Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: 5728014 / CV EXPL 17-1632
Vonnis in kort geding van 8 maart 2017
in de zaak van
de stichting
[De Stichting] ,
gevestigd te Leeuwarden,
eiseres,
gemachtigde: mr. F. Gietema-van der Heide te Leeuwarden,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [adres] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R.W. de Caseres te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna [De Stichting] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit:
- de namens [De Stichting] uitgebrachte dagvaarding, inclusief producties;
- de mondelinge behandeling ter zitting van 27 februari 2017, ter gelegenheid waarvan partijen hun stellingen en verweren nader hebben toegelicht, voor wat betreft [gedaagde] aan de hand van een pleitnota.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 27 oktober 2014 bestaat er tussen [De Stichting] als verhuurder en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: het gehuurde), laatstelijk tegen een huurprijs van € 713,07 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst is onder andere het volgende bepaald:
‘Bijzondere bepalingen
11
(...)
t) Huurder (...) garandeert verhuurder dat aanwezige personen in het gehuurde geen overlast veroorzaken.
u) Het is Huurder niet toegestaan om in het gehuurde zaken te bewaren, gebruiken of te verbouwen zoals bijvoorbeeld hennep, wiet of alles wat wordt gezien als hard- of softdrugs.
v) Huurder (...) garandeert verhuurder het gehuurde als een goed huurder te gebruiken.’
2.3.
In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (hierna te noemen: algemene bepalingen) is onder andere het volgende bepaald:
‘Bescherming woonklimaat
(...)
13.3.
Het is huurder niet toegestaan:
(...)
c. hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde of enige andere activiteit te verrichten die op grond van Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de korst mogelijke termijn rechtvaardigt.
13.4
Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorgdragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen.
(...)
13.6
Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.’
2.4.
Op 5 januari 2017 heeft er in het gehuurde een politie-inval plaatsgevonden, waarbij de politie de voordeur van de het gehuurde heeft ingetrapt. Bij de doorzoeking van het gehuurde is door de politie harddrugs aangetroffen, bestaande uit zes wikkels met heroïne en 1 brokje cocaïne, alsmede twee weegschalen en een gebruikte basepijp.
2.5.
Bij brief van 6 januari 2017 heeft de vastgoedbeheerder van [De Stichting] , te weten [de Makelaardij] , [gedaagde] naar aanleiding van bovengenoemde politie-inval meegedeeld dat de huurovereenkomst buitengerechtelijke is ontbonden, waarbij zij de ontruiming heeft aangezegd tegen een termijn van 14 dagen, aldus tot 20 januari 2017. [gedaagde] heeft hieraan geen gevolg gegeven.
2.6.
Bij brief van 18 januari 2017 heeft de gemeente [adres] aan [De Stichting] bericht dat zij als gevolg van de aangetroffen drugs in het gehuurde voornemens is om het gehuurde voor de duur van 6 maanden te sluiten, om zo de rol van het gehuurde in de drugshandel omgedaan te maken.
3.De vordering
3.1.
De vorderingen van [De Stichting] strekken ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt:
tot betaling aan [De Stichting] van een bedrag van € 2.907,33 ter zake van de schade aan de voordeur van het gehuurde veroorzaakt door de politie-inval, binnen vijf dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis;
tot betaling aan [De Stichting] van de huurtermijnen vanaf maart 2017 tot en met de datum dat het gehuurde door [gedaagde] zal zijn ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid (zijnde de eerste van elke maand) tot aan de dag der algehele voldoening;
om het gehuurde met al degenen en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis, althans binnen een zodanige andere termijn als bij dit vonnis in goede justitie te bepalen is, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [De Stichting] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan [De Stichting] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van gedaagde;
tot betaling aan [De Stichting] van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1 .000,00 dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;
tot betaling van de verbeurde boete op grond van art. 20.6 van de algemene bepalingen welke van toepassing zijn op de huurovereenkomst, welke boete in redelijkheid is begroot op € 5.000,00 dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;
in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn p1aatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
[gedaagde] voert verweer, waarbij hij heeft geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen zal, voor zover van belang, in het navolgende worden ingegaan.
4.Het geschil en de beoordeling daarvan
Spoedeisendheid
4.1.
Gelet op de aard van de vorderingen moet worden geoordeeld dat [De Stichting] een spoedeisend belang heeft bij haar gevraagde voorzieningen.
Ontruiming
4.3.
[De Stichting] heeft aan haar vordering tot ontruiming van het gehuurde ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door stelselmatig drugs in huis te hebben, hetgeen op grond van de huurovereenkomst en de op die overeenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen niet is toegestaan. Door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst is er sprake van verzuim van de zijde van [gedaagde] . [De Stichting] meent dat in het kader van een belangenafweging de vordering toegewezen dient te worden.
4.4.
[gedaagde] heeft de noodzaak tot ontruiming betwist, daartoe aanvoerend dat hij zich als een goed huurder gedraagt. [gedaagde] betwist dat hij (druggerelateerde) overlast veroorzaakt. De bij de huiszoeking aangetroffen drugs is uitsluitend bestemd voor eigen gebruik. [gedaagde] maakt zelf pakjes waarvan hij er dagelijks drie gebruikt, verspreid over de dag. De aangetroffen hoeveelheid in zes pakjes is dus voor gebruik in twee dagen. [gedaagde] betrekt zijn drugs van een vaste leverancier. Die zou door de politie kunnen zijn aangehouden. Deze persoon heeft echter zeker op de dag van de inval niets bij [gedaagde] afgeleverd omdat hij nog voldoende voorraad had.
4.5.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
Een vordering tot ontruiming in kort geding is eerst toewijsbaar indien de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure naar verwachting zal worden uitgesproken. Dat zal in beginsel het geval zijn als er sprake is van een dusdanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dat een ontbinding gerechtvaardigd is. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter in onderhavige zaak geen sprake. Hij overweegt daartoe het volgende.
4.5.1.
Zowel op grond van de huurovereenkomst als de op deze van toepassing zijnde algemene bepalingen, is het [gedaagde] niet toegestaan om in het gehuurde harddrugs te bewaren, te gebruiken of erin te handelen. Niet in geschil is tussen partijen dat tijdens de huiszoeking op 5 januari 2017 door de politie een hoeveelheid van meer dan 0,5 gram harddrugs is aangetroffen. Evenmin is in geschil dat [gedaagde] in het gehuurde ook harddrugs heeft gebruikt. Naar het oordeel van de kantonrechter levert de aanwezigheid en het gebruik van de drugs in het gehuurde dan ook een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op.
4.5.2.
Hoewel de aangetroffen hoeveelheid harddrugs de van overheidswege in beginsel gedoogde hoeveelheid van 0,5 gram overtreft, overweegt de kantonrechter dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen evenwel niet rechtvaardigt. De kantonrechter acht hierbij van belang dat niet aannemelijk is geworden dat de aangetroffen drugs anders dan voor eigen gebruik door [gedaagde] in het gehuurde is bestemd. [De Stichting] heeft weliswaar gesteld dat de politie ten tijde van de politie-inval een afnemer van drugs heeft “afgevangen” en een dealer die drugs kwam brengen heeft aangehouden, maar zij heeft nagelaten deze stelling na de gemotiveerde betwisting ervan door [gedaagde] nader te onderbouwen. De enkele omstandigheid dat de gemeente misschien overgaat tot het sluiten van het gehuurde voor de duur van zes maanden, rechtvaardigt de conclusie evenmin. Ook het feit dat de heroïne in een zestal wikkels is aangetroffen rechtvaardigt niet de conclusie dat deze voor verkoop dan wel aflevering dienden. Immers, [gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat de aangetroffen wikkels voor eigen gebruik voor de duur van twee dagen bestemd waren.
4.5.3.
Voorts laat de kantonrechter het belang van [gedaagde] als huurder prevaleren boven het belang van [De Stichting] als verhuurder, waarbij enerzijds ten gunste van [gedaagde] rekening wordt gehouden met het feit dat hij onbetwist heeft gesteld thans een afkickprogramma te volgen en om die reden geen drugs meer in het gehuurde zal hebben en anderzijds dat niet aannemelijk is geworden dat de aanwezigheid van de (relatief geringe) hoeveelheid drugs invloed heeft gehad op de woonomgeving. [De Stichting] heeft weliswaar gesteld dat laatstgenoemde wel het geval is geweest en dat zowel zij als de politie bij herhaling klachten over [gedaagde] heeft gekregen, maar zij heeft nagelaten haar stelling nader te onderbouwen met bijvoorbeeld verklaringen van omwonenden en/of de politie waaruit de juistheid van haar stelling zou blijken. Ook heeft [De Stichting] geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat zij [gedaagde] (bij herhaling) heeft aangesproken op de gestelde overlast. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] de nodige (druggerelateerde) overlast (heeft) veroorzaak(t)(d), zodat niet op dat punt geoordeeld kan worden dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt.
4.5.4.
Nu de kantonrechter van oordeel is dat er geen sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] , dat ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure naar verwachting zal worden uitgesproken, zal hij de vordering van [De Stichting] om [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, afwijzen.
Proceskosten
4.6.
[De Stichting] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld als volgt:
- salaris gemachtigde € 400,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
Rechtdoende in kort geding
5.1.
wijst de vorderingen van [De Stichting] af;
5.2.
veroordeelt [De Stichting] in de proceskosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op een bedrag van € 400,00;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Biesma, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.
C 380