Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 6376298 \ CV EXPL 17-6989
vonnis van de kantonrechter van 20 maart 2018
in de zaak van
de stichting Stichting Lefier,
hierna te noemen: Lefier,
gevestigd te Hoogezand-Sappemeer,
eisende partij,
gemachtigde: LAVG,
tegen
[gedaagde] ,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
wonende te [adres] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon.
De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 06 oktober 2017 met producties;
- de conclusie van antwoord van 14 november 2017 met producties;
- de nadere toelichtingen van partijen bij conclusies van repliek en dupliek en de akte uitlating producties van de zijde van Lefier.
De vaststaande feiten
2.1
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2
[gedaagde] huurt van Lefier de woning aan de [adres] . Op deze huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Lefier van toepassing. De huidige maandelijkse huurprijs is € 483,26.
2.3
Bij vonnis van de kantonrechter te Assen van 9 mei 2017 zijn de door Lefier gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen maar is [gedaagde] wel veroordeeld tot betaling van een huurachterstand aan Lefier per 1 maart 2017 van € 1.888,86. Dit vonnis is in kracht van gewijsde gegaan.
2.4
Bij 'veertiendagenbrief' van 1 augustus 2017 is [gedaagde] gesommeerd een achterstand van drie maanden (maart, juli en augustus 2017) van € 1.449,78 aan Lefier te voldoen.
2.5
Sinds september 2017 zit [gedaagde] in budgetbeheer bij de gemeente Emmen. Vanaf
september 2017 wordt de maandelijkse huur door middel van budgetbeheer betaald. [gedaagde] is aangemeld bij het team Schulddienstverlening van de gemeente Emmen. [gedaagde] heeft twee inwonende kinderen met een beperking en heeft een inkomen op bijstandsniveau. Op of omstreeks 10 november 2017 was haar schuldenlast € 43.160,36.
De vordering en het verweer
3.1
Lefier vordert de onvoorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde, de betaling van de huurachterstand van een bedrag van € 1.449,78, van € 483,26 per maand vanaf 1 november 2017 tot aan de ontruiming en van € 263,14 aan buitengerechtelijke kosten. Lefier vordert daarnaast rente en de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
Lefier stelt dat [gedaagde] ondanks sommatie het bedrag van de huurachterstand niet heeft betaald. Lefier heeft haar vordering uit handen gegeven. [gedaagde] moet Lefier daarom de buitengerechtelijke kosten betalen.
3.2
[gedaagde] heeft verweer gevoerd met als conclusie afwijzing van de vorderingen. Volgens [gedaagde] is de gestelde achterstand niet juist. Naast de in punt 2.5 genoemde feiten en omstandigheden voert zij aan dat zij inmiddels ondersteuning heeft van Promens Care, GGZ en Yorneo om haar leven weer op orde te krijgen. Ontruiming zou de ellende alleen maar groter maken. Gelet op haar financiële situatie is een maandelijkse afbetaling van € 25,00 het maximale, wat door de gemeente Emmen is bevestigd.
De beoordeling
4.1
De kantonrechter overweegt als volgt. Mede gelet op de bij Akte uitlating producties gegeven specificatie, die aansluit bij de specificatie die is overgelegd bij conclusie van repliek, heeft Lefier naar het oordeel van de kantonrechter aangetoond dat de huidige huurachterstand € 1.449,78 bedraagt. Dit bedrag acht de kantonrechter toewijsbaar. Dit betekent drie maanden huurachterstand. Mede gelet op het vonnis van de kantonrechter te Assen van 9 mei 2017 (zie 2.3 vaststaande feiten) rechtvaardigt deze huurachterstand in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.2
Gelet op het gevoerde verweer dient de kantonrechter na te gaan of deze tekortkoming van [gedaagde] in de huurbetalingen de ontbinding met haar gevolgen - te weten de ontruiming van het gehuurde - rechtvaardigt. De kantonrechter overweegt het volgende. Aangenomen kan worden dat de situatie van [gedaagde] is gestabiliseerd nu zij onder het budgetbeheer van de gemeente Emmen valt en sindsdien de huurtermijnen tijdig worden betaald. De huurachterstand loopt niet verder op, zoals Lefier in randnummer 8 van haar conclusie van repliek heeft bevestigd. Verder neemt de kantonrechter aan dat ontbinding en ontruiming een ontwrichtend effect zullen hebben op deze stabiliteit: financieel omdat ontruiming tot extra kosten zal leiden en het schuldhulptraject zal worden opgeschort totdat er opnieuw een stabiele situatie zal zijn (dit kan meerdere maanden duren), en geestelijk omdat een ontruiming gevolgen zal krijgen voor [gedaagde] en haar kinderen waarvan onweersproken is dat deze laatsten een beperking hebben. Bij dit alles dient te worden bedacht dat de kans dat Lefier bij ontbinding en ontruiming (een deel van) haar vordering betaald krijgt waarschijnlijk verwaarloosbaar is.
Hier staat tegenover dat Lefier een rechtens te respecteren belang heeft bij een huurder die de huur correct betaalt en waarbij de achterstand niet verder oploopt.
4.3
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de huurovereenkomst voorwaardelijk zal ontbinden zoals hierna bij de beslissing is vermeld. Daarbij gaat de kantonrechter uit van de huidige achterstand van € 1.449,78 aan kale huur (dus zonder rente en kosten). Wanneer [gedaagde] de kale huurachterstand langer dan één kalendermaand hoger laat zijn dan de huidige achterstand, is aan de voorwaarde voor ontbinding, en daarmee voor de ontruiming, voldaan. De kantonrechter verbindt aan de voorwaarden een tijdsduur van twee jaar. Hierbij weegt de kantonrechter mee dat Lefier, bij oplopende huurachterstand, niet wederom een procedure hoeft te starten bij de kantonrechter, met alle kosten en tijdsverlies die daarmee gemoeid zouden zijn.
4.4
De veertiendagenbrief voldoet aan de vereisten en de ontvangst ervan is door [gedaagde] niet weersproken. Ook de gevorderde rente is niet weersproken. De kantonrechter zal deze vorderingen toewijzen.
4.5
[gedaagde] wordt overwegend in het ongelijk gesteld. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen in de kosten van deze procedure. De kantonrechter rekent € 100,00 per punt.
De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt voorwaardelijk de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [adres] , te weten onder de voorwaarde dat [gedaagde] na de datum van betekening van dit vonnis de kale huurachterstand binnen twee jaar langer dan één kalendermaand hoger laat zijn dan de huidige achterstand van € 1.449,78;
veroordeelt [gedaagde] om, wanneer aan bovengenoemde voorwaarde is voldaan, binnen veertien dagen na aanzegging van de ontruiming door Lefier de woning met alles en iedereen te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan Lefier;
veroordeelt [gedaagde] om aan Lefier te betalen € 1.722,34 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.449,78 vanaf 3 oktober 2017 tot aan de dag van volledige betaling;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 483,26, eventueel te vermeerderen met indexering, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij vanaf de datum waarop de voorwaarde is vervuld de woning in gebruik heeft tot aan de ontruiming;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van Lefier begroot op € 101,05 aan dagvaardingskosten, € 223,00 aan vast recht en € 250,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2018.
typ/conc: 552 / GJJS
coll: