Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 7214601 \ CV EXPL 18-7292
vonnis van de kantonrechter in kort geding d.d. 30 oktober 2018
inzake
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. K.A. Faber, advocaat te Heerenveen,
tegen
de stichting
STICHTING WOONFRIESLAND,
zetelend te Grou,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. Dijsselhof, advocaat te Assen.
Partijen zullen hierna " [eiseres] " en "WoonFriesland" worden genoemd.
Procesverloop
1.1.
Op de bij dagvaarding in kort geding vermelde gronden heeft [eiseres] gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren, WoonFriesland veroordeelt:
I. om uiterlijk binnen twee dagen na betekening van dit vonnis [eiseres] een huurwoning in de gemeente Weststellingwerf aan te bieden, met een maandelijks huurbedrag onder de grens van de huurtoeslagenwet, opdat [eiseres] tevens voor huurtoeslag in aanmerking kan komen;
II. WoonFriesland veroordeelt in de kosten van het geding.
1.2.
Zowel [eiseres] als WoonFriesland heeft voorafgaand aan de zitting producties in het geding gebracht.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2017. Ter zitting hebben partijen hun standpunten nader toegelicht, waarbij hun gemachtigden gebruik hebben gemaakt van pleitnotities. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier aantekening gehouden. WoonFriesland heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Motivering
De feiten
2.1.
[eiseres] heeft vanaf 6 december 2013 van Woningstichting Weststellingwerf de woning aan de [adres] gehuurd.
2.2.
Woningstichting Weststellingwerf heeft [eiseres] omstreeks medio 2016 in kort geding voor de kantonrechter gedagvaard en onder andere ontruiming van de woning gevorderd. Aan haar ontruimingsvordering heeft Woningstichting Weststellingwerf ten grondslag gelegd dat [eiseres] in zeer ernstige mate tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door overlast en hinder bij omwonenden (huurders van Woningstichting Weststellingwerf) te veroorzaken, hen te bedreigen en te intimideren, door haar tuin niet te verzorgen, materialen op te slaan in haar tuin, een illegaal bouwsel te plaatsen en, ondanks verzoeken en sommaties, geen verbetering aan te brengen in deze situatie. Volgens Woningstichting Weststellingwerf was sprake van een noodsituatie, waardoor er een spoedeisend belang bestond bij ontruiming van de woning.
2.3.
De kantonrechter heeft, na verweer van de zijde van [eiseres] , de ontruimingsvordering van Woningstichting Weststellingwerf bij vonnis van 6 juli 2016 toegewezen. Volgens de kantonrechter is aannemelijk dat de door [eiseres] veroorzaakte overlast, in combinatie met het feit dat zij door Woningstichting Weststellingwerf niet aanspreekbaar is op haar gedrag en zich vijandig tegen haar opstelt, een dusdanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert dat het de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Volgens de kantonrechter heeft Woningstichting Weststellingwerf voldoende aannemelijk gemaakt dat zij spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van de woning vooruitlopend op de beslissing in de bodemprocedure. Woningstichting Weststellingwerf dient haar huurders rustig woongenot te verschaffen en te vrijwaren van overlast door [eiseres] . Dit belang prevaleert boven het belang van [eiseres] om in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure in de woning te kunnen blijven wonen.
2.4.
Woningstichting Weststellingwerf heeft de door [eiseres] gehuurde woning op basis van het door de kantonrechter gewezen vonnis op 25 juli 2016 ontruimd. Sindsdien heeft [eiseres] geen woning meer ter beschikking gehad.
2.5.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft bij arrest van 3 oktober 2017 het vonnis van de kantonrechter voor zover het de veroordeling tot ontruiming van de woning betreft bekrachtigd.
2.6.
Woningstichting Weststellingwerf heeft een negatieve verhuurdersverklaring d.d. 11 oktober 2017 ten aanzien van [eiseres] afgegeven. In deze verklaring is vermeld dat er een huurschuld is, dat [eiseres] aanleiding geeft tot klachten over de manier van bewonen van de woning en dat het huurcontract via een gerechtelijke procedure door de rechter is ontbonden.
2.7.
[eiseres] heeft enige tijd in een auto verbleven. Zij verblijft nu op een camping te [woonplaats] .
2.8.
[eiseres] heeft zich via de website van WoonFriesland als woningzoekende ingeschreven. Zij ontvangt per e-mail het woningaanbod van WoonFriesland. WoonFriesland heeft aan [eiseres] in reactie op haar inschrijving kenbaar gemaakt dat zij niet in aanmerking komt voor een huurwoning van WoonFriesland, omdat zij over een negatieve verhuurdersverklaring beschikt en omdat zij onvoldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke nakoming van de (financiële) verplichtingen die uit een huurovereenkomst voortvloeien. WoonFriesland heeft de account van [eiseres] geblokkeerd, waardoor zij niet op het woningaanbod van WoonFriesland kan reageren.
Het standpunt van [eiseres]
3.1.
legt aan haar vordering - samengevat - het volgende ten grondslag.
3.2.
[eiseres] is ingeschreven als woningzoekende bij WoonFriesland. Op grond van de betaling voor de inschrijving als woningzoekende, heeft [eiseres] het recht om zich in te schrijven voor woningen en daadwerkelijk hiervoor in aanmerking te komen. De inschrijving impliceert dat WoonFriesland [eiseres] als woningzoekende accepteert. Hiermee is sprake van een overeenkomst tussen partijen. [eiseres] krijgt van WoonFriesland echter geen woning aangeboden, omdat er een ontruimingsvonnis tegen [eiseres] is gewezen. Nu er voldoende woningaanbod is, is [eiseres] is van mening dat WoonFriesland hiermee toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de door haar met WoonFriesland gesloten overeenkomst.
3.3.
Voorts voert [eiseres] aan dat WoonFriesland beleid heeft gevormd voor mensen die urgent een woning nodig hebben. Medische problemen kunnen een reden zijn om urgentie te verkrijgen en aldus met voorrang een woning toegewezen te krijgen. Nu de medische verklaringen van [eiseres] door WoonFriesland niet worden geaccepteerd, schendt WoonFriesland ook hiermee de tussen partijen gesloten overeenkomst, aldus [eiseres] .
3.4.
Gelet op de medische situatie van [eiseres] en het feit dat [eiseres] de camping waar zij thans verblijft per 1 november 2018 dient te verlaten vanwege het afsluiten van de nutsvoorzieningen, is er sprake van een onhoudbare situatie, die maakt dat aan [eiseres] met spoed - vóór 1 november 2018 - door WoonFriesland een woning dient te worden toegekend. [eiseres] wijst daarbij ook op de maatschappelijke verantwoordelijkheid van WoonFriesland als verhuurder. Gezien de regiobinding van [eiseres] dient de toe te kennen woning zich in de gemeente Weststellingwerf te bevinden.
Het standpunt van WoonFriesland
4.1.
WoonFriesland voert tot haar verweer - samengevat - het volgende aan.
4.2.
[eiseres] heeft zich weliswaar als woningzoekende aangemeld via de website van WoonFriesland, maar daarmee is er nog geen overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Van een aanbod door de ene partij en aanvaarding daarvan door de andere partij is geen sprake geweest. Nu er tussen partijen geen sprake is van een overeenkomst, is WoonFriesland niet toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van enige verplichting jegens [eiseres] . Op grond daarvan liggen de vorderingen van [eiseres] al voor afwijzing gereed, aldus WoonFriesland.
4.3.
Een woningcorporatie staat het in beginsel vrij om te bepalen met wie zij wel of niet een huurovereenkomst wil sluiten. Slechts onder zeer bijzondere omstandigheden kan de maatschappelijke verantwoordelijkheid van een woningcorporatie meebrengen dat het weigeren van een woning aan een woningzoekende onrechtmatig is. Van dergelijke bijzondere omstandigheden is hier geen sprake. WoonFriesland heeft gegronde vrees dat [eiseres] , zo lang zij geen traject van begeleid wonen heeft doorlopen, zich ook in en vanuit een woning van WoonFriesland zal misdragen, met alle nadelige gevolgen van dien voor WoonFriesland en haar huurders. Dit belang van WoonFriesland weegt zwaarder dan het belang van [eiseres] om een woning van WoonFriesland te kunnen verkrijgen. WoonFriesland wijst er ook op dat er vele andere woningcorporaties en andere verhuurders van woonruimte zijn. [eiseres] is voor het verkrijgen van woonruimte dus niet afhankelijk van WoonFriesland.
4.4.
[eiseres] is aangeraden om deel te nemen aan een begeleid wonen traject. Indien zij hieraan zou deelnemen en zou laten zien dat zij geen overlast en hinder voor haar omgeving zou veroorzaken en zich ook overigens een net bewoner zou tonen, zou zij - op termijn - in aanmerking kunnen komen voor een positieve verhuurdersverklaring. Met een dergelijke verklaring op zak, zou [eiseres] zich na afloop van het begeleid wonen traject bij woningcorporaties kunnen aanmelden als woningzoekende en in aanmerking kunnen komen voor een huurwoning. [eiseres] heeft zich echter niet bereid getoond om hulpverlening te aanvaarden en in aanmerking te komen voor een traject van begeleid wonen. Het gevolg daarvan is dat zij nu en in de toekomst geen huurwoning van een woningcorporatie toegewezen kan krijgen, in elk geval niet van WoonFriesland.
4.5.
Ten aanzien van de gestelde medische conditie van [eiseres] die met spoed toewijzing van een woning zou rechtvaardigen, merkt WoonFriesland op dat [eiseres] daarvan geen enkel bewijs heeft overgelegd. Ook al zou de medische toestand van [eiseres] slecht zijn, dan brengt die omstandigheid nog niet mee dat WoonFriesland gehouden is om haar thans een woning te verschaffen. Van het beschikbaar stellen van een woning kan geen sprake zijn zolang [eiseres] niet over een positieve verhuurdersverklaring beschikt. Ten slotte voert WoonFriesland nog aan dat er op dit moment geen woningen in de gemeente Weststellingwerf beschikbaar zijn, in ieder geval niet van het door [eiseres] gewenste type. Er is sprake van forse wachtlijsten voor de betreffende woningen. WoonFriesland kan niet tot het onmogelijke worden veroordeeld.
De beoordeling van het geschil
5.1.
Het spoedeisend belang bij de vordering van [eiseres] tot toekenning van een huurwoning is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aanwezig, nu vast staat dat [eiseres] al sinds medio 2016 geen woning meer heeft en gelet op haar stelling dat zij op korte termijn de camping waar zij thans verblijft dient te verlaten vanwege het afsluiten van de nutsvoorzieningen aldaar.
5.2.
De enkele inschrijving van [eiseres] als woningzoekende bij WoonFriesland doet naar het oordeel van de kantonrechter, anders dan [eiseres] stelt, (nog) geen overeenkomst tussen partijen tot stand komen. Een overeenkomst komt ingevolge artikel 6:217 lid 1 BW Pro tot stand door aanbod en aanvaarding. Daarvan is in een geval als het onderhavige pas sprake indien een bij WoonFriesland ingeschreven woningzoekende op een woning heeft gereageerd en deze woning vervolgens door WoonFriesland aan de woningzoekende te huur wordt aangeboden, gevolgd door een aanvaarding van dit aanbod door de woningzoekende. Die situatie doet zich ten aanzien van [eiseres] niet voor. Voor zover de vordering van [eiseres] tot toewijzing van een huurwoning gebaseerd is op het bestaan van een overeenkomst tussen partijen, kan de vordering dan ook niet slagen.
5.3.
Het door [eiseres] in het kader van de toewijzing van een huurwoning gedane beroep op haar medische situatie, die toewijzing van een huurwoning urgent zou maken, kan naar het oordeel van de kantonrechter evenmin slagen, nu WoonFriesland onbetwist heeft gesteld dat haar urgentiebeleid slechts van toepassing is op zittende huurders die een andere huurwoning nodig hebben. [eiseres] behoort als (externe) woningzoekende niet tot deze categorie. Overigens heeft [eiseres] ook geen recente medische informatie in het geding gebracht, waaruit kan worden afgeleid dat haar huidige medische toestand het noodzakelijk maakt dat zij op korte termijn een woning moet betrekken.
5.4.
[eiseres] heeft voorts betoogd dat de maatschappelijke verantwoordelijkheid van WoonFriesland als verhuurder van sociale huurwoningen met zich brengt dat aan haar een huurwoning dient te worden toegekend. De kantonrechter volgt [eiseres] echter niet in haar betoog. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat het WoonFriesland als verhuurder, gelet op het uitgangspunt van contractsvrijheid, in beginsel vrij staat om te bepalen met wie zij wel of niet een huurovereenkomst wenst aan te gaan. De maatschappelijke verantwoordelijkheid van een woningcorporatie als toegelaten instelling van volkshuisvesting kan meebrengen dat in bijzondere gevallen de weigering om aan een woningzoekende een woning te verschaffen, onrechtmatig is. Of sprake is van een dergelijk bijzonder geval, hangt af van de redenen die de woningcorporatie aan haar weigering ten grondslag legt, bezien in verband met het woonbelang van de woningzoekende (zie gerechtshof 's-Gravenhage, 24 mei 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ6606).
5.5.
De kantonrechter overweegt dat WoonFriesland in het onderhavige geval gegronde redenen heeft om geen huurovereenkomst met [eiseres] aan te willen gaan, nu tegen [eiseres] in 2016 vanwege het veroorzaken van ernstige overlast een ontruimingsvonnis is gewezen en vervolgens ten uitvoer is gelegd. WoonFriesland behoeft naar het oordeel van de kantonrechter geen huurder te aanvaarden die recentelijk er blijk van heeft gegeven zich niet als een goed huurder te (kunnen) gedragen. Op grond hiervan acht de kantonrechter de vrees van WoonFriesland gerechtvaardigd dat [eiseres] zich in de toekomst evenmin als goed huurder zal gedragen, met overlast voor andere huurders tot gevolg.
5.6.
Voorts heeft [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk gemaakt welke concrete inspanningen zij heeft ondernomen om bij andere woningaanbieders een woning te vinden, nog daargelaten of zij daadwerkelijk, zoals zij stelt, (alleen maar) is aangewezen op huisvesting in de gemeente Weststellingwerf. Daarnaast acht de kantonrechter van belang dat WoonFriesland onbetwist heeft gesteld dat zij op dit moment geen geschikte huurwoningen in de gemeente Weststellingwerf voor [eiseres] beschikbaar heeft.
5.7.
Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat WoonFriesland niet in strijd handelt met haar maatschappelijke zorgvuldigheidsplicht jegens [eiseres] door haar in de gegeven omstandigheden niet als huurder te aanvaarden. Het belang van WoonFriesland om [eiseres] als huurder te kunnen weren, weegt naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval zwaarder dan het woonbelang van [eiseres] .
5.8.
De vordering van [eiseres] tot toewijzing van een huurwoning zal dan ook worden afgewezen.
5.9.
[eiseres] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van WoonFriesland worden vastgesteld op
€ 600,00 aan salaris gemachtigde.
BESLISSING
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
1. wijst de vordering van [eiseres] af;
2. veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, aan de zijde van WoonFriesland vastgesteld op € 600,00.
Aldus gewezen door mr. R. Giltay, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 oktober 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 520