ECLI:NL:RBNNE:2018:2815

• Datum uitspraak: 30 mei 2018
• Publicatiedatum: 18 juli 2018
• Zaaknummer: C/18/179556 HA ZA 17-234
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C. Hoedt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen aansprakelijkheid makelaar voor verkoop kavel ondanks optie eiser

Eiser had een optie op een kavel in een nieuwbouwwijk, geregistreerd door de verkopende partij OCV. De makelaar, Bosma en Schuur, trad op namens OCV en bevestigde de optie aan eiser. Later verkocht OCV de kavel aan een derde die zonder tussenkomst van de makelaar een optie had gekregen. Eiser stelde de makelaar aansprakelijk wegens onzorgvuldigheid en onrechtmatige daad omdat de kavel aan een ander werd verkocht terwijl hij een optie had.

De rechtbank overwoog dat de makelaar primair de belangen van de verkoper behartigde en geen contractuele relatie met eiser had, maar wel een zorgvuldigheidsplicht tegenover derden. Eiser moest bewijzen dat de makelaar een beroepsfout had gemaakt. De makelaar erkende dat zij niet controleerde of de optie op naam van eiser stond in het digitale systeem van OCV, maar dit was een fout van OCV bij de overgang naar het nieuwe systeem. De rechtbank oordeelde dat deze nalatigheid niet onzorgvuldig was volgens de maatstaf van een redelijk handelend makelaar.

Eiser bracht onvoldoende feiten aan om een onrechtmatige daad aan te tonen. Er was geen bewijs dat de makelaar aansprakelijk was voor de verkoop aan de derde. De vordering tot schadevergoeding wegens het verschil in kavelprijs en bijkomende kosten werd afgewezen. Eiser werd veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank wees de vordering af en veroordeelde eiser in de kosten, inclusief griffierecht en advocaatkosten.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vordering van eiser af wegens onvoldoende bewijs van onrechtmatige daad door de makelaar.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

zaaknummer / rolnummer: C/18/179556 / HA ZA 17-234

Vonnis van 30 mei 2018

in de zaak van

[Voornaam] [eiser] ,

wonende te Hoogezand,

eiser,

advocaat mr. M.C. Hoogendam te Leusden,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MAELKE B.V. ,
tevens h.o.d.n. BOSMA EN SCHUUR ,

gevestigd te Sappemeer,

gedaagde,

advocaat mr. M.J.R. Maas te Deventer.

Partijen worden hierna [eiser] en Bosma en Schuur genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 13 december 2017 en de daarin genoemde stukken,
• het proces-verbaal van comparitie van 13 maart 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Bosma en Schuur is als verkopend makelaar van de Ontwikkelingscombinatie Vosholen CV (hierna: "OCV") betrokken bij de verkoop van een aantal onbebouwde kavels in de nieuwbouwwijk Vosholen in de gemeente Hoogezand-Sappemeer. Op de betreffende kavels kunnen de kopers een woning laten bouwen.

2.2.

[eiser] heeft begin 2015 aan Bosma en Schuur aangegeven geïnteresseerd te zijn om de kavel aan De Veiling 23 in Hoogezand met aanduiding "Kavel 4" (hierna: "de kavel" of "kavel 4") te kopen. De oppervlakte van de kavel werd door OCV geschat op 614 vierkante meter en de vraagprijs bedroeg € 111.000,00.

2.3.

Bij brief van 6 januari 2015 heeft Bosma en Schuur de optie van [eiser] op de kavel bevestigd.

2.4.

Ter registratie van de verleende opties heeft OCV aanvankelijk gebruik gemaakt van een wekelijkse optielijst, die per e-mail aan de betrokken verkoopmakelaars (waaronder Bosma en Schuur) werd gestuurd. In de zomer van 2015 is OCV overgestapt naar een intern systeem, waarbij de verleende opties digitaal worden geregistreerd.

2.5.

Op 11 december 2015 heeft [eiser] een bod van € 100.000,00 op de kavel uitgebracht. OCV heeft dit bod niet geaccepteerd.

2.6.

Bij e-mail van 21 december 2015 heeft OCV aan Bosma en Schuur aangegeven dat zij tot een bedrag van maximaal € 107.800,00 met [eiser] mocht onderhandelen over de koopprijs van de kavel. Bosma en Schuur heeft [eiser] op dezelfde dag laten weten dat hij de kavel voor € 107.800,00 kon kopen. [eiser] heeft vervolgens (ook op 21 december 2015) een bod van € 106.000,00 op de kavel uitgebracht. OCV heeft het bod van € 106.000,00 niet geaccepteerd.

2.7.

Op 8 januari 2016 heeft OCV aan Bosma en Schuur laten weten dat zij een bod van een derde van € 111.000 op de kavel heeft geaccepteerd. OCV had aan deze derde - zonder tussenkomst van Bosma en Schuur - een optie verleend op de kavel.

2.8.

Op 13 januari 2016 heeft Bosma en Schuur met [eiser] besproken dat de kavel door OCV aan een derde was verkocht en aangegeven de situatie te betreuren. Bosma en Schuur heeft vervolgens alternatieve kavels voorgehouden aan [eiser] . In dat kader hebben zij onder meer gesproken over een nieuwe serie kavels. De vierkantemeterprijs van deze kavels was hoger dan van kavel 4. OCV was bereid om [eiser] korting te geven en de perceelgrootte te verkleinen tot 570 vierkante meter, zodat een van deze kavels binnen zijn budget paste. Uiteindelijk heeft [eiser] een kavel uit de nieuwe serie, gelegen aan De Veiling 14 te Hoogezand met aanduiding "Kavel 14" (hierna: "kavel 14"), voor een bedrag van € 125.000,00 van OCV gekocht.

2.9.

[eiser] heeft Bosma en Schuur, voor het eerst bij brief van 17 maart 2016, aansprakelijk gesteld. Bosma en Schuur heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht te verklaren dat Bosma en Schuur toerekenbaar is tekortgeschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] ;

- Bosma en Schuur te veroordelen tot vergoeding van de door die tekortkoming

dan wel onrechtmatige daad veroorzaakte schade, te weten een bedrag ad € 32.890,00

dan wel een nader door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke

rente daarover vanaf de tijdstippen waarop de schade is geleden en opeisbaar is;

- Bosma en Schuur te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening dit vonnis en eveneens vermeerderd met nakosten voor een bedrag van € 131,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, van
€ 199,00.

3.2.

Ter gelegenheid van de comparitie heeft [eiser] aangegeven dat hij zijn vorderingen niet (meer) baseert op wanprestatie. [eiser] legt - samengevat - aan zijn vorderingen ten grondslag dat Bosma en Schuur niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht en daardoor onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. Daartoe voert hij aan dat de kavel aan een ander is verkocht, terwijl hij daar een optie op had. Omdat Bosma en Schuur onzorgvuldig is omgegaan met de optie van [eiser] op de kavel, heeft zij onrechtmatig gehandeld, aldus [eiser] . [eiser] stelt dat hij hierdoor schade heeft geleden, nu hij een duurdere kavel heeft moeten kopen. Hij vordert vergoeding van het verschil in kavelprijs tussen kavel 4 en kavel 14. Daarnaast vordert [eiser] huur- en verhuiskosten, omdat kavel 14 later beschikbaar was dan kavel 4.

3.3.

Bosma en Schuur voert verweer strekkende tot afwijzing van de vordering. Ter gelegenheid van de comparitie heeft Bosma en Schuur aangegeven dat zij bij aanvang van de onderhandelingen met [eiser] in het interne registratiesysteem van OCV heeft gezien dat er een optie op de kavel was verleend. Bosma en Schuur heeft voorts aangegeven dat zij ervan uitging dat dit de optie was die aan [eiser] was verleend, maar dat zij de naam van de optienemer niet heeft gecontroleerd. Achteraf heeft Bosma en Schuur geconstateerd dat de optie op de kavel niet op naam stond van [eiser] , maar van een derde (zie 2.7). Bosma en Schuur denkt dat er mogelijk bij OCV iets mis is gegaan bij het overzetten van de wekelijkse optielijsten naar het digitale interne registratiesysteem van OCV (zie 2.4). Hoewel Bosma en Schuur meent dat zij had moeten nagaan aan wie de optie was verleend, betwist zij dat het feit dat zij dit niet heeft gedaan kan leiden tot aansprakelijkheid uit hoofde van onrechtmatige daad jegens [eiser] . Daarvoor heeft [eiser] onvoldoende gesteld, aldus Bosma en Schuur. Daarnaast betwist Bosma en Schuur dat [eiser] schade heeft geleden, althans dat causaal verband bestaat tussen haar handelen en de door [eiser] aangevoerde schadeposten. Volgens Bosma en Schuur ontbreekt causaal verband onder meer omdat zij [eiser] - ondanks de onduidelijkheid met betrekking tot het registratiesysteem van OCV - de optie heeft geboden om kavel 4 voor € 107.800,00 te kopen en [eiser] deze optie onbenut heeft gelaten. [eiser] heeft er bovendien vrijwillig voor heeft gekozen om kavel 14 te kopen, aldus Bosma en Schuur.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het standpunt van [eiser] komt erop neer dat hij Bosma en Schuur een beroepsfout verwijt die een onrechtmatige daad oplevert jegens hem.

4.2.

De rechtbank stelt voorop dat een voor een verkoper optredende makelaar in beginsel niet in een contractuele verhouding staat tot een (potentiële) koper. Bosma en Schuur was de makelaar van de verkoper van de betreffende kavels (OCV) en diende primair de belangen van OCV te behartigen. Tussen Bosma en Schuur en [eiser] bestond geen contractuele verhouding. Dit neemt niet weg dat de verkopend makelaar jegens een derde (zoals een potentiële koper) de zorgvuldigheid moet betrachten die in de gegeven omstandigheden van hem mag worden gevergd. Indien de makelaar onvoldoende zorgvuldig jegens een derde heeft gehandeld, dan kan dit tot gevolg hebben dat hij op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk is voor de schade die deze derde daardoor lijdt (artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek (BW)).

4.3.

Voor beantwoording van de vraag of Bosma en Schuur onrechtmatig heeft gehandeld, dient te worden beoordeeld of Bosma en Schuur jegens [eiser] onder de gegeven omstandigheden heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. De stelplicht en bewijslast dat Bosma en Schuur een beroepsfout heeft gemaakt, rust op [eiser] .

4.4.

Naar de rechtbank begrijpt, verwijt [eiser] Bosma en Schuur dat zij niet heeft gecontroleerd of de aan hem verleende optie in het systeem van OCV was geregistreerd. Dit heeft er volgens [eiser] toe kunnen leiden dat OCV de kavel aan een ander heeft verkocht. Bosma en Schuur erkent dat zij niet heeft gecontroleerd op wiens naam de optie stond. Echter, Bosma en Schuur betwist dat daaruit de conclusie kan worden getrokken dat zij een beroepsfout heeft gemaakt. Bosma en Schuur heeft aangevoerd dat de reeds verleende opties in de zomer van 2015 door OCV zouden worden overgezet in het interne, digitale registratiesysteem (vgl. r.o. 2.4). Bosma en Schuur heeft aangegeven dat er waarschijnlijk bij OCV iets mis is gegaan bij de omzetting, waardoor de optie van [eiser] niet in het digitale registratiesysteem is gekomen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat Bosma en Schuur terzake de overzetting van de optie in het nieuwe registratiesysteem een verwijt kan worden gemaakt, nu dit een aangelegenheid van OCV was. Gesteld noch gebleken is dat Bosma en Schuur aanleiding had om te twijfelen of de aan [eiser] verleende optie door OCV in het nieuwe registratiesysteem was overgezet. De rechtbank acht tevens van belang dat Bosma en Schuur niet betrokken is geweest bij de verstrekking van de optie op de kavel aan de derde en deze optie dus niet in het systeem van OCV heeft geregistreerd (r.o. 2.7). Naar het oordeel van de rechtbank brengt het enkele feit dat Bosma en Schuur niet heeft gecontroleerd of de optie op naam van [eiser] stond niet mee dat zij in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. [eiser] heeft geen andere feiten of omstandigheden naar voren gebracht om zijn stelling te onderbouwen dat Bosma en Schuur haar zorgplicht jegens hem zou hebben geschonden.

4.5.

De slotsom is dat [eiser] onvoldoende heeft aangevoerd om de door hem gestelde onrechtmatige daad aanwezig te kunnen achten. Nu [eiser] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht, ziet de rechtbank geen aanleiding om hem toe te laten tot (nadere) bewijslevering. Bij deze stand van zaken moet het ervoor worden gehouden dat Bosma en Schuur niet gehouden is tot vergoeding van de door [eiser] gevorderde schade. De rechtbank zal de vordering van [eiser] jegens Bosma en Schuur dan ook afwijzen. Aan de overige stellingen en verweren die [eiser] en Bosma en Schuur in de onderhavige procedure naar voren hebben gebracht, wordt daarmee niet meer toegekomen.

4.6.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank hanteert daarbij de liquidatietarieven die per 1 mei 2018 zijn vastgesteld.

De kosten aan de zijde van Bosma en Schuur worden vastgesteld op:

- griffierecht € 1.924,00

- salaris advocaat
€ 1.390,00 (2,0 punten × tarief € 695,00)

Totaal € 3.314,00

4.7.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook, met inachtneming van de tarieven die per 1 mei 2018 zijn vastgesteld, worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Bosma en Schuur tot op heden vastgesteld op € 3.314,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Hoedt en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2018. ^[1]

Voetnoten

1. type: 750