Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 6888874 \ CV EXPL 18-3534
vonnis van de kantonrechter d.d. 8 januari 2019
inzake
[eiseres 1] ,
wonende te Sint Johannesga,
en
[eiseres 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: P. de Ruijter gerechtsdeurwaarder,
tegen
[gedaagde] ,
wonende op een geheim adres,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. J.W.G.M. Kral,
Partijen zullen hierna Krijgsman, Faber en [gedaagde] worden genoemd.
Procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie
- de akte uitlating productie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Motivering
De feiten in conventie en in reconventie
2.1.
In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.2.
Tussen [eiseressen] als verhuurders en [gedaagde] als huurder is op
10 februari 2012 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] . [gedaagde] is maandelijks bij vooruitbetaling een bedrag van € 600,00 aan huurpenningen aan [eiseressen] verschuldigd.
2.3.
In de huurovereenkomst is als artikel 13 de Pro volgende bepaling opgenomen:
"
In afwijking van de algemene bepalingen is al het onderhoud en/of vernieuwing m.b.t. het gehuurde voor rekening van huurder.".
In afwijking van de algemene bepalingen is al het onderhoud en/of vernieuwing m.b.t. het gehuurde voor rekening van huurder.".
2.4.
In 2014 is de CV-ketel van de woning vervangen. De totale kosten voor vervanging van de CV-ketel bedroegen € 1.900,00. Dit bedrag is in eerste instantie door [eiseressen] betaald. [gedaagde] heeft dit bedrag middels deelbetalingen van € 50,00 per maand volledig terugbetaald aan [eiseressen] .
2.5.
Op 11 september 2017 zonden [eiseressen] [gedaagde] zowel per e-mail als per aangetekende post een brief met daarin de volgende tekst:
"
Zoals mondeling met jou en jouw familie is besproken zeggen we hierbij de
Zoals mondeling met jou en jouw familie is besproken zeggen we hierbij de
huurovereenkomst op zoals die is opgemaakt d.d. 16 februari 2012.
Maart 2012 zou de overdractht van de woning aan de Jan Mankeslaan 100 plaatsvinden. Jij
en jouw toemalige vriendin hadden deze afspraak bij de notaris gemaakt voor het tekenen
van de verkoopkoopacte aan het pand aan de Jan Mankeslaan 100. Deze afspraak hebben
jullie per e-mail gecanceld. Daarna met jullie afgesproken dat jullie het pand een halfjaar
zouden huren waarna de koopacte getekend zou worden. Helaas lukte het jullie toen niet
om het pand te kopen. We hebben de periode keer op keer verlengd.
Op dit moment verkeren we zelf in een situatie waarop de verkoop van genoemd pand voor
ons noodzakelijk is.
We verzoeken jou de woning conform het huurcontract aan ons op te leveren. In het
contract staat omschreven hoe de woning aan het begin van de huurovereenkomst aan jou
is opgeleverd.".
2.6.
Op 28 december 2017 zond [gedaagde] [eiseressen] een e-mail met de volgende mededeling:
"
Ik denk dat ik goed nieuws voor jullie heb maar tegelijkertijd ook wat een dilemma.
Ik denk dat ik goed nieuws voor jullie heb maar tegelijkertijd ook wat een dilemma.
Ik kan jullie woning per 1 april leeg opleveren omdat ik een andere woning kan krijgen.
Hier moet echter eerst nog wel wat aan gebeuren en daarom zou ik willen vragen of jullie mij de huur van jan, febr. en maart willen “schenken” zodat ik geen dubbele lasten heb want dat kan ik op dit moment niet betalen. Maar ik zou wel graag het huis nemen zodat jullie ook verder kunnen.".
2.7.
Per e-mail van 29 december 2017 hebben [eiseressen] [gedaagde] onder andere het volgende meegedeeld:
"
Gefeliciteerd met je nieuwe woning. Fijn dat je toch een woning hebt kunnen vinden.
Gefeliciteerd met je nieuwe woning. Fijn dat je toch een woning hebt kunnen vinden.
(…)
Wanneer mensen een andere woning betrekken zitten ze altijd een periode met dubbele lasten. Dit soort dingen weet je van te voren. We gaan jou de huur voor drie maanden niet schenken.
(…)".
De vordering in conventie
3.1.
[eiseressen] vorderen bij dagvaarding een verklaring voor recht dat de onderhavige huurovereenkomst per 1 april 2018 is geëindigd. [eiseressen] vorderen voorts [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.200,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2018 en met buitengerechtelijke kosten van € 180,00. [eiseressen] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] met zijn e-mail van 28 december 2017 de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen
1 april 2018. [gedaagde] heeft over de maanden februari en maart 2018 geen huurpenningen voldaan en is daardoor tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis tot betaling van de verschuldigde huurpenningen.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
Het geschil en de beoordeling daarvan in conventie
4.1.
[gedaagde] heeft zich tegen de vordering van [eiseressen] verweerd met de stelling dat [eiseressen] per brief en e-mail van 11 september 2017 de overeenkomst hebben opgezegd en dat rekening houdend met de opzegtermijn van 3 maanden ingevolge de leegstandswet de huurovereenkomst eindigde op 31 december 2017.
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat dit verweer van [gedaagde] niet kan slagen. Hij overweegt hiertoe dat het e-mailbericht van [eiseressen] van 11 september 2017 niet gezien kan worden als een opzegging van de huurovereenkomst. Deze e-mail vermeldt niet meer dan een verzoek van [eiseressen] aan [gedaagde] om de woning op te leveren en noemt ook geen concrete datum. Op 28 december 2017 laat [gedaagde] vervolgens weten de woning per 1 april 2018 te kunnen opleveren. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit deze e-mail dat [gedaagde] de huur van de woning wenste op te zeggen per 1 april 2018. Dat de huurovereenkomst per 31 december 2017 is opgezegd kan hieruit niet afgeleid worden temeer daar [gedaagde] de woning ook niet per 31 december 2017 heeft verlaten. De omstandigheid dat [gedaagde] de woning eerder dan 1 april 2018 heeft verlaten omdat [eiseressen] hem de huur over de maanden februari en maart 2018 niet wilden schenken doet aan een opzegging per 1 april 2018 niet af. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 april 2018 zodat de in verband daarmee gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen.
4.3.
[eiseressen] vorderen voorts betaling van een bedrag van € 1.200,00 aan huurpenningen over februari en maart 2018. De kantonrechter zal deze vordering toewijzen nu vast is komen te staan dat de huurovereenkomst per 1 april 2018 is geëindigd en [gedaagde] dit bedrag niet heeft voldaan.
4.4.
Ten aanzien van de wettelijke rente overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] in verzuim is nu hij de huur over de betreffende maanden niet op de overeengekomen datum heeft voldaan en daarom op grond van art. 6:119 BW Pro wettelijke rente verschuldigd is, zodat de vordering tot vergoeding van rente eveneens toewijsbaar is.
4.5.
[eiseressen] maken aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eiseressen] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 180,00 kunnen op grond van de wettelijke staffel zoals vermeld in artikel 2 van Pro het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.
4.6.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten.
De proceskosten aan de zijde van [eiseressen] worden vastgesteld op:
- explootkosten € 101,89
- griffierecht € 226,00
- salaris gemachtigde
€ 300,00(2 punten x tarief € 150,00)
€ 300,00(2 punten x tarief € 150,00)
totaal € 627,89.
De wettelijke rente is toewijsbaar over de proceskosten in geval deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis worden voldaan.
De vordering tot vergoeding van de nakosten zal worden toegewezen als na te melden.
De vordering in reconventie
5.1.
[gedaagde] vordert [eiseressen] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.900,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2018 tot de dag der algehele voldoening. [gedaagde] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat vervanging van een kapotte CV-ketel voor rekening van [eiseressen] als verhuurders dient te komen. Van klein onderhoud is geen sprake. [gedaagde] heeft het bedrag van
€ 1.900,00 onverschuldigd betaald.
5.2.
[eiseressen] voeren verweer.
5.3.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
Het geschil en de beoordeling daarvan in reconventie
6.1.
[eiseressen] hebben zich tegen de vordering van [gedaagde] verweerd met de stelling dat tussen partijen is afgesproken dat [gedaagde] deze kosten zou voldoen aangezien de woning aan hem verkocht zou worden. Van ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake daar de huurovereenkomst door [eiseressen] uit coulance telkens is verlengd.
6.2.
De kantonrechter is van oordeel dat het verweer van [eiseressen] niet slaagt. Op grond van de wet, meer specifiek het Besluit Kleine Herstellingen, komt het klein onderhoud voor rekening van de huurder. Het gaat daarbij om kleine reparaties die de huurder gemakkelijk zelf kan uitvoeren en die weinig kosten mee brengen. De kantonrechter is van oordeel dat het vervangen van een CV-ketel niet als klein onderhoud kan worden gezien, zodat de kosten van vervanging van de CV-ketel voor rekening van de verhuurder komen. Artikel 13 is Pro kennelijk in de huurovereenkomst opgenomen vanwege het voornemen van [gedaagde] om de woning te kopen. [gedaagde] heeft de woning echter niet gekocht. De woning is eigendom van [eiseressen] gebleven. Onder die omstandigheden dienen zij de kosten voor vervanging te dragen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde] de kosten voor vervanging van de CV-ketel onverschuldigd heeft betaald en zal de vordering van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1.900,00 dan ook toewijzen.
6.3.
Nu de hoofdsom toewijsbaar is, zijn [eiseressen] tevens daarover wettelijke rente verschuldigd, met dien verstande dat de wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf heden.
6.4.
[eiseressen] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in reconventie worden veroordeeld. Het daarbij aan salaris gemachtigde toe te kennen bedrag is € 300,00, gebaseerd op een twee procespunten á € 150,00 per punt.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
7.1.
verklaart voor recht dat onderhavige huurovereenkomst is geëindigd per 1 april 2018;
7.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseressen] van een bedrag groot € 1.200,00 (zegge: éénduizendtweehonderd euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2018 tot aan de dag der algehele voldoening;
7.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiseressen] vastgesteld op € 627,89, vermeerderd met de wettelijke rente in geval de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis worden voldaan;
7.4.
veroordeelt [gedaagde] , indien niet binnen 14 dagen na heden vrijwillig volledig aan dit vonnis wordt voldaan, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 75,00 ( half punt toepasselijk liquidatietarief, met een maximum van € 100,--) aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseressen] aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van de uitspraak en met de wettelijke rente;
7.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad met betrekking tot de onderdelen 7.2. tot en met 7.4.;
7.6.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie:
7.7.
veroordeelt [eiseressen] tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag groot € 1.900,00 (zegge: éénduizendnegenhonderd euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
7.8.
veroordeelt [eiseressen] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 300,00, vermeerderd met de wettelijke rente in geval de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis worden voldaan;
7.9.
veroordeelt [eiseressen] , indien niet binnen 14 dagen na heden vrijwillig volledig aan dit vonnis wordt voldaan, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 75,00 ( half punt toepasselijk liquidatietarief, met een maximum van € 100,--) aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien [eiseressen] niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van de uitspraak en met de wettelijke rente;
7.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad met betrekking tot de onderdelen 7.7. tot en met 7.9.;
7.11.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. R. Giltay, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 januari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 792