afwijkt van de werkelijke grootte, omdat partijen de situatie ter plaatse hebben bekeken en de werkelijke grootte dus kennen. Bovendien wordt de waarde in de regel niet sterk beïnvloed door de precieze afmetingen.(…)"
2.9.
Bij e-mail van 2 oktober 2015 berichten [eiser] c.s. Makelaardij Zuidlaren dat zij hebben ontdekt dat de in het door Makelaardij Zuidlaren op 4 augustus 2015 toegezonden meetrapport vermelde gebruiksoppervlak voor de zolder van 40m2 niet juist is. [eiser] c.s. berichten verder dat zij daarom contact hebben gezocht met Object & Co en dat zij hebben vernomen dat het rapport van 19 maart 2015 niet juist is maar dat een gecorrigeerde versie (hierna: meetrapport 2) eind maart 2015 aan Makelaardij Zuidlaren is verzonden.
2.10.
In meetrapport 2, eveneens gedateerd 19 maart 2015, heeft Object & Co vastgesteld dat de bruto inhoud van de woning 724,90 m³ bedraagt en de gebruiksoppervlakte van de woning 177,60 m². In het meetcertificaat is vermeld dat de gebruiksoppervlakte van de tweede verdieping (de zolder) 32,90 m² is. Verder zijn ook in dit rapport (meetrapport 2) plattegronden met afmetingen van alle verdiepingen bijgevoegd.
2.11.
Bij e-mail van 5 oktober 2015 heeft Makelaardij Zuidlaren [eiser] c.s. geantwoord dat zij geen correctie heeft ontvangen op meetrapport 1 en dat de in het rapport genoemde afmetingen op de plattegronden juist zijn. Alleen is het afzonderlijke woonoppervlak van de zolder niet juist is berekend in het rapport.
2.12.
Op 29 oktober 2015 vindt de eindinspectie in de woning plaats. De woning is geleverd op 30 oktober 2015. In de leveringsakte is vermeld, voor zover hier van belang:
"(…) Artikel 2
2. Indien de opgegeven grootte van het verkochte en/of de verdere omschrijving daarvan niet juist of niet volledig is, ontleent noch verkoper noch koper daaraan rechten. Dit lijdt uitzondering, indien en voorzover de opgegeven grootte en/of de omschrijving door de wederpartij is gegarandeerd, danwel niet te goeder trouw is geschied. (…)".
2.13.
Bij brief van 19 november 2015 hebben [eiser] c.s. Makelaardij Zuidlaren aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden doordat Makelaardij Zuidlaren hen onjuist heeft geïnformeerd en die bestaat uit het deel van de koopsom voor de woning die
[eiser] c.s. menen teveel te hebben betaald. De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van Makelaardij Zuidlaren heeft de aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] c.s. vorderen, verkort weergegeven, hoofdelijke veroordeling van Makelaardij Zuidlaren tot betaling aan [eiser] c.s. van een bedrag van € 15.093,15 vermeerderd met een bedrag van € 875,00 aan buitengerechtelijke kosten en met rente en (na)kosten. [eiser] c.s. stellen hiertoe, samengevat weergegeven, dat zij bij de aanschaf van de woning zijn afgegaan op door Makelaardij Zuidlaren verstrekte, maar onjuiste informatie waardoor zij schade lijden omdat zij teveel hebben betaald voor de woning. [eiser] c.s. wilden de zolder door een extern bedrijf laten opmeten met het oog op het realiseren van twee kamers op de zolder maar volgens Makelaardij Zuidlaren was dit niet nodig omdat er een officieel rapport beschikbaar was dat door Makelaardij Zuidlaren aan [eiser] c.s. is toegezonden. In dit rapport stond, naar achteraf is gebleken, een onjuist gebruiksoppervlak van de zolder vermeld. Later is gebleken dat Object & Co een gecorrigeerde versie, waarin wel het juiste gebruiksoppervlak van de zolder is vermeld, aan Makelaardij Zuidlaren heeft toegezonden maar dat Makelaardij Zuidlaren dit rapport niet aan [eiser] c.s. heeft overhandigd. [eiser] c.s. stellen dat de fout voor risico van makelaardij Zuidlaren komt omdat [eiser] c.s. mochten afgaan op verkoopinformatie die door de makelaar aan hen op eigen initiatief is verstrekt. [eiser] c.s. mochten er op vertrouwen dat de aan hen verstrekte informatie juist is, zeker omdat [eiser] c.s. nadrukkelijk om die informatie heeft gevraagd. [eiser] c.s. hebben door de onjuiste informatie hun plannen voor de zolderverdieping niet kunnen realiseren.
3.2.
Makelaardij Zuidlaren voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] c.s. dan wel ontzegging van de vordering met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en nakosten. Makelaardij Zuidlaren voert daartoe aan, samengevat weergegeven, dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld. Makelaardij Zuidlaren heeft de gegevens van Object & Co gecontroleerd en twee keer vanwege fouten bij Object & Co aan de bel getrokken. Bovendien staat in de enige van Makelaardij Zuidlaren afkomstige verkoopinformatie duidelijk vermeld dat het totale woonoppervlak 180 m² bedraagt en bevatten de plattegronden de juiste afmetingen. Makelaardij Zuidlaren betwist dat van haar onjuiste verkoopinformatie afkomstig zou zijn. De informatie over het woonoppervlak van de zolderverdieping volgt enkel uit het meetrapport van Object & Co maar dit rapport maakt geen onderdeel uit van de verkoopinformatie en is enkel op verzoek van [eiser] c.s. toegezonden. Makelaardij Zuidlaren wijst er verder op dat [eiser] c.s. bij haar nooit naar het woonoppervlak hebben geïnformeerd en dat zij drie keer de gelegenheid hebben gehad om de woning zelf na te meten. Makelaardij Zuidlaren betwist dat zij [eiser] c.s. hiervan heeft afgehouden. [eiser] c.s. hebben uitgebreid de gelegenheid gehad om te zien wat zij hebben gekocht. Daarnaast beroept Makelaardij Zuidlaren zich op de eigenschuld aan de zijde van [eiser] c.s. die nog voor de koop heeft ontdekt dat de zolder kleiner was dan gedacht. Ook beroept Makelaardij Zuidlaren zich op de derdenwerking van de in de koopovereenkomst genoemde exoneratieclausules. Verder betwist Makelaardij Zuidlaren dat sprake is van toerekenbaarheid, causaal verband tussen de gestelde schade en het handelen van Makelaardij Zuidlaren c.s. en de geleden schade. In dat verband wijst zij er op dat de waarde van een woning niet enkel en alleen door het aantal vierkante meter wordt bepaald, zodat de door [eiser] c.s. voorgestane berekening te kort door de bocht is. Makelaardij Zuidlaren betwist dat [eiser] c.s. teveel zouden hebben betaald voor de woning
4.De beoordeling
4.1.
De door beide partijen toegezonden opmerkingen bij het proces-verbaal zullen aan het proces-verbaal worden gehecht met uitzondering van de door de nieuwe gemachtigde van [eiser] c.s. onder het vierde opsommingsteken gemaakte aanvullingen. Die laat de kantonrechter buiten beschouwing omdat in het proces-verbaal partijen de mogelijkheid is geboden te reageren op het proces-verbaal maar niet is bedoeld dat partijen aan wat tijdens de comparitie is verklaard nieuwe verklaringen mogen toevoegen.
4.2.
Een verkopend makelaar zoals Makelaardij Zuidlaren staat niet in een contractuele rechtsverhouding tot de koper. Dat neemt niet weg dat een verkopend makelaar jegens een koper de zorgvuldigheid moet betrachten die in de gegeven omstandigheden van hem als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht en dat hij, als hij die zorgvuldigheid niet heeft betracht, op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk kan worden gesteld. De Hoge Raad heeft in de uitspraak van 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162) overwogen dat de vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of van een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, niet in zijn algemeenheid kan worden beantwoord, maar afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Eén van die omstandigheden is de vraag of een makelaar een voorbehoud heeft gemaakt ten aanzien van de juistheid van de gegevens.
4.3.
Het gaat in deze zaak om de vraag of Makelaardij Zuidlaren onzorgvuldig heeft gehandeld door aan [eiser] c.s. een meetrapport te overhandigen waarin een onjuist gebruiksoppervlakte van de zolder staat. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet zo is. Daarvoor is het volgende redengevend.
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de verkoopinformatie van www.funda.nl en van de verkoopbrochure, waarvan Makelaardij Zuidlaren wordt geacht voor de juistheid ervan in te staan, correct is. Ook is niet in geschil dat de plattegronden die op de website en in de brochure zijn vermeld de juiste afmetingen (lengte, hoogte en breedte) vermelden van de zolder. Het meetrapport 1, waarvan niet in geschil is dat aan de hand van correcte maten van de zolder een onjuiste rekensom is gemaakt van het gebruiksoppervlak van de zolder,
behoort niet tot de verkoopinformatie. Partijen verschillen van mening over de aanleiding van het verstrekken van dit rapport. Volgens [eiser] c.s. heeft Makelaardij Zuidlaren het rapport aangeboden omdat zij de exacte gebruiksoppervlakte wilden weten, terwijl Makelaardij Zuidlaren aanvoert dat Riant Makelaars haar om dit rapport heeft gevraagd en zij niet op de hoogte was van die wens van [eiser] c.s. Wat daarvan ook zij, het meetrapport 1 is uit welwillendheid, in het kader van de wens van [eiser] c.s. om de exacte gebruiksoppervlakte te willen weten, verstrekt en behoort niet tot de koopinformatie. Het verstrekken van dit rapport is aan te merken als een onverplichte service. Dit maakt dat het niet onzorgvuldig is van Makelaardij Zuidlaren om dit rapport, inclusief een fout in de rekensom wat het gebruiksoppervlak van de zolder betreft, te verstrekken. Daar komt bij dat [eiser] c.s. voor de koop de woning meerdere keren hebben bezichtigd en dat zij daarbij zelf de oppervlakte van de zolder hebben kunnen waarnemen. Als het hen niet ging om de waargenomen maar om de getalsmatige gebruikersoppervlakte, had het op hun weg gelegen dit aan de orde te stellen en te bedingen dat een juist aantal zou worden gegarandeerd.
Daarnaast hadden [eiser] c.s. als de opgave van het gebruiksoppervlak van de zolder voor hen zo essentieel was als zij stellen, voordat zij de koop sloten, zelf het gebruiksoppervlak kunnen narekenen aan de hand van de plattegronden. De kantonrechter neemt verder in overweging dat in de koopovereenkomst is vermeld dat [eiser] c.s. geen rechten kunnen ontlenen aan de opgegeven grootte van de woning. Makelaardij Zuidlaren is weliswaar geen partij bij de koopovereenkomst maar van de koopovereenkomst gaat wel een zekere reflexwerking uit omdat niet alleen de verkoper maar ook Makelaardij Zuidlaren er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een streep onder de deal werd gezet wat de gebruiksoppervlakte betreft en dat [eiser] c.s. indien zij dat nodig vonden, voor de koop onderzoek hadden gedaan of vragen hadden gesteld over het gebruiksoppervlak.
4.5.
Wat van het voorgaande ook zij, ook als vast zou komen te staan dat Makelaardij Zuidlaren onzorgvuldig heeft gehandeld, zal de vordering van [eiser] c.s. niet kunnen worden toegewezen. [eiser] c.s. hebben onvoldoende onderbouwd dat zij door het vermeende onrechtmatig handelen van Makelaardij Zuidlaren schade hebben geleden. [eiser] c.s. hebben hun schade berekend aan de hand van de koopsom per m² maar zij verliezen daarmee uit het oog dat bij de koopprijs van een woning veeleer dan het aantal vierkante meters (van de zolder) andere factoren, zoals locatie, voorzieningen en staat van onderhoud, een doorslaggevende rol spelen. Bovendien staat niet vast dat [eiser] c.s. de woning daadwerkelijk voor een lager bedrag hadden kunnen kopen als de juiste gebruiksoppervlakte van de zolder bekend was geweest.
4.6.
De conclusie is dan ook dat de vordering wordt afgewezen. Hetzelfde geldt voor de buitengerechtelijke kosten.
4.7.
[eiser] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Makelaardij Zuidlaren worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 600,00 (2,0 punten × tarief € 300,00).
4.8.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar. De kantonrechter zal een half salarispunt toewijzen van het in de hoofdzaak toegewezen salaris van € 300,00 met dien verstande dat een maximum van € 100,00 wordt gehanteerd.
BESLISSING
De rechtbank
1. wijst de vorderingen af,
2. veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Makelaardij Zuidlaren tot op heden begroot op € 600,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
3. veroordeelt [eiser] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan dag van volledige voldoening,
4. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 2. en 3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wolthuis, bijgestaan door mr. C. van den Dool, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2017. [1]