ECLI:NL:RBNNE:2019:1681

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

zaaknummer / rolnummer: C/18/176009 / HA ZA 17-113

Vonnis van 17 april 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BLAUWESTADHOEVE B.V.,

gevestigd te Midwolda,

eiseres,

advocaat mr. J. van der Meer te Groningen,

tegen

1. de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE OLDAMBT,

zetelend te Winschoten,

2.
[gedaagde 2],

wonende te Wedde,

3.
[gedaagde 3],

wonende te Wedde,

gedaagden,

advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam.

Partijen zullen hierna Blauwestadhoeve (of afgekort BSH) en de gemeente Oldambt c.s. genoemd worden. Gedaagden zullen afzonderlijk als de gemeente Oldambt en [gedaagde 2] respectievelijk [gedaagde 3] worden aangeduid.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;
de conclusie van antwoord;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek;
de antwoordakte zijdens BSH;
de antwoordakte zijdens de gemeente Oldambt c.s.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

BSH exploiteert sedert 2006 een recreatieonderneming met onder meer groepsaccommodaties in een statige herenboerderij te Midwolda aan de [adres 1] .

2.2.

In 2010 heeft [naam 1] een taxatie verricht van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres 2] (hierna: het pand) te [adres 2] Oostwold (gemeente Oldambt) in verband met het realiseren van de zogenaamde Blauwestad Noordelijke Vaarverbinding. Het pand is getaxeerd op € 575.800,00.

2.3.

Op 6 mei 2014 is een overeenkomst van koop en verkoop tot stand gekomen tussen de gemeente Oldambt als verkoper enerzijds en [gedaagde 2] en [gedaagde 3] als kopers anderzijds ter zake van het pand. Met het verlijden van de leveringsakte van 17 november 2014 (hierna: de leveringsakte) is uitvoering gegeven aan deze koopovereenkomst.

2.4.

In de leveringsakte is onder meer, voor zover van belang het navolgende opgenomen:

KOOPPRIJS

De koopprijs van het gekochte is:één euro (€ 1,00)

OVERDRACHTSBELASTING

Wegens de levering van het verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd.

De eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting komt voor rekening van deverkoper.

BEPALINGEN KOOPCONTRACT

Artikel 1

Kosten

De kosten wegens de levering en overdracht van het verkochte zijn voor rekening van verkoper.

"verdere bijzondere bepalingen"

Artikel 15

1. ….

2. De Koper verplicht zich voorts jegens de Verkoper de boerderij geheel te restaureren als rijksmonument en het hoofdgebouw een toeristische invulling te geven, een en ander conform de in artikel 7 verstrekte vergunningen.

Vorenstaande werkzaamheden dienen in zijn geheel, conform bedoelde vergunningen, uiterlijk gereed te zijn, behoudens overmacht,binnen twee (2) jaar ná juridische levering,bij gebreke waarvan de Koper bij verwijtbaar tekortschieten ten behoeve de Verkoper een terstond zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete zal verbeuren groot éénhonderdduizend euro (€ 100.000,00), onverminderd het recht van Koper op vergoeding van schaden, kosten en interesten, indien daartoe gronden bestaan.

2.5.

Het pand is gelegen op ongeveer 1500 meter van de BSH. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] exploiteren in het pand een groepsaccommodatie onder de naam [naam 2] (hierna: EO).

3.De vorderingen

I
Primair: te verklaren voor recht dat de gemeente Oldambt onrechtmatig jegens eiseres heeft gehandeld door het onroerend goed staande en gelegen aan de [adres 2] te Midwolda te verkopen en te leveren aan een derde, tegen betaling van een koopprijs van € 1,-, zonder de kosten van de verkoop voor rekening van de koper te laten komen en additioneel een bedrag van € 47.580,00 aan kosten te vergoeden voor de verbouwing van het onroerend goed staande en gelegen aan de [adres 2] te Midwolda, met veroordeling van gedaagde de hieruit voortvloeiende schade, vermeerderd met wettelijke rente, aan eiseres te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Subsidiair: te verklaren voor recht dat de gemeente Oldambt onrechtmatig jegens eiseres heeft gehandeld door het onroerend goed staande en gelegen aan de [adres 2] te Midwolda te verkopen en te leveren aan een derde, tegen betaling van een koopprijs van € 1,00, zonder de kosten van de verkoop voor rekening van de koper te laten komen, met veroordeling van gedaagde de hieruit voortvloeiende schade, vermeerderd met wettelijke rente, aan eiseres te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

II te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst van de [adres 2] te Midwolda gesloten tussen de gemeente Oldambt enerzijds en Gedaagde sub 2 en sub 3 anderzijds nietig is aangezien er bij die transactie onrechtmatige staatssteun is verleend;

III
Primair: de gemeente Oldambt en gedaagden sub 2 en 3 hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

Subsidiair: de gemeente Oldambt te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

IV de gemeente Oldambt te veroordelen tot betaling van de nakosten ten bedrage van € 131,00 zonder betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, vermeerderd met € 68,00 in geval van betekening.

4.Het geschil en de beoordeling ervan

4.1.

Procesbelang (3:303 BW)

4.1.1.

BSH kan slechts in haar vorderingen door de rechtbank worden ontvangen indien zij een voldoende belang daarbij in de zin van artikel 3:303 BW heeft. In dat verband heeft de gemeente Oldambt c.s. aangedragen dat BSH onvoldoende belang bij haar vorderingen heeft nu zij niet als een concurrent van EO kan worden beschouwd.

4.1.2.

De rechtbank passeert dit verweer: beide ondernemingen zijn actief in de toeristische sector en zijn op 1500 meter van elkaar gevestigd. Beide ondernemingen bieden, onder andere via de veelgebruikte website Booking.com groepsaccommodatie voor 18 personen aan. De omstandigheid dat BSH daarnaast ook een B&B heeft en ook appartementen te huur aanbiedt, betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat beide ondernemingen niet met elkaar concurreren bij de verhuur van groepsaccommodatie. Dat geldt eveneens voor wat betreft de voorzieningen voor gehandicapten: beide accommodaties zijn rolstoeltoegankelijk. Ten slotte heeft de gemeente Oldambt c.s. gewezen op het luxe afwerkingsniveau van de accommodatie van EO. De rechtbank heeft echter aan de hand van enkele door partijen in het geding gebrachte print screens van Booking.com kunnen vaststellen dat de luxe afwerking niet (zonder meer) is vertaald in een (veel) hogere huurprijs. De concurrentie bij de huur van accommodatie vindt mede op basis van prijzen plaats.

4.2.

Een procesbelang is aanwezig indien de beslissing enig persoonlijk voordeel voor BSH oplevert. Een verbetering van de concurrentiepositie van BSH als gevolg van een nietigverklaring kan bijvoorbeeld een procesbelang opleveren (zie conclusie van advocaat-generaal M. Bobek van 25 april 2017, ECLI:EU:C:2017:297, ptn 47 e.v.). Voldoende is dat er in ieder geval een duidelijke kans of mogelijkheid tot het behalen van een reëel en daadwerkelijk voordeel bestaat. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad is een voldoende belang bij een vordering tot een verklaring voor recht dat aansprakelijkheid bestaat voor schade, indien de mogelijkheid tot schade aanwezig is (HR 27-3-2015, ECLI:NL:HR:2015:760). Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat BSH een voldoende belang bij haar vorderingen heeft in de zin van artikel 3:303 BW. Het verweer van de gemeente Oldambt c.s. terzake wordt dan ook verworpen.

4.3.

Onrechtmatige staatssteun?

4.3.1.

Als meest verstrekkend standpunt heeft BSH aangedragen dat de gemeente Oldambt aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] onrechtmatige staatssteun in de zin van art. 107 en 108 Verdrag inzake de Werking van de Europese Unie (VWEU) heeft verleend door het pand voor een koopprijs van 1 euro te verkopen en over te dragen. Daarnaast heeft de gemeente Oldambt de verschuldigde overdrachtsbelasting voor haar rekening genomen en sloopkosten ten behoeve van de kopers gemaakt. Tenslotte heeft de gemeente Oldambt in de leveringsakte in feite gegarandeerd dat het pand voor een groot gedeelte een woonbestemming zou krijgen. Artikel 107 VWEU luidt als volgt:

Behoudens de afwijkingen waarin de Verdragen voorzien, zijn steunmaatregelen van de staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de interne markt, voorzover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt.

4.3.2.

BSH dient derhalve te stellen en bij betwisting te bewijzen dat aan alle voorwaarden van deze bepaling is voldaan. Deze voorwaarden zijn:

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] drijven een onderneming in de zin van het mededingingsrecht;

er is sprake van begunstiging van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] waardoor de concurrentie wordt vervalst;

de begunstiging vindt plaats met overheidsmiddelen;

er kan sprake zijn van een negatief effect op de interstatelijke handel;

de maatregel is selectief.

4.3.3.

Het tussen partijen gevoerde debat in de uitvoerige en rijk geïllustreerde processtukken heeft met name betrekking op de vraag of er sprake is geweest van een door de gemeente Oldambt gegeven voordeel aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] . Daarnaast is in geschil of er sprake kan zijn van een negatief effect op de interstatelijke handel. Pas indien aan alle voorwaarden van artikel 107 VWEU is voldaan, kan het beroep hierop succesvol zijn.

Begunstiging?

4.3.4.

De rechtbank zal allereerst beoordelen of de verkoop en overdracht van het pand door de gemeente Oldambt aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] een begunstiging van hen heeft opgeleverd. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat de gemeente Oldambt heeft nagelaten om voorafgaande aan de totstandkoming van de transactie het richtsnoer conform de Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (97/C 209/03, hierna: de Mededeling) toe te passen. De verkoop heeft niet plaatsgevonden op basis van een onvoorwaardelijke biedprocedure noch heeft een onafhankelijk deskundige voorafgaand aan de transactie aan de hand van een taxatie de marktwaarde van het pand vastgesteld. De gemeente Oldambt heeft weliswaar een beroep gedaan op een op 18 januari 2018 opgemaakt taxatierapport van makelaar [naam 3] die de waarde van het pand op 6 mei 2014 als 'Rijksmonument met bijbehorende eisen en verplichte restauratie' schat op 'nagenoeg nihil'. Dit rapport is jaren later opgemaakt en geeft niet aan welke 'bijbehorende eisen' er worden gesteld en reeds daarom biedt dit rapport niet voldoende waarborgen omtrent de marktwaarde ten tijde van de transactie. De rechtbank is daarom van oordeel dat BSH terecht heeft aangedragen dat er sprake is van een vermoeden van staatssteun nu de Gemeente Oldambt de marktwaarde niet overeenkomstig de Mededeling objectief heeft vastgesteld.

4.3.5.

Bij de beoordeling of er sprake is geweest van begunstiging door de gemeente Oldambt neemt de rechtbank voorts in aanmerking dat het pand met diverse opstallen in 2010 is getaxeerd op een bedrag van € 575.800,00. De gemeente Oldambt c.s. heeft aangegeven dat het pand door haar in 2012 is verkregen in een meeromvattende transactie. Intern heeft de gemeente Oldambt voor de waarde van het perceel [adres 2] gerekend met een bedrag van € 480.000,00. Een deel van de opstallen is voor de koop in opdracht en voor rekening van de gemeente Oldambt gesloopt. Blijkens een door BSH overgelegde offerte van de sloopkosten, hebben deze tenminste € 47.580,00 ex BTW bedragen. BSH heeft erop gewezen dat blijkens productie 7 bij de conclusie van antwoord de gemeente Oldambt intern rekening heeft gehouden met sloopkosten ten bedrage van € 120.000,00. BSH heeft ook onbetwist aangevoerd dat op kosten van de gemeente Oldambt voor de levering een asbestsanering is uitgevoerd op kosten van de gemeente Oldambt. Welke kosten hiermee zijn gemoeid is niet naar voren gekomen in de procedure. Volgens de gemeente Oldambt c.s. is de waarde van de overgedragen delen volgens de taxatie van 2010 te stellen op een bedrag van € 274.770,00. Ook staat vast dat in de onmiddellijke nabijheid van het pand twee panden te koop staan: [adres 3] voor een vraagprijs van € 649.500,00 en [adres 4] voor € 795.000,00. Voormelde gegevens in aanmerking genomen, is de rechtbank van oordeel dat de gemeente Oldambt c.s. onvoldoende met concrete en verifieerbare gegevens heeft onderbouwd dat de marktwaarde van het pand ten tijde van de verkoop en overdracht nagenoeg nihil is geweest.

4.3.6.

De gemeente Oldambt c.s. heeft aangedragen dat het pand in een zeer slechte conditie verkeerde en dat zij de koper een restauratieverplichting heeft opgelegd. De rechtbank stelt echter vast dat de gemeente Oldambt c.s. geen enkele objectieve onderbouwing van de bouwkundige staat van het pand noch van de aard en omvang van de restauratieverplichting heeft gegeven. Het bouwkundig rapport van de kapconstructie van 19 oktober 2015, geeft een beeld van de houtrotproblematiek, maar zegt niets over de waarde van het pand en de ondergrond. Dat geldt eveneens voor de stelling dat de verzekeraar het pand slechts tegen sloopwaarde heeft willen verzekeren. De verzekerde waarde van het pand kan niet aan de marktwaarde van het pand en de ondergrond worden gelijk gesteld. De gemeente Oldambt c.s. rept weliswaar van een bedrag van € 992.552,00 dat gemoeid zou zijn geweest met de restauratie maar elke onderbouwing hiervan ontbreekt. Een toelichting waarom de gemeente Oldambt c.s. de gesloten koopovereenkomst niet heeft overgelegd noch inzicht heeft geboden in de daadwerkelijk gemaakte sloopkosten, heeft de rechtbank niet gekregen. De rechtbank constateert slechts dat de restauratieverplichting is voorzien van een boeteclausule van niet meer dan maximaal € 100.000,00. De rechtbank heeft van de gemeente Oldambt c.s. weliswaar foto's ontvangen van de restauratie, maar aan de hand daarvan valt de verplichting ertoe niet vast te stellen noch de daarmee gemoeide kosten. BSH heeft erop gewezen dat de provincie Groningen ten behoeve van de restauratie een subsidie heeft toegekend van € 122.500,00. EO heeft, net als andere ondernemers in de regio, ook een beroep kunnen doen op subsidie krachtens de SDE-regeling. In het kader van de beoordeling of er sprake is van begunstiging komt aan deze laatste stelling van BSH dan ook geen betekenis toe.

4.3.7.

De gemeente Oldambt c.s. heeft voorts aangevoerd dat de kosten van verbouwing en restauratie zodanig hoog zijn dat het pand nooit levensvatbaar geëxploiteerd had kunnen worden. Nog afgezien van de omstandigheid dat de gemeente Oldambt c.s. niet een deugdelijk onderbouwd kostenplaatje aan de rechtbank heeft gepresenteerd, komt de rechtbank deze redenering onjuist voor. De vraag is immers niet onder welke voorwaarden de gemeente Oldambt een ondernemer in staat kan stellen een onderneming rendabel uit te voeren. De gemeente Oldambt c.s. heeft ook aangevoerd dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] een verplichting is opgelegd tot 'toeristische ontwikkeling'. De gemeente Oldambt c.s. heeft echter in het geheel niet uiteengezet waaruit de verplichting zou bestaan en aan welke voorwaarden moet worden voldaan. Evenmin heeft de gemeente Oldambt c.s. enige toelichting gegeven op de hoegrootheid van de verplichting. De rechtbank zal om deze reden aan deze stellingname voorbij gaan.

4.3.8.

De rechtbank is namelijk van oordeel dat het op de weg van de gemeente Oldambt c.s. had gelegen om haar verweer ook op dit onderdeel aan de hand van objectieve gegevens te onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten, is de rechtbank van oordeel dat tussen partijen is komen vast te staan dat door de verkoop tegen een prijs van € 1,00 na voorafgaande sloop op kosten van de gemeente Oldambt, er sprake is van een begunstiging van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] door de gemeente Oldambt met publieke middelen. Gelet op dit oordeel kunnen de overige stellingen van partijen, meer in het bijzonder over de andere door BSH aangedragen vormen van begunstiging, onbesproken blijven.

4.3.9.

De gemeente Oldambt c.s. heeft nog gewezen op het (algemene) belang het aanpakken van de voortschrijdende aantasting van het dorpsgezicht. De rechtbank volgt de gemeente Oldambt c.s. niet in deze redenering. Het mag zo zijn dat de (dreigende) leegstand van monumentale en beeldbepalende panden in de regio mettertijd zou kunnen leiden tot een aantasting van het dorpsgezicht, maar dit probleem behoort niet opgelost te worden door de selectieve begunstiging van een ondernemer ten koste van zijn concurrenten. De gemeente Oldambt c.s. heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen waaruit kan worden afgeleid dat welke alternatieven zij in dit verband heeft onderzocht voordat zij de transactie met [gedaagde 2] en [gedaagde 3] is aangegaan.

Concurrentievervalsing?

4.3.10.

Zoals de rechtbank hiervoor reeds heeft overwogen is zij van oordeel dat BSH en EO als concurrenten moeten worden gezien die allebei groepsaccommodatie aanbieden in hetzelfde verzorgingsgebied en deels via dezelfde verkoopkanalen zoals Booking.com. Door BSH is onbetwist aangevoerd dat zij een bedrag van ruim € 1.000.000,00 heeft geïnvesteerd in de verwerving en verbouwing van haar bedrijfspand. Nu EO niet heeft hoeven investeren in de aanschaf van het bedrijfspand en de sloop van enkele opstallen, is er sprake van verstoring van het gelijke speelveld en is de concurrentie daardoor vervalst. Dat geldt te meer nu de Gemeente Oldambt c.s. stelt aan EO de verplichting tot 'toeristische ontwikkeling', - wat dit ook moge betekenen - heeft opgelegd.

Negatief effect op de interstatelijke handel?

4.3.11.

Partijen zijn uitgebreid ingegaan op het vraagstuk van de mogelijke effecten op de interstatelijke handel. De rechtbank neemt bij haar beoordeling tot uitgangspunt dat er relatief snel mag worden aangenomen dat een negatief effect op de interstatelijke handel aanwezig kan zijn (HvJEU, 3 maart 2005, ECLI:EU:C:2005:130 en Gerecht van eerste aanleg, 4 april 2001, ECLI:EU:T:2001:115). Bij de beoordeling van het interstatelijk effect van gestelde steunmaatregelen komt het aan op een beoordeling van de specifieke omstandigheden van het geval en de voorzienbare effecten van die maatregelen. Interstatelijk effect ontbreekt als de steun het interstatelijk handelsverkeer niet of niet meer dan marginaal kan beïnvloeden. Voor de vraag of sprake is van een zuiver lokaal karakter - en dus het ontbreken van interstatelijk effect - kunnen de volgende aspecten van belang zijn: (i) de steun leidt er niet toe dat vraag of investeringen naar de betrokken regio worden afgeleid en werpt geen belemmeringen op voor de vestiging van ondernemingen uit andere lidstaten, (ii) de door de begunstigde onderneming geproduceerde goederen of diensten hebben een zuiver lokaal karakter of een geografisch beperkt aantrekkingsgebied en (iii) er is niet meer dan een marginaal effect op de markten en consumenten uit aangrenzende lidstaten.

4.3.12.

Toerisme is bij uitstek een economische activiteit die zich niet louter richt op de eigen gemeente Oldambt maar juist op publiek van elders. Zowel BSH als EO is gelegen in de grensregio en uit het gegeven dat EO zich ook via diverse Duitse websites presenteert, zoals door BSH onbetwist is aangevoerd, blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat niet met succes kan worden volgehouden dat het exploiteren van EO en het invullen van de 'toeristische ontwikkeling' ervan een louter lokale aangelegenheid betreft.

4.3.13.

In de beschikking van de Europese Commissie van 29 mei 2017 inzake Youth Hostel Berlin Ostkreuz (SA.43145) heeft de Europese Commissie geoordeeld dat gebruikmaking van buitenlandse websites een aanwijzing kan opleveren dat de interstatelijke handel negatief kan worden beïnvloed door het aantrekken van buitenlandse toeristen, in ieder geval als gesproken kan worden van een 'touristic hotspot'. De Commissie heeft in deze beschikking immers overwogen dat het aanbieden van verblijfsaccommodatie aan de vraagzijde zich uitstrekt tot de gehele Europese markt.

4.3.14.

Maar het Oldambt is zeker niet te zien als een toeristische trekpleister. In tegendeel. De gemeente Oldambt c.s. heeft gewezen op de inhoud van het Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd 2016 van het CBS. Hierin is te zien dat in 2014 slechts 154.000 buitenlandse toeristen de provincie Groningen hebben bezocht. Van alle buitenlandse toeristen die in dat jaar Nederland hebben bezocht, verbleven er slechts 71.000 in een groepsaccommodatie met meer dan 10 slaapplaatsen. Aan de hand van deze gegevens heeft de gemeente Oldambt c.s. berekend dat maximaal 785 buitenlandse toeristen in 2014 verbleven in een groepsaccommodatie. Dit betekent volgens de gemeente Oldambt c.s. dat in 2014 32 buitenlanders in de groepsaccommodatie in de provincie hebben verbleven: 0,6 buitenlander per groepsaccommodatie per week. Zij heeft er bovendien op gewezen dat in het CBS-rapport niet duidelijk wordt wat de spreiding van de toeristen over de provincie is, maar dat de stad Groningen gelet op het toeristisch-recreatieve aanbod daar, naar verwachting een belangrijk deel van de bezoekers ontvangt. Tot slot heeft de gemeente Oldambt c.s. becijferd dat het marktaandeel van EO op de markt voor verblijfsaccommodatie in Nederland 0,011% en in Groningen 0,346% bedraagt en op de markt voor groepsaccommodatie 0,101% respectievelijk 4,167 %. Zou er naar de Europese markt worden gekeken dan worden de marktaandelen nog substantieel kleiner, volgens de gemeente Oldambt c.s. BSH heeft de gepresenteerde cijfers niet gemotiveerd weersproken.

4.3.15.

De rechtbank komt op basis van de hiervoor genoemde gegevens tot het oordeel dat de marktimpact van EO zeer beperkt is en dat aangenomen moet worden dat de steun van de gemeente Oldambt hooguit een marginaal effect heeft op de interstatelijke handel en derhalve niet als staatssteun kwalificeert (vergelijk Europese Commissie van 26 november 2015, SA.43250 inzake Portugal Cruiseship terminal Porto de Leixões).

4.3.16.

Nu naar het oordeel van de rechtbank op grond van het voorgaande niet is voldaan aan de cumulatieve eisen van artikel 107 VWEU, is van verboden staatssteun geen sprake. De sub II gevorderde nietigverklaring moet daarom worden afgewezen.

4.4.

Strijd met 3:14 BW?

4.4.1.

BSH heeft voorts gesteld dat het handelen van de gemeente Oldambt getoetst op de voet van artikel 3:14 BW aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het zorgvuldigheidsbeginsel jegens haar onrechtmatig is. Dat de gemeente Oldambt bij haar besluitvorming dient te handelen overeenkomstig de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is tussen partijen niet in geschil. Evenmin dat ook het privaatrechtelijk handelen van de gemeente Oldambt aan deze beginselen kan worden getoetst. De gemeente Oldambt heeft aangevoerd dat zij geen rekening met de belangen van BSH heeft hoeven houden, omdat EO niet wordt gezien als een concurrent van BSH. Zoals hiervoor is overwogen is dit laatste standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet juist. In het standpunt van de gemeente Oldambt ligt overigens besloten dat een belangenafweging op zijn plaats zou zijn geweest indien er sprake is van concurrentie tussen de aanbieders van verblijfsaccommodatie.

4.4.2.

In dit verband heeft BSH terecht gewezen op het gegeven dat de gemeente Oldambt in mei 2014 is gestart met de uitvoering van het plan om de [adres 2] te herontwikkelen tot groepsaccommodatie zonder het onderzoek van ZKA-consultants naar toeristische ontwikkeling in het gebied af te wachten. Het ZKA-rapport (Productiviteitsmonitor toerisme gemeente Oldambt 2014) is in december 2014 verschenen en toen was transactie van de gemeente Oldambt met [gedaagde 2] en [gedaagde 3] reeds voltooid. Door BSH is onbetwist aangevoerd dat de gemeente Oldambt uit het door haar aan ZKA-consultants opgedragen onderzoek in 2011 naar de productiviteit van het toerisme in het Oldambt heeft kunnen weten dat er destijds sprake was zeer kwetsbare toeristische sector in het Oldambt met name ten aanzien van verblijfsaccommodatie. Juist op het terrein van de verblijfsaccommodatie wordt in het rapport uit 2014 duidelijk gemaakt dat er sprake is van een 'sterke daling' van de productiviteit in de hotelsector, 'waar op dit moment sprake lijkt van een overaanbod, waardoor de bezetting onder druk staat ten opzichte van de eerdere analyses'. De bezettingsgraad ter plaatse blijft achter bij de gemiddelde bezettingsgraad volgens dit onderzoek. De rechtbank is daarom van oordeel dat het handelen van de gemeente Oldambt ertoe heeft geleid dat het reeds bestaande en aan de gemeente Oldambt bekende overaanbod van hotel- en andere verblijfsaccommodatie nog is vergroot.

4.4.3.

De gemeente Oldambt heeft bij de besluitvorming volgens haar eigen stellingen in het geheel geen rekening gehouden met de belangen van BSH. Zij heeft gewezen op het algemeen belang van het behoud en de restauratie van het pand, een Rijksmonument, waar de gemeente Oldambt zelf niet de financiële middelen voor had. De rechtbank heeft hiervoor reeds overwogen dat door de gemeente Oldambt onvoldoende objectieve gegevens zijn overgelegd met betrekking tot de aard en omvang van het achterstallig onderhoud en de opgelegde herstelverplichting. Hoewel de belangen die de gemeente Oldambt heeft willen dienen namelijk het behoud van het waardevolle en beeldbepalend pand in het beschermde dorpsgezicht van Oostwold zeker een gewicht in de schaal mogen leggen, is de rechtbank van oordeel dat de gemeente Oldambt niet zonder meer had mogen voorbijgaan aan de kenbare belangen van BSH. De wethouder van de gemeente Oldambt heeft weliswaar aangegeven dat ze de pijn van de onderhavige transactie aanvoelt, maar de gemeente Oldambt heeft geen concrete maatregelen getroffen om daaraan tegemoet te komen. Nu zij dit zonder opgave van enige reden heeft nagelaten, is het handelen van de gemeente Oldambt jegens BSH onzorgvuldig geweest.

4.4.4.

De gemeente Oldambt heeft een beroep op een rechtvaardigingsgrond gedaan: met de transactie is een publiek belang gemoeid. De gemeente Oldambt heeft aangevoerd dat zij in een heel moeilijke positie is komen te verkeren met betrekking tot het pand. Enerzijds is het een Rijksmonument in een beschermd dorpsgezicht dat behouden dient te blijven en gerestaureerd dient te worden, anderzijds zijn de daarmee gemoeide kosten zodanig dat er maar heel weinig animo in de markt voor dergelijke objecten bestaat. Zoals de rechtbank hiervoor al heeft overwogen kan een publiek belang als door de gemeente Oldambt aangedragen niet, althans niet zonder meer met zich meebrengen dat het handelen van de gemeente Oldambt kan worden gerechtvaardigd. De rechtbank heeft geen inzicht gekregen of de gemeente Oldambt alternatieve oplossingen heeft onderzocht en zo ja, tot welke uitkomsten een dergelijk onderzoek heeft geleid. Evenmin is aangedragen dat en waarom een dergelijk onderzoek achterwege kon blijven, volgens de gemeente Oldambt. Ook het moment waarop de gemeente Oldambt de transactie is aangegaan, namelijk voordat een nieuw ZKA-rapport over de productiviteit van de toeristische sector zou verschijnen is door de gemeente Oldambt niet nader toegelicht. De gemeente Oldambt heeft daarom naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan haar handelen gerechtvaardigd kan worden.

4.4.5.

De rechtbank komt daarom tot de slotsom dat de gemeente Oldambt jegens BSH onzorgvuldig heeft gehandeld. Het zorgvuldigheidsbeginsel vergde van de gemeente dat zij zich bij de transactie rekenschap zou geven van de positie van BSH als concurrent van de beoogde groepsaccommodatie van EO, dat zij de kenbare belangen van BSH zorgvuldig zou afwegen en dat zij geen rechtshandeling zou verrichten die een voordeel inhield voor EO dat mogelijk zou kunnen resulteren in oneerlijke concurrentie. Door het onrechtmatig handelen van de gemeente Oldambt heeft zij een directe concurrent van BSH bevoordeeld waardoor BSH schade kan hebben geleden (Hoge Raad 8 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7435). De schade kan aan de gemeente Oldambt worden toegerekend, nu het beroep op de rechtvaardigingsgrond ongegrond wordt geoordeeld. BSH heeft aan de hand van haar bezettingsgegevens onbetwist aangegeven dat de bezetting is gedaald van 77% naar 25% in 2017. De omzetderving van BSH na de komst van EO wordt door BSH geschat op 50% tot 75%. De gemeente Oldambt heeft het causaal verband tussen het onzorgvuldig handelen en de schade betwist. De vraag naar de omvang van het causaal verband tussen het onzorgvuldig handelen van de gemeente Oldambt en de schade, kan in de schadestaatprocedure worden beantwoord. Dat de kans op schade is ontstaan door het handelen van de gemeente Oldambt is door BSH voldoende aannemelijk gemaakt in de onderhavige procedure.

4.4.6.

De rechtbank zal gelet op hetgeen hiervoor is overwogen de sub I primair gevorderde verklaring voor recht toewijzen.

4.5.

Proceskosten en nakosten

4.5.1.

BSH heeft primair een hoofdelijke veroordeling van de gemeente Oldambt en [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in de proceskosten gevorderd. De rechtbank is van oordeel dat er aanleiding bestaat om de gemeente Oldambt in de proceskosten te veroordelen nu zij de partij is die de onrechtmatig heeft gehandeld. De vordering sub II door de rechtbank is afgewezen, de rechtbank acht termen aanwezig om de proceskosten van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te begroten op nihil nu zij geen eigen verweer hebben gevoerd.

4.6.

Gemeente Oldambt zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Blauwestadhoeve worden begroot op:

- dagvaarding € 91,39

- griffierecht 1.924,00

- salaris advocaat
2.148,00(2,0 x tarief € 1.074,00)

Totaal € 4.163,39.

4.7.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

verklaart voor recht dat de gemeente Oldambt onrechtmatig jegens eiseres heeft gehandeld door het onroerend goed staande en gelegen aan de [adres 2] te Midwolda te verkopen en te leveren aan een derde, tegen betaling van een koopprijs van € 1,-, zonder de kosten van de verkoop voor rekening van de koper te laten komen en additioneel een bedrag van € 47.580,00 aan kosten te vergoeden voor de verbouwing van het onroerend goed staande en gelegen aan de [adres 2] te Midwolda, met veroordeling van de gemeente Oldambt de hieruit voortvloeiende schade, vermeerderd met wettelijke rente, aan eiseres te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

5.2.

veroordeelt gemeente Oldambt in de proceskosten, aan de zijde van Blauwestadhoeve tot op heden begroot op € 4.163,39, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt gemeente Oldambt in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gemeente Oldambt niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.B. Faber-Siermann, mr. M. Sanna en mr. H.J. Idzenga en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2019.^[1]